40城土地市场报告-易居-2020.03-11页.pdf

0 受疫情影响 40 城地市成交量明显下降，一线城市企稳回暖 2020 年 03 月 02 日 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 1 受疫情影响受疫情影响 4040 城地市城地市成交量明显下降成交量明显下降，一线城市企稳回暖，一线城市企稳回暖 一、一、4040 城整体：城整体：成交量下降，溢价率成交量下降，溢价率仍处于历史仍处于历史低位低位 1 1、土地成交建筑面积：、土地成交建筑面积：1 1-2 2 月累计同比下降月累计同比下降 2424%2020 年 2 月，40 个典型城市土地成交建筑面积 2076.9 万平方米，环比大幅下降 44.5%；同比下降 27.1%。本次新冠肺炎疫情事件对土地市场造成了较大影响，部分土地出让计划推迟，房企受现金流压力影响拿地也相对谨慎。2020 年 1-2 月，40 个典型城市年初累计土地成交建筑面积 5822.0 万平方米同比下降 24.0%，相比去年同期回落较大。从图 1 可知，年初累计土地成交建筑面积同比增幅于 2018 年 6 月开始持续回落，2019 年 2 月已经转负，随后涨幅震荡收窄在 0 轴附近。2020 年 1-2 月份增速下降符合此前预期，随着疫情影响的逐渐减小，这两个月被压抑的一些正常拿地需求将有所释放，但大概率难以和2019 年上半年的小阳春相比，预计未来几个月同比增速仍将处于负区间，但可能不会快速下行。报告摘要：报告摘要：1.一定程度上受新冠肺炎疫情影响，一定程度上受新冠肺炎疫情影响，4040 城土地市场城土地市场有所有所降温降温。40 城成交面积同比明显下降，但地价有所上涨，这主要是因为一线城市有所回暖，且成交占比较大，二三线城市仍在降温中，随着疫情影响的弱化，二三线城市成交将有所回升，一线城市结构影响将减弱，因此并不能认定为地价开始反转。土地成交溢价率仍处于历史低位，虽预计短期仍将保持较低水平，但下降空间已经有限。2.城市间城市间结构结构分化分化明显明显，一线城市一线城市地市地市表现表现强势强势。三类城市地市表现不同。一线城市量价齐升，其市场已有较长的调整时间，有企稳回暖的需求。二线城市降温最明显，量价齐跌。三线城市成交量同比小幅增长，地价环比基本持平，但未改变其市场逐渐降温的趋势。易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 2 图图 1 401 40 城城年初累计土地成交建筑面积同比年初累计土地成交建筑面积同比增速增速 数据来源：CRIC、易居研究院 2 2、土地出让金收入：、土地出让金收入：1 1-2 2 月累计同比月累计同比下降下降 6.46.4%2 月，40 个典型城市土地出让金收入为 1525.9 亿元，环比下降 15.2%，同比增加 10.7%。回顾历史，2018 年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019 年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，土地出让金同比增长明显；随着调控政策的密集出台，下半年土地出让金同比增速开始小幅震荡下行。2020 年 1-2 月，40 个典型城市土地出让金累计收入 3325.1 亿元,同比下降6.4%。2019 年下半年，累计同比增速一直稳定在 15%左右的水平，受疫情影响后明显下行。图图 2 2 4040 城年初累计土地出让金收入同比城年初累计土地出让金收入同比增速增速 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%11.01-02 11.01-05 11.01-08 11.01-11 12.01-03 12.01-06 12.01-09 12.01-12 13.01-04 13.01-07 13.01-10 14.01-02 14.01-05 14.01-08 14.01-11 15.01-03 15.01-06 15.01-09 15.01-12 16.01-04 16.01-07 16.01-10 17.01-02 17.01-05 17.01-08 17.01-11 18.01-03 18.01-06 18.01-09 18.01-12 19.01-04 19.01-07 19.01-10 20.01-02 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 3 数据来源：CRIC、易居研究院 分城市来看，2020 年 1-2 月，40 城土地出让金排名前 5 的城市分别为北京、上海、杭州、福州和广州。这 5 个城市的土地出让金总额分别为 671.9、612.9、356.2、203.5 和 150.1 亿元，其中，上海同比增速达到 121%。土地出让金排名靠后的是北海、无锡、沈阳、东莞和大连等城市，金额不超过 10 个亿。表表 1 1 20202020 年年 1 1-2 2 月月土地出让金与同比土地出让金与同比增速增速排名（单位：亿元）排名（单位：亿元）城市城市 出让金出让金 增速增速 城市城市 出让金出让金 增速增速 城市城市 出让金出让金 增速增速 北京 671.9 15.1%南昌 51.1 17.8%洛阳 13.6 -28.4%上海 612.9 121.0%惠州 48.5 577.3%昆明 13.3 -81.6%杭州 356.2 30.2%武汉 42.6 -74.9%桂林 10.3 103.8%福州 203.5 -12.2%襄阳 38.0 43.9%合肥 9.8 -42.4%广州 150.1 6.4%佛山 33.7 -67.8%廊坊 8.4 -66.2%西安 142.5 -16.3%金华 33.2 1462.2%厦门 7.2 440.3%成都 117.5 -15.0%长春 30.3 -30.1%荆州 6.7 -66.5%重庆 111.8 -4.4%兰州 27.5 -17.1%大连 5.1 -71.2%南京 101.2 995.8%深圳 27.3 17.0%东莞 1.8 -71.0%南宁 84.0 8.0%徐州 26.8 -37.7%沈阳 1.7 -95.1%长沙 72.2 22.6%济南 26.7 -63.9%无锡 0.0 /烟台 69.4 387.7%扬州 21.2 -80.5%北海 0.0 /宁波 60.2 155.1%岳阳 17.8 68.4%青岛 54.5 -66.5%苏州 14.8 -95.2%数据来源：CRIC、易居研究院 3 3、土地出让均价：、土地出让均价：受一线城市结构性影响，环比上涨受一线城市结构性影响，环比上涨 5.0%5.0%-60%-30%0%30%60%90%120%11.01-02 11.01-04 11.01-06 11.01-08 11.01-10 11.01-12 12.01-03 12.01-05 12.01-07 12.01-09 12.01-11 13.01-02 13.01-04 13.01-06 13.01-08 13.01-10 13.01-12 14.01-03 14.01-05 14.01-07 14.01-09 14.01-11 15.01-02 15.01-04 15.01-06 15.01-08 15.01-10 15.01-12 16.01-03 16.01-05 16.01-07 16.01-09 16.01-11 17.01-02 17.01-04 17.01-06 17.01-08 17.01-10 17.01-12 18.01-03 18.01-05 18.01-07 18.01-09 18.01-11 19.01-02 19.01-04 19.01-06 19.01-08 19.01-10 19.01-12 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 4 2 月，40 个典型城市土地成交均价为 4894.1 元/平方米，环比上涨 5.0%，同比上涨 16.7%。2 月份土地均价有所上涨主要是因为一线城市有所回暖，且成交占比较大，二三线城市仍在降温中，随着疫情影响的弱化，二三线城市成交将有所回升，一线城市结构影响将减弱，因此并不能认定为地价开始反转。回顾历史，2018 年 4 月份至 2019 年 2 月份 40 城土地成交均价稳定在 4200元/平方米左右，而从 2019 年 3 月份开始已经脱离了前期的稳定区间，价格持续上涨至 7 月份，小幅震荡后从 10 月份开始下跌。图图 3 3 4040 城月度土地成交均价走势城月度土地成交均价走势 数据来源：CRIC、易居研究院 4 4、土地成交溢价率：、土地成交溢价率：9.4%9.4%，仍处于历史最低水平附近，仍处于历史最低水平附近 2 月，40 个典型城市土地成交溢价率为 9.4%，与 1 月相比微幅上升 0.1 个百分点，2019 年 12 月以来，土地溢价率基本保持不变，维持在 2018 年底的历史低位水平，预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011 年 1 月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到 2014 年年初。0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000-40%-20%0%20%40%60%80%11.06 11.08 11.10 11.12 12.02 12.04 12.06 12.08 12.10 12.12 13.02 13.04 13.06 13.08 13.10 13.12 14.02 14.04 14.06 14.08 14.10 14.12 15.02 15.04 15.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 17.08 17.10 17.12 18.02 18.04 18.06 18.08 18.10 18.12 19.02 19.04 19.06 19.08 19.10 19.12 20.02 元元/平米平米 近6月移动平均土地成交均价（右轴）近6个月均价同比涨幅 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 5 2014 年年初至年中，房地产市场低迷，土地成交溢价率再次由升转降。至2014 年下半年开始，各地政府放松限购，央行降息降准，放松房贷、减税。2015年下半年，全国房地产市场回暖，土地溢价率步入上行通道，并于 2016 年 9 月达到历史高点。2016 年 9 月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至 2018年 12 月。需要指出的是，2018 年土地溢价率的快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2019 年上半年，土地市场出现小阳春，部分热点城市土地市场成交火热，溢价率有所上升。进入下半年后，随着政策的收紧，土地市场开始降温，至 2019年 12 月土地溢价率已经连续 6 个月下降，表明土拍继续降温，开发商高价拿地意愿不强。图图 4 404 40 城城月度土地成交溢价率走势月度土地成交溢价率走势 数据来源：CRIC、易居研究院 分城市来看，2 月份，40 城中土地成交溢价率排名前 5 的城市分别为东莞、宁波、徐州、昆明和南宁，土地成交溢价率分别为 195%、73%、51%、40%和 40%。其中，东莞仅出让一宗零售商业用地，溢价率较高。2 月份，溢价率为 0 的城市达到 14 城；无土地出让的城市达到 10 城，受疫情影响较大。表表 2 2 20202020 年年 2 2 月月 4040 城城土地成交溢价率排名土地成交溢价率排名 城市城市 溢价率溢价率 城市城市 溢价率溢价率 城市城市 溢价率溢价率 城市城市 溢价率溢价率 0%10%20%30%40%50%60%70%80%10.06 10.08 10.10 10.12 11.02 11.04 11.06 11.08 11.10 11.12 12.02 12.04 12.06 12.08 12.10 12.12 13.02 13.04 13.06 13.08 13.10 13.12 14.02 14.04 14.06 14.08 14.10 14.12 15.02 15.04 15.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 17.08 17.10 17.12 18.02 18.04 18.06 18.08 18.10 18.12 19.02 19.04 19.06 19.08 19.10 19.12 20.02 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 6 东莞 195%福州 17%广州 0%大连/宁波 73%金华 15%深圳 0%长春/徐州 51%长沙 10%苏州 0%武汉/昆明 40%重庆 3%南京 0%合肥/南宁 40%惠州 3%青岛 0%济南/成都 31%岳阳 1%西安 0%无锡/北京 27%兰州 0%厦门 0%襄阳/佛山 21%上海 0%扬州 0%荆州/沈阳 21%烟台 0%洛阳 0%北海/杭州 17%南昌 0%桂林 0%廊坊/数据来源：CRIC、易居研究院 备注：表中溢价率为“/”的表示当月无土地成交。二二、城市分类：、城市分类：一线城市回暖，二三线城市继续降温一线城市回暖，二三线城市继续降温 1 1、一线城市：、一线城市：量价齐升量价齐升 2 月，4 个一线城市土地成交建筑面积为 471.3 万平方米，环比增长 41%，同比增长 43.5%。6 个月移动平均成交价为 14999.8 元/平方米，环比上涨 10.5%，同比上涨 16.7%。2016 年 5 月以来，一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中，市场已有较长的调整时间，有企稳回暖的需求。此外，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，房企补库存需求相对较大，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。图图 5 5 一线城市月度土地成交建筑面积及价格走势一线城市月度土地成交建筑面积及价格走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 200 400 600 800 1000 1200 11.01 11.03 11.05 11.07 11.09 11.11 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 14.01 14.03 14.05 14.07 14.09 14.11 15.01 15.03 15.05 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 17.09 17.11 18.01 18.03 18.05 18.07 18.09 18.11 19.01 19.03 19.05 19.07 19.09 19.11 20.01 元/平方米 万平方米 土地成交建筑面积（左轴）近6月移动平均土地成交均价（右轴）易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 7 数据来源：CRIC、易居研究院 2 2、二线城市：、二线城市：量价齐跌量价齐跌 2 月，二线城市土地成交建筑面积为 1194.5 万平方米，环比下降 48.3%，同比下降 44.1%；成交均价为 4373.8 元/平方米，环比下降 1.1%，同比上涨 20.9%。预计未来几个月地价仍将维持低位或缓慢下行。回顾历史，土地均价自 2017 年 9 月达到 5825.6 元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，2018 年 5 月份虽有所抬头，但仍处于下行通道，8 月份再次转跌，跌势延续至 2019 年 2 月份。2 月份后，二线城市地价上涨幅度较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。主要原因一方面是因为第一季度发债融资量较多，房企资金面较为宽松；另一方面是因为开发商拿地预期的转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为主要的拿地对象。进入下半年，政策快速收紧，成交量持续下降，地价涨幅也不断收窄，8 月后形成明显的下跌趋势。图图 6 6 二线城市月度土地成交建筑面积及价格走势二线城市月度土地成交建筑面积及价格走势 数据来源：CRIC、易居研究院 3 3、三线城市：、三线城市：成交量成交量同比增长同比增长 6.96.9%，地价环比上涨，地价环比上涨 0.3%0.3%2 月，三线城市土地成交建筑面积为 411.1 万平方米，环比下降 62.6%；同比增长 6.9%。6 个月移动平均成交价为 2464.5 元/平方米，环比微涨 0.3%。2019年上半年，三线城市土地成交面积整体明显小于 2018 年上半年，在成交量不足0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 11.01 11.03 11.05 11.07 11.09 11.11 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 14.01 14.03 14.05 14.07 14.09 14.11 15.01 15.03 15.05 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 17.09 17.11 18.01 18.03 18.05 18.07 18.09 18.11 19.01 19.03 19.05 19.07 19.09 19.11 20.01 元/平方米 万平方米 土地成交建筑面积（左轴）近6月移动平均土地成交均价（右轴）易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 8 的情况下，地价难以持续上涨。4 月份以来，三线城市样本受结构性影响较大，样本内东莞、无锡和金华等较强的都市圈三线城市土地出让金占比较大，价格相对坚挺，而其他弱三线城市地价整体上是震荡下跌的。本轮三四线城市行情的重要推动力之一是棚改货币，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成，随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场将持续降温，未来几个月地价或将继续震荡下跌。图图 7 7 三线城市月度土地成交建筑面积及价格走势三线城市月度土地成交建筑面积及价格走势 数据来源：CRIC、易居研究院 三、结论和趋势：三、结论和趋势：开年土地市场有所降温，开年土地市场有所降温，但或有边际改善空间但或有边际改善空间 2019 年 7 月 30 日，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。10 月，40 城土地市场量价齐跌，其中相对坚挺的二三线城市开始出现了较明显的降温态势。11月，地价下跌，溢价率继续下行，土地市场降温趋势明显。12 月 12 日中央经济工作会议继续强调“房主不炒”；12 月 23 日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2020 年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。随着疫情的控制，其影响也0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 11.01 11.03 11.05 11.07 11.09 11.11 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 14.01 14.03 14.05 14.07 14.09 14.11 15.01 15.03 15.05 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 17.09 17.11 18.01 18.03 18.05 18.07 18.09 18.11 19.01 19.03 19.05 19.07 19.09 19.11 20.01 元/平方米 万平方米 土地成交建筑面积（左轴）近6月移动平均土地成交均价（右轴）易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 9 将逐步减弱，同时，前期房企的正常投资拿地需求也将有所复苏，但市场整体降温趋势未变，目前土地成交溢价率已处于历史低位，进一步下行的空间较小，预计未来几个月 40 城土地市场整体难以快速回暖，但有边际改善的空间。此外，不同城市差异也较大，二三线城市仍有降温的空间。附注 1：本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地，具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。附注 2：40 个典型城市分类如下。4 个一线城市：北京、上海、广州、深圳；22 个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；14 个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。附注 3：土地成交均价为楼板价。土地成交均价及土地成交溢价率的计算，均取过去 6 个月此类指标的移动平均值。执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王若辰 电话：021-60868916 邮箱：易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 10