桐梓县农村村民住宅建设管理办法（暂行）.docx

桐梓县农村村民住宅建设管理办法（暂行）（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步加强和规范农村村民住宅建设管理，节约 集约使用土地，根据中华人民共和国土地管理法中华人民 共和国行政处罚法中华人民共和国建筑法中华人民共和 国城乡规划法贵州省土地管理条例等有关法律法规，以及 农业农村局部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通 知（农经发2019） 6号）贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）第二条 建设活动的, 有关政策的,第三条等政策规定，结合本县实际，制定本办法。本县行政区域内农村集体经济组织成员进行住宅 适用本办法。享受生态移民搬迁、易地扶贫搬迁等 按照相关规定执行。本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织 成员资格的人员；所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于 建造住宅及附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房 和庭院等用地。农村村民住宅建设是指农村村民在新增宅基地或 原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为。第四条农村宅基地审批管理应当严格土地用途管制，节约 集约利用土地，注重乡村自然和历史文化遗产保护，遵循规划先在历史文化名镇（村）、传统村落范围内的村民住宅建设, 应当符合历史文化名镇（村）、传统村落保护发展规划。村民委 托设计单位编制农村住宅设计方案须经住房和城乡建设部门审 定。（四）讨论公示。村级组织收到村民提交的农村村民住宅通 用图集户型或住房和城乡建设部门审定后的农村住宅设计方案 后，应在5个工作日内召开村民代表会议讨论通过，并将村民农 村宅基地使用承诺书、农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请 表、村级组织审查意见、住宅建设相邻权利人的意见、村民代表 会议记录、拟建住宅用地位置和面积、拟建住宅层高和面积等情 况进行公示，公示期为5日。无异议的，由村级组织签署意见, 报送乡（镇）人民政府、街道办事处。（五）乡镇审批。乡（镇）人民政府、街道办事处收到农村 村民住宅建设申请的相关材料后，实行“一站式”审查，所涉及 的部门经联审联办后在农村宅基地和住宅建设（规划许可）审 批表签署意见。乡镇农业服务中心主要负责对申请人是否符合申请条件、拟 用地是否符合面积标准、宅基地和住宅建设（规划许可）申请是 否经过村级组织审核公示等进行审查，并综合各部门意见提出审 批建议。乡镇自然资源所主要负责对拟用宅基地是否符合国土空间 规划及用途管制要求，住宅建筑面积标准、建筑层高、间距等是 否符合相关技术要求进行审查。涉及占用农用地的，负责办理农 用地转用审批手续。乡镇村建中心主要负责审查村民是否选用农村村民住宅通 用图集，对委托设计的农村住宅方案是否符合功能配套、抗震设 防和乡村风貌等要求以及是否经过县住房和城级建设局审定等 要求进行审查。涉及文物保护、文旅、环保、林业、水利、电力、交通等部 门的，乡（镇）人民政府、街道办事处要征求相关部门意见。不需办理农用地转用的，乡（镇）人民政府、街道办事处收 到村级组织初审意见和申报材料之日起15个工作日内，应根据 部门审查意见，对符合法定条件及标准的，批准后核发农村宅基 地批准书以及乡村建设规划许可证，对不符合法定条件及标准的, 不予批准并书面告知申请人且说明理由。需办理农用地转用的，由乡（镇）街道每月5日前按批次用 地方式向县自然资源局提出农用地转用申请，由县自然资源局及 时组件报县级人民政府批准，并及时函告乡（镇）人民政府、街 道办事处办理情况，乡（镇）人民政府、街道办事处在批准后的 农用地转用范围内，按本办法规定及时审核颁发农村宅基地批准 书以及乡村建设规划许可证。第二十八条 利用原有宅基地新建、改建、扩建农村住宅的， 宅基地面积、住宅建筑面积、层数、风貌和审批程序等要求，按 本办法执行。第七章建设管理第二十九条 申请人取得乡村建设规划许可证之日起，2年 内应设施农村村民住宅建设，在规定期限届满前30日内，村民 可以向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过2年。逾期 不建设且未申请延期的，审批手续自行失效。第三十条 农村村民住宅建设实行“四到场”监管，即：规 划选址到场、开工放线到场、过程监管到场、竣工验收到场。第三十一条批准建设住宅的农户，施工前与施工单位（或 个体建筑工匠）签订施工合同或协议，并签订建筑安全生产责 任书后方可开工建设。承担农村村民住宅建设施工任务的施工 单位必须具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明。承担农 村村民住宅建设任务的个体建筑工匠，应经过建筑工匠技能培训、 安全生产和消防安全教育培训。承建方应确保施工质量和施工安 全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合 工程质量要求的建筑材料和建筑构件。第八章宅基地退出、调整和使用第三十二条 鼓励盘活利用下列闲置宅基地：（一）进城落户的村民依法自愿有偿退出的宅基地；（二）通过继承、受赠房屋或其他方式合法取得的“一户一 宅”以外的多余宅基地；（三）已按照相关政策处置的非法宅基地。第三十三条 农村宅基地有偿腾退应当遵循“依法自愿、因 地制宜、合理补偿、科学利用”的原则。村级组织可参照县级制 定的集体建设用地基准地价，通过村民代表大会集体研究确定补 偿标准，宅基地退出补偿标准应进行公示。腾退后的宅基地，符合国土空间规划确定为工业、商业等经 营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人 可以依法通过出让、出租等方式，用于乡村的产业发展。腾退后 不宜作为集体建设用地的，应按照规划进行土地综合整治，将宅 基地进行复垦，腾退出来的建设用地指标优先保障所在村产业发 展和村庄建设需要。第三十四条 在村庄规划确定的农村集中住宅建设区域内， 乡（镇）人民政府、街道办事处应指导村级组织做好集体土地承 包经营权调整工作，无法置换调整的，参照县级征地区片综合地 价对被占用土地的农户进行补偿，村级组织负责做好协调工作。第三十五条 经村级组织同意，农村村民可以在村集体经济 组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权，但受让人或受 赠与人应当符合宅基地申请条件。宅基地使用权转让或赠与的, 附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让或赠与。第九章法律责任第三十六条负责农村村民住宅建设的相关工作部门以及 村级组织发现违法建房行为，应当及时向乡（镇）人民政府、街 道办事处报告。乡（镇）人民政府、街道办事处接到报告后应及 时对违法建房行为进行依法处置。相关工作部门和工作人员玩忽 职守、徇私舞弊、滥用职权的依法予以行政处分，构成犯罪的依 法移交追究相关责任。新建住宅竣工并入住后，未在规定时限内拆除旧房的，由乡 （镇）人民政府、街道办事处依法拆除。第三十七条违法或违反本办法规定批准农村宅基地的，其 批准文件无效，并依法追究审批机构相关责任人员责任，依法收 回违法或违反本办法规定批准使用的土地。第三十八条宅基地使用权和农房所有权的争议，并由村级 组织当事人协商解决。协商不成的，由乡（镇）人民政府、街道 办事处处理。当事人对有关乡（镇）人民政府、街道办事处的处理决定不 服的，可以自接到处理决定通知之日起六十日内，向上级人民政 府申请复议或者六个月内依法向人民法院起诉。在土地使用权争 议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。第十章附则第三十九条 本办法自印发之日起施行，我县已下发关于农 村村民住宅建设的相关文件与本办法不一致的，按本办法执行。行、一户一宅、相对集中、生态环保、风貌协调的原则，禁止未 批先建、超面积使用宅基地。第五条根据贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行） 有关规定，将农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非 法占用土地建住宅的县级人民政府有关部门的行政处罚权，以及 与该行政处罚相关的行政检查权，交由乡（镇）人民政府、街道 办事处依法行使。各乡（镇）人民政府、街道办事处要依法组建 执法队伍，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制 度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执 法。县农业农村局、自然资源局、综合行政执法局等部门按照职 能职责对非法占用土地建住宅的行政执法工作进行指导监督。第二章职责分工第六条 各乡（镇）、街道以及县直有关部门要在县委、 县政府的统一领导下，按照县级主导、乡镇主责、村级主体的要 求，切实履行职责，确保农村村民住宅建设管理依法有序进行。 乡（镇）人民政府、街道办事处承担属地管理责任，建立农村宅 基地建房联审联办管理机构。第七条县农业农村局负责指导农村宅基地分配、使用、 流转和宅基地合理布局、用地标准，以及闲置宅基地与闲置农房 利用等工作，探索建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需 求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报同级自然 资源主管部门，参与编制国土空间规划和村庄规划；建立宅基地 管理信息平台、健全宅基地管理体系，负责指导监督乡（镇）人 民政府、街道办事处宅基地信息化审批管理。第八条 县自然资源局应当负责对农村村民个人建房选址 审查和建房规划许可的办理与督导。负责国土空间规划中统筹宅 基地用地规模和布局，根据“一户一宅”用地需求，单列宅基地 用地计划，依法申报办理农用地转用审批、宅基地和房屋权属登 记等监督管理服务工作。第九条 县住房和城乡建设局负责组织编制和推广农村 住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，组织农村建筑工匠技能培训， 加强对农村村民住宅建设施工质量安全工作的指导和监督管理。第十条县财政局将农村宅基地实行信息化审批管理所需 经费纳入本级财政预算。第十一条 公安、环保、供电、文旅、林业、水利、交通等 主管部门按照各自职能职责，负责农村建房指导、监督等管理工 作。第十二条乡（镇）人民政府、街道办事处具体负责农村住 房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权，履行以 下职责：（一）依法对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、 非法占用土地建住宅违法行为进行处置。（二）开展依法用地建房的宣传教育，对村民住宅建设活动 进行日常巡查、监督管理，及时制止违法建房行为；（三）负责组织编制村庄规划，组建对外审批服务窗口，建 立联审联办制度，依法办理村民住宅建设的审批手续；（四）对村民住宅建设进行开工查验和竣工核实，核发农 村宅基地批准书乡村建设规划许可证，出具农村宅基地和 建房（规划许可）验收意见表；（五）指导集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组 织）做好村民用地建房自治管理；（六）有关法律、法规规定的其他职责。第十三条村级集体经济组织在乡（镇）人民政府、街道办事处以及有关职能部门的指导下拟定有农村村民建房管理 内容的村规民约，完善宅基地管理、申请审核相关制度，负责受 理农村村民个人建房申请、分户条件核查、核实申报材料、征求 相邻权利人意见并组织公示。公示无异议或者异议不成立的，报 乡镇人民政府审批。对农村住宅建设中的违法行为及时劝阻，并 向乡镇人民政府或县级人民政府有关部门报告，明确1名工作人 员负责宅基地审批管理具体业务工作。第三章申请条件第十四条严格落实“一户一宅”农村宅基地审批管理制度, 符合下列条件之一的村民，以户为单位向村民委员会或村级集体 经济组织（以下简称村级组织）提出宅基地用地和住宅建设申请。（一）无宅基地的；（二）符合分户条件，原有宅基地不能解决建房需求的；（三）原有宅基地面积尚未达到限额标准的70%,改建、扩 建需增加宅基地面积的；（四）实施村镇规划建设或项目建设占用原宅基地，根据征 收方案，明确可以另行选址建设的；（五）发生或防御自然灾害需迁建的；（六）村民住宅纳入文物保护需迁建的；（七）夫妻一方为村级组织成员且双方均无宅基地的；（A）其他符合相关法律、法规规定的。第十五条 属本村集体经济组织成员的农村村民，在原有宅 基地不能保障正常生产生活的，符合下列条件之一，可提出分户 申请宅基地。（一）属多子女户的，父母依靠其中一子女共同生活居住并 拥有一处宅基地，其他子女已独立生活、居住的；（二）符合相关法律法规规定的其他情况。第十六条农村村民属独生子女户的，不得以父母或子女单 独生活居住为由分户申请宅基地。第十七条 不得以未分户登记为由，拒绝受理宅基地申请， 分户申请宅基地须经村级组织审查通过，由乡（镇）人民政府、街道办事处批准。第十八条申请宅基地的农户原则上为本村集体经济组织 成员，如因发生地质灾害、洪涝等自然灾害或因项目建设需搬迁 安置的，需按相关规定办理。第十九条有下列情形之一，农村宅基地申请不予批准。（一）不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的；（二）将宅基地或宅基地上房屋出让（卖）、出租、赠与他 人或者以其他形式转让住宅后再申请宅基地的：（三）申请另址新建住宅，未签订退出原有宅基地协议的；（四）原住宅因改扩建存在不安全因素的；（五）在确定实施撤并的自然村现有宅基地上改扩建住宅的;（六）不符合相关法律法规和政策规定得。第四章面积及建设标准第二十条 农村村民建房申请使用宅基地用地，应优先使用 原有宅基地、村内空闲建设用地和未利用地，尽量不占或少占耕 地、林地，每户宅基地面积标准按照贵州省土地管理条例执 行。宅基地面积按下列方式计算：（一）建筑面积计算以建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界；（二）宅基地占地面积包括住房、附属设施用房和庭院等占 地面积，住房部分计算挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影 占地面积。第二十一条 农村住宅原则上不超过3层，底层层高原则上 不超过3. 6米，标准层高原则上不超过3. 3米，每户建筑面积应 控制在320平方米以内，可采取独栋、联排建的方式建设。风景 名胜区周边、乡村旅游示范点、文化旅游产业聚集区等区域的农 村住宅，适当放宽建筑面积标准，每户建筑面积最高不得超480 平方米，楼层不得超4层。第二十二条 农村村民住宅建设申请审批选址后，可选用住 房和城乡建设部门编印的农村村民住宅建设通用图集，或委托设 计单位编制农村住宅设计方案（委托设计单位编制的农村住宅设 计方案须经住房和城乡建设部门审查通过）。农村住宅鼓励采用 坡屋面，住宅风貌与整体村容村貌和自然环境相协调。新建的农 村住宅应功能完善、设施配套、厨卧分离、厕圈分离；改建、扩 建的农村住宅满足改厨、改厕、改圈、建筑质量和消防安全要求。第五章规划管控第二十三条 县自然资源局依法将涉及农村村民住宅建设 的乡村建设规划许可委托乡（镇）人民政府、街道办事处办理并 核发。第二十四条 乡（镇）人民政府、街道办事处依法组织编制 村庄规划，根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标 准等情况，合理确定建设用地规模，划定村庄建设范围和宅基地 建设范围，为村民住宅建设用地预留空间。第二十五条 农村宅基地审批应当符合村庄规划。位于村庄 规划建设用地范围内，在符合村庄规划和风貌管控等要求的前提 下，允许新建、改建、扩建农村住宅。属村庄规划建设用地范围外零星布局的农户，引导其在规划 确定的集中住宅建设区选址新建，一般不得在村庄规划建设用地 范围外新增宅基地；利用原宅基地改建、扩建村民住宅的，须符 合本办法第二十六条宅基地选址要求。第二十六条 农村宅基地选址应满足以下条件：（一）符合生态保护红线管控要求；（二）不得占用永久基本农田；（三）不得使用I级保护林地和赤水河流域范围内生态公益 林地；（四）不得涉及文物保护单位及尚未核定公布为文物保护单 位不可移动文物的保护范围及建控地带；（五）不在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区范围；（六）不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路规定的 退让距离，符合各类工程管线安全退让距离，符合河道防洪要求,不得影响河道行洪安全，不得占用河道和水利工程管理范围。第六章审批程序第二十七条农村村民住宅建设审批按下列程序办理：（一）村民申请。符合申请条件的农户，以户为单位向村级 组织提出宅基地用地和住宅建设申请，并注明住宅部分、庭院、 附属设施等用地面积，提交农村宅基地和住宅建设（规划许可） 申请表农村宅基地使用承诺书后和其他相关资料后，村级 组织在5个工作日内对村民申请条件进行初审，会同村民做好宅 基地初步选址，选址后由村级组织在5个工作日内提请乡（镇） 人民政府、街道办事处进行合法性审查。（二）实地选址。乡（镇）人民政府、街道办事处收到村级 组织关于村民住宅建设实地选址的申请后，在5个工作日内组织 自然资源所、农业服务中心、村建中心、林业站等涉及部门实地 审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和选址要求。符 合要求的，现场绘制宅基地宗地图，载明宅基地的具体位置、长 宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离。（三）选用图集。根据实地选址确定的宅基地范围，村民可 选用住房和城乡建设部门编印的农村村民住宅建设通用图集，或 委托设计单位编制农村住宅设计方案。住宅占地面积与宅基地面 积应比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。