邯郸邱县市场调研报告.docx

邯郸邱县市场调研报告邯郸邱县市场调研报告 本文关键词：邯郸，邱县，调研报告，市场邯郸邱县市场调研报告 本文简介：邯郸邱县市场调研报告¨整理项目基础资料¨完成宏观市场分析¨完成竞争调研¨问卷分析完成客户调研¨综述项目探讨背景为了精确把握市场定位，我司对本项目进行了市场调研；依据本项目的调研性质，我们采纳实地考察与相关人员深度访谈相结合的方式，依托邱县房地产市场相关背景信息实施整个调研过程并形成结论，以期达到如下邯郸邱县市场调研报告 本文内容：邯郸邱县市场调研报告¨整理项目基础资料¨完成宏观市场分析¨完成竞争调研¨问卷分析完成客户调研¨综述项目探讨背景为了精确把握市场定位，我司对本项目进行了市场调研；依据本项目的调研性质，我们采纳实地考察与相关人员深度访谈相结合的方式，依托邱县房地产市场相关背景信息实施整个调研过程并形成结论，以期达到如下目标：&了解邱县房地产市场的整体状况及发展趋势；&了解邱县房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势；&了解邱县住宅物业市场的分布现状及客户群的构成状况；&驾驭本项目所处地块的基本特征；&驾驭本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；&明确项目构建优势的市场机会及企业机会。项目探讨背景为了精确把握市场定位，我司对本项目进行了市场调研；依据本项目的调研性质，我们采纳实地考察与相关人员深度访谈相结合的方式，依托邱县房地产市场相关背景信息实施整个调研过程并形成结论，以期达到如下目标：&了解邱县房地产市场的整体状况及发展趋势；&了解邱县房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势；&了解邱县住宅物业市场的分布现状及客户群的构成状况；&驾驭本项目所处地块的基本特征；&驾驭本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；&明确项目构建优势的市场机会及企业机会。书目：1项目基础资料1.1邱县概况简述1.2宗地区位与交通1.3生活配套与大市政配套1.4区域市场目标客户层2宏观市场分析2.1县城房地产供求走势2.2县城房地产市场供求特征3竞争典型楼盘调研3.1竞争项目产品信息3.2竞争项目客户特征4客户调研市场问卷5、综述第一部分项目基础资料一、邱县概况简述1、邱县历史邱县历史悠久，始见文字记载可上溯4280多年。尚书?禹贡载：帝尧七十三三年(前2286)，禹治水导河至于衡漳(今邱城东南)。黄河历史上两次流经邱境共历时11012年。早在帝尧时，县境即有先民在黄河两岸聚居，渔猎拓荒，繁衍生息。汉宣帝地节三年(前67)置平恩侯国，治在今邱城西，属冀州魏郡。继而更名延平县、平恩县、平恩镇。元至元二十六年(1289)立丘县，清雍正三年十二月二十七日(1736.1.29)上谕，为避孔丘之讳，加“阝”为邱。先后隶属冀州广平郡、武安郡、沼州、山东堂邑、东昌路(府)、临清直隶州等。抗日斗争爆发后，初隶鲁西北，后归冀南区。1944年5月26日，邱县全境解放，8月县治北迁马头镇。建国后始终隶属邯郸市(专区、地区)管辖。邱县地理位置优越，县名源于平丘山。山海经叙：“平丘在三桑东，爱有遗玉、青马、视肉、杨柳、甘粗、甘华、一百零一果所生。”山海经校注云：“其地望在国之东北方，颛顼葬其近，犹神丘，沃野、乐园之属。”邱县虽为袖珍小县，然自古被称为“形胜之地”。商周时即位居南北水陆交通要冲。黄河上古有大梁横水，史称巨桥，为中国。邱县为邯郸市管辖，地处东经115°0302115°1910，北纬36°380836°5749之间，位于黑龙港流域上游、华北平原腹地。总面积448.789平方公里，纵长36.3公里，横阔24公里，东及东南与临西、馆陶接壤，西与西南与曲周相连，北与平乡、广宗、威县毗邻。北距首都北京400公里，西北距省会石家庄1101公里，西距邯郸市、京广铁路75公里，东距京九铁路50公里。现辖2镇5乡218个行政村，现有人口20.2万人，是一个典型的平原农业县份。邱县辖2个镇、4个乡、1个民族乡：新马头镇、邱城镇、梁二庄乡、南辛店乡、香城固乡、古城营乡、陈村回族乡。邱县属北暖温带亚潮湿大陆性气候，四季分明。春季多风少雨，夏季多雨高温，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。年均气温13.0，其中最热月平均气温26.8，极端最高气温42.7，最冷月平均气温2.8，极端最低气温20.1；无霜期207天，平均初霜日10月25日左右，年均降雨量524.6毫米，多集中在78月份，平均终霜日4月5日左右；年均气压1011.8hpa，室外相对湿度66%，冬季最大积雪度为29cm，夏季最大日降雨量245.9mm；年主导风向为东南西北向，夏季多偏南风，冬季多偏北风，平均风速为3.1米/秒，平均日照小时为2539.2小时。雨热同季，宜于多种植物生长。邱县大地貌属古黄、漳河冲积平原，地势由东南向西北倾斜，海拔在32.740.8米之间。土壤含3个土类、5个亚类、8个土属、43个土种，其中潮土占91.14%。邱县水资源较为丰富。地表水主要来源于降水及客水，降水以汛期降雨为主，客水主要来源于老沙河、宋八疃、沙东干渠。地下水主要为第四纪松散岩类孔隙水，主要包括：浅井区：主要分布在县城以东以北的旁边地区和东南部的兴平堡一带几个村庄，多年平均浅层淡水资源量1575.85万立方米；深浅结合区：主要分布在老沙河、老漳河间地带，浅层地下水资源量2769.52万立方米；深井区：分布特点是从南到北由大马堡、梁二庄、东目寨、旦寨、贺堡等地，深层地下水资源量1445.25万立方米。邱县拥有水厂一家，日供水量可达3000吨、设备先进、设施齐全、水价适中，能够刚好足量保证日常生活用水及工业生产用水的需求。邱县北靠京津，东依山东，南近河南，西望山西，与京广、京九铁路107、309国道为邻，106国道、邯临一级马路纵横穿越县境，天津港、青岛港为邱县联系世界之通道，石家庄机场、郑州机场、济南机场均为邱县的出入航空港，四省交汇，五洲通衢。现在，邯郸机场已于2022年8月8日开航，商务交通往来更加便利。邱县通讯业方兴未艾。拥有程控电话6000门，电话普及率居全省前列。并开办了特快专递、数字数据专线、分组交换、电子数据交换、无线传呼、移动通讯、图文传真等数十种邮电业务，对外通讯快捷便利。邱县供电服务设备先进，实力雄厚。邱县供电公司是国家中二企业，现有职工226人，下设16个职能科室、8个供电所和一个电力安装公司。拥有110千伏变电站1座，主变2台，变电量63000千伏安；35千伏线路8条90公里；10千伏线路52条926公里，低压线路1085公里；配电变压器1373台，变量84460千伏安。2、邱县交通邱县交通发达，106国道纵穿南北，邯临（邯郸-临清）马路横贯东西，东依京九，西近京深高速，南临309国道，距石家庄机场、济南机场、郑州机场车程约2个小时。3、支柱产业邱县工业基础雄厚，化工、食品、纺织、机械、造纸五大支柱产业并驾齐驱。邱县在农业上实施产业结构调整，培树“两白一绿”（棉业、羊业、林业）三大主导产业。棉花种植50万亩，年产皮棉4万吨，绒长糖少，是全国著名的优质棉大县、河北省“棉花之乡”；养羊30万只，肉制品的加工业发达；种植速生杨10万亩，着力打造生态森林县。邱县现已形成了冀南棉花市场、兴邱市场、纺织品、小一百零一货批发商城等专业市场，邱县消遣、医疗、教化、广电等基础设施完善，全县政通人和，实惠，商机无限。邱县正以崭新的面貌，呈现绚烂英姿。4、邱县文化教化邱县第一中学位于县城育新街。始建于1951年，时称邱县初级中学。1958年并县后更名为曲周县马头中学，当年招1个中学班。1958年底曲周县农学院6个班300人并入，1959年2月香城固、古城营中学各一个班并入。1962年分县后更名为邱县中学，设初中4个班，中学1个班。1964年梁二庄中学一个班并入该校。1965年10月20日更名邱县马头中学。77年更名为邱县红旗中学。195111019年，邱县一中共培育初中生7380名，中学生9220名，为大专院校输送了3900名新生，为邱县培育了大批有用人才。邱县试验中学邱县试验中学创建于11015年9月，地处县城育康路中段。学校占地面积26680平方米，现有教职工90人，在校生1900余名。学校现有专任老师84名，全部达到大专以上学历，本科毕业48人，21人在进修本科，先后有5人被评为高级老师，一级老师38人；其中24名老师被评为省市县骨干老师和讲课能手，在国家省市发表论文50多篇。建校以来，在县历年抽考中，各科成果均居全县第一；在全国数理化英等学科学问竞赛中有82名学生获国家和省市级嘉奖。每年毕业生升学率在95以上。中考成果逐年提高，1012003年连续六年中考成果名列全县前茅，跨入全市先进学校行列。特殊是2003年中考：全县300分以上52人，我校38人，全县前10名考生中该校8人3邯郸市一中全县上线35人，我校27人，居全市县区同类学校之首。县委书记白清长题词勉励，县委政府发贺信通报表彰。校长杨书森被评为县“功臣校长”、市“名校长”。邯郸教研以一颗新星从邱县升起为题报道我校先进的办学阅历。该校是国家基础教化中心外语教化探讨中心试验学校，是邯郸市教化局命名的“德育示范学校”、“普及一般话示范学校”，“教学工作先进学校”。邱县试验小学邱县试验小学始建于11011年，位于县城小康街东英华路北侧，占地面积24012平方米，建筑面积8600平方米。学校现有36个教学班，学生2400余名，教职_I_106人。其中：中学高级老师2名，小学高级老师52名，老师学历全部达标。学校设有仪器室、试验室、语音室、科技活动室、计算机教室等协助教室。电教仪器、设备和劳动、美术、文体等器材均达部颁一类标准，图书室藏书达5万册，是邯郸市达标学校。学校荣获全国红旗大队，河北省优秀家长学校，邯郸市德育先进学校，市少先队雏鹰大队，市电化教学示范学校，市教化科学探讨先导型学校和市体育卫生先进学校，是邱县教化教学战线上的一面旗帜。文化艺术：21世纪之初，有幸调邱县供职，适逢新县志稿编就，即将出版问世。欣喜中通览全志，感悟甚多，略言几句，权以为序。邱县自汉代置平恩侯国，至今2068年。期间，尽管朝代更迭，县名有变，多次归并遥属，但作为基础行政单位始终见诸正史，脉胳清楚，从未断线，这在全国实不多见。县有志，犹国有史。邱县修志肇始于明万历四年知县侯国安，其在清代凡五修；民国23年县长薛儒华重修县志后，时隔60多年县志失修。本次修志自11014年始，前几任县府主官几易其人，而支持修志，一以惯之，实为可敬。方志办同仁不辱使命，十年寒暑、数易其稿，殚精竭虑、笔耕不辍，融史地风物为一体，荟图表传记于一册，横陈一百零一业，纵贯古今，既记载了历史上一百零一姓多灾多难、生灵涂炭的惨状，也叙述了人民群众反抗外侵内患，与大自然奋力抗争惊天地泣鬼神的壮举，更为详实地反映了邱县建国后各项事业蓬勃发展、日新月异的改变。大事记、政党、政权、重大政治运动，邱北抗日依据地等编章取材广泛，详略得当，给人留下很多值得深思的课题。新的邱县志不失为一方“一百零一科”，一县“信史”。可以说编史修志乃“功在当今、惠及子孙”之千秋功业。“官书、官修、官责”，故上任伊始在财力人力方面赐予全力支持，并提出“出精品，创名志”的要求，多方筹资，确保县志出版发行。“治天下者以史为鉴，治郡国者以志为鉴”。方家论志谓其有“存史、教化、资治”之功利。“存史”系其本旨，“教化”乃其演进，而“资治”之功利则显现于各级领导干部读志知史之后。为官一任，能从志书中求索事业成败兴衰之因果，反思决策正误优劣之得失，悟出“得民心者得天下”、“民为水，载舟覆舟”之内涵，从而确定“县庶民富”的举措并付诸实施，则是最珍贵的。作为邱县人民政府第27任县长，我越来越真实地感受到肩上担子的份量。新编邱县志是中华民族历史长河的支脉，是邱县人民创建历史的丰碑，是在任和继任者谋略的重要依据，是各界有识之士探讨邱县的“一百零一科全书”，是与海内外广交挚友的媒介和桥梁，是对县民进行爱国爱县教化的乡土教材。我谨将其举荐给今人及后之来者，并祝福邱县志世代传承接续下去，不断增加更加绚丽辉煌的新篇章。二、宗地区位与交通附图12、四至范围通过附图1、可以看出项目位置在县城的西北方紧靠长途汽车站，新城路以南建设街以西、西北角这个位置。3、环境现状项目周边化境比较热闹；新城路是最早的邯临马路，虽然现已改线，但还是县城的主要干道，汽车站就在新城路西段，同时新城路建设街以西沿街商铺主要经营化肥和五金土产为主，建设街沿线商铺众多，是县城最早的商业中心，现以经营电动自行车、低价服装、五金农机产品为主，白天人流量很大。4、交通现状县城城区内没有专线公交，只有享受财政补助的面包车（收费在1元，共30辆）来回穿插在县城街道上，因这一区域人流量大所以随时都能有面包车通过，这一区域的道路维护良好，但由于人流量大，交通相对拥挤。三、生活配套与大市政配套（附图1）1、交通状况（1）区域内只有面包车（招手停）和出租车，主要围绕县城。（行车时间在早6点到晚7点）（2）长途汽车站；每天都有到周边乡镇村庄的营运车辆。2、教化：育才中学、试验中学、邱县一中、新码头镇中学、试验小学、邱县幼儿园等。邱县一中和试验中学教学质量在邯郸市位居前列。3、医疗：县中心医院、县中医院、疾控中心、妇幼保健站等。4、大型购物中心：有宏雨超市（县城最大的）、商业步行街（建设街北段）、和菜市场（中兴路）、摩托家电城等。5、文化、体育、消遣设施：新华书店、篮球俱乐部、众多网吧等。6、公园：邱县广场、烈士陵园7、银行、邮政：中国农业银行、农村信用社、中国邮政储蓄银行、农发行四、区域市场目标客户层1、区域概括：项目在邱县的西北角，是邱县的老城区，但是县城整风光积较小，城区直径2.5公里县城从东到西步行30分钟，县城自东向西有4条路，分别为新城路、中兴路、振兴路与新兴路；自南向北5条街，分别为合义街、建设街、育新街、迎宾街和东方大道为主干道，街道间的跨度在600米左右。县城人口3.9万人。2、区域特点：商业区域内街道两边，主要以二到三层的沿街门脸为主大部分；基本是县城居民购买宅基地自建房出租，每条街道上占到200-300套，往外出租的约占到60%。沿街经商户约2000户。1建设街到振兴路沿街商业主要经营项目：电动车自行车、五金土产、低档服饰、家具等；2建设街到新华路沿街商业主要经营项目：低档服饰，日用一百零一货；3育新街到振兴路沿街商业主要经营项目：通信器材、电脑、品牌服饰；4迎宾路到中兴路沿街商业主要经营项目：高档服饰、家用电器、摩托车烟酒茶叶、美容院；5迎宾路到振兴路沿街商业主要经营项目：烟酒批发、美容院、室内用品；6振兴路沿线主要以餐饮为主；7新城路东头主要以销售农药，家居为主。西头主要以销售化肥为主；8曙光街主要以装饰材料为主；9中兴路是县城的蔬菜、副食市场；单位区域内40多家行政事业单位、3家医疗单位、7所学校约4000人享受国家财政支出。行政单位多集中在新城路育才街以东（县政府、县委、县人大等）、振兴路沿线（新码头政府、交通、城建、公安等）、新兴路沿线（检察院、地税等）。3、区域客户层分析：通过上述几点分析；县城主要功能以行政办公、教化、居住、购物、餐饮消遣为主，是邱县政治文化经济中心。县城的客户群主要以个体经商户、行政事业单位工作人员为主。其次部分宏观市场分析一、县城房地产供求走势图表1-1项目名称建面套数销售率价格/元入住时间园丁苑390套101%06年7502022年初公务员小区268套101%06年730一期2022年，二期2022年信和家园340套一期剩余4套，二期69套80%07年9月一期110108年5月二期1400一期08.09二期09.03简要评述：以上看出在今年内邱县开发体量不大总套数9101套，价格上涨较快，是三年内价格上涨1倍。（1-2）从今看出在这三年内住房需求量很大。图表1-2二、县城内房地产市场供求特点1、房地产供应特点图表2-1项目名称项目规格开发总量产品类型主力户型价格消化量销售周期园丁苑50亩4万多层一楼车库三室两厅750元/101%2年公务员小区40亩30776多层一楼车库、带顶楼平台三室两厅730元/101%1年信和家园35亩5万多层一楼车储三室两厅1400元/801年从上（2-1）（2-2）分析得出；县城的房地产购房特点集中在三室两厅。图表2-2项目名称面积户型套数园丁苑87-101两室一厅110101-140三室两厅280公务员小区87-101两室一厅112101-130三室两厅1562、房地产需求特点县城客户特点主要偏向于101-140之间的三室两厅户型，两室的户型在总价上相对便宜销售较好，喜爱低楼层户型的偏多。通过对住宅市场的调研了解，目前的商品房开发还是以单一的一层为车库的多层为主，仅有公务员小区是带顶楼平台的小区。随着房地产开发项目不多增多，消费者也会逐步了解房地产其客户主要来源于政府机关、事业单位、私企老板、老城区的年轻家庭。邱县县城对房地产的消费相对较高第三部分竞争、典型楼盘调研一、竞争楼盘调研图表3-1楼盘名称信和家园售楼电话区域地段邱县建设街与中兴路交叉口东北角开发商石家庄九鼎房地产开发公司代理商没有规划设计单位不清物管单位没定建筑设计单位不清景观设计单位不清建筑面积5万占地面积35亩项目属性住宅建筑风格现代栋数9层数6层,1层为车库、贮存间绿化率不清总套数340销售率80%物业费用没定主力户型三室两厅取暖方式一般朝向南北层高2.9楼间距3米容积率2.14销售起价住:1101均价住：1400最高价格住：1730商：商：商：电梯及每层户数一梯两户付款方式一次性、分期建筑结构砖混开工时间一期07.6月二期08.3月开盘时间一期07.9二期08.5入伙时间一期08.8二期09.3车位出售贮存室出售面积范围87-140户型结构两室三室交房标准市内部分毛皮室外部分瓷砖物业设施产品配套育才中学，新华书店，中兴路菜市场，长途汽车站社区配套会所交通无卖点稀缺房源，绝版户型，源承贵族血统的礼仪之邦主题案语城市中轴地标之尊二、楼盘客户特征1、客户基本特征县城公务员，老师，医院职工，个体经商户是最主要的客群，约占到总数的80以上，一部分县城周边富有的农夫。2、该项目客户认可方面有物业、完整的小区、冬天有暖气。3、该项目中客户希望改进的方面层高太低，假如层高能达到3米最好，户型面积不是很理性，客厅面积太小，不喜爱门对门的户型（卫生间门正对着入户门），顶楼怕隔热防水做的不好，建筑质量要好（该项目的建筑质量差），最重要的是希望开发商诚恳、守信。第四部分问卷调研分析一、调查结果摘要本报告将问卷调研所得数据进行统计分析，由其结果得出邱县潜在购房者消费的一般性特征，现摘要如下：表邱县潜在购房者一般性需求特征类别一般性特征描述购房目的自己居住仍是肯定主流（占93%）；投资比例约占3%；给家人买房的约占4%；意向购房区域邱县老城区是首选（占57%）；选择邱县东南区域的也有22%；意向购买物业类型一般多层住宅、首层车库是首选（占96%），电梯洋房相对受冷落房型三房二厅的房型较受欢迎（占48%），二房二厅次之（占11%），这两者为主流需求；面积101120M2最受欢迎（占27.1%），120140M2次之（占21.4%）；需求集中在101140M2的区间内；所能承受的价位能承受的单价集中在13001500元/M2(占61%)、15001730元/M2（占10.3%），能承受的总价多在13万20万之间；潜在购房者年龄分布呈现年轻化特征；3040岁之间为主力，占48%；2530岁之间的占18%；40岁以上的只有16%。（通过视察受访者推断年龄）潜在购房者职业分布公务员/事业单位人员、私营业主是潜在购房者中的主力潜在购房者家庭收入状况家庭年收入在35万元的最多，占36.9%；其次为23万，占27.5%；年收入在510万的也有18.3%；年收入在10万以上的高收入者则为数不多；置业次数一次置业占总体的76.6%，二次置业人数相当少；注：表中所列一百零一分比数字是指选择某种详细选项的人群占整个被调查人群的比例。二、探讨目的及方法1、探讨目的本次购房者需求调查及后续探讨是整个项目探讨的一部分，其目的为：n了解邱县潜在购房者的购房意向及需求特征n找寻本项目的目标客户群体，并分析其置业需求及人群特征n了解潜在购房者的置业细部需求，为项目的前期定位及产品规划供应市场数据支持；2、探讨方法n定性探讨政府各部门针对人群l样本构成分别来自消费者/高收入群体l调查方式单独走访；l样本数目128人/政府各相关部门n定量探讨半封闭半开放型结构式问卷定量调查l抽样方法街头定点拦截式访问，沿街商业，等距抽样与推断抽样结合l调查地点建设街新城路育新街迎宾街曙光街中兴路新城路振兴路l调查对象当地常住居民、商人，且在将来3-5年内有购房安排的潜在购房者l样本量要求合格样本不低于152份；n数据分析采纳SPSS、EXCEL等权威市场分析软件进行统计分析检验及人员逐个统计；采纳的统计手段有频数分析、聚类分析、交叉分析等。三、探讨主要发觉住房消费者特征探讨当前的住房消费习惯银行按揭贷款的观念未被邱县购房者广泛接受，而分期付款成为房产消费的主要消费方式；图1选择付款方式的人群比例选择分期付款的受访者占总体的83%，选择“银行按揭贷款”及“一次性付款”的比例则远落其后。对大部分购房者而言，购房所需的总房款金额是一笔很大的数目，假如一次性付款或在一两年内分期付完，面临的总价压力很大。而银行按揭贷款并未被大多数购房者所接受，本次调查中超过多半数的受访者选择分期付款这种付款方式，表明贷款买房的观念在邱县购房者中还须要肯定的时间才能广泛接受（也或者是被访者认为这是贷款买房的意思），购房总价对消费需求的抑制作用仍相对较强。（注：园丁苑曾许诺客户可以按揭贷款买房，但最终未能办理，在交钥匙前要求客户必需一次性付清尾款。信和嘉园直至今日第一批贷款尚未发放）将来准备购房者的群体主要特征21潜在购房者的年龄分布特征购房人群趋于年轻化；潜在购房者以3040岁区间的青壮年人群为主力。这一部分人群已成家，家庭生命周期正进入满巢期（孩子起先长大），解决改善住房问题的需求较为迫切。其它年龄段的人群则相对较少。图2购房人群的年龄特征2、2潜在购房者中以公务员/事业单位人员、私营业主个体户、为主要人群；图3潜在购房者的职业特征邱县的潜在购房者，职业的分布集中于公务员/事业单位工作人员（占45.7%）、私营业主（占40%），两人群合计占全部受访者总体的85.7%；而作为银行/通讯/电力企业的从业人员以及高收入的企业领导人员的比例却很低。一方面前者目前的居住状况并不乐观，而后者的居住、生活条件普遍很好，另一方面前者的收入水平也有了相应增加，对改善生活环境、提高生活质量有较迫切的要求。房屋购买决策模式购买决策模式经过大量问卷调研，我们发觉，邱县的潜在购房者在购买决策方面具有以下共性特点：n在购买房屋的详细产品属性方面，属于半确定型消费决策；潜在购房者在购房之前，对房型、面积、总价、楼层位置等已有大致的购买意向。但由于房产属于大宗不动产消费品，市场供应方面具有相对稀缺性与固定性的特点；消费者在收集房产市场信息的过程中，往往会对同一楼盘的不同房型、不同楼层、不同位置等方面反复比较考量之后，才能确定自己准备购买的详细目标。在这个过程中，经常对原先准备购买的意向进行相应的调整（如二房改为三房，101M2改为120M2等等）。因此，大多数房产消费者的购买方式属于半确定型消费方式，受市场供应方引导的可能性较大。n在购买决策过程中，购买看法与要求趋向于感性型；在对潜在购房者的消费心理分析中发觉，房产消费者不擅长视察、分析、比较，他们在购买之前很少收集市场信息，不了解市场行情，很少打听开发商与项目背景，没有慎重权衡利弊，冒然做出决策。购房决策是一个“群策”过程房屋的主要承载对象是家庭。因此，购房决策是全体家庭成员都要参加，每个家庭成员的利益都会被充分考虑；比如尚未具备决策实力的孩子，他们的利益在购房决策过程中也会更多的体现（如周边乡镇富有人口为了孩子上县中学，选择购房等）。购房是一个全体家庭成员都会参与的“群体决策”行为。因此，在我们的产品定位、针对目标客户的市场推广诉求方面，必需充分考虑家庭成员的多样性需求。了解购房所需信息的主要途径图4潜在购房者的房产信息主要来源渠道调研数据显示，潜在购房者的购房信息来源主要是户外广告宣扬及DM单、以及向亲朋好友打听和电视上的广告。有58%的受访者选择了户外广告、DM单作为首选信息来源，比例远高于其它渠道。因此，在我项目的市场推广中，户外广告、DM单的作用不行忽视。购房需求探讨购房目的在280位有效受访者中，买房是为自己居住的占肯定多数（73%）；为了父母/子女居住而购房的，是为了解决与父母、子女分居所需房屋的问题，这部分需求占20%。投资的比例虽然很低（8%），但这一部分的置业需求是这几年随着邱县经济快速发展而出现的新的需求，而且这部分的消费者购买意向相对稳定，购买力也较稳定。图5潜在购房者购房用途物业产品类型的选择图6潜在购房者意向购买物业类型从上图数据看出，有85%的潜在购房者准备购买一般多层住宅首层车库；花园洋房受欢迎的程度一般（9%）；而商住（一层商铺，二层住宅）以及小高层住宅，则市场接受度不高。购房考虑的主要因素哪些因素比较重要图7各因素的重要性程度0%20%40%60%80%101%交通便利建筑风格楼层位置户型面积价格物业楼间距市政配套潜在购房者在购房时会着重考虑哪些因素呢？我们用“被提及率”来量化此分析即提到某个因素的消费者占总体的比重。从上图中可看出，“价格”是最受关注的影响因素，有94%的潜在购房者都认为它比较重要，其次是户型面积是否合适（提及率73.5%）、楼层位置（68%）、物业服务（52%），其它因素则受关注程度相对较低。价格问题潜在购房者所能承受的单价潜在购房者中占61%的人群能接受13001500元/M2的单价；能接受15001730元/M2的占10.3%。能接受1730元以上的只占3%。从数据分析结果来看，单价在13001500元/M2左右的房子应当最抢手。15001730元/M2的房子有最大比例的心理承受力支撑。即单价在1730元/M2以上的房子则有过高之嫌。受访者对邱县单价的建议对邱县地区的房价，受访者的心理价位有一点降低。有73%的人群认为在1300-1500元之间。超过1500元/M2的单价，则较少有人认同。考虑到人们过高的心理预期及爱护意识，实际能承受的房价向上移动的空间有限，因此，邱县地区的图12邱县的单价（单位：元/M2）房价在1300元/M21500元/M2的之间，应当市场接受度较广。假如定在1500元/M2以上，则会抑制相当大一部分的需求了。总价图13潜在购房者能承受的房子总价在价格方面，确定潜在购房者是否最终实际购买的关键是房子的总价。55.7%的受访者表示可以接受1315万元的房款总额，13%的人能接15-20万；10%的人则可以接受20万元以上。这三者相当比例为78.7%。因此，假如将主力面积限制在101120M2，单价定在13001500元/M2之间，这样，总价将限制在13万20万之间，有比较强的市场需求来支撑。房型与面积房型图15潜在购房者意向购买房型潜在购房者对房型的选择比例见上图，最受欢迎的房型为三室二厅（小）（63%）、其次为三室二厅（大）（占22%）、再次为二室二厅（9%），其他房型则被选比例很小。表明以一般市民为主的购房者，比较注意房型的好用性。面积图16潜在购房者意向购买房型面积在101-120M2的房子最受欢迎，有六成的潜在购房者准备购买此面积的房子。其次为120-140M2区间，也比较受欢迎，准备购买此面积范围内的房子受访者占总体的22%。这两个面积范围的房子，功能好用且总价不太高，因此较受购房者欢迎。物业管理物业管理是现代居住小区重要的标记之一。它所能供应的服务内容特别之多。可是，物管必需付出相应的成本代价。因此，人们就必需根据经济运用的原则来享受物业管理的服务。从数据分析结果可知，供暖、平安保卫及环境卫生、等常规项目被选择的比例也很高，应作为基本服务内容，必不行少。图21潜在购房者须要哪些物业管理服务小区绿化也比较受欢迎；因为随处可见的绿化小品景观，保证了景观的均好性原则。对此，我们建议，在项目必备的景观中庭之外，充分考虑到消费者要求景观均享的心理，在小区内部争分夺秒式地布置一些物美价廉的绿化小品，以迎合客户心理，促进消费。潜在购房者所能承受的总价与其家庭年收入的交叉分析通过分析，家庭年收入在3万以下的，大都只会购买总价13万以内的房子；年收入在35万之间的，大部分会购买1315万之间的房子；年收入在510万之间的。大部分会购买15万以上的房子；而年收入在10万以上的。则绝大多数选择购买20万以上的房子。表明大部分置业者的心理房价承受实力在年收入的4倍左右。四问卷调研项目执行报告项目执行状况1.执行基本状况执行地点：邱县各主要街道、商业门面、各政府机关部门执行时间：6月20日-6月26日样本量：共回收问卷294份，经审核问卷有效样本量为280份2.本次调查复核状况问卷卷面审核。每个访问地点都保证真实牢靠，现场回收，现场审核。问卷回收时由各自人员检查问卷，每晚回报总结，发觉问题刚好指出，或重新补访。问卷开放题的编码中对访问质量加以复核。3、调查对象此次定量探讨对象的受访条件为：在1-3年内准备购买居住物业的邱县常住市民，少部为分5年内.样本接触状况与受访者接触状况执行地点政府机关沿街商业各街道口总计拒访男23452492女136338114胜利样本量12811240280接触样本量200200101500胜利率64%56%40%56%受访者基本状况1、样本性别比例图31受访者性别比例本次调查采集样本中男女比例基本持平。2、样本年龄分布图32受访者各年龄段人群比例从年龄中看出，购房者呈年轻化趋势，尤以3035岁之间的受访者所占比例最多（33%），其次为3640岁之间的受访者（30%）。3、家庭年收入状况图34受访者家庭年收入状况分布从收入来看，潜在购房者的家庭年总收入最多的比例是在35万元（36.9%）之间；其次23万（27.9%）、510万（18.3%），其它很少。4、受访者现居住状况4.1现住房型受访者现住房型最多的为自建二层带院住宅，其次为三房一厅（占12%），再次为二房二厅（6%）；这三者相加比例为86%；一房、三室二厅及四房就很少居住了。表明潜在置业者大都居住在自建二层的房子里，存在改善居住环境的迫切愿望。4.2目前居住面积受访者中的大部分居住130M2以上的屋子里，占总体的80%；但多属于自建房，供暖、卫生、安防等方面严峻影响生活品质的提高，而且房龄偏高。4.3现住房的产权从潜在购房者的现居住状况，可以看出其现住房主要为二层带院的自建房和单位宿舍。通过分析，受访者以一次置业为主。五、购房威逼通过清点，了解到县城5年内新盖住房854套（此数量仅指自建房），闲置宅基地117户，加20多亩空闲土地，还有地税住宅楼两个单元面积在140-15055套新居。通过上述数字分析，县城这部分人群对于再次置业，实际购买力将大打折扣。第五部分综述从市场调研的结果分析及本项目的优劣势比较可以看出，本案机会和风险并存。必需敬重市场、适应市场，引导消费者，并且整合与项目有关的各种要素，创建出具有差异性、引导性、适用性的全新产品，以合理的成本和利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供应-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。综上所述，本案具备肯定的优势，假如通过周密分析，严格论证，给予精确的市场定位，并化解某些不利因素，肯定能使该项目成为邱县的一个物业典范，并兑现最大化开发利润。P.29第44页 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