2011年最新广西物业管理条例(修订征求意见稿).doc

广西壮族自治区物业管理条例（修订征求意见稿）（注：原条文中加框字为删除内容，加粗字为拟修改内容；修改后条文中加粗字为修改或者新增内容）原条文修改后条文修改依据及理由第一章 总则第一章 总则第一条为了规范物业管理，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的环境，根据国家有关法律、法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的环境，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例以及有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。物权法、物业管理条例第一条第二条本自治区行政区域内的物业管理适用本条例。第二条本自治区行政区域内的物业管理活动适用本条例。物权法第三条 本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，依照合同约定，对物业进行管理并提供相应服务的活动。本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称业主，是指物业的所有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本条例所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的企业。第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本条例所称物业，是指经依法竣工验收的房屋及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称业主，是指物业的所有权人。方案二：删除本条物权法第八十一条、物业管理条例第二条、第六条、第八条第四条新建物业，应当实行物业管理；其他物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。第四条新建物业，应当实行物业管理；其他物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。第五条物业管理实行专业管理服务与政府、社会、业主监督相结合的原则。各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化发展，提高物业管理水平，改善人民生活和社会环境。第五条物业管理实行专业管理服务与政府、社会、业主监督相结合的原则。各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化发展，提高物业管理水平，改善人民生活和社会环境。第六条自治区人民政府建设行政主管部门对全区的物业管理工作实施监督、管理。市、县人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理工作的监督、管理。第六条自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全区的物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 乡(镇)人民政府、街道办事处负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。物业管理条例，参考福建省物业管理条例第四条、浙江省物业管理条例第四条第二章 业主管理组织第二章 业主管理组织第七条 业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。业主的权利:（一）参加业主大会或者业主代表大会;（二）享有业主委员会的选举权和被选举权;（三）表决通过业主公约和业主委员会章程;（四）决定有关业主利益的重大事项;    （五）监督业主委员会的管理工作和物业服务企业的管理服务活动;（六）法律、法规规定的其他权利。业主的义务:（一）遵守物业管理法律、法规和业主公约;（二）执行业主大会或者业主代表大会和业主委员会的有关决定;（三）遵守所在物业管理区域的管理制度和规定;（四）按时缴纳物业管理服务费用和维修资金;（五）法律、法规规定的其他义务。第七条 依法登记以及人民法院、仲裁委员会的生效裁判，合法继承、赠与，拆迁安置等情形取得建筑物专有部分所有权的人，认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有但尚未办理所有权登记的人，视为业主。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”第八条 在物业管理区域内，业主成立业主大会，业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会应当邀请使用人代表列席。业主大会或者业主代表大会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。规模较大的物业可以划分若干物业管理区域。物业管理区域的范围，由物业管理行政主管部门会同民政、公安等行政主管部门根据物业管理与社会管理的相关情况划定。第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。规模较大的物业可以划分为若干个物业管理区域，物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的公共设施设备、建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。物权法第七十五和七十八条；物业管理条例第九条。第九条 物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上的，或者实际使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例召开首次业主大会或者业主代表大会。物业管理行政主管部门应当召集和指导业主召开首次业主大会或者业主代表大会。第九条 物业管理区域内，交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，经物业专有面积占总面积百分之二十以上且人数占全体业主百分之二十以上的业主书面申请成立业主大会的，设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门应当指导该物业管理区域成立业主大会。任何单位、社会组织或个人都不得以业主大会筹备组名义开展活动。物权法和物业管理条例第十条业主大会或者业主代表大会行使下列职权：（一）选举、撤换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（二）制订和修改业主公约和业主委员会办事规则；（三）听取和审查业主委员会的工作报告；（四）决定物业管理的其他重大事项。第十条业主大会由全体业主组成，在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。业主大会、业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。方案二：删除本条物权法第七十八条、物业管理条例第八条。第十一条 召开业主大会或者业主代表大会以及会议作出决定，应当依照国家有关法律、行政法规的规定进行。业主投票权数按照业主拥有的物业建筑面积计算，业主大会或者业主代表大会对业主投票权数可以约定附加条件。业主可以书面委托代理人出席业主大会或者业主代表大会。业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次，由业主委员会召集。百分之三十以上的业主提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。第十一条 召开业主大会以及业主大会作出决定，应当依照国家有关法律、行政法规的规定进行。业主可以书面委托代理人出席业主大会。业主大会每年至少召开一次，由业主委员会召集。百分之三十以上的业主提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会。物权法第七十五和七十八条。第十二条 业主委员会是经业主大会或者业主代表大会选举产生，在物业管理活动中，办理业主大会或者业主代表大会交办具体事务的机构。业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员最少为五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。第十二条 业主委员会经业主大会选举产生，具体办理业主大会委托的事项。业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员最少为五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。物权法第七十五和七十八条。第十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的市、县物业管理行政主管部门备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主委员会办事规则。第十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的设区的市、县级物业管理行政主管部门备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主委员会办事规则。第十四条 业主委员会受业主大会或者业主代表大会委托，履行下列职责：（一）召集和主持业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；（二）草拟业主公约、业主委员会办事规则及其修订草案并报业主大会或者业主代表大会通过，监督业主公约的实施；（三）执行业主大会或者业主代表大会的决定；（四）通过公开招标等方式选聘相应资质的物业服务企业，代表业主订立、变更和解除物业管理服务合同；（五）监督物业服务企业的管理服务活动；（六）监督共用部位、共用设备和公共设施的使用和维护；（七）审定物业服务企业按照物业管理服务合同约定所提出的物业管理服务计划；（八）办理业主大会或者业主代表大会委托的其他事项。第十四条业主委员会受业主大会委托，履行下列职责：（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；（二）草拟管理规约、业主委员会办事规则及其修订草案并报业主大会通过，监督管理规约的实施；（三）执行业主大会的决定；（四）通过公开招标等方式选聘相应资质的物业服务企业，代表业主订立、变更和解除物业服务合同；（五）监督物业服务企业的管理服务活动；（六）监督共用部位、共用设备和公共设施的使用和维护；（七）审定物业服务企业按照物业服务合同约定所提出的物业管理服务计划；（八）拟定改变共有部分用途方案；（九）申请合并或者分立物业管理区域；（十）办理业主大会委托的其他事项。本条第一款第（一）、（二）、（七）、（八）、（九）项规定的事项不得采用书面征求意见形式。物权法第七十五和七十八条；根据物业管理工作实践并参考海南经济特区物业管理条例第九条。第十五条业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督和指导，业主委员会开展活动所需费用，由全体业主约定承担。业主委员会应当协助和支持所在地居民委员会在本物业管理区域内依法开展活动。第十五条业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督和指导，业主委员会开展活动所需费用，由全体业主约定承担。业主委员会应当协助和支持所在居民委员会在本物业管理区域内依法开展活动。第十六条 业主委员会委员有下列情形之一，经业主委员会三分之一以上委员或者二十名以上业主提议，可以召开业主大会，决定是否罢免其委员职务：（一）不履行业主义务且拒不改正的；（二）不履行委员职责的；（三）侵犯其他业主合法权益的；（四）在物业管理活动中谋取私利的；（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并接受业主查询。物业管理工作实践并参考海南经济特区物业管理条例第九条。第十六条业主委员会订立物业服务合同前，应当将下列事项向全体业主公布，接受业主的监督：（一）聘请物业服务企业的方式；（二）拟聘请的物业服务企业基本情况；（三）拟订立的物业服务合同草案。第十七条业主委员会订立物业服务合同前，应当将下列事项向全体业主公布，接受业主的监督：（一）聘请物业服务企业的方式；（二）拟聘请的物业服务企业基本情况；（三）拟订立的物业服务合同草案。第十七条业主委员会应当自物业服务合同订立之日起十五日内，将物业服务合同向全体业主公布，并报物业管理行政主管部门备案。第十八条业主委员会应当自物业服务合同订立之日起十五日内，将物业服务合同向全体业主公布，并报物业管理行政主管部门备案。第十八条业主大会应当订立管理公约，作为物业使用、维修和共同事务管理的行为守则。管理公约对全体业主具有约束力，使用人应当遵守管理公约。管理公约的订立、修改应当由业主大会审议，经全部投票权数的三分之二以上票数同意通过。业主委员会应当自管理公约通过之日起十日内，将管理公约报物业管理行政主管部门备案。第十九条业主大会应当订立管理规约，作为物业使用、维修和共同事务管理的行为守则。管理规约对全体业主具有约束力，使用人应当遵守管理规约。管理规约的订立、修改应当由业主大会审议，经全部投票权数的三分之二以上票数同意通过。业主委员会应当自管理规约通过之日起十日内，将管理规约报物业管理行政主管部门备案。第十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理公约对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。第二十条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。第二十条业主大会或者业主代表大会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。业主公约和业主大会或者业主代表大会作出的决定不得与法律、法规相抵触。第二十一条业主大会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。管理公约和业主大会作出的决定不得与法律、法规相抵触。第三章 物业服务企业与服务第三章 物业服务企业与物业服务第二十一条从事物业管理的企业必须持有设区的市以上建设行政主管部门核发的物业管理资质证书，方可在其资质等级许可的范围内从事相应的物业管理服务。第二十二条 从事物业管理活动的企业应当依法取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业。禁止超越资质证书承接物业。本自治区以外注册的物业服务企业，在本自治区内承接物业或者从事顾问、代理、认证等与物业服务有关的活动前，应当向自治区物业管理行政主管部门备案。业主选聘物业服务企业，应当向物业管理行政主管部门查询企业的资质等级和执业情况。物业服务企业资质管理办法（建设部令2007164号）和物业管理工作实践，参考成都市物业管理条例。第二十二条 物业管理企业接受聘请从事物业管理服务，应当与业主委员会订立物业管理服务合同。第二十三条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与业主委员会订立物业服务合同。物权法和物业管理工作实践并参考海南经济特区物业管理条例第九条。第二十三条物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的日常维护和管理；（二）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；（三）环境卫生、绿化管理服务；（四）物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；（五）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；（六）物业装饰装修管理服务；（七）物业资料的管理；（八）物业管理服务的费用及其收缴方式；（九）其他事项。第二十四条 物业服务合同应当包含以下内容：（一）物业公共服务事项，包括共用部分的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的保洁，公共区域的秩序维护，物业使用中对禁止行为的服务义务，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案、物业档案的保管，车辆的停放管理，其他物业公共服务事项；（二）物业服务的质量标准；（三）物业服务的收费方式、标准及财务的监督管理；（四）物业专项维修资金的管理与使用；（五）物业管理用房；（六）合同期限；（七）违约责任。物业管理条例第三十五条和物业管理工作实践；并参考福建省物业管理条例第三十六条。第二十四条 物业管理服务应当符合下列要求：（一）根据国家和自治区规定的技术标准、规范和物业管理服务合同以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施物业管理服务；（二）在业主、使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护和方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；（四）发现物业的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同约定进行维修；（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（六）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见，改进和完善物业管理服务；（七）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告。第二十五条 物业服务应当符合下列要求：（一）根据国家和自治区规定的技术标准、规范和物业服务合同以及业主委员会审定的物业服务计划，实施物业服务；（二）在业主、使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护和方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；（四）发现物业的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（六）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见，改进和完善物业服务；（七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告。第二十五条物业管理企业经业主大会或者业主代表大会同意，可以将部分物业管理服务事项委托其他专业性服务企业管理，但不得将全部物业管理服务事项委托他人管理。第二十六条 物业服务企业可以将专业性较强的物业服务事项委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务事项委托他人管理。方案二：删除本条。物业管理条例第四十条已有规定。第二十六条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者依法解除之日起十日内，向业主委员会办理下列事项，并报物业管理行政主管部门备案： （一）对预收的物业管理服务费用按实结算； （二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。 第二十七条 物业服务企业应当自物业服务合同终止或者依法解除之日起十日内，向业主大会、业主委员会移交本条例第三十六条第一款规定的资料，并办理下列事项，不得以业主欠费等理由拒绝办理移交手续：（一）对预收、欠收的物业服务费用按实际发生额结算；（二）移交全部物业档案资料；（三）移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。物业服务合同尚未终止，物业服务企业要终止物业管理服务，撤出物业管理区域的，应提前三个月通知业主委员会并予以公告，办理前款规定的手续，并报所在市物业管理行政主管部门备案。物业管理工作实践。第二十八条 物业管理行政主管部门应当建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案。物业服务企业因违法受到处罚的，一年内不得承接新的物业；物业管理行政主管部门应当将有关信息记入其诚信档案并予以公示。第四章 前期物业管理第四章 前期物业管理第二十七条 本条例所称前期物业管理，是指物业出售后至业主委员会成立前的物业管理。第二十九条 住宅物业的建设单位应当在预售或者销售物业前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于3个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县级以上人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。根据物业管理条例第二十一条；安徽省物业管理条例第三十四条。 第二十八条 新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。前期物业管理服务合同应在合同签订之日起十五日内，报物业管理行政主管部门备案。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。第三十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同，并在签订之日起十五日内，报物业行政主管部门备案。建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为转让合同的附件。物业管理条例第二十一条、第二十二条。第二十九条 新建物业建设单位不得将物业的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。第三十一条 物业管理区域内的下列设施、设备和共用部位归全体业主所有，建设单位不得将所有权、使用权单独转让、出租或者赠与：（一）物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房等物业管理用房；（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。（三）按照规划配建的公共绿地和道路使用权。前款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在物业转让合同中没有约定或者约定不明确的，或者建设单位不能证明拥有所有权的，归全体业主所有。物权法和物业管理工作实践，参考各省关于共有部分的相关规定。第三十条 新建物业建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第三十二条 新建物业建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。自治区住房和城乡建设行政主管部门设立统一的物业质量保修金账户。建设单位在选聘前期物业服务企业前，应当一次性交存物业建筑安装总造价百分之五的物业质量保修金，作为物业维修的保证。建设工程质量管理条例（国务院令第279号）和建设工程质量保证金管理暂行办法（建质20057号）；参考浙江省物业管理条例第五十一条。第三十一条自前期物业服务合同签订之日至新建物业交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由物业建设单位承担；自新建物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由物业建设单位和买受人按照转让合同的约定承担。新建物业交付使用时，除转让合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。第三十三条自前期物业服务合同签订之日至建物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担；自建物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照转让合同的约定承担。物业交付使用时，除转让合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。第三十二条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。第三十四条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。第三十三条 前期物业管理守则至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。第三十五条 建设单位制定的临时管理规约至业主大会会议审议通过的管理规约生效时失效。物业管理条例第二十二条；根据物业管理工作实践，参考福建省物业管理条例第三十条。第三十四条 业主委员会成立后、前期物业管理服务合同终止前，物业建设单位应当向业主委员会移交下列资料：（一）物业竣工总平面图副本；（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图副本；（三）给水、排水、供电、供热、燃气、通信等管网竣工图副本；（四）有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料。第三十六条 业主委员会或者建设单位在与物业服务企业办理物业验收手续时，应当一并移交下列资料：（一）物业建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）属全体业主共有的房产清单；（七）其他相关资料。新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的资料报物业所在地的物业管理行政主管部门备案。物业管理条例第三十七条；物业承接查验办法（建房2010165号）第十一条、第十四条；根据物业管理工作实践，参考海南经济特区物业管理条例第二十九条、第四十四条。第三十七条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，并纳入物业建设计划，与物业建设同步设计、同步施工、同步交付使用。新建商品住宅应当按照不低于住宅总建筑面积千分之二的比例建设物业管理用房。物业管理用房面积应当在100平方米以上500平方米以下，建设费用计入建筑成本。物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等条件。根据物业管理条例第三十条，根据物业管理工作实践，参考海南经济特区物业管理条例第三十二条和陕西省物业管理条例第五十四条。第三十八条 建设单位在向业主交付物业前，应当给物业管理用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。根据物业管理工作实践，参考海南经济特区物业管理条例第三十二条和陕西省物业管理条例第五十四条。第三十五条业主委员会成立后、前期物业服务合同终止前，物业建设单位应当按规定向业主委员会移交用于公共服务的公共用房和管理用房。第三十九条 业主委员会成立后、前期物业服务合同终止前，物业建设单位应当按规定向业主委员会移交用于公共服务的公共用房和管理用房。方案二：删除本条。第四十条 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。车位、车库数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，每个业主只能购买或租用一个车位或者车库。车位、车库不得只售不租或者只租不售。建设单位或者业主不得将车位、车库出售或者转让给本物业管理区域业主以外的人。本物业管理区域业主以外的人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。 物权法第七十四条、物业管理工作实践，参考海南经济特区物业管理条例第三十二条及各省关于车位、车库的相关规定。第五章 物业的使用第五章 物业的使用第三十六条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，妥善处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第四十一条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，妥善处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第三十七条 物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设备、设施，擅自移动共用设备；（三）违章搭建；（四）侵占绿地，毁坏绿化；（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；（六）放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；（七）未经有关部门批准设置摊点；（八）擅自在物业共用部位或者场所悬挂、张贴、涂写、刻画；（九）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。第四十二条 物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设备、设施，擅自移动共用设备；（三）违章搭建；（四）侵占绿地，毁坏绿化；（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；（六）放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；（七）未经有关部门批准设置摊点；（八）擅自在物业共用部位或者场所悬挂、张贴、涂写、刻画；（九）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。第三十八条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业应当对装修房屋活动进行指导和监督。第四十三条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并将物业装修情况在管理区域内予以公告。物业服务企业应当对装修房屋活动进行指导和监督。根据物业管理工作实践。第三十九条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应当在征得相邻业主、业主大会或者业主代表大会的书面同意后，告知物业服务企业，并依法办理有关手续。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，除因特殊情况并经业主大会或者业主代表大会同意和依法办理有关手续外，不得改变使用性质。第四十四条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应当在征得相邻物业业主书面同意后，依法到有关行政主管部门办理有关手续，并告知物业服务企业。业主、物业服务企业有义务将变更物业设计用途的情况书面报物业所在地的物业管理行政主管部门。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变使用性质。方案二：删除第二款。物权法和物业管理工作实践。第四十条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的公共道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当取得相关业主的同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当补偿。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放等管理事项，由业主大会或者业主代表大会决定。第四十五条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当取得相关业主或者业主委员会的同意，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当补偿。 除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放等管理事项，由业主大会决定。根据物业管理条例第五十一条；参考海南经济特区物业管理条例第四十一条。第四十一条 利用业主共有的物业共用部位、共用设备、设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主大会或者业主代表大会、物业服务企业的书面同意后，按照法律、法规规定办理有关手续。业主所得的收益，主要用于增加维修基金；经业主大会或者业主代表大会决定，可以用于补充物业管理经费或者改善公共环境、增加共用设备、设施。第四十六条 利用物业共用部位、共用设备、设施开展经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照法律、法规规定办理有关手续。业主所得的收益，主要用于补充专项维修资金；经业主大会决定，也可以用于补充物业管理经费或者改善公共环境、增加共用设备、设施。物权法第七十五和七十八条。物业管理条例第五十五条第四十七条 普通住宅的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，自治区价格行政主管部门应当会同自治区住房和城乡建设行政主管部门，根据普通住宅类型、服务内容和服务成本等情况，分类制定相应的基准价格和浮动幅度，每三年向社会公布一次。基准价格根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应当进行听证。 根据物业管理工作实践，参考海南经济特区物业管理条例第三十八条。第六章 物业的维护第六章 物业的维护第四十二条物业管理区域内业主大会或者业主代表大会成立后，应当设立物业维修资金。物业维修资金包括物业管理区域内的公共维修资金和房屋单体维修资金。公共维修资金用于超出保修期限和范围的物业管理区域内的公共设施、设备、场地、房屋的维修和更新；房屋单体维修资金用于各自超出保修期限和范围的房屋的共用部位、共用设施、设备的维修、更新。公共维修资金属于物业管理区域内全体业主共有，房屋单体维修资金属于单体建筑的全体业主共有。物业维修资金由业主按照房屋建筑面积分摊，其收取和使用办法，由业主大会或者业主代表大会决定。第四十八条专项维修资金的交存标准由设区的市、县级物业管理行政主管部门根据国家有关规定和住宅结构、电梯配备等情况确定和公布，并适时调整。建设单位和买受人应当在物业销售合同中明确专项维修资金的交存数额、方式、时间等内容。建设单位应当在办理物业预售或者销售许可之前首次交存物业专项维修资金。已经使用但未交存专项维修资金的业主，应当补交。专项维修资金在业主大会成立前，由物业管理行政主管部门代管。物业专项维修资金交纳标准和交存时间第四十三条物业维修资金按不同种类设立专门账户，分别按栋分户结算。物业维修、更新项目及其开支预算，由物业服务企业提出，由业主和业主委员会监督使用。物业管理企业应当每半年公布一次物业维修资金的预算和实际使用情况，接受业主和业主委员会的监督。第四十九条使用专项维修资金，应当由物业服务企业或者相关业主提出使用方案，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修、更新、改造的项目名称以及费用预算、维修时间、工期、费用分摊等内容。使用方案应当在物业管理区域明显位置公示15日以上。物业专项维修资金使用方案第四十四条每幢房屋共用部位和共用设备的维修、更新费用，在各自的房屋单体维修资金中列支，不足部分由整幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担。公共设施的维修、更新费用，在公共维修资金中列支，不足部分由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担。第五十条 专项维修资金管理人应当每年至少公布一次专项维修资金的下列事项，接受业主和业主委员会的监督：（一）维修资金交存、收益、使用和结存情况；（二）列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主分户账中资金交存、收益、使用和结存情况；（四）其他有关资金使用和管理的情况。物业专项维修资金管理情况公示第五十一条业主大会成立后，业主大会可以决定自主管理专项维修资金或者委托管理单位代管。决定自主管理本物业管理区域专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，形成书面意见，依法确定专项维修资金账户管理责任人和有相应资质的