《2020年第三季度武汉房地产市场分析报告》.ppt

2020年前三季度年前三季度武汉房地产市场形形势总结势总结与展望与展望中指研究院中指研究院华华中分院（中分院（武汉）2020年年10月月详询中指贾永华18500317257（微信同）CHINA INDEX ACADEMY武汉：宏观坚守房住不炒，微观规范市场运行，相对宽松，促进房地产市场恢复详询中指贾永华18500317257（微信同）2政策环境：湖北/武汉房地产政策汇总 武汉持续坚持“房住不炒”，前三季度政策以支持复工复产，规范房地产市场制度，加强市场监管等为主。整体而言，相对宽松，促进房地产市场健康平稳运行。城市日期主题政策内容湖北出台 项措施，从减轻企业负担、强化金融支持、加大财税支持、加大稳岗支持等四方面入手，支持中小微企业应对疫情影响渡难关，有效期18湖北疫情应对2020.2.8暂定个月。湖北武汉武汉市场管理公积金湖北出台 条措施促进房地产市场平稳发展，包括调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面。172020.4.222020.1.22020.1.9武汉公布住房公积金个人住房贷款最高贷款额，购买首套普通自住住房的最高贷款额为 万元，第二套改善性自住住房最高 万元。70 50区域限售武汉长江新城起步区取消二手房限售政策。武汉武汉刚需无房优先选房 在武汉市无自有住房、符合武汉市住房限购政策规定、自购房之日起前 年内在武汉市无住房交易记录的意向购房家庭可优先选购套新建商品住房。32020.1.222020.2.8公积金武汉疫情防控一线工作者公积金买首套房最高可贷 万，受困个人或企业可申请缓缴。84武汉市房管局发布六项举措，全力支持房地产开发企业开工复产，保持房地产市场平稳健康发展。这六项举措包括：分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准。武汉疫情应对2020.3.23武汉市房管局起草发布关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知，即日起将在武汉市部分区域内执行的新政策，符合条件的商业和办公类存量用房，可改造为租赁住房。武汉市住房保障房管局、武汉市教育局、人行武汉分行营业管理部联合颁布了关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见。武汉武汉商改住2020.4.222020.4.28疫情应对武汉武汉购房一码通商品房合同武汉 月开始全面推行“购房一码通”，该码在申请后 个自然日内有效。2020.5.1560武汉市房管局发布年新版武汉市商品房买卖合同，月 日正式启用。2020.5.1820205 25武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则征求意见稿发布，办理条件由原还款 月以上调整为 月以上，存量房商转公贷款最长期限由12 20年6武汉武汉武汉商转公贷2020.6.182020.6.182020.6.24延长至 年。30改革土地供给方式，放宽储备地净地出让条件，取消土地竞买“熔断”规则，延长出让合同和出让金缴纳时限，简化疫情影响期间规划许可前置条取消土拍熔断件，全面推行网上挂牌详询中指贾永华18500317257（微信同）武汉市房管局发布关于征求 市住房保障房管局关于进一步规范和加强新建商品房买卖合同网签备案工作的通知（征求意见稿）意见的公告，优化购房合同网签备案流程，开发企业办理预签约时限由 天缩短至 天。购房合同网签备案53武汉政策主题主要内容解读8月24日，武汉市城建局联合市自然资源和规划局、市住房保障和房管局，联合进一步规范市场各项规章制度，通过限制办理预售许可发布关于进一步加强全市建设工地文明施工管理的通知，对不文明施工实施 证和限制参与买地3-6个月，加强全市文明施工建设。最严惩戒。通知中明确建立建设工地文明施工管理“红黑榜”公示制度，“红榜”项目的评定实行检查评分制。“黑榜”项目实行认定制，自首次被列为“黑榜”项目起连续12个月内三次被列为“黑榜”的项目，建设单位系房地产开发企业的，市房管局暂停其新办房屋预售许可手续36个月，市自然资源和规划局限制其参与国有建设用地竞买36个月。武汉：12个月内上3次黑榜的房企将限制买地3-6个月8月4日下午，湖北省住房和城乡建设厅发布关于开展房地产开发、中介及整治涉及房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务物业服务市场秩序专项整治工作的通知。通知称，为贯彻落实习近平总书记企业，主要是为了加强监管，规范房地产行业各项工作在企业家座谈会上的讲话精神，落实住建部和省委省政府工作部署，进一步整顿 秩序，保障房地产市场平稳健康发展。规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，决定今年8月至11月，在全省开展房地产开发、中介及物业服务市场秩序专项整治工作。计划到11月份，针对专项整治中发现的问题，要求进一步完善商品房预售管理、房屋交易合同网签备案、交易资金监管、企业信用管理等房地产市场监管措施，从源头上遏制违法违规行为的发生。湖北：开展房地产开发、中介及物业服务市场秩序专项整治详询中指贾永华18500317257（微信同）4武汉政策主题主要内容解读9月12日，武汉市房管局发布关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知（下称 进一步规范商品房买卖合同网签备案流程，加强市场监通知），并于10月9日起正式实施。管，进一步提升市场透明度，加快商品房销售效率。武汉：10月9日起实通知规定，办理预签约时限由5天缩短为3天：开发企业须于房屋销售后3日内上报认购信息（包括认购人身份信息、认购人购房资格认定结果、认购房号、约定武汉市商品房买卖合同签订时间等），完成预签约信息备案。现网签即备案9月19日，武汉公积金中心发布武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法(征求意见稿)，将武汉公积金依据个贷率划分为三个响应等级，不同的响应等级对应不同的贷款政策。此前，武汉放开异地公积金贷款、调高了贷款额度，目前武汉市公积金资金较为紧张，提出了三个响应登记。预计4季度异地公积金贷款、商转公以及提取过公积金武汉：公积金划分三1、当个贷率在85%(含)-90%之间将启动一级响应，异地公积金贷款和商转公会受到影 的人群再贷款将会受到影响。此外，如果资金进一步紧响;2、当个贷率在90%(含)95%之间将启动二级响应，公积金最高贷款额度调整为基 张，公积金贷款额度将会由70万下调到56万。准贷款额度的0.9倍;3、当个贷率在95%(含)以上将启动三级响应，最高贷款额度调整个响应等级为基准贷款额度的0.8倍，另外，贷款、提取、商转公都将受到一定的限制。为进一步保障房地产市场健康平稳发展，促进我市经济重振，根据武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部关于统筹抓好疫情防控及经济社会发展的工作要求，经研究决定，延长关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施执行期限至2021年3月31日。疫情以来，武汉市场虽加快恢复，但整体市场热度不高，竞争更趋白热化，加上“三条红线”规则出台，房企资武汉支持房地产企业复工复产六大举措有效期延长至2021年3月31日金和营销压力加大，此次延长支持复工复产的政策执行详询中指贾永华18500317257（微信同）期限，在一定程度上可缓解房企的资金压力，同时为房企抢抓金九银十营销节点，争取了一定的缓冲时间。武汉政策主题主要内容解读9月7日，武汉市土地交易中心发布武汉市土地有形市场竞买保证金使用银行保 房地产融资持续收紧，尤其是“三道红线”下，企业拍函的流程的通知。通知规定，在原有以土地竞买保证金交纳作为参加土地竞买 地的竞卖保证金会影响企业资金流动性。该方式一定程履约保证的基础上，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。即：除交 度上可以缓解房企资金周转问题，有利于提高房企参拍纳竞买保证金外竞买申请人还可选择以提交银行出具的竞买保证金保函的方式，的积极性。武汉：房企参与武汉土地竞买可用银行保函代替保证金为其竞买行为提供竞买保证。9月30日,武汉市住房保障和房屋管理局发布了2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单，清单中预计第四季度将有180个项目，839.45万平方米商品房可达销售条件，较今年三季度增加了75个。武汉市前三季度商品住宅已经新增供应1366万（不含保障房），4季度预计839万商品房可达到销售条件。预计市场供应将持续高位，新增供应高位运行进一步加大市场去化压力；房企抢收积极营销，高供应和优惠促销或将带动武汉市场成交保持较高水平。从区域来看，主要以中心城区为主，预计有93个项目、505.05万平方米，占比60.16%。中心城区面积最大的区域是汉阳区(108.37万平方米)、洪山区(102.84万平方米)、武汉经济开发区(汉南区)(97.21万平方米)。新城区预计有87个项目、334.4万平方米，占比39.84%。新城区面积最大的区域是黄陂区(87.49万平方米)、江夏区(78.23万平方米)、东西湖区(69.7万平方米)。武汉第四季度销售名单出炉：180个项目达到销售条件从项目来看，面积最大的项目是汉阳区远洋东方境世界观(18.68万平方米)、洪山区万科城市之光(18.6万平方米)、硚口区万科华生公园大道(17.8万平方米)。详询中指贾永华18500317257（微信同）6CHINA INDEX ACADEMY土地：土地供求基本恢复，企业拿地分化明显，三环外热点区域拿地竞争激烈详询中指贾永华18500317257（微信同）7土地：前三季度供应已近去年同期九成，住宅供应同比回正 2020年一季度受疫情影响武汉市土地供应锐减，二三季度加大土地供应，季度已超去年同期水平，但一季度供应体量较小拉低前三季度供应至2943万方，同比降幅收窄至12%。其中住宅用地供应2001万，同比增加1%。2020年前三季度住宅用地供应达到68%。图：2017-2020年前三季度武汉市土地供应建筑面积（万）统计图：2017-2020年前三季度武汉市土地供应住宅用地建筑面积（万）占比600050004000300020001000070%68%64%65%60%55%50%45%40%58%55%2017年住宅用地2018年2019年其它用地2020年Q1-Q3工业用地2017年2018年2019年2020年Q1-Q3商服用地详询中指贾永华18500317257（微信同）8土地：成交量同比小幅减少，出让金已基本持平去年同期 2020年前三季度，武汉市土地出让金1164亿元，与去年同期基本持平，在全国排名前十；整体溢价率7.73%，处于靠后水平，同比下降3.2个百分点；土地成交建面2771万，同比减少8.3%。图：2020年前三季度全国城市土地出让金（亿元）排名表：2020年前三季度全国土地出让金排名TOP15城市土地成交量与溢价率情况土地成交建筑规模（万）出让金排名楼面地价平均溢价上海杭州广州北京南京苏州宁波重庆武汉佛山福州成都温州南通西安23332274城城 市同比同比同比（元/）率(%)1707123456789101112131415上海杭州广州北京南京苏州宁波重庆武汉佛山福州成都温州南通西安27003081289162361.6%-3.9%12.2%-5.5%15.0%59.2%-12.6%8.9%-8.3%9.9%-16.9%5.4%863973785904265275686339146531966419953774398203143888.9%3.3%9.5418.625.615.8511.457.456.991.97-3.764.88-8.08-8.133.45-6.50-3.206.813.920.820.951654154557.7%42.9%16.4%-31.2%50.0%5.5%1523145927174491313563532771187021634515203838673464125026.447.9116410059515.9%7.7323.9423.6516.9418.735.8%19.0%-0.9%-1.7%9198948627.5%5.5%19.7%8382详2 2询8中指贾永33华.71%8 5 0 0 3 1 7 21587（.7微4信同）-1.562421 24.2%13.56 3.3905001000150020002500土地：宅地成交量同比回正，成交楼面价结构性下降 2020年前三季度，武汉市住宅用地成交70宗，建筑面积1899万，同比增加4.6%。楼面地价为5761元/，较2019年全年下降4.6%，主要是远城区多宗大体量地块影响楼面价结构性下降。图：2017-2020年前三季度武汉市住宅用地楼面地价与溢价率图：2017-2020年前三季度武汉市住宅用地成交宗数和建筑面积7000600050004000300020001000014.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%300025002000150010005001401201008027702768130584511.67%2579117576111.62%5009110472218998.16%7060403.74%20002017年2018年2019年宗数(宗)2020年Q1-Q32017年2018年2019年2020年Q1-Q3规划建筑面积(万)成交楼面地价(元/详询)中指贾永平华均18溢50价031率7257（微信同）10土地：土拍拿地分化加剧，三环外热点区域拿地竞争激烈 2020年前三季度，武汉市土拍市场向三环外转移，三环至四环以及四环外宅地供求建面均同比增加超20%；三环内主城区以头部房企为主，通过意向勾地加大深耕；三环外则为新进房企和规模较小房企的主要竞争区域，拿地溢价相对较高。2020年前三季度武汉市分环线宅地相关指标同比变化内环内内环至二环二环至三环三环至四环四环外成交建面（万）-82.9%-78.1%28.2%0.0%-22.9%0.5%30.4%5.5%-15.9%18.0%40.3%5.2%21.9%3.6%46.7%29.7%-11.6%16.1%土地出让金（亿元）楼面均价（百元/）-15.0%10.0%溢价率（%）详询中指贾永华18500317257（微信同）11CHINA INDEX ACADEMY市场：住房市场恢复加快，三季度成交与去年同期基本持平详询中指贾永华18500317257（微信同）12住宅：市场恢复加快，三季度成交与去年同期基本持平 2020年前三季度武汉市住房市场供需同比仍分别下滑15%和29%，但市场恢复加快，进入三季度，供应量已超去年同期，成交量也同比基本持平。图：武汉市2016-2020年三季度商品住宅供需统计3500300025002000150010005001.601.401.201.000.800.600.400.200.002020年前三季度供应 15%15141157成交成交 29%5%3%53%62%02016年2017年2018年2019年2020年前三季度2020年Q12020年Q22020年Q3供应面积（万方）成交面积（万方）供求比详询中指贾永华18500317257（微信同）13数据来源：CREIS中指数据库住宅：限价松动，整体均价持续稳定上涨 2020年前三季度，武汉市商品住宅均价保持稳定增长，其中9月均价为14519元/，环比小幅上涨3.6%，同比上涨13.8%。受限价政策松动影响，武汉新获预售项目价格多数出现上涨，武汉市整体均价也持续稳定上涨。图：武汉市2018-2020年商品住宅分月价格及同环比走势160001400012000100008000600040002000050.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%年11月开始高价盘备案有所放开1451920182020年初限价进一步放开2019年初限价政策松动2019年主城区成交占主力-10.0%-20.0%销售价格（元/）环比同比详询中指贾永华18500317257（微信同）14数据来源：CREIS中指数据库住宅价格为备案价，不含精装修住宅：供应激增带动存量明显攀升，出清周期延长至9.9月 截止2020年三季度末，武汉市住宅存量面积1692万方，环比增加13.7%。出清周期延长至9.9月，环比增加0.5个月。在传统旺季刺激下，市场供应激增，同时成交量也出现小幅上升，市场供过于求带动存量提升，但出清周期仍处于合理范围。1800160014001200100080060012.010.08.0图：武汉市2018-2020年三季度商品住宅存量及出清周期走势9.89.99.46.04.04002.020000.0可售面积（万）出清周期（月）详询中指贾永华18500317257（微信同）15数据来源：CREIS中指数据库出清周期按近6个月平均销量计算开盘：推盘量逐季增加，去化率整体偏低 2020年前三季度共计开盘339次，同比减少86次。推盘套数71611套，同比大幅减少35%。整体开盘去化率仅58%，明显低于2019年，为近五年以来最低。分季度来看，推盘量逐季增多，其中三季度开盘182次，推出41462套，但去化率均不高。图：2016-2020年三季度武汉市新开盘当天去化率统计图：2017-2020年三季度武汉市新开盘推出套数和次数1800001600001400001200001000008000060000400002000007006005004003002001000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%91%89%84%78%74%59%58%53%推出套数（套）开盘次数（次）详询中指贾永华18500317257（微信同）16数据来源：CREIS中指数据综合整理商业：供应恢复，成交量价双双下滑 2020年前三季度，武汉市商业仅供应面积127万，同比回正；成交面积62万，同比减少16%。前三季度商业成交均价为14896元/，同比下跌13%。图：2017-2020年前三季度武汉市商业市场供求量价走势250200150100501750017000165001600015500150001450014000135001691918419218916645157165761122020年Q1-Q3：135供应量：127万平方米 同比：1%成交量：62万平方米 同比：16%成交价格：14896元/平米 同比：13%127148966202017年2018年2019年2020年Q1-Q3批准上市面积(万)销售面积(万)销售价格(元/)详询中指贾永华18500317257（微信同）17办公：供求降幅收窄，供求比进一步扩大 2020年前三季度，武汉市办公供应140万方，同比下滑7%；成交50万方，同比下降33%，虽同比降幅收窄，但供求比进一步扩大。成交价格为12416元/，同比下跌14%。图：2017-2020年前三季度武汉市办公市场供求量价走势300250200150100501450014000135001300012500120001150023914054141140002312020年Q1-Q3：190174供应量：140万平方米 同比：7%成交量：50万平方米 同比：33%成交价格：12416元/平米 同比：14%14012867111124165002017年2018年2019年2020年Q1-Q3批准上市面积(万)销售面积(万)销售价格(元/)详询中指贾永华18500317257（微信同）18公寓：市场供过于求明显，未来去化压力加大 2020年前三季度，武汉市公寓供应123万方，同比下滑26%；成交44万方，同比下降29%。供求比进一步扩大，升至2.8，短期内供过于求明显。在住宅市场仍在恢复的背景下，公寓市场去化压力加大。图：2017-2020年前三季度武汉市公寓市场供求量价走势2502001501005014500140001350013000125001200011500110001050022914196139891182020年Q1-Q3：1611276544供应量：123万平方米 同比：26%成交量：44万平方米 同比：29%成交价格：12765元/平米 同比：12%1239012015765702017年2018年2019年2020年Q1-Q3批准上市面积(万)销售面积(万)销售价格(元/)详询中指贾永华18500317257（微信同）19企业排行榜：武汉城建集团居首位，TOP10市场占有率逐年提升 2020年前三季度武汉城建集团销售金额达到110.27亿元，位居第一。融创和万科分别销售金额75.66亿元和71.63亿元。从TOP门槛值变化来看，2020年1-9月门槛值较19年下降约7亿元，而市场份额占比逐年提升。2020年前三季度武汉房地产市场企业销售金额TOP10企业销售金额TOP10门槛值变化对比4540353025201510535%30%25%20%15%10%销售面积（万）销售金额排名企业名称市场份额33.48%(亿元）30.42%28.40%1武汉城建集团82.12110.276.37%23融创万科44.7239.3445.4439.7836.6522.9017.8626.2118.8875.6671.6365.9958.0447.2043.4840.9133.4333.034.37%4.14%3.81%3.35%2.73%2.51%2.36%1.93%1.91%4保利5中建三局旭辉67福星惠誉华润26.740.133.03082018年Q1-Q32019年Q1-Q32020年Q1-Q39金地集团远洋10门槛值（亿元）TOP10市场份额详询中指贾永华18500317257（微信同）20备注：联合开发项目已拆分权益项目排行榜：金科城销售金额排名第一 2020年前三季度金科城为武汉市住宅销售金额冠军，销售金额前十门槛已接近20亿；恒大时代新城排名住宅销售套数第一。洪山、汉阳、东湖高新以及江夏等热门购房区均有多个项目上榜。2020年前三季度武汉市住宅成交套数TOP102020年前三季度武汉市住宅成交金额TOP10成交套数（套）成交金额（亿元）排名项目名称行政区排名项目名称行政区12恒大时代新城武汉融创城汉南江夏167514711431134111041075101998212金科城融创望江府洪山武昌28.9826.7826.0423.4521.7220.4920.4419.8119.733旭辉华宇江悦府金科城洪山3琨瑜府东湖高新汉阳4洪山4远洋东方境世界观中粮光谷祥云华发中城荟中央首府泛海国际居住区武汉融创城5天纵时代城黄陂5东湖高新江汉6中粮光谷祥云中海尚璟东湖高新蔡甸677江汉8融创望江府武昌8江夏9万科新世纪翡翠滨江武汉军运村汉阳9149万科金域国际万科新世纪翡翠滨江汉阳10江夏84510汉阳19.18详询中指贾永华18500317257（微信同）21展望：市场恢复符合预期，后市运行仍将保持平稳 前三季度小结：武汉土地市场先于住房市场恢复。土地端房企拿地意愿强烈，宅地供需规模已超去年同期，但市场分化明显，三环外拿地竞争更为激烈。住房端恢复进程逐步加快，前三季度供需分别恢复至去年同期八成和七成水平，其中三季度成交更是与去年同期基本持平，恢复形势基本符合预期。后市预判：近期多部门发声强化房地产金融监管，尤其“三道红线”的出台，房企的资金压力进一步加剧。土地端金融政策收紧对于资金实力强的头部房企，四季度将是土地补仓的不错时机；而营销端四季度作为房企业绩冲刺重要节点，按照武汉市房管局发布的预计第四季度将有180个项目、839.45万平方米商品房可达销售条件，开发商将加大推盘力度，加速回款，较大的营销优惠也将刺激购房者入市，同时武汉市将支持房地产企业复工复产六大举措有效期延长至2021年3月31日，后续市场运行整体仍将保持平稳。详询中指贾永华18500317257（微信同）22