2023年上半年贵州房地产估价师案例与分析：土地用途的区分与记载试题.docx

2023年上半年贵州房地产估价师案例与分析：土地用途的区分与记载试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、下列关于全民和集体全部制企业同农村集体经济组织联营运用集体土地，表 述错误的是。A：全民全部制企业、城镇集体全部制企业可以同农村集体经济组织共同投资 兴办联营企业，运用集体土地须经有批准权的人民政府批准B：经批准运用的土地，可以依据国家建设用地的规定实行征收，也可以由农 村集体经济组织依据协议将土地运用权作为联营条件C：联营企业用地，可以不变更土地权属性质D：农村集体经济组织按协议将土地运用权作为联营条件的，必需计算土地补 偿费和各种补助费E：房地产估价机构必需加盖公章2、建筑物净收益=_X建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C. 土地价格D.房地产价格3、某期房预料两年后竣工交付运用，目前与其类似的现房价格为4 500元/ nV, 出租的年末净收益为500元/ nf.假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格 的3%,则该期房目前的价格为.【2023年考题】A：3 473 7C / m2B：4 365 元/nVC：4 500 元 / rtfD：4 635 元/1112E：工业用地的监测点评估价格4、在采纳假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（、）：A.未知、须要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售费用和销售税费D.开发成本和管理费用5、通过市场调研，获得某类房地产2023年至2023年的价格分别为2 405元/ m 3 565 元/ m 3 730 元/ m 3 905 元/ m 4 075 元/ m2,则采纳平均增减量法预料该类房地产2023年 的价格为.【2023年考题】m2m2m2m2元7G/7G/元A： 4 075. 0B： 4 242. 5C： 4410. 0D： 4 577. 5E：工业用地的监测点评估价格6、大跨度的工业厂房要采纳结构。A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢E：执行层的组织协调7、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是_。A.耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B.实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后, 由土地管理部门依据实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C.经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可 以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%D.对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不运用的加征规定税额3倍 以下的耕地占用税8、若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀 率为6%,则该项房地产投资的实际收益率为（）。A. 9.26%B. 10%C. 11.320%D. 12%9、投资方向调整税依据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率 为_5档。A. 0, 5%, 10%, 15%, 30%B. 0, 5%, 10%, 15%, 20%C. 0, 5%, 10%, 15%, 25%D. 5%, 10%, 15%, 20%, 30%10、某成片荒地面积lkm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成 本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。 上述费用匀称投入，可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本 是（）元/m2。A. 310.61B. 321.60C. 477.87D. 494.7711、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方 法是A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法12、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。A.估价机构B.估价人员C.估价对象D.估价方法13、关于下列数据表述正确的是_。A. 1B. 2C. 3D. 4E. 5F. 6G. 7H. 8I. 9J. 10K. 98L. 101M. 101N. 100O. 101P. 99Q. 102R. 97S. 102T. 9914、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望 值分别为E甲= 1500万元，E乙=1800万元，E丙=220。万元，净现值的标准差 分别为6甲=890万元，6乙=910万元，6丙=1200万元，则该项目投资方案的 风险从小到大排列依次正确的是（）。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲:丙15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是供应价值看法而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格16、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。A：房地产上市公司发行公司债券B：权益型REITsC：房地产上市公司发行股票D：商业银行贷款E：借款合同17、住房公积金管理的决策机构是。A：住房公积金管理委员会B：城市人民政府C：住房公积金管理中心D：住房公积金缴存单位E：执行层的组织协调18、依据规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、 报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地 方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报 上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必需加盖公章19、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流淌资产总额为 3000万元，流淌负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比 率是OoA. 80%B. 120%C. 171%D. 200%20、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必需经公证机关公证。A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必需加盖公章21、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过 生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属 于一。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化22、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。A：物业管理企业B：社区服务中心C：业主委员会D：最终用户E：执行层的组织协调23、某建筑物的建筑面积为2 000 m2,占地面积为3 000 m2,现在重新获得该土 地的价格为800元/ nf,建筑物重置价格为900元/ itf,而市场上该类房地产正 常交易价格为1800元/芝.则该建筑物的成新率为。A：44%B：50%C：67%D：94%E：工业用地的监测点评估价格24、因土地运用权届满，权利人须要到登记机关办理A.转移登记B.变更登记C.初始登记D.注销登记25、依据规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通 知到达之日起日内作出是否退房的书面答复。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 1、教化费附加的税率在城市一般为营业税的_%。A. 3B. 5C. 7D. 332、在下列费用中，属于债务融资成本的有.（2023年试题）A：承诺费B：手续费C：担保费D：利息E：税费3、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该 单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。A. 42.0B. 50.4C. 60.0D. 72.04、中华人民共和国担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的。A：20%B：25%C：30%D：35%E：执行层的组织协调5、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的A. 5%B. 10%C. 15%D. 20%6、依据近因原则，保险赔偿责任的确定应依据之间因果关系来推断。A.投保人与保险标的B.被保险人与保险标的C.保险事故与保险标的的损失D.保险人与保险标的的损失7、假设投资基金证券、债券、股票的风险为A、B、C,则三者之间的关系一般 为。A： A>B>CB： C>B>AC： C>A>BD： A>C>BE：执行层的组织协调8、房地产投资的可行性探讨工作阶段包括。A：接受托付B：投资机会探讨C：初步可行性探讨D：具体可行性探讨E：项目评估与决策9、某宗房地产预料将来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元， 此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用增长2%,收益 隼限可视为无限年，该宗房地产的酬劳率为7%。该宗房地产的收益价格为一万 H oA. 650B. 687C. 585D. 63010、我国土地用途管制的核心是不能随意变更的用途。A：住宅用地B：商业用地C：工业用地D：农用地E：执行层的组织协调11、下列费用中，不属于企业财务费用的是A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费12、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了A.物业增值收益B.所得税C.还本付息额D.投资者权益增加值E.权益投资13、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本确定的，因此运用成本法估价应 留意的内容包括。A：应采纳客观成本而不是实际成本B：应采纳实际成本而不是客观成本C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E：应结合估价托付人的要求对成本法的测算结果进行调整14、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供应C.降低契税D.提高购房贷款利率15、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C. 土地资源状况D.信息技术的发展和应用16、收益性物业管理中的经营费用包括。A：固定资产折旧费B：企业管理费及利润C：保险费D：房产税E：大修理基金17、施工人员对涉及结构平安的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取 样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位B：建设单位C：工程监理单位D：建设单位和工程监理单位E：执行层的组织协调18、下列关于房屋转租，表述正确的是。A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必需具备出租人同意 转租证明C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的 前提下，还必需征得房屋出租人的同意D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双 方协商一样的除外E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或 者终止19、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人 的行为。A：买卖B：出租C：抵押D：质押E：赠与20、按运用功能不同，地下室可以分为。A：一般地下室B：砌体结构地下室C：钢筋混凝土结构地下室D：砖墙结构地下室E：人防地下室21、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是()A. 11.12%B. 11.36%C. 11.66%D. 12.95%22、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A.获利实力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析23、开发经营条例规定，土地运用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府 城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面看法， 作为土地运用权出让或者划拨的依据之一。A.房地产开发项目的性质、规模和开发期限B.城市规划设计C.基础设施和公共设施的建设要求D.基础设施建成后的产权界定E.项目拆迁补偿、安置要求24、法人包括等。A：机关法人B：事业单位法人C：企业法人D：社团法人E：自然法人25、竣f房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋的价 值。A.基础B.结构C.屋面D.返修E.水、电、卫等附属工程