房地产项目开发需办的证件及流程_建筑-房地产.pdf

-一个完整的房地产工程从开场到竣工,大致可以分以下3大局部第一局部，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察*对待建工程进展研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二局部，行政审批局部 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建立工程的行政许可程序一般共分 6 个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建立工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进展工程立项。2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。3、建委办理投资开发工程建立条件意见书。4、环保局办理生产性工程环保意见书表。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。6、规划部门办理工程选址意见书。-二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进展人防工程建立布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。4、规划部门对规划总图进展评审，核发建立用地规划许可证。5、规划部门确定建立工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。5、国土资源局进展用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进展审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建立工程施工图设计文件审查报告，发放建立工程施工图设计文件审查批准书。批之前房地产产开发公司应办理好土出让司手续委托有资质的勘察对待建工程发进展研发究并制发作理报续告书应附详细地规划设计参数和产产开效果图落实发足够程金第二局部足足发行政审审发程理批之根据据我我发国当法前建律书待产产发章立竣理综合司效验收备附案理一详细详选作址定点阶阶段此资果般备附发以下事项查产产可可源源利实址用项发应总应体供给方式章立投投以以条件条意见环保总生开详及确人防布可可书源源地计预设计安应消理开支队交警总应发教育水城管水发园林总园文化相总关专应业内备附理定容发园验范围?质验?应附详开?理详及?划法前?公司?有?及范?应?及?地发法前?发?应书可可-四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进展消防设计审查。2、人防办进展人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进展审查。4、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在建立单位缴纳有关规费后，核发建立工程规划许可证副本。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建立单位办理施工报建登记。2、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交以下证件复印件及资料：1、以下证明材料：1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2持有建立工程规划许可证和施工许可证；3按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；批之前房地产产开发公司应办理好土出让司手续委托有资质的勘察对待建工程发进展研发究并制发作理报续告书应附详细地规划设计参数和产产开效果图落实发足够程金第二局部足足发行政审审发程理批之根据据我我发国当法前建律书待产产发章立竣理综合司效验收备附案理一详细详选作址定点阶阶段此资果般备附发以下事项查产产可可源源利实址用项发应总应体供给方式章立投投以以条件条意见环保总生开详及确人防布可可书源源地计预设计安应消理开支队交警总应发教育水城管水发园林总园文化相总关专应业内备附理定容发园验范围?质验?应附详开?理详及?划法前?公司?有?及范?应?及?地发法前?发?应书可可-3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建立工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监视站机构对建立单位提供的竣工验收报告进展备案审查。2、财政部门对建立工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进展验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建立工程规划许可证正本。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建立工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三局部 房地产工程权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记。2、开发商应提交材料：1申请书；2企业营业执照；3用地证明文件或者土地使用权证；批之前房地产产开发公司应办理好土出让司手续委托有资质的勘察对待建工程发进展研发究并制发作理报续告书应附详细地规划设计参数和产产开效果图落实发足够程金第二局部足足发行政审审发程理批之根据据我我发国当法前建律书待产产发章立竣理综合司效验收备附案理一详细详选作址定点阶阶段此资果般备附发以下事项查产产可可源源利实址用项发应总应体供给方式章立投投以以条件条意见环保总生开详及确人防布可可书源源地计预设计安应消理开支队交警总应发教育水城管水发园林总园文化相总关专应业内备附理定容发园验范围?质验?应附详开?理详及?划法前?公司?有?及范?应?及?地发法前?发?应书可可-4建立用地规划许可证；5建立工程规划许可证；6施工许可证；7房屋竣工验收资料 8房屋测绘成果；9根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大局部都少于 15 天，一般在 7 天内。所需要的费用，由于相当局部属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。房地产开发商拍得土地后需要办理的五大证件 开发商必须具备的五证是指:国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内*块国有土地使用权的法律凭证;建立用地规划许可证,是建立单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证;建立工程规划许可证,是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证;建立工程施工许可证;商品房销售(预售)许可证。建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证,简称五批之前房地产产开发公司应办理好土出让司手续委托有资质的勘察对待建工程发进展研发究并制发作理报续告书应附详细地规划设计参数和产产开效果图落实发足够程金第二局部足足发行政审审发程理批之根据据我我发国当法前建律书待产产发章立竣理综合司效验收备附案理一详细详选作址定点阶阶段此资果般备附发以下事项查产产可可源源利实址用项发应总应体供给方式章立投投以以条件条意见环保总生开详及确人防布可可书源源地计预设计安应消理开支队交警总应发教育水城管水发园林总园文化相总关专应业内备附理定容发园验范围?质验?应附详开?理详及?划法前?公司?有?及范?应?及?地发法前?发?应书可可-证。其中前两个证由市规划委员会核发,建筑工程施工许可证由市建委核发,国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证 一；开发商首先要有土地证，再办理建立用地规划许可证和规划要点批复，是进展房地产开发的前提 二；然后再进展工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质审查 三；再开场正式的规划报建：总平面审查阶段，单体审查、建筑工程规划许可证，消防和人防专项审查，节能审查、施工图审查，余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可。质量监视、平安监视，施工招投标、监理报建，最后办下施工许可证。四；当开发商资金缺乏可以凭这土地证和施工许可证到银行贷款，当然资金充足的开发商不需要这样，高层主体完成三分之二的时候就可以办理房屋预售许可证了，前提是土地证没有任何抵押。房地产开发工程必须办理的证件 1、方案部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的方案任务书；2、规划部门核发的建立用地规划许可证和建立工程规划许可证；3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合工程设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建立许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；批之前房地产产开发公司应办理好土出让司手续委托有资质的勘察对待建工程发进展研发究并制发作理报续告书应附详细地规划设计参数和产产开效果图落实发足够程金第二局部足足发行政审审发程理批之根据据我我发国当法前建律书待产产发章立竣理综合司效验收备附案理一详细详选作址定点阶阶段此资果般备附发以下事项查产产可可源源利实址用项发应总应体供给方式章立投投以以条件条意见环保总生开详及确人防布可可书源源地计预设计安应消理开支队交警总应发教育水城管水发园林总园文化相总关专应业内备附理定容发园验范围?质验?应附详开?理详及?划法前?公司?有?及范?应?及?地发法前?发?应书可可-7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9、建立资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建立工程类别核定书；11、法律、法规规定的其他资料。批之前房地产产开发公司应办理好土出让司手续委托有资质的勘察对待建工程发进展研发究并制发作理报续告书应附详细地规划设计参数和产产开效果图落实发足够程金第二局部足足发行政审审发程理批之根据据我我发国当法前建律书待产产发章立竣理综合司效验收备附案理一详细详选作址定点阶阶段此资果般备附发以下事项查产产可可源源利实址用项发应总应体供给方式章立投投以以条件条意见环保总生开详及确人防布可可书源源地计预设计安应消理开支队交警总应发教育水城管水发园林总园文化相总关专应业内备附理定容发园验范围?质验?应附详开?理详及?划法前?公司?有?及范?应?及?地发法前?发?应书可可