2023年产业债行业比较体系专题之十三：本次疫情影,响下地产债分化加剧危中有机.docx

2023年产业债行业比较体系专题之十三：本次疫情影,响下地产债分化加剧，危中有机下面是我为大家整理的产业债行业比较体系专题之十三：本次疫情影,响下地产债分化加剧，危中有机,供大家参考。 目录 1. 本次疫情冲击销售加大房企现金流压力. 4 1.1 03 年非典短暂影响销售，地产调控整体前高后低. 4 1.2 1-2 月影响较小，风险主要在于本次疫情影响超预期长. 5 1.3 湖北、武汉土储较多的销售受影响时间大概率久于其他地区. 7 2. 大部分房企商业地产贡献收入占比不高. 9 3. 再融资借新还旧为主，高等级国企优势明显. 10 3.1 地产融资收紧后以借新还旧为主. 10 3.2 1 月美元债市场大幅增长. 12 3.3 融资成本分化，高成本融资资金占用压力大. 13 4. 危中有机，行业内分化将进一步加剧. 14 4.1 短期内货币资金充裕程度最重要. 14 4.2 马太效应继续，关注布局一二线、大中房企投资机会. 15图表目录图1：非典仅在4月短暂的影响地产销售 . 5图2：非典对03年投资影响也很短暂 . 5图3：4月北京销售增速明显下降 . 5图4：3-4月广东销售增速明显下降 . 5图5：除万科、碧桂园、金地、招商蛇口外，1月大多数房企销售下行 . 6图6：一季度销售面积占比15%左右 . 6图7：一季度新开工占比17%左右 . 7图8： 1月地方国企地产净融资额大幅增加，民企持续为负 . 10图9： 1月大多房企净融资额为正 . 11图10：地产融资全面收紧政策一览 . 11图11：1月地产美元债净融资额大幅增长 . 12图12：1月美元债平均期限和票息微升 . 12图13：1月35家地产企业美元债净融资额均为正，且恒大、华夏幸福、碧桂园净融资额超10亿 . 12图14：地产央企融资结构中银行贷款占比50%以上 . 13图15：国企、高等级平均票面利率明显更低 . 13图3：2023年下半年地产债到期压力较大 . 15图17：民企各类资产受限率都高于央企 . 15图18：中低等级资产受限率很高 . 15图19：地产综合筛债指标 . 16表1：房企18-19年湖北、武汉招拍挂拿地情况一览 . 8表2：目前商业免租大多在7天-1个月左右，对收入影响不大 . 9表3：大中房企基本面一览 . 17 1. 本次疫情冲击销售加大房企现金流压力 本次新型冠状病毒感染肺炎疫情将对房企销售回款产生影响， 而销售回款是房企最主要的开发资金来源（销售回款、国内贷款及自筹占比大约5:1.5:3.5左右），03年经验来看，在市场本身活力较强、非典疫情高关注度后快速得到控制后，对于地产销售、开工等的影响都是非常短暂的，本轮新型冠状病毒感染肺炎疫情不同之处在于疫情爆发于春节前后，由于本身1-2月属于地产销售的淡季、地产开工往往在元宵节后，短期内的影响尚未体现，继续密切关注本次疫情发展情况，预计房企将收缩开支来保证一定的现金流，但对于短期到期压力较大、货币资金不充裕的主体仍应当谨慎。 1.1 03 年非典短暂影响销售，地产调控整体前高后低 地产销售全年高增内生韧性强，销售前高后低，主要受地产调控加深影响 。02-03年地产投资旺盛，政策逐渐收紧，02年末地产投资完成额增速为22%、全年销售面积增速为20%，进入03年1-2月地产销售大幅上行至68.9%，投资上行至37%，2023年6月13日人民银行发布121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知；8月25日央行决定提高存款准备金率1个百分点。期间地产销 售、投资增速逐步下行，但是依然高企，03年地产投资累计增速为29.70%，销售 累计增速为29.10%。全年房地产开发资金来源增速为38%，其中国内贷款增速45%，定金及预收款增速38%。03年非典短暂影响4月地产销售、投资数据，广东、北京受影响明显。03年非典疫情主要分为三个阶段，虽然历时较长，但由于市场关注度主要在4月中旬爆发，5月中旬疫情得到有效控制，对各个行业的影响都比较短暂，特别当时货币宽松、M2高增、地产火热的情况下。具体来看，第一阶段大致从2023年11月广东省出现首例病情到2023年3月中旬，由于市场对非典疫情的了解和认知不足，对当时火热的地产市场并没有影响；第二阶段大致从2023年3月中旬至2023年5月初，期间随着疫情发酵，市场认知逐步加深直至出现短期恐慌情绪，标志性的时间是2023年4月16日，WHO正式宣布非典致病原为一种新的冠状病毒，并命名为SARS病毒。4月单月地产销售受到影响，全国销售面积单月增速从3月的30%下降至19%，地产投资增速从3月的36%下降至27%，地产新开工增速从23%微降至22%。第三阶段大致从5月中旬至7月中旬，随着疫情防控举措生效及气温回升，新增病例人数逐步减少，市场恐慌情绪得到缓解，7月13日，全球非典患者人数、疑似病例不再增长，也基本宣告非典疫情结束。5月地产销售面积增速上行至 41%，全年销售增速高达29%，地产投资、新开工增速分别回升至30%及33%，全年投资、销售增速分别为30%、29%。分区域来看，中国大陆非典病例合计5327个，集中在北京、广东、山西等地，根据WHO统计，北京、广东确认病例分别为2434、1514例，其中北京销售同比增速来看，3、4、5月分别为133%、19%及169%，广东3、4、5月分别为-2%、-1%及73%。图 1：非典仅在 4 月短暂的影响地产销售 图 2：非典对 03 年投资影响也很短暂80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 - 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月11月12月 2023年销售面积当月增速% 2023年地产投资当月增速 新开工面积当月增速资料来源：wind，申万宏源研究 资料来源：wind，申万宏源研究 图 3：4 月北京销售增速明显下降 图 4：3-4 月广东销售增速明显下降250 200 150 100 50 - -50 -100北京02年销售当月增速% 2023年 100 80 60 40 20 - -20 -40 -60广东02年销售当月增速% 2023年资料来源：wind，申万宏源研究 资料来源：wind，申万宏源研究 1.2 1-2 月影响较小，风险主要在于本次疫情影响超预期长 1月百强房企销售同比下降12%，1月春节、新型冠状病毒感染肺炎疫情均有影响 。根据克尔瑞统计，截至2023年1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，除万科、碧桂 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月11月12月 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 -2月3月4月5月6月7月8月9月 10月11月12月园、金地、招商蛇口外，1 月大多数房企销售下行，销售增速较高的有万科、金地、绿城、龙光等同比去年操盘金额增长46%、16%、16%及14%，前30强中销售金额降幅大于 20%的有中海地产、融创、保利、龙湖、绿地、华润、富力、泰禾、中梁、建业等。1月26日，中国房地产业协会倡议，房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待新型冠状病毒感染肺炎疫情过后再行恢复。目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内的至少 60余个省市下发通知，要求暂停售楼处销售活动。1月下旬销售基本停滞。 图 5：除万科、碧桂园、金地、招商蛇口外，1 月大多数房企销售下行600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 0.60 0.40 0.20 - -0.20 -0.40 -0.60 2023/01操盘金额（亿元）同比（右轴）资料来源：Wind,申万宏源研究1-2月本次疫情对销售影响相对较小，疫情结束后刚需会释放，风险在于疫情时间、态势超预期 。1-2月是地产销售的淡季，往年来看，两个月份销售合计占全年销售比8-9%左右，3月会迎来小阳春，地产销售面积占比将上行至9%，全年销售最主要的三个月份是6、9、12月，分别占比12%、10%及13%左右。1月本来就是淡季，节后新型冠状病毒感染肺炎疫情超预期发展对返乡置业等造成明显，按照1-2月销售占全年15%左右，节后一周销售平均占比约1-2%，考虑到返乡置业主要是三四线，预计占比更低，短期内对地产销售影响相对可控，2月销售也将明显受到影响。如果3-4月本次疫情仍继续发酵，地产公司的压力将明显增大，对于高周转、高负债，现金流偏紧的房企需要密切关注，也需要承压房企打折销售等情况。开工影响尚未体现，复工问题、资金链问题将影响地产投资支出 。房建一般在元宵节后复工，今年各地复工要求也普遍推迟到元宵节后，目前对房企影响尚未体现，后续仍会对房建产生影响，特别是如果销售预期不好的话将对新开工造成影响，此外，在保现金流的压力下预计拿地供需都将收缩，近期地方也出台政策推迟相关土地出让时间，如北京推迟海淀、昌平三宗地块挂牌时间，调整至2月14日；深圳市土地房产交易中心最新发布公告，顺延了多宗土地的公告期、挂牌期以及申请确认竞买资格截止时间。 图 6：一季度销售面积占比 15%左右 万科地产 碧桂园中国恒大中海地产融创中国保利发展金地集团新城控股中国金茂旭辉集团招商蛇口龙湖集团阳光城 世茂房地产华夏幸福绿地控股华润置地 绿城中国25,00020,00015,00010,0005,000- 2月 3月 4月 5月6月 7月8月 9月10月 11月 12月 2023年单月销售面积 2023年 2023年 资料来源：Wind,申万宏源研究 图 7：一季度新开工占比 17%左右30,00025,00020,00015,00010,0005,000- 2月 3月 4月5月 6月7月 8月9月 10月 11月 12月 2023年单月开工面积 2023年 2023年 资料来源：Wind,申万宏源研究1.3 湖北、武汉土储较多的销售受影响时间大概率久于其他地区 融创、保利、华夏幸福、万科等近两年湖北拿地建面接近300万方，保利、华夏幸福、华发、佳兆业湖北/全国拿地建面占比较高。本次新型冠状病毒感染肺炎疫情在武汉爆发，整个武汉、湖北属于全国疫情重灾区，虽然目前基本面上全国各地售楼处都关闭，所有线下销售都受到影响，但由于湖北疫情较严重，预计疫情控制后期市场的修复时间也要更久，因而武汉、湖北布局较多的房企后续应对措施需要密切关注。武汉市场近两年土地成交面积下降，但由于楼面价上行，土地成交总价 19年同比上行23%至175亿元，楼面价平均为4204元/平米。我们按照万得中地产公司公开招拍挂取得的土地明细进行统计，从绝对量来看，融创、保利、华夏幸福、万科、碧桂园、绿地等18-19年湖北拿地建面在300万方以上，其中融创、保利、华夏幸福、万科拿地主要集中在武汉，碧桂园、绿地则广泛分布于湖北其他三四线城市。此外，龙湖、旭辉也有100万方以上在武汉拿地。对比这些房企这两年在全国拿地的建面来看，融创、华夏幸福、华发、佳兆业等在湖北、武汉公开拿地的比例较高，占在15%以上。节后新型冠状病毒感染肺炎疫情短期内将明显影响全国的地产销售、开工等，特别是武汉、湖北等地，虽然长期武汉属于较好的二线城市房市.