慈溪市2022年度物业管理示范优秀住宅小区大厦考评工作实施方案.docx

慈溪市2022年度物业管理示范（优秀）住宅小区（大厦）考评工作实施方案第一章总则第一条为进一步推动我市物业服务持续健康发展，提高各 物业企业管理服务水平，根据慈溪市住宅小区（大厦）物业管 理示范（优秀）标准及评分细则和慈溪市老住宅小区物业管 理优秀标准及评分细则并结合我市实际情况，特制定本实施方 案。第二条 市级物业管理示范（优秀）项目考评遵循企业自愿 申报、业主参与、专家考评、公开透明的原则。第三条 成立2022年度物业管理示范（优秀）住宅小区（大 厦）考评工作领导小组，全面负责考评项目的预检、筛选、确定 等工作。第二章评选对象第四条本市范围内实施物业管理的住宅物业和多业主非住 宅物业。第五条 住宅物业分为商品房和非商品房，鼓励老旧住宅小 区以及拆迁安置小区等项目参评。2005年1月1日前建成交付 的住宅项目称为老旧小区。第三章申报条件绿化日常 养护服务 （12 分）害发生扣完为止2 绿化 环境要求6无违反规定种植其他植被（如种菜、 种瓜等）每发现一处违规种 植扣1.0,扣完为止（四）公用配套 设备设施 日常保养 维修服务（18 分）1.人员 要求2小区内应配备一名持有证件的维修 工，并且证件需上墙无维修工或无证件 上墙扣2.0,有证件 但不上墙扣L02.公建 配套设施 用房要求6应对房屋结构、涉及使用安全的部位 进行检查，并做好记录维护保养，发 现损坏及时修理或报请建设单位修 理；符合维修金申请条件的向业委会 提交维修申请无巡查记录扣2.0, 无维修养护记录或 有申请维修报告但 未作处理的扣4. 0, 扣完为止3.小区消 防设施、 设备要求6消防泵应每月启动1次，每月检查1 次；消防栓每半年巡检1次，消防栓 箱内各种配件完好；每年检查1次消 防水带、阀杆处加注润滑油并作1次 放水检查无消防养护记录扣 4. 0,每发现一处消 防设备损坏扣1.0, 扣完为止4.安全 标志要求4对小区内危险、隐患部位应设置安全 防范警示标志或防范设施每发现一处隐患区 无警示标志的扣1.0,扣完为止（五）公共区域清洁卫生 服务（16 分）1.公共部 位和公共 场地保洁 要求6应保持楼道内整洁干净；道路绿地整 洁无明显垃圾，明沟干净每发现一处未达标 扣1.0,扣完为止2.垃圾 收集要求4生活垃圾集中投放点应保持堆放有 序并及时清理；装璜垃圾收集点应堆 放有序并及时清理，不得影响居民出 行确保道路畅通每发现一处未达标 扣1.0,扣完为止3.整体 环境要求6小区架空层外和路面两侧不得晾晒 衣服、拖把和堆放杂物每发现一处未达标 扣1.0,扣完为止（六）服务 满意度调查（28 分）1.业主委 员会意见4由业主委员会出具书面意见满意得4.0,基本满 意得2.0,不满意得02 .社区居 委会意见4由社区居委会出具书面意见满意得4.0,基本满 意得2.0,不满意得03.随机 调查10随机走访分发民意调查表10份每份满意得L0,基 本满意得05分，不 满意得04 .行政 主管部门 意见10由行政主管部门出具意见书不服从管理扣2.0, 有有效投诉每次扣 1.0,不及时报送信 息扣2. 0,不配合物 管中心工作扣2.0年度考评附加分评分细则序 号标准内容规定 分值评分细则附加得分项 党建引领物业 管理5项目按照要求成立党支部发文、公示 并备案加1.5 （书面发文资料0.5,公 示照片存档0.5,物管中心盖章备案 资料0.5）；项目管理处设立党员志 愿服务岗的加1.0 （服务岗醒目标识 0. 5,党员志愿者人员佩戴党徽0. 5）； 项目管理处设立志愿服务队的加1.0 （服务队人员照片公示上墙）；开展 各项小区党员活动及志愿者服务活 动的每次加0.5 （照片存档）附加减分项 行政主管部门 管理意见7不服从主管部门管理扣2.0；有有效 投诉的每次扣1.0;不及时报送信息 扣1.0,不配合物管中心开展工作的扣1. 0附加得分项 物业管理创新 模式探索3在行业内进行制度、技术、管理创新 模式探索得到主管部分认可的加 1.5,通过购买公共责任险或管理责 任险等保险服务促进保护小区公共 财产安全的加1.5第六条 物业服务企业申报考评的物业管理示范（优秀）项 目应符合以下条件：（一）符合城市规范建设要求，配套设施齐全。参评项目须 竣工交付投入使用2年及以上，同时已经签订物业服务合同，合 同期限必须达到2022年12月之后。（二）住宅小区总建筑面积应达1万平方米以上（含1万平 方米）；2005年以前的老住宅小区和乡镇住宅小区总住宅面积应 达到5千平方米以上。（三）统一规划建设的物业项目应以物业管理区域进行申报, 其中的一栋或几栋不得单独申报参评。（四）项目参评需征得业主委员会同意，业主委员会必须按 照宁波市业主大会、业主委员会指导规则合法成立并在物管 中心备案。（五）物业服务项目各项管理制度建立齐全，未发生确认属 实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。（六）参评项目需在本年度年末考评前建立物业项目管理处 党支部（小组）。（七）物业服务项目在上一年度未发生被相关主管部门或执 法部门处罚、通报批评等情况。第七条 慈溪市物业管理示范（优秀）项目的荣誉称号有效 期限为三年，三年内不得再度申报示范（优秀）项目，若三年内 更换物业管理公司，市物业管理中心将收回该荣誉称号。第四章考评程序第八条 市级物业管理示范（优秀）项目考评工作程序如下：（一）申报：2月初，企业通过自荐形式向慈溪市物业管理 中心进行申报。申报材料包括：企业项目情况概述和物业管理工 作报告，其中物业管理工作报告需由业主委员会和社区居委会盖 章同意。（二）初评：3月初，考评工作领导小组办公室成员对各物 业企业上报的各个小区的申请报告及提交的材料进行实地初审。 1.项目审核符合慈溪市物业管理示范（优秀）住宅小区（大厦） 初审标准的，纳入2022年度考评名单，一旦纳入考评名单不得 无故退出考评工作。2.初审排名末3名的项目，允许企业在一周 内落实整改并重新申报参加复评。通过复评的，按照初审倒数第 4名的分数得分并计入年度考评总分。（三）抽查：5-10月期间，由考评领导小组办公室组织考 评专家库成员对报名的各物业小区按照慈溪市住宅小区（大厦） 物业管理示范（优秀）标准及评分细则和慈溪市老住宅小区 物业管理优秀标准及评分细则组织2次不定期抽查考评，所得 分数计入年终考评总分。（四）年末考评：1112月，考评领导小组从考评专家库 中随机抽取考评专家集中对各报名物业小区（大厦）进行现场打 分。（五）评分原则：考评得分由初评管理分、抽查管理分、年 终考评分、民意调查分、基层党建分和行政管理分组成，分数以 百分比计算，初评管理分占总分5%,抽查管理分40%,年终考评 分占50%,民意调查分占总分5%,基层党建分属加分项目，行政 管理分属减分项目。初评管理分是依据申报过程中实地查看得分 和审核资料得分；抽查管理分，年终考评分由考评专家现场实地 考察评分；民意调查分由我中心随机抽取满意度调查表和随机电 话调查得分组成；基层党建分是参评项目按照要求成立党组织领 导多方议事协调工作小组后并开展活动可进行加分；行政管理分 是行政主管部门对各参评管理企业有无有效信访及工作开展配 合度情况进行酌情减分。（六）名额确定：最终考评结果以本次考评累积总分得分高 低，以考评分数及格线总分95分为标准从高到低选取此次考评 示范（优秀）住宅小区（大厦）及老住宅优秀小区；总分低于 80分的项目，必须进行整改，整改不到位项目将予以通报批评, 并对所管理的物业服务企业信用信息评分进行适当扣分。（七）表彰通报：慈溪市物业管理中心对最终获得慈溪市物 业管理示范（优秀）物业的项目授予奖牌并表彰通报，有效期为3 年，期满后由市住建局将奖牌收回。同时，对物业服务成绩突出 的项目，推荐参加宁波市、省级、全国物业管理示范（优秀）住 宅小区（大厦）达标考评。（八）奖励资金标准：考评奖励措施对当年获得全国物业管 理示范（优秀）住宅小区（大厦）、浙江省物业管理示范（优秀） 住宅小区（大厦）、宁波市物业管理示范（优秀）住宅小区（大 厦）、慈溪市物业管理示范（优秀）住宅小区（大厦），分别给予 5万元、3万元、2万元、1万元奖励，同年度分级获奖的从高奖 励。慈溪市住宅小区物业管理示范（优秀）标准及评分细则序号标准内容规定 分值评分细则基础 管 理271.按规定要求建设，配套设施投入使用1住宅及配套设施未投入使用扣1. 02.已办理接管验收手续1无验收手续扣1. 03.建立维修资金，其管理、使用、续筹符 合有关规定2已建立但管理、使用、续筹不符合规 定扣1.0,未建立得04.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业 主公约等各项公众制度完善2每发现缺少一项制度扣0. 55.房屋使用手册、装饰装修管理规定，并 按章程旅行职责1缺少扣1. 06.非前期物业的业主委员必须会按规定 程序成立，并按章程履行职责，需将业主 委员会与物业管理企业签订物业管理合 同进行备档，明确双方权责利；前期物业 需将与物业管理企业签订物业管理合同 以及购房人与物业管理企业签订前期物 业管理服务协议进行存档，并双方责权利 明确3非前期物业的无业主委员成立资料 扣L0,无业主章程扣1.0,无规范的 物业管理合同扣1.0；前期物业的无 合同扣1.5,无前期物业管理服务协 议扣1.57.物业管理企业制订争创规划和具体实 施方案，并经业主委员会同意1无规划和实施方案扣1.08 .小区物业管理建立健全各项管理制度、 各岗位工作标准，并制定具体的落实措施 和考核办法2主要检查：物业管理服务工作程序、 质量保证制度、收费管理制度财务制 度、岗位考核制度等每发现一处不完 整规范扣0.2；保安、保洁、维修、 绿化、服务处主任五大块在管理处上 墙，等每发现一处为上墙扣0.2,未 制定考核办法扣0.29.物业管理企业的管理人员和专业技术 人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显 标志，工作规范，作风严谨1管理人员、专业技术人员每发现1人 无上岗证书扣0.1；着装及标志符合 得0. 5分；不符合得010 .物业管理企业应用计算机、智能化设 备等现代化管理手段，提高管理效率1符合得1.0,不符合得01L物业管理企业在收费、财务管理、会 计核算、税收等方面执行有关规定；每年 3月份之前公示小区公共财物情况，每年 12月之前公布物业管理服务费用收支情 况2执行有关规定得1.0,未执行得0;公 开得1.0,未公开得012.房屋及其共用设施设备档案资料齐 全，分类成册，管理完善，查阅方便2包括房屋总平面图，地下管网图，房 屋数量、种类用途分类统计成册，房 屋及共用设施设备的设计安装图纸 资料和台帐。每发现一项不齐全或不 完善扣0.213,建立住用户档案、房屋及其配套设施 权属清册查阅方便1每发现一处不符合扣0. 214.建立24小时值班制度，设立服务电话， 接受业主和使用人对物业管理服务报修、 求助、建议、问询质疑、投诉等各类信息 的收集和反馈，并及时处理，有回访制度 和记录2符合得2.0,值班制度不符合扣0.2, 未设服务电话扣0.2,发现一处处理 不及时扣0.1,没有回访记录每次扣0.215.定期向住户发放物业管理服务工作征 求意见单对合理的建议及时整改1符合得1.0,基本符合得0. 5,不符合 得016.建立并落实便民维修服务承诺制，零 修急修及时率100%、返修率不高于1%,并 有回访记录2建立并落实得1.0,建立但未落实扣 0.5,未建立扣1.0及时率符合0.5, 每降1个百分点扣0.1;返修率符合 0.3,不符合0；回访记录完整0.2, 记录不完整或无记录得017.建立小区内温馨提示服务制度，在特 殊情况（如台风季节，雨天，雾霾天等特 殊情况特殊天气下）应通过告知牌（拍照 留底）或短信发送（存档依据）等方式温 馨提示小区业主2建立得1.0,记录告知牌拍照留底， 短信发送备档得1.0,在特殊情况未 落实提示扣2. 0房屋管理与维修养护131.主出入口设有小区平面示意图，主要路 口设有路标，组团及幢、单元（门）、户 门标号标志明显2符合得2.0,无示意图扣0. 5,无路标 扣0.3,幢、单元、户号每缺一个扣 0. 12.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋 用途现象2符合得2.0,每发现一处私搭乱建或 擅自改变房屋使用用途扣0.5,3.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料 等装饰材料无脱落、无污迹2符合得2.0,每发现一处不完好、不 整洁、脱落、污损扣0.5,4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置， 保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合得1.0,未按规定设置得0按规定 设置，但不整齐或有破损每处扣0.1, 有安全隐患每处扣0.25 .封闭阳台统一有序，色调一致，不超出 外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装 外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等6 .空调安装位置统一，冷凝水集中收集， 支架无锈蚀22符合得2.0,每发现一处不符合扣0.2符合得1.0,每发现一处不符合扣0.27.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房 屋结构安全及拆改管线和损害他人利益 的现象2符合得1.0,每发现一处不符合扣0.2共用设施设备管理L共用配套设施完好，无随意改变用途2.共用设施设备运行、使用及维护按规定 要求有记录，无事故隐患，专业技术人员 和维护人员严格遵守操作规程与保养规 范3.室外共用管线统一入地或入公共管道， 无架空管线，无碍观瞻4.排水、排污管道通畅，无堵塞外溢想象5.道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无 丢失，路面井盖影响车辆和行人通行*6,供水设备运行正常，设施完好、无渗 漏、无污染；二次生活用水有严格的保障 措施，水质符合卫生标准；制定停水及事 故处理方案7.制订供电系统管理措施并严格执行，配 电室管理符合规定，路灯、楼道等等公共 照明设备完好*8,电梯按规定或约定时间运行，安全设 备齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清 洁；电梯机房（轿厢）通风、照明良好； 制定出现故障后的应急处理方案四保安、消防、车辆管理1.小区基本实行封闭式管理2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡 逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明 值勤，训练有素，言语规范，认真负责3.危及人身安全处有明显标识和具体的 防范措施4.消防设备设施完好无损，可随时起用； 消防通道畅通；制订消防应急方案5.机动车停车场管理制度完善，管理责任 明确，车辆进出有登记121符合得1.0,每发现一处不符合扣0.52设施设备运行按规定记录得0.5,无 事故隐患得0.5；遵守操作规程得 0.6,每发现一处不符合扣0.2；遵守 保养规定得0.4,每发现一次不符合 扣0. 11符合得1.0,每发现一处不符合扣0. 11符合得1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.51通畅、平整得L0,发现一次不通畅、 不平整、积水扣0.1;发现井盖缺损 或丢失扣0.2,路面井盖影响通行 0.2,发现一处不符合扣0.12设备运行正常、设施完好、无渗漏、 无污染得1.0,发现一处不符合扣 0.2；保障措施严格得0.4,无措施或 措施不严得0;水质符合卫生标准得 0.5,不符合得0；有处理方案得0. 5, 无处理方案得02符合得2.0,每发现一处不符合扣0.22符合得2.0,每发现一处不符合扣0.5122符合得2.0,不符合02符合得2.0,无专业保安队伍扣1.0, 其它每发现一处不符合扣0.22符合得2.0,不符合02符合得2.0,发现一处不符合扣0.52制度完善得1.0,不完善得0;因管理 责任造成车辆丢失扣0.5 （管理单位 公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台 车辆乱停乱放扣0.2,出入无记录扣 0.26.非机动车车辆管理制度完善按规定位 置停放，管理有序五环境卫生管理1.环卫设备完善，设有垃圾箱、果皮箱2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人 员和明确的责任范围，实行标准化保洁3.每礼拜对进行垃圾箱、果皮箱进行清洗 和卫生消毒灭杀4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等 废弃物6 .房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画， 无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、 天台、公共玻璃窗等保持洁净7.商业网点管理有序，符合卫生标准；无 乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜9.排放油烟、噪音等符合国家标准，外墙 无污染六绿化管理1.小区内绿地布局合理，花草树木与建筑 小品配置得当2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占 用现象3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无 病虫害，无折损现象，无斑秃4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物七辖区内满意度1.由业主委员会（或合同甲方单位）出具 书面意见2.由社区居委会出具书面意见八辖区内民意调查随机分发100张满意度调查表2符合得2.0,制度不全或不落实的扣1.0,乱停放每部车扣0.2141符合的1.0,每发现一处不符合扣0.22未实行责任制的扣1.0,无专职清洁 人员和责任范围的，未实行标准化保 洁的扣0. 55每发现一处垃圾箱未及时清洗扣1.0,未做到卫生消毒记录扣3.01符合得1.0,每发现一处不符合扣0.21符合得1.0,每发现一处不符合扣0.21符合得2.0,每发现一处不符合扣0.21符合得2.0,每发现一处不符合扣0.21符合得1.0,不符合得01发现一处扣1. 082符合得2.0,每发现一处扣0.22符合得2.0,每发现一处扣0.22长势不好扣1.0,其它每发现一处不 符合扣0.22符合得2.0,每发现一处不符合扣0.242满意得2,基本满意得1,不满意得02满意得2,基本满意得1,不满意得01010每张满意得0，不满意得0注为*为可能遇到特殊项目，如遇考评小区内没有*号项目，按照：考评所得分/（总分-*项目分） xlOO进行计算慈溪市老住宅小区物业管理优秀标准及评分细则（总分100分）项目内容分值服务要求评分细则（）综合管理 服务 （14 分）1.管理处 要求2小区内应设置管理处，配置简单办公 桌椅等设备，配有电话，值班室电话 保持24小时畅通无管理处扣1.0,无办公设备扣0. 5,电话不畅通扣0. 52.管理 人员要求2管理处主任应持经理上岗证或物业 管理师证书；专业作业人员必须具有 上岗证每发现一处无证扣 0.5,扣完为止3.公示 制度4应与委托方签订规范的物业服务合 同，在小区醒目处公示合同约定的物 业服务项目、内容及收费标准，每年 12月之前公示小区公共财务使用情 况，特殊情况也要及时公开无合同签订扣1.5, 无公示收费标准扣 1. 5,无公示财务情 况扣1. 04.投诉 处理4应公示服务联系电话，统一受理业 主、使用人的咨询、报修、投诉和费 用交纳，有规范的投诉处理流程，对 业主或使用人的投诉需在10天内答 复或报有关部门无公示投诉电话扣 1. 0,无投诉处理流 程扣L0,无回访记 录扣2. 05 .温馨 提示2应在特殊情况（如台风季节，雨天， 雾霾天等特殊情况特殊天气下）应通 过告知牌或短信发送等方式温馨提 示小区业主做好防范工作记录告知牌拍照留 底，短信发送备档， 在特殊情况为落实 提示扣2. 0（二）公共区域 秩序维护 服务（12 分）1.人员 要求4秩序维护员应持证上岗并佩带相应 标示标牌，身体健康，服装统一整洁， 精神面貌良好无穿制服，佩戴标示 每发现一名扣L 0, 无持证上岗扣2. 0, 扣完为止2 .巡逻岗 要求4应每天不定时在小区内巡逻，并有巡 逻记录；在遇到突发事件时，采取必 要措施并及时报告管理处无巡逻记录扣2.0, 无应急预案扣2. 0（台风、火警、人员 伤亡、偷盗各扣0.5, 扣完为止）3.车辆停 放物品出 入管理要 求4每个出入口应设专人值班看守（定时 开放的边门除外，但在门口处应有定 时开放的告知牌）；对进出车辆进行 管理和疏导，小区内车辆必须按照所 画停车位有秩序停车，紧急通道内禁 止停车，对大件物品进出小区时予以 登记每发现一处违停现 象扣1.0,大件物品 进出未登记发现一 处扣L0,扣完为止 （查看小区停车路 线）（三）公共区域1.草坪、树木要求6应定期做好季节性养护和除草；绿化 带无明显缺水枯黄；控制大面积病虫每发现一处枯黄、枯 死杂草现象扣1.0,