房地产项目成本标准_建筑-房地产.pdf
房地产项目成本标准 1、桩基工程（如有）：70100 元/平方米；2、钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 160300元/平方米；3、砼：0.30.5 立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合 100165元/平方米；4、砌体工程：60120 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540 元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100 元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 3001000 元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）：60120 元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价 90300 元/m2，一般为 90150 元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 300 元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150 元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价 40100 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200 元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及叮叮小文库-2 楼层的多少有很大关系，一般工程约为 100 元/m2；13、人工费：130200 元/平方米；14、室外配套工程：30300 元/平方米，一般约为 70100 元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%：约6090 元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050 元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030 元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价 3.33.5%):3370 元/平方米，高档的可能高达 100 元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/平方米，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 50015 00 元/平方米，这要看档次高低，也有 300 元/平方米简装修，更有 300010000 元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100 元/平方米；22、监理费：330 元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般 30200 元/平方米，高者可达 500 元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100 万/亩，容积率含量较低高层含量较高合元平方米砌体工程元平方米多层含量较高高层含量较低抹灰工程元平方米外墙工程包括保温元以一般涂料为标准如为石材或幕墙则可能高达元室内水电安装工程含消防元平方米按小区档次多层略低一些屋面否高档很大关系高档的比例较大造价元一般为元平方米如采用高档铝合金门窗则可能达到元平方米土方进户门烟道及公共部位装饰工程元与小区档次高低关系很大档次越高造价越高地下室如有增加造价元平方米多层含量较高高层含元平方米室外配套工程元平方米一般约为元平方米模板支撑脚手架工程成本元平方米塔吊人货电梯升降机等各型施工机械等约为总造价的约元平方米临时设施生活区办公区仓库道路现场其它临时设施水电排污形象生产厂棚与其它生叮叮小文库-3 一般为 1.02.0，故折算房价为：5251500 元/平方米，市区中心地带一般为 200 万元/亩，折算房价为：15003000 元/平方米，核心区域可达 300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500 元/平方米，也有高达 2000 元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为100500 元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800 元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元/平方米。相关资料 一、土地成本 土地成本因地而异，但经过 07 年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到 100 万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在含量较低高层含量较高合元平方米砌体工程元平方米多层含量较高高层含量较低抹灰工程元平方米外墙工程包括保温元以一般涂料为标准如为石材或幕墙则可能高达元室内水电安装工程含消防元平方米按小区档次多层略低一些屋面否高档很大关系高档的比例较大造价元一般为元平方米如采用高档铝合金门窗则可能达到元平方米土方进户门烟道及公共部位装饰工程元与小区档次高低关系很大档次越高造价越高地下室如有增加造价元平方米多层含量较高高层含元平方米室外配套工程元平方米一般约为元平方米模板支撑脚手架工程成本元平方米塔吊人货电梯升降机等各型施工机械等约为总造价的约元平方米临时设施生活区办公区仓库道路现场其它临时设施水电排污形象生产厂棚与其它生叮叮小文库-4 市区的都超过 500 万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价(即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）666.67容积率 例：地价 100 万/亩，容积率 3.0，楼面地价为 500 元/；地价 500 万/亩，容积率 3.0，楼面地价 2500 元/。所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约 1.5 左右，最大不能超过 2，超过 2 的也有，但品质很差；小高层容积率：约 2.5；高层容积率：约 3.5。二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）砖混多层：600 元/-800元/,全框架多层多成本 100 元/小高层（10-17层）：800 元/-1000元/(不含电梯)，一部电梯约 25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本 45 元/左右，18 层以上（含 18 层）须配两部电梯，成本约增加 60 元/。高层（18 层以上）：1400 元/-1800元/钢筋含量是高层建安造价的重要指标 国标为 68/，目前钢筋价格约为 3500 元/吨。取平均值折合一平方的成本约 250 元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加 200 元/左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！含量较低高层含量较高合元平方米砌体工程元平方米多层含量较高高层含量较低抹灰工程元平方米外墙工程包括保温元以一般涂料为标准如为石材或幕墙则可能高达元室内水电安装工程含消防元平方米按小区档次多层略低一些屋面否高档很大关系高档的比例较大造价元一般为元平方米如采用高档铝合金门窗则可能达到元平方米土方进户门烟道及公共部位装饰工程元与小区档次高低关系很大档次越高造价越高地下室如有增加造价元平方米多层含量较高高层含元平方米室外配套工程元平方米一般约为元平方米模板支撑脚手架工程成本元平方米塔吊人货电梯升降机等各型施工机械等约为总造价的约元平方米临时设施生活区办公区仓库道路现场其它临时设施水电排污形象生产厂棚与其它生叮叮小文库-5 三、配套设施 包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约 200 元/。（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于 300 元/（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。四、勘查、设计、监理等 不超过 100 元/。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮 20%）五、营销费用 营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为 10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为 5%左右。六、财务费用 经验公式：财务费用=总成本50%年贷款利率2 七、公司管理费用 根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/（以三线城市为例，一线城市上浮 50%）八、行政事业收费 这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层 1200 元/，高层 1800 元/（按人防面积摊）如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B级人防，单位成本=2000 元/层数 多层：6 级人防，单位成本=1500 元/层数 高层如果是 20 层，则每平方需要缴纳 200 元。但有公关的空间。九、营业税 营业税+大修基金+所得税=11.7%【最后补充总结】房地产企业的成本可以概括为：拿地成本、融资成本、建造成本、管理成本（人力、广告、协调等等）和税费（包含政含量较低高层含量较高合元平方米砌体工程元平方米多层含量较高高层含量较低抹灰工程元平方米外墙工程包括保温元以一般涂料为标准如为石材或幕墙则可能高达元室内水电安装工程含消防元平方米按小区档次多层略低一些屋面否高档很大关系高档的比例较大造价元一般为元平方米如采用高档铝合金门窗则可能达到元平方米土方进户门烟道及公共部位装饰工程元与小区档次高低关系很大档次越高造价越高地下室如有增加造价元平方米多层含量较高高层含元平方米室外配套工程元平方米一般约为元平方米模板支撑脚手架工程成本元平方米塔吊人货电梯升降机等各型施工机械等约为总造价的约元平方米临时设施生活区办公区仓库道路现场其它临时设施水电排污形象生产厂棚与其它生叮叮小文库-6 府及行政性的、设计审计等中介服务的等等）含量较低高层含量较高合元平方米砌体工程元平方米多层含量较高高层含量较低抹灰工程元平方米外墙工程包括保温元以一般涂料为标准如为石材或幕墙则可能高达元室内水电安装工程含消防元平方米按小区档次多层略低一些屋面否高档很大关系高档的比例较大造价元一般为元平方米如采用高档铝合金门窗则可能达到元平方米土方进户门烟道及公共部位装饰工程元与小区档次高低关系很大档次越高造价越高地下室如有增加造价元平方米多层含量较高高层含元平方米室外配套工程元平方米一般约为元平方米模板支撑脚手架工程成本元平方米塔吊人货电梯升降机等各型施工机械等约为总造价的约元平方米临时设施生活区办公区仓库道路现场其它临时设施水电排污形象生产厂棚与其它生
