2023年-物业财务管理案例分析.docx

物业管理案例分析汇编一财务管理篇案例一房子没住，交不交管理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问 题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了 自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题 仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤, 当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理 费？案例分析认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这 种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共 卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按 物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的， 若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一 份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业 管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施 都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可 能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明 及管理维护人员间断或减少。因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而 减少，故仍应缴纳管理费。解决方法物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了物业管理条例中的有关 规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免 收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关 规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经 请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。相关法规制度1.服务收费标准作业程序（节选）一、目的规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。二、适用范围适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。三、职责1 .出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2 .各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。去年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给 她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理 费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物 业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不 应再向业主催缴物业管理费？案例分析根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服 务后，有权按照合同向.业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理 公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根 据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说，若 租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承 担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物 业费应当由房东承担。根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费是 有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可 向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。解决方法物业管理公司接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的理 解。同时，还应提请业主了解在房屋对外租赁时，应到物业管理告诉履行必要的 手续，以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理工作， 还可避免问题的出现。相关法规制度1.城市房屋租赁管理办法第一章 总 则第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租 赁当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，制定本办法。第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。第三条房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经 营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和 经营的房屋可以依法出租。第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房 地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（A）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第七条住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规 定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁 条款。第八条国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管 本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。第二章租赁合同第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备 以下条款；（一）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮责任；（七）转租的约定；（A）变更和解除合同的条件；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。第十条房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的， 应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应 当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员 可以继续承租。第十二条有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁 合同；（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（三）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责 任的以外，应当由责任方负责赔偿。第三章租赁登记第十三条房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政 府房地产管理部门登记备案。第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后3 0日内，持本办法 第卜五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（一）书面租赁合同；（二）房屋所有权证书；（三）当事人的合法证件；（四）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后, 颁发房屋租赁证。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府 房地产管理部门委托的机构审查，并颁发房屋租赁证。第十七条 房屋租赁证由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事 生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住 的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证 应当向原发证机关申请补发。第四章 当事人的权利和义务第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相 应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意， 给承租人造成损失的，应当予以赔偿。第二十条出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不 能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由 出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失 或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中 约定。第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。第二十三条承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不 得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合 同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房 屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的：（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（A）法律、法规规定其他可以收回的。第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的 国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益 的上缴办法，应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂 行办法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定的规 定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从 其规定。第五章转租第二十六条房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋 的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。第二十八条房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人 书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日 期，但出租人与转租双方协商约定的除外。第三十条转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人 的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租 双方另有约定的除外。第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也 随之相应的变更、解除或者终止。第六章法律责任第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部 门对责任者给予行政处罚；（-）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可处以罚款；（二）不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可 处以罚款；（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁 行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追 究刑事责任。第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机 关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司机机关依法追究刑事责任。第七章附则第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场。林场等房屋租赁，参照 本办法执行。第三十六条 省、自治区建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产管 理部门可以根据本办法制定实施细则。第三十七条 本办法由建设部负责解释。第三十八条 本办法自1 9 9 5年6月1日起施行。案例五物业管理财务费是否要保密劳医生在某高层住宅买了一套房屋，花去半生积蓄。谁知入住后，劳医生发现买 房费用只是一个开始，还要交维修基金、管理费押金、装修保证金等等。这些都 交齐后，本以为可以安心居住了，谁知物业管理公司又发通知要缴纳这个费、那 个费。劳医生非常疑惑，到管理公司去询问费用的去向，要求管理公司提供财务 支出账目。物业管理公司财务人员回答：“财务支出是商业秘密，只可以向业主 委员会公开，不是每位业主都可以了解的。”劳医生非常气愤，先是向管理公司 投诉该财务人员，又到政府主管部门投诉管理公司乱收费，还发动邻居拒交管理 费。案例分析物业管理公司是全体业主的“管家”，一切工作都须置于业主的监督下。特别是 物业管理费的收取与支出，应定期张榜公布，以便让业主明白物业管理费的来龙 去脉。但业主虽然有财务监督权，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人查 账。一是因为业主个人不具备专业财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人 身份提取具有合法效力的审计证明；二是因为如果每个业主都去使用自己的查账 权，就会干扰管理公司开展正常工作。本案例所述物业管曾公司应明确：业主作为费用支付人，有权利明白自己所缴费 用的去向。该公司如果没有实行财务公开制度，定期公布财务报表，则应尽快实 行。如果已有财务公开制度，则可以向劳医生说明财务报表将于何时公布，请劳 医生留意。如果劳医生执意要查帐，财务人员可请劳医生要求业主委员会委托专 业审计事务所审查。解决方法政府主管部门、业主委员会在接到投诉后，先后对物业管理公司进行审查。经核 实该物业管理公司并未乱收费，要求管理公司尽快给业主交待明白。物业管理公司重新修订了财务公开制度，每季度一次，向全体业主公布费用开支 情况。同时，物业管理公司还对处理此事的财务人员进行教育，要求其耐心对待业主询 问。管理公司主管还登门向劳医生道歉，说明公司的财务制度，并提醒劳医生注 意每次的财务公告。相关法规制度i.物业管理企业的权利和义务一、 物业管理企业的权利和义务1 .根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。2 .依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。3 .依照物'业管理委托合同和有关规定收取管理费。4 .有权制止违反规章制度的行为。5 .有权要求业主委员会协助管理。6 .有权选聘专业公司承担专项管理业务。7 .可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。二、物业管理企业的义务1 .履行物业管理委托合同，依法经营。2 .接受业主委员会和业主及使用人监督。3 .重大管理措施应提交业主委员会审议批准。4 .接受行政主管部门监督指导。5 .至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。6 .提供优良生活工作环境，搞好社区文化。7 .发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。8 .物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管 理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资 产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。2.物业管理企业财务管理规定第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理 和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度。 第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业）, 包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有 限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。第二章代管基金第三条 代善基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代 管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部 位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙 面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设 施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干 线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室 外停车场、游泳池、各类球场等。第四条代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储,专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、 使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作 代管基金滚存使用和管理。第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、 商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法 律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。 管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。 商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物 业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的 共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转 作企业代管的共用设施设备维修基金。第三章成本和费用第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和 服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业 成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可 不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和 动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定 资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运 输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊 销及其他费用等。第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使 用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%0.5%计提坏 帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏 帐，冲减管理费用。第四章营业收入及利润第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入， 包括主营业务收入和其他业务收入。第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用 人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物 业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代 办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋 建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球 场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对 房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确 认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认 为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应 当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴 收入。第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费 用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附 加后的净额。第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收 入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用 房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的 商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商 店、饮食店等经营收入。第二十条泉他岛支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支 出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商'业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内， 分期摊入其他业务支出。第五章附则第二H一条本规定自1998年1月1日起施行。第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。案例六收维修基金并非乱收费某高层住宅小区建于1986年，商品房预售许可证是在1998年10月1日前核发 的。按国家建设部、财政部的住宅共用部位设备设施维修基金管理办法的规 定，该小区物业管理处要求用户依照规定，按购房款的2%交纳物业管理维修基 金，引起小区业主们的投诉。业主认为维修费应从管理费中出，为什么还要交钱？ 再说就是交钱也应由开发商出，管理处是在替开发商转嫁负担。基于收维修基金 在业主中造成的反响过于强烈，管理处决定暂缓收维修基金。但小区内的电梯、 消防设备已趋于老化，电梯困人现象时有发生，消防设备几近瘫痪，居民投诉不 断。案例分析案例所述现象目前已不仅仅存在于这一个小区，而是几乎每个物业管理公司面临 的共同问题。众所周知物业维修金是维持物业状况的重要保证，不仅国家建设部 于1999年1月1日起颁布了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法, 很多省市也都据此制定了物业维修基金的收取办法。但现在很多早期入住的业主 不肯补交这笔费用；而新建物业的开发商也迟迟不肯交维修基金。其中的原因是 多方面的，主要有：一是业主把维修基金与物业管理费混为一谈，认为自己既然已交了不少物业管理 费，维修费自然应从物业管理费中出，为什么还要另外收费。其实，物业管理公 司的物业管理费支出只包括简单维修的小修项目，较大的维修则需从维修基金中 列支，或由业主据实分摊。二是物业维修基金管理有待规范。物业维修基金的管理一般有三种情况:第一种, 是由当地房地产行政主管部门代管；第二种，是由业主委员会代管；第三种，是 由物业管理公司代管。实际上这三种管理方式都有一定的弊端。政府主管部门代 管虽防止了维修基金的挪用或乱花，但因对具体物业情况了解不全面，易产生审 批慢误事及难以达到经济、合理的使用目的；业主委员会或物业管理公司自行代 管，两者会因各自出发点不同和目的不同，引发一些事端，而影响到维修基金的 正常审批和使用。三是个别物业管理公司乱用维修基金。未把维修基金专款专用，有扩大使用范围 现象。如有的物业管理公司把维修基金挪作投资、炒股或进行其他项目维修等; 一些公司借机使用维修基金修缮本应从管理费中支出的维修项目。正如案例所述小区那样，维修基金催收难，已严重影响了物业管理的正常开展。 一方面由于维修基金不能及时到位，影响了有些共用设施设备的维修和更新，给 用户带来不便，引发了投诉；另一方面对那些按时足额缴纳了维修基金的开发商 和业主也是不公平的，侵占了他们的权益。解决方法该物业管理处认为，维修基金还是应该按规定收取的，但一下子让用户缴齐数额 势所难能。在与业主委员会协商后，决定分步筹集。先把收到的维修基金转入指 定的代管银行建立专户，并按物业维修基金建立程序操作。不足部分，计划自建 立首笔维修基金始，分几年筹集，要求业主每年缴交续筹额的10%,直至达到规 定数额为止。为减轻业主负担，物业管理公司决定从每月物业管理费盈余中提取 部 分 资金作 唯修 基金。因该管理处己向规定建立起维修基金账户及收取、使用制度、管理处接下来的工 作是向用户宣讲这些程序以及国家的法规，使用户了解维修基金在物业管理中的 重要作用，及收取维修基金的严肃性、规范性，催促用户继续交费。同时，管理 处利用所收到的维修基金有计划地对小区内的电梯及消防设备进行维修及更换， 排除后患。相关法规制度1 .物业管理条例（节选）第五章物业的使用与维护第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知 物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业 主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场 地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业 主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地 的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原 状。第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物 业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时 恢复原状。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非 住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设 备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财 政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、 业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当 主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及 时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护, 费用由责任人承担。2 .住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第一条为了贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设 的通知（国发199823号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和 使用人的共同利益，制定本办法。第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包 括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用 设施设备维修基金的管理，均适用本办法。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。 第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重 墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的 共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、 锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非 经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备 维修基金（以下简称“维修基金”）。维修基金的使用执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字19987号）, 专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。 购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取 的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：3 .财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。4 .服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。5 .财务部主管负责费用收缴工作的监督。四、程序要点1 .费用收取的范围(1)管理服务费。机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。其他各项多种经营服务费用。2 .滞纳金的计算方法(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户， 公司财务部应自每月一日起按1%。计收期滞纳金。(2)滞纳金的计算公式：本金X (1+1%。)n (n为滞纳天数)。3 .管理费的收缴管理费的收取标准：(仅供参考)A.多层带电梯：1.20元/月平方米；B.多层不带电梯：1.00元/月平方米；C.别墅：3. 00元/月平方米；D.商铺：3. 00元/月平方米15. 00元/月平方米；E.写字楼：3. 00元/月平方米；F.公寓：1. 20元/月平方米。管理费的收缴程序：A.公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未 来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费；B.财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月应收管理费用明细表， 内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠 费、滞纳金、本月应收等；C.财务部会计将应收费用明细表于每月20日报财务部主管审核，经审核如 有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期; D.财务部主管应在22 FI前将审核无误的应收管理费明细表交财务部会计填 写收费通知单；E.财务部会计应在每月25日前将填写完整的收费通知单交财务部主管审核。 经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在收费通知 单上加盖财务专用章；F.财务部主管在每月28 口前将有效的收费通知单交公共事务部管理员派发；G.公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入收费通知单，视住户 不同情况采取不同的派发方式：需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收;如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；-需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。H.公共事务管理员应详细的记录收费通知单的派发情况；1 .售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的2 0%,高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。2 .购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的 维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政 主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全， 维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严 禁挪作他用。维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制 定第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益 转作维修基金滚存使用和管理。第九条在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金 称交给当地房地产行政主管部门代管。第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基 金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主 委员会的检查与监督。第十一条业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管 理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立 后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实 施。维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业 主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。第十二条物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无 误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内 送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。第十三条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时 过户。第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将 维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。第十五条各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金 的管理与使用。市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、 财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。第十六条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠 纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机 构申请仲裁，或者向人民法院起诉。第十七条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门 和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的, 应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。第十八条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金 损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的， 应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。 第十九条本办法实施前，商品住房和公有住房出售后来建立维修基金或维修基 金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照 本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。第二十条公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。第二十一条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可 以根据本办法制定实施细则。第二十二条非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。第二十三条本办法由建设部负责解释。第二十四条本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定，凡 与本办法不一致的，一律以本办法为准。Y.出纳员根据应收管理费收缴明细表填制委托收款凭证及相关资料，在银 行规定的托收日期前一日送交开户行；J.出纳员在银行每次托收后的两H内到银行读取已托收数据，并根据托收情况 向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；K.未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在 收取业主用现金交纳的管理费时应按现金管理标准作业程序中的相关规定收 取；L.出纳员应于规定收费日后的五日内编制费用收缴明细表报财务部主管审 核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核 栏内签署姓名及日期后交财务部会计；M.财务部会计将已全额收回的管理费用按会计核算标