火炬开发区中山富洲纸塑制品有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

火炬开发区中山富洲纸塑制品有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035 年）和现行控制性详细规划，火炬高技术产业开发区管委会 拟对位于中山市火炬开发区珊洲村“黄家围”的中山富洲纸塑 制品有限公司旧厂房用地进行改造，由中山富洲纸塑制品有限 公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况。改造项目涉及2宗土地，2宗地块均位于中山市火炬开发 区珊洲村“黄家围”，北至珊洲村工业地块，南至环茂一路， 东至珊洲村内河涌，西至珊洲村工业地块；总用地面积1.4667 公顷（14666. 70平方米,折合约22. 00亩）。其中，地块不动产权证号：粤（2022）中山市不动产 权第号）用地面积0. 1333公顷（1333. 40平方米，折合约2. 00 亩）；地块（不动产权证号：粤（2022）中山市不动产权第 号）用地面积1. 3333公顷（13333. 30平方米，折合约20. 00 亩）。（二）标图入库情况。改造地块于2009年12月31日前地上建筑物（构筑物） 基底面积达到用地面积1/3及以上并使用至今，符合“三旧” 改造要求，属于中山市旧厂房升级改造实施细则（中府（2020） 94号）第二十三条规定视为非闲置土地的情形。根 据中山市村镇低效工业园改造升级工作指挥部联席会议第一 次会议纪要（120224号）、中山市城市更新局关于印 发中山市旧厂房升级改造实施细则第二十三条解释说明的通 知（中山更新发（2022） 16号），“按照审批权限，改造 方案经市土地管理委员会或镇街党政领导班子会议审议通 过并印发相关会议纪要后，由市自然资源局出具闲置放行意 见，改造主体可凭闲置放行意见办理标图入库”。出具闲置放行意见后，改造地块拟标图入库图斑编号， 图斑面积1. 4522公顷（14521. 74平方米，折合约21. 78亩）， 纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0.0145公顷（144. 9上平方米，折合约0.22亩）不符合“三旧”标图入 库的条件，不纳入本次改造范围。（三）权属情况。改造范围内全部属国有建设用地，改造涉及的土地已经确 权、登记。其中地块土地用途为工业用地，不动产权证号为 粤（2022）中山市不动产权第号，土地权利人中山富洲纸塑制 品有限公司自1998年9月开始使用；地块土地用途为其他 用地，原出让合同土地批准用途：厂房、宿舍及其他配套设施, 不动产权证号为粤（2022）中山市不动产权第号，土地权利人 中山富洲纸塑制品有限公司自1998年9月开始使用。（四）土地利用现状情况。改造主体地块现有四栋建筑物，为中山富洲纸塑制品有限 公司自1999年3月开始作工业厂房使用。现有建筑面积 10682. 42平方米，无合法规划报建等手续，现状容积率0.73。改造范围内目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值为0 万元，年税收为0万元。改造地块不涉及抵押、查封、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况。改造主体地块符合土地利用总体规划、控制性详细规划， 已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035 年）。其中，在土地利用总体规划中规划为城镇用地1.4522 公顷（14521.74平方米，折合约21.78亩），在正在修编的 中山市国土空间总体规划（2020-2035年）中规划为城乡建设 用地1.4210公顷（14210. 15平方米，折合约21. 32亩），其 余0. 0312公顷（311. 57平方米，折合约0. 47亩）为陆地水域。 该地块规划为陆地水域部分涉及蓝线范围，开发利用时按照 中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法（修订）要求执 行。在中山火炬开发区东片区F单元控制性详细规划（批 复文号：中府函2018） 878号）中，一类工业用地1.3122公 顷（13122. 15平方米,折合约19. 68亩），规划容积率1. 0-3. 5, 建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑高度当层数W3层， 建筑高度为24米，当层数W9层，建筑高度为50米，道路用 地0.0362公顷（361. 82平方米，折合约0.54亩），公园绿地 0. 0726公顷（726. 21平方米，折合约1. 09亩）,水域用地0. 0312 公顷（311.54平方米,折合约0.47亩）o该地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态 保护红线等管控要求。二' 改造意愿情况改造范围涉及中山富洲纸塑制品有限公司一个权利主体， 火炬高技术产业开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、 土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同 意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规 划、控制性详细规划管控要求实施建设。在控制性详细规划中 属非建设用地部分，按照非建设用地进行管控；在控制性详细 规划中属道路和绿地等公益性用地部分，日后属地政府需按规 划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。改造项目拟采取权利人自主改造方式，由中山富洲纸塑制 品有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将用于生产 经营粘贴纸、粘贴剂、胶粘带、防潮纸、涂塑不干胶纸、粘贴 胶水，在符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于2.5, 总建筑面积不小于39067平方米（含不计容建筑面积2400平 方米），其中新建建筑面积39067平方米，不保留原有建筑面 积。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中 山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥 发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到20000 万元（合909. 10万元/亩），年税收将达到660万元（合30 万元/亩）。改造地块不需开展土壤污染状况调查，不涉及污染场地修 复治理。四、 需办理用地手续改造地块不涉及完善历史用地手续办理情况，需办理土地 合并及延长土地使用期限业务。根据关于中山市富洲纸塑制 品有限公司工业用地相关情况的复函（中山工改办函2022） 119号），地块不动产权证书号：粤（2022）中山市不动 产权第，用途为工业用地,按工业用地性质与地块不动产 权证书号：粤（2022）中山市不动产权第，用途为宿舍用地， 原出让合同土地批准用途：厂房、宿舍及配套设施办理土地 合并并延长土地使用年限。五、资金筹措项目改造成本为8000万元，由改造主体拟投入资金8000 万元，其中自有资金3000万元，银行借贷5000万元。六' 开发时序项目开发周期为2年，拟整体一次性开发。开发时间为2024 年6月，拟投入资金8000万元，拟建建筑面积39067平方米 （含不计容建筑面积2400平方米），主要实施工业生产厂房。七、实施监管带格式的：缩进：首行缩进：2字符为确保项目按期实施建设、落实项目建设要求，改造主体 应当按规定与火炬开发区管委会签订项目实施监管协议，并按 监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确：改造主体应履 行的实质性改造、工业厂房建设标准等相关义务；引入的产业、 环保、能耗等准入要求；投资强度、产值、纳税强度、分割销 售标准和要求及受让企业的具体准入标准等要求，改造主体的 违约赔偿条款等相关内容。改造主体未依约依规实施改造的， 按监管协议约定承担违约责任。