物业管理 前期介入及接管验收程序.docx

修订记录修订日期修订内容页次版本2018-3-1升级换版C/02021-5-1升级换版C/ 1核准审核制定文件发行章前期介入及接管验收程序1.0目的确保物业建造及设施符合物业管理的要求，规范物业接管工作，确保接管工作完善、 平稳、高效及接管物业的质量合格。2.0适用范围适用于对将要接收并进行全面管理的物业：对原有房屋及新建房屋进行综合承接验收 或单项接管验收。3.0职责3. 1总经理/副总经理负责成立接管工作小组，担任组长，任命接管工作小组副组长，直 接领导接管工作小组。3.2接管工作小组副组长除原有工作外，负责接管工作小组的日常管理和联络工作，也负 责接管移交前所有不合格项处理、业主真实投诉项目处理的总协调和监督，向组长报 告工作情况。3.3接管工作小组成员负责本专业范围有关前期介入的提议、请求、跟踪，并向副组长报 告各种信息和工作情况；在接管验收阶段，接管工作小组成员也负责本专业范围有关 接管验收标准的执行、跟踪及移交前整改工作的再现检查、协调与跟踪，并在副组长 的授权下进行对外联络。4.0定义接管工作小组：根据项目大小的需求，由总经理/副总经理直接组成工作小组，组员 是与项目有关的专业人员，来自人力资源部、工程管理部、品质运营部、物业服务中 心等，组员的多少根据不同时期、需要而确定。接管工作小组负责前期介入开始至物 业正式接管验收完毕之间的技术、联络、跟踪、验收签字、直至完全移交的工作。5.0流程5. 1前期介入工作程序5. 1. 1规划设计阶段的介入5.1. 1.1规划设施和建筑计划能否满足未来客户的要求：如布局是否合理、配套设施是否 齐全等。物业的将来管理中如安全、绿化和维修服务是否经济、有效和便于操作管理。检查和评价车库、停车设施的设计，并提出使用建议，如计费系统、出入道闸系 统、车位规划等。5. 1.2施工建造阶段的介入5.1. 2.1对功能布局或建材用料和各类设备的选择，从物业管理角度提出专业管理意见和 建议。5. 智能化物业的基本设施的需求。5.1. 2. 3提出有关长远维修建议和确定有关预防计划。机电设备安装调试阶段的介入。5. 1.3. 1安装中注意各系统隐蔽工程要符合设计要求，不应留隐患。安装调试中，要对机电设备性能、原理、操作等方面要注意全面、系统地认识了 解。相关对口部门负责在组长的指导下对相关项目进行项目进行现场接管验收，并跟 踪返工工程的处理。5.1.4 在前期介入工作需要向建造单位提出建议时，应形成书面的前期介入建议书， 建议得到建设单位同意后，接管工作小组有关专业人员应跟踪施工情况，并向上 级汇报。5.1.5 项目前期介入小组活动过程中注意事项：5.1. 5.1尽可能早地发现工程建设及施工问题，有效地借鉴现有楼盘及物业服务中显现的 各类问题，刻不容缓地向建设单位反馈。项目前期介入小组组长应明确本小组各成员的除原本工作外的前期介入职责，在 需要调配前期介入所需的人力物力时及时与上级及相关部门联络。保存活动中一切资料，明确资料建立及保存责任人，并单独立册。对于新接管楼盘，在物业服务中心成立时，项目前期介入小组应妥善移交工作事 项和各类资料、对于后期开发楼盘，项目前期介入小组的活动将延续至接管验收 完毕。5.2接管验收程序5. 2.1在建设单位工程部门负责人以书面形式通知物业接管验收，并且书面通知加盖有工 程部门公章或部门负责人签字的情况下，物业公司才认可接到接管验收的通知。6. 2.2物业公司在接到接管验收通知后，应对照房屋接管验收标准对即将接管物业进 行初验摸底。初验摸底主要考察：建设工程全部施工完毕，并且经验收合格； 供电、给排水、卫生、道路等设施、设备正常使用；房屋栋、户编号经有关部门 确认。7. 2.3初验摸底后，接管验收小组讨论决定是否响应接管验收该物业，如该物业不能够满 足接管验收的条件，接管验收小组组长签发通知接管物业还不具备接管验收条件的通知，并附整改项目清单。8. 2.4如决定响应接管验收，接管验收小组组长应在15日内回复接管验收通知，并约定 接管验收专题会时间。9. 2.5接管验收准备专题会应由接管验收小组、建设单位工程部门负责人、施工单位负责 人等各方人员参加，会议应明确：相关人员职责；明确验收的方法；交换的资料。发现问题的处理方法，并形成会议纪要。10. 2. 6核收资料：按物业接管验收移交资料、图纸清单核对、接受资料，并填写在接 管验收资料登记表中，如资料不齐，填写接管验收资料遗留问题登记表中， 并跟踪处理。11. 2.7现场验收按接管验收准备专题会的决议进行，现场验收发现的问题登记在接管验 收现场实物检验遗留问题登记表中，验收完毕后，由接管验收小组组长将整改项 目移交项目物业服务中心负责人（由其来分配各专业对口跟踪人员与建设单位工程 部门责任人联系）；同时递交一份整改项目清单给建设单位工程部门责任人（由其 与施工队联络）。12. 2.8对登记在接管验收现场实物检验遗留问题登记表中的不合格，要求建设单位限 期整改，项目物业服务中心跟踪，整改合格后交接管验收小组正式验收；钥匙接管 需要逐个试验。批注Ml:张海总监意见：建议新增承接验收协议13. 2.9办理接管验收文字手续，先由相关专业对口人员签字认可，最后由组长签核。建设 单位提供的表格如：楼宇本体交接验收表、公共配套设施、设备交接验收表、 市政实施交接验收表、绿化交接验收表等。14. 2.10资料归档：接管验收小组资料管理人员将物业接管验收移交资料、图纸清单、 接管验收现场实物检验遗留问题登记表移交档案室管理。6.1 注意事项6.1 前期介入必须得到建设单位和施工单位的全面支持和配合。6.2 必须资料齐全、系统试运行正常方可接管。6.3 所有细小问题都要逐一列明，并要建设单位承诺在一定的限期内整改，整改后，验收 合格方可接管。6.4 必须坚持合格一项接管一项，未经调试合格验收的不能签字接管。6.5 接管验收一定要写明接管日期。6.6 必须有全体专业人员参加，才能作最后确认，尤其是要核对责成返工工程是否保质保 量地完成。6.7 接管工作小组配一名资料员，负责接收资料、文字处理、表格填写及跟踪处理结果。6.2 相关记录7.1 接管验收资料遗留问题登记表1.1 2接管验收现场实物检验遗留问题登记表7.3 接管验收资料登记表7.4 房屋接管验收标准（具体操作见接管验收的标准和方法）7. 5前期介入建议书