湛江市房地产考察报告.docx

湛江市房地产考察报告湛江市房地产考察报告 本文关键词：湛江市，考察报告，房地产湛江市房地产考察报告 本文简介：湛江市经济及房地产市场状况报告第一章经济发展一、城市概况1.城市人口及面积湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口730万人，是广东人口其次大市。湛江辖雷州、廉江、吴川3个县级市，遂溪、徐闻2个县，赤坎、霞山、麻章、坡头4个区湛江市房地产考察报告 本文内容：湛江市经济及房地产市场状况报告第一章经济发展一、城市概况1.城市人口及面积湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口730万人，是广东人口其次大市。湛江辖雷州、廉江、吴川3个县级市，遂溪、徐闻2个县，赤坎、霞山、麻章、坡头4个区和湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区.湛江市在广东省地理位置2.行政区划湛江市目前下属的6个区中，赤坎、霞山区属于中心城区，经济技术开发区位于赤坎区与霞山之间。市区常住人口为140多万。赤坎区：面积79平方公里，常住人口22.6万人霞山区：陆地总面积117平方公里，常住人口35万多坡头区：坡头区位于湛江海湾东岸，人口38.38万人，面积562平方公里，新城规划面积58平方公里。中国海洋石油南海西部公司总部驻区内。坡头区建有5万吨级货运码头。麻章区：在湛江市区的西部。全区总面积460平方公里，常住人口26万。湛江经济技术开发区：11014年成立的全国首批14个沿海经济技术开发区之一，位于湛江市赤坏、霞山两个老城区之间。面积9.2平方公里，是湛江市将来发展的中心区域。人口5万余。东海岛经济技术开发试验区：湛江市东海岛经济开发试验区位于湛江市东南部海疆，与市区隔海相望，包括东海、硇洲两大岛，辖东山、民安、东简、硇洲四镇，面积428.29平方公里，人口20.3万。3湛江市城市地位湛江是广东省省辖市，中国首批对外开放的沿海港口城市之一。国家一类大市，全国综合实力50强城市。是粤西和北部湾经济圈的经济中心。大西南出海通道的物流中心。广东省西部和北部湾地区的交通中心。二经济环境1.1城市经济环境1.1.1GDP对比分析；2003年2022年湛江市GDP发展状况年份总量(亿元)增长%2003年483.9510.12004年551.7112022年658.0912.22022年773.1812.92022年892.56132022年1048.6610从以上图标看到，湛江市的GDP发展保持了连续5年的高速增长势头，同比增长始终保持在10%速度以上。从2003年的485亿到2022年的1048亿元，实现了GDP翻番。但从增长率来看，在2022年受到很大影响，增长率下降3个一百零一分点，可谓喜忧参半。2022年广东省各城市GDP排名排名城市总量(亿元)增长率%1广州8200122深圳780712.13佛山430015.44东莞3730145中山140911.16惠州128011.57江门127711.038茂名120010.19湛江105010.110珠海1012.1911汕头101710.512清远75718.213肇庆7301414揭阳6831615韶关521.210.516潮州4351217阳江410112.518梅州48310.219河源368.91120汕尾35516.221云浮32812.8依据2022年广东省GDP排名状况来看，湛江排名第九，处于中等略偏上水平，甚至领先于珠海及汕头，但与第八名茂名GDP总量还是差距较大。但从2022年的增长率来看，在21个城市中排名倒数其次，排在其后的清远及肇庆在高速发展状况下，赶超湛江极有可能。1.1.2社会消费品零售总额时间社会消费品零售总额(亿元)增长率2001年1898.10%2002年205.738.80%2003年226.4410.10%2004年231.6614.20%2022年269.2517.80%2022年319.7918.80%2022年382.1619.50%2022年467.7322.40%从图表来看，湛江市社会消费品零售总额从2001年起先连续8年保持高速增长增长率也呈加速发展势头。8年内实现了社会消费品零售总额翻番。2022年全年社会消费品零售总额467.73亿元，增长22.4，扣除物价因素，实际增长16.5。其中，城市消费品零售额316.90亿元，增长22.8；县及县以下消费品零售额150.81亿元，增长21.6。分行业看，批发业零售额53.45亿元，增长31.6；零售业零售额337.73亿元，增长22.2；住宿和餐饮业零售额76.06亿元，增长18.6；其他行业零售额0.50亿元，下降47.7%。1.2产业发展分析“工业立市”(以下统计为2022年数据)工业主导地位增加。其次产业在三次产业中增幅最高、增速最快。经济总量连上台阶，产业结构明显优化。初步核算，全年实现生产总值（GDP）1048.66亿元。其中，第一产业增加值230.66亿元，增长5.4；其次产业增加值4101.07亿元，增长10.5；第三产业增加值320.93亿元，增长12.5。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长14.0%，批发和零售业增长14.7%，住宿和餐饮业增长11.1%，金融业增长1.7%，房地产业增长10.2%，其他服务业增长12.5%。产业结构接着调整优化，三次产业结构由上年的22.546.431.1调整为22.047.430.6。第一产业比重下降0.5个一百零一分点，其次产业比重上升1.0个一百零一分点，第三产业比重下降0.5个一百零一分点。1.3人均可支配收入时间人均可支配收入增长率窗体顶端2001年窗体底端75206%2002年76448.90%2003年82377.80%2004年89198.30%2022年96528.20%2022年104508.30%2022年113899%2022年123628.50%依据湛江市城镇居民可支配收入发展来看，虽然保持着较高的增长率，也在2022年突破万元大关，但是从广东省内排名较低，处于中等偏下水平。1.4“十一五”发展重点和主要任务接着实施工业立市发展战略，以工业园区为载体，重点发展临港石化、能源、造纸、钢铁、机械等支柱产业，做大做强传统工业，形成家用电器、纺织服装、糖业、果蔬加工、水产品加工等传统特色产业集群。2022年实现工业总产值超1010亿的目标，工业增加值占生产总值比重超过45%，工业化进入中期阶段。深化实施以港兴市发展战略，以建设现代化、多功能、综合性的国际港口为目标，以提高湛江港核心竞争力为重点，构筑以港口为中心，以铁路、高速马路、国省道主干线为骨架，沟通国内外的立体交通运输网络。2022年，港口货物吞吐量超过1亿吨。其次章城市规划一、城市总体规划（资料来源：湛江市规划局官方网站）1.1城市性质我国南方大港，广东省副中心城市之一，粤西及环北部湾经济圈中心城市，具有北热带风光的现代化滨海城市。1.2城市规模1.2.1城市人口规模中心城区实际居住人口中期（至2022年）101-110万，远期（至2022年）150-175万。1.2.2城市用地规模现状湛江市建成区城市建设用地73.02平方公里，人均用地指标为96.67平方米；依据国家城市建设用地强制性标准，确定远期（至2022年）中心城区城市建设用地173.37平方公里，人均用地指标为105.27平方米。1.3城市空间布局1.3.1城市空间布局结构中心城区用地空间实行相对集中、有机分散的布局形式，城市总体发展确定为环海湾拓展，不断提升中心城区功能，增加辐射带动力，形成海湾型组团结构形态。城市结构形态逐步发展为“一湾、三片（七组团）”：“一湾”即湛江港湾；“三片”，即城西、城东和城南片。“城西片”即主城（由赤坎、中心区、霞山、麻章、临港工业基地等五个组团组成）；“城东片”即坡头区组团（包括南三岛休闲度假基地）；“城南片”即东海岛开发试验区组团。组团之间有快速便捷的道路交通紧密联系，并尽可能保留部分农田、扩展沿河绿带、建设快速道路及铁路沿线的爱护绿带，将外围山体丘陵、水面引入城区，作为建设用地组团的自然分隔带，改善城区景观生态环境。1.3.2分区规模和功能定位（1）城西片（主城）：由赤坎区、中心区、霞山区、临港工业基地、麻章区等五个组团构成的区域。用地总面积约120130平方公里，居住人口120130万人左右。该地区除充溢现有城市组团外，沿湛江港北岸，湖光路以南，充分发挥港口资源优势，设立临港工业基地，发展港口经济，体现港口城市特色，壮大城市空间。麻章区组团：用地面积约1520平方公里，居住人口1015万人左右。坎中心区霞山区组团：用地面积约7380平方公里，居住人口101110万人左右。临港工业基地组团：用地面积约3035平方公里左右，居住人口10万人左右。（2）城东片（坡头区组团）本区是南油最大后勤基地。随着跨海大桥的建设，将渐渐建成为城市新城。主动引导发展高教、文化、居住、商贸金融业，做好主城区中心功能的延长，形成次级城市中心，同时发展高科技产业和对外加工业。南三岛规划为休闲度假基地，用地面积约20平方公里，居住人口2025万人左右。（3）城南区（东海岛开发试验区组团）开发深水港，发展港口工业、物流业，同时进一步强化海岛旅游功能。城市建设用地面积25-30平方公里，居住人口15万人左右。二、交通规划1.提升港口核心竞争力充分发挥深水良港的优势，进一步推动港口规模化、集约化、专业化建设，提升湛江港环北部湾主枢纽地位。协作国家储备油库、沿海钢铁基地建设，加快湛江港原油、铁矿石、煤、散装化肥、粮食等深水码头和宝满集装箱专用码头的建设，加快调顺、霞海港区技术改造，湛江港在原有25万吨级深水航道的基础上接着浚深至30万吨级。在开发区新区建设若干个万吨级以上的专业泊位，加快海安、流沙、乌石、龙头沙、吴阳、北潭等港口建设，形成环雷州半岛港口群。到2022年，全市新增泊位42个，其中深水泊位18个，集装箱处理实力达80万标箱，比2022年增长5倍，建成以重化能源、原材料和集装箱运输为主的现代化、多功能、综合性的南方大港和服务大西南的主要出海通道。2.进一步完善马路网络马路建设根据构建以市区为中心的“两小时经济圈”的要求，重点建成湛徐高速马路。配套建设县（市）、重要中心镇到高速马路连接线，改扩建省道一级马路，形成高等级马路主骨架网。2022年建成海湾大桥，动工建设二期工程。提高县道技术标准，县（市、区）到镇通二级以上马路，形成区域支线网。拓宽东海大堤，规划建设环雷州半岛东西海岸的“环岛马路”。到2022年，全市新（改）建马路4456公里，其中高速马路114公里，一级马路167公里。全市马路通车总里程8800公里，马路密度73公里/一百零一平方公里。建设若干个市区主枢纽客运站、物流货运站及县（市）级运输枢纽站场、中心镇客运站。形成适应马路运输发展须要的服务体系。3.加快提高铁路运输实力建设支撑亿吨港口吞吐量的铁路运输网络。重点建设茂湛铁路、东海岛疏港铁路、合河铁路湛江段，续建黎湛铁路河唇至湛江段增建二线工程，建设湛江铁路枢纽，加快规划建设粤海铁路湛江西站的配套设施，大幅度提高全市铁路营运实力。争取部分项目列入国家和省重点建设项目，以取得国家和省的资金支持。2022年，新增铁路通过实力6200万吨/年。4.完善机场配套设施建设建成航站楼二期和进出境候机楼，增加航线航班，提高服务质量。2022年，进出港旅客达80万人次。第三章房地产市场运行状况一、房地产市场状况1.1投资状况1.1.1固定资产投资总额；时间固定资产投资增长率2001年84.8610.50%2002年95.5112.60%2003年114.1319.50%2004年150.0331.50%2022年180.2817.90%2022年206.5314.50%2022年242.7717.40%2022年295.2921.60%2022年湛江市全社会固定资产投资295.29亿元，增长21.6。其中基本建设投资完成141.75亿元，增长109.4；更新改造投资完成43.64亿元，增长7.1；在全社会固定资产投资中,第一产业投资5.41亿元，下降7.8%；其次产业投资117.61亿元，增长17.4；第三产业投资173.27亿元，增长26.0。从湛江市近8年来的固定资产投资来看，始终保持快速稳定的阶梯式增长，但增长率有所起伏，经过2003年的高速增长，起先复原到正常增长速度。1.1.2房地产开发投资状况时间房地产开发投资（亿元）增长率2001年8.35.73%2002年10.6728.60%2003年11.467.40%2004年12.8712.30%2022年20.7332.20%2022年23.8314.73%2022年33.9441.73%2022年36.687.90%2022年房地产开发投资（万元）广州市7624286深圳市4404887珠海市1476476汕头市329038佛山市4036776韶关市552655河源市183583梅州市157361惠州市1868314汕头市86877东莞市2731501中山市1916144江门市1046434阳江市212494湛江市366837茂名市1810167肇庆市543204清远市1156853潮州市149344揭阳市207678云浮市112738湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏改变较大。2022年房地产投资额达到36亿，占广东省的12.5%，在广东省排名12，位列中游水平。1.2湛江市商品房销售分析1.2.1销售面积及销售金额（万平方米）（备注：以下统计为湛江全市，含坡头区及麻章区）商品房销售面积住宅部分商品房销售额住宅部分2004年44.2843.547.47.042022年8373.6417.6613.462022年107.101101.3722.3719.882022年101.0392.8425.4122.12022年67.9165.4118.4417.67从图表中很清楚的反映出湛江近几年的房地产销售状况。自2004年起先，湛江市房地产起先飞速发展，连续三年保持高增长，至2022年商品房销售面积突破一百零一万平方米大关。但2022年表现非常意外，在全国市场一片飘红状况下，湛江市商品房及商品住房销售面积却掉头向下，2022年销售面积跌幅更是达到惊人的31.4%，究其缘由，主要还是由于市场的有效供应不足引起的供需失衡，所以在2022年销售面积下降的状况下销售金额不降反增。1.2.2销售价格（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）时间商品房均价（元/平方米）同比增长2004年19445.83%2022年20776.79%2022年242016.51%2022年2101823.47%2022年352818.07%依据图表状况来看,湛江市商品房销售均价始终保持稳定上升态势，尤其在2022年宏观市场发生改变，全国很多城市价格掉头下行状况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍旧保持上涨。1.2.3商品房供需状况（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）2022年2022年商品房销售面积（万平方米）39.7739.73商品房批准预售面积（万平方米）47.4273.53供求比0.840.56依据上表看到，目前湛江市区2022年及2022年市场去化基本持平，未有过多改变，但市场供应却由于2022年的市场影响造成2022年供求失衡。二、2022年湛江市房地产运行状况2.12022年湛江1-12月商品房成交均价走势图从全年表现来看，湛江市商品房均价处于稳步上升阶段，价格渐渐在摸高4000元/平方米大关。2022年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米，比去年同期每平方米增加540元，其中最低价格出现在1月，为3194.69元/平方米。最高价格出现在7月，为4047.88元/平方米。2.22022年湛江市商品房销售地域分布状况从图表中可以看出：2022年赤坎区是商品房销售的主力，占了全年商品房总销量的78%。可以预料将来2年，湛江房地产投资开发还是将以赤坎区为主。2.32022年湛江市商品房销售面积分布状况从图表中可以看出：湛江最热销的户型面积是80以下，占了总销量的31%；其次是120-160（含160），占了总销量的30%。但这不代表大家热衷于小户型，而是许多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际状况还是120-160户型面积为销售主力。2.42022年湛江市商品房销售价格分布状况从图表中可以看出：目前湛江商品房销售均价主要集中在3000-4000元这个阶段，占了43%的市场份额，这也符合上面2022年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米的统计。湛江楼盘主流售价位于2000-5000元/平方米这个阶段。依据资料，7300元/平方米以上的户型，全年只有1套的成交数据。2.5湛江市商品房销售户型分布状况从图表中可以看出：二房以下（含二房）的小户型，占了56%。其次是三房的户型，占了34%。正如上面所说，这不代表大家热衷于小户型，而是许多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际状况还是以三房的户型为销售主力。2.6主城区主要在售项目赤坎区项目名称富虹上游城金海湾君临海岸华德力雍景城年丰豪庭开发商湛江富虹房地产开发有限公司湛江安康房地产开发有限公司湛江市广恒房地产开发有限公司湛江华德力置业有限公司湛江市年丰开发有限公司建筑类别共14栋高层.其中:1-4栋层高24,5-6栋层高26,7栋层高27,8栋层高28,9-11栋层高30层,12-14栋层高27层一期17、27层住宅共17栋14栋2831层8栋31层高楼5栋（7层、12层、18层、32层）物业地址赤坎区南桥北路2号(原湛江造纸厂)赤坎区金城路93号（海田车站斜对面）赤坎区观海路北10号赤坎区海北路43号（海北路与南桥北路交汇处）赤坎区金城大道一号占地面积47777.8820473480319.304608280000建筑面积206362630000258473.10236453120000容积率3.82.653.183.1012.06销售价格最低价：3500元/均价：4101元/最高价：4600元/最低价：4200元/均价：6000元/最高价：7300元/最低价：4390元/均价：5730元/最高价：61010元/最低价：3784元/均价：4596元/最高价：5409元/最低价：3800元/均价：4690元/最高价：5580元/户型面积43-28155-23088-330161-231138-2101开盘时间2022-8-22022-7-122022-3-282022-11-112022-5-1霞山区项目名称泰汇广场明润花园金港华庭骏景花园开发商湛江市泰基房地产有限公司湛江市建明润房地产开发有限公司广东嘉粤建设集团有限公司湛江市凯信房地产开发有限公司建筑类别6栋32层高楼，2梯6户、2梯4户、3梯6户两栋27层和两栋29层商住楼幢18层商住楼组成，顶层为复式，2梯3户四栋23住宅楼和3层商业街组成，1梯4户物业地址霞山区工农路23号霞山区解放西路27号霞山区友情路12号山区椹川大道南29号(原湛江阀门厂)占地面积3805018733.907419.6213101建筑面积101010101594.623221067462容积率2.64.54.35.2销售价格最低价：3380元/平方米均价：4055元/平方米最高价：4730元/平方米最低价：3580元/平方米均价：4290元/平方米最高价：5000元/平方米最低价：3330元/平方米均价：3860元/平方米最高价：4390元/平方米最低价：3380元/平方米均价：4600元/平方米最高价：5800元/平方米户型面积126-14676-88128-14891-135开盘时间2022/12/102022/12/112022/12/242022/12/16开发区项目名称城市假日花园御景豪庭开发商湛江市华信房地产开发有限公司湛江市鑫宝房地产公司建筑类别14栋高楼，1梯2户、2梯4户26层,地下室1层，2梯2户物业地址开发区绿华路16号开发区明园路3号占地面积800007395建筑面积40000044468容积率2.76.27销售价格最低价：3280元/平方米均价：4405元/平方米最高价：5530元/平方米最低价：4280元/平方米均价：4800元/平方米最高价：5500元/平方米户型面积127-165163-249开盘时间2022.12.262022/10/1第36页 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