物业公司工程部维修班组整改方案.docx

百度文库让每一个人平等地提升自我物业公司工程部维修班组整改方案篇一：维修整改方案万科魅力之城一期二标细部整改方案泥工班组：一.墙面空鼓、裂纹修补及阴阳角方正偏差大于5mm修 复：1 .检查空鼓面、裂纹及阴阳角偏差，确定空鼓点、裂 纹处需要切割的范围及阴阳角方正偏差大于5mm的整改数量。2 .沿空鼓点、裂纹边缘或者阴阳角两侧归整切割，如 空 鼓面积较大，则把空鼓面分割成数块。3 .凿除切割范围内抹灰面，直到漏出结构层，清洗接 触面。要求凿除工作细致，且应避免震动空鼓点周边的粉刷 层，以免造成再次空鼓修补。4 .砂加砌墙面刷砂加砌专用界面剂，碎墙面刷素水泥 浆（掺801胶水），要求胶水掺和比例正确。5 .墙面必须分两次以上粉刷。6 .养护一周之后，检查；合格后加网格布面层批腻子。7 .维修时空鼓点及裂纹周边的墙面污染清理干净，并配电房安全操作规程1 .严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时， 可以用操作票。2 .操作人和监护人应根据摹拟图板或者主结线对所填 操 作票是否正确，并经有关人员审核签名。3 .操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个 记号，全部操作完成后进行复查。4 .下列项目列操作票A.应拉合的开关和刀闸位置8 .检查接地线是否拆除C.检查负荷分配D.装拆接地线E.安装或者拆除控制器路线或者电压反感器回路保险F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作 电源是否正常供给5 .操作发生疑问，应即将住手，并向有关人员汇报弄清 问题后再进行操作，不许擅自更改操作票，严禁酒后值班操 作。6 .运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无 异常后，方可试送。7 .重要回路跳闸时且伴有较大冲击时，允许不检查再强 送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴有较 大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸， 带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。8 .遥测电容或者电缆时先后应充分放电。9 .变压器豫备信号动作时，应及时检明原因报告上级。10 .操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置 装置等。11 .正常情况下发机电应处于自投状态，清洁发机电及 附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正 常。12 .有高压接地现象或者雷雨天检修电气设备时，必须 穿 绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得挨 近避雷器。13 .变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器， 还有重瓦斯）应退出检查。14 .倒闸操作顺序: 停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电与之操作顺序相反15 .电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸 和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防蓦地来电。16 .变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m,室 外不得接近故障点8m,且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝 缘手套。17 .巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无 关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位职责和考核细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。工 程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环 境的基本保障和坚毅后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象 和社会声誉的重要标志。主要职责范围是： 负责楼宇供（配） 电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运 行管理，维护保养和故障检修。2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。3、负责用户二次装修的审批、监管。4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责楼宇外判工程的监管工作。一、工程部各工作岗位职责（一）工程部经理岗位职责1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、 管理。3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务 培训。5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本 部门各岗位进行考核。6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外 包工程的质量验收。7、负责审核用户的室内装修（二）系统工程师岗位职责在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。4、填写本系统的操作要求和工作指令。5、提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工 具和零件。6、负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以 及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。8、负责本系统各类图纸和资料的采集、分类。9、负责室内二次装修的初审。（三）班组长岗位职责在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。安排执行所辖设备的定期保养规定及参预执行有关的 技改项目。监督执行部门的工作指令。4、负责跟进工程单的作业情况。5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识 交流。6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记 录等原始记录。7、负责监督、跟进相关外判工程的发展情况。8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质 情况。（四）技工岗位职责：在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养 和维修。2、按照工作指令和有关规程进行下列工作：对设备实施常规保养和维修。监管设备的运行。为用户提供维修、安装服务。填写好各种原始记录。3、参加公司内部组织的有关学习和培训。（五）文员岗位职责在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。负责部门工作会议的记录整理。负责打印、采集、整理工程部的文件。负责工程档案、资料、图纸的管理工作。5、负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。二、设备管理班组工作范围强电组：1、负责高低压配电房、高压电房、发机电房、冷冻机 房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修和保 养。2、负责非办公时间楼宇所有设备的应急维修。3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。弱电组：负责楼宇内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、 维修、保养。负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。3、负责室外弱电设备的维修。（三）维修组:1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备的日常巡查、运行、维修和保养。负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。负责公共区域设施设备的巡查、维修。负责消防设备的巡查、维修、保养。三、工程部各班组工作细则（一）强电组工作细则1、每班每小时一次巡查高压室；2、每班每小时一次巡查低压室；3、每班每小时一次巡查发机电房；4、每班每小时一次巡查变压室；5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室；6、每班一次巡查电梯机房；7、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保 养；8、每班一次巡查冷却塔；9、每班按时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空 调；10、负责非办公时间的紧急维修；n、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备的保 养及所属设备的检修；12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，每 天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次；13、每班一次防火安全检查；14、每月一次发机电试运行。（二）弱电组工作细则1、负责楼宇客户直线电话、专线的开通及维修；2、每班巡查消防监控中心设备一次；3、负责楼宇公共区域工作电压36V以下设备的维修和 保养；4、负责为客户室内工作电压36V以下设备提供有偿维 修服务；5、每班一次防火安全检查； 6、每周一次按责任范围巡查责任设备;7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。（三）维修组工作细则1、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵 体、地面每周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次 清洁控制柜灰尘。3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一 次清洁地面、设备表面。4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、 设备表面。5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁 责任设备及周围环境卫生。6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维 修。7、负责楼宇公共设施的维修整改。8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。10、为客户室内设备提供有偿服务。做好落手清工作。二.地面裂纹、空鼓修补：1 .检查空鼓面，确定空鼓范围。2 .沿裂纹两侧、空鼓点边缘归整切割，如空鼓面积较 大，则把空鼓面分割成数块。3 .凿除空鼓范围内细石碎找平层或者水泥砂浆面层， 直 到漏出结构层，清洗接触面。4 .刷素水泥浆（掺801胶水）5 .浇筑地坪，要求严格控制平整度及高程。6 .养护一周后，检查；7 .维修时清洗周边污染，做好落手清工作。三.墙地砖空鼓修补：1 .检查空鼓面，确定空鼓范围。2 .沿空鼓点边缘归整切割，如发现墙砖粉刷基层也空 鼓，则切割至结构层。3 .墙砖粉刷基层空鼓处理方法同上第一条。抹灰面达 到要求后，才干进行墙砖铺贴。4 .用专用粘结剂铺贴墙地砖。二次供水管理规程目的保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身 体健康。合用范围合用于各管理处二次供水的管理。3. 0职责3. 1管理处负责制订年度水池（箱）清洗及消毒计划， 并监督实施。3. 3管理处给排水管理员负责水池（箱）的管理，水池 （箱）的清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水处理公司负 责进行，工程部负责监管。3. 4管理处管理员负责出停水告示，并通知业主。4. 0工作规程4. 1二次供水管理的要求4. 1. 1二次供水由指定的给排水管理员负责管理。4. 1. 2给排水管理员负责水池（箱）的管理工作，要 求每一个水池（箱）结构完整，加盖、加锁，水口干净，并 申办二次供水卫生合格证。4. 1. 3新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管 理机构和卫生防疫站认可。4. 2年度水池（箱）清洗及消毒计划实施前24小时 出停水告示，通知大厦用户。篇三：物业公司工程部工作分配及人员调配方案工程部工作分配及人员调配方案（一）工作分配流程1、工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，各 专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形 成大厦设备正常维修保养计划表。2、工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要 求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安 排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和 要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维 修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器 材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正 常运转。4、各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。5、各专业主管和班领班，要认真做好设备正常维修保 养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管 要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。6、在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影 响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正 常维修的项目补上。（二）人员调配流程1、正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织， 负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。2、由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围 的职责，需班组之间协助，由各分管主管商议，即可相互调 派人力、工具等。3、工程部经理彻底有权根据工作情况，暂时调配人力， 各专业主管均应服从。4、如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请， 写明调出理由，经本专业主管签意见，上报工程部经理，工 程部经理有决策权。5、工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源 部，得到批准后，即可实施。（三）日常报修流程1、外部门请修单，由工程部办公室登记、记录收到时 间。工程部发出请修单也要登记、记录收到时间，由所报修 相关专业主管标上达标工时。2、以上请修单按以下规定分列优先工作次序：3、急修单必须在24小时内维修完工。普通请修单应 在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单， 报工程部经理及总经理。4、请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或者影 响大厦正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。5、请修单完工后每日汇总工程部办公室注销返回各部 门，注销时应注明时间。6、对不能完成的请修单由工程部办公室注明原因退回 各部门。（四）重大设备保养流程1、大厦重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业 管理应亲临现场，工程部经理负责检查。2、大厦技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部 上报大厦管理层，委托专业公司进行。3、委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。4、专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应 跟班，逐渐转变成本部门维修、保养。5、各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使 用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部 经理审阅，留档。（五）物资采购1、物资采购流程各专业主管根据维修保养需要，填写“物资采购表”， 经工程部经理审批后，报财务部。工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实 际难度较大，工程技术人员可协助，但普通不得自行采购。工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次 价高，性能低劣的产品。（六）档案管理工作流程1、档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是 提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。2、因此大厦的各种大型设备、关键性设备、技术性较 复杂的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、 安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年 限、易损件名称规格及维修要求，记录水维修、保养、故障 的记录、3、为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容， 使之成为大厦的重要财富，档案管理作业程序可依如下10 个步骤：点数、登记、整理、分类、立案、编 目、典藏、防护、应用、定期清理。（七）费用控制流程1、工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。2、财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上 涨的因素，审核批准。3、按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少 支出或者是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相 应的控制措施。4、将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各 部门认真保护设备和节约能源。5、用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换 零配件而减少修理。6、对费用控制确有成效者，赋予奖励。（八）设备投资决策程序1、提出投资方案：投资方案应包括投资的目的、投入 与产出的估算、“货比三家”的建议。2、审核：投资方案出台后，财会人员要进行审核，分 析投入与产出的估算是否正确，是否会引起其他投资，周转 资金是否足够，如有缺口如何解决。经审核后，财务部门对 设备投资方案提出建议。3、决策：财务部门审查确认后要上报管理部门审批， 需用资金较多的设备需由总经理决策，并报分管局或者董事 会批准。4、执行：项目批准后，要及时付与实施，从严控制预 算费用，并力求节省。1、复审：在执行投资决策，付与实施过程中，管理人 员还应重新考虑这个投资项目的合理性，如发现与当初投资 方案有重大出入等情况必须重新进行再决策。5.清洗墙地砖，养护一周后检查。修补时清理周边污 染，做好落手清工作。防水班组：一 .厨房、洗手间、阳台渗漏维修：1 .盛水48小时后，检查渗漏点，确定渗漏点及渗漏范 围（或者根据物业细部整改单查找）。2 .沿渗漏边缘归整切割，凿除渗漏部位，清洗干净。3 .用快速堵漏材料进行封堵。（堵漏王：金汤牌，要求 配比及厚度达到材料使用的标准，确保达到抗渗漏效果。）4 .根据凿除深度，用掺膨胀剂C30细石碎或者同配比 的膨胀水泥砂浆分层补嵌密实。5 .养护一周后，盛水试验，复检。6 .修补完成后，清理周边污染，并做好落手清工作。二 .门窗渗漏维修：1 .根据建设单位淋水试验结果，确定门窗渗漏点位置。2 .沿渗漏边缘归整切割。3 .凿除渗漏部位，清理表面砖渣、气泡碎、松散石子 等垃圾，直到密实层为止。4 .清水冲洗干净后刷Imm厚水不漏。（水不漏：金汤、东方雨虹、大明；要求配比正确，涂刷层厚度达标，确保无 再次渗漏。）5 .根据凿除深度，用掺膨胀剂C30细石碎或者同配比 的膨胀水泥砂浆分层补嵌密实。6 .养护一周后，复检。7 .粉刷并批腻子。8 .修补完成后，清理周边污染，并做好落手清工作。油漆班组：一.内墙面重新全部批白及阴阳角方正修复（偏差在5mm 以内部份）：1 .阴阳角偏差在5mm以内部份：采用面层再批腻子或 者 砂纸打磨处理，做法根据每一个阴阳角的现场条件确定。2 .阴阳角面层再批腻子处理：清理墙面，批腻子一二 道（同时对缺角掉棱的角线进行修补）。3 .阴阳角砂纸打磨处理：从上至下逐点对超出误差范 围部位，用砂纸打磨至规范标准内。4 .所有墙面重新打砂皮，腻子批白。要求平整度达到 交房标准。5 .施工班组进入后，必须先做交房标准样板。6 .维修时清理周边污染，并做好落手清工作。二.踢脚线施工：1 .腻子批嵌时按标准预留踢脚线高度。2 .踢脚线水泥砂浆批嵌前贴美纹纸，要求平直。3 .踢脚线大面积施工前，先做交房标准样板。成品保护细则：1 .铝合金门窗保护：A.泥工班组临近铝合金门窗施工时，必须检查门窗单位 的保护膜保护是否完成，如有裸露，需及时进行保护补充。B.人力车搬运材料经过铝合金U型底框时,必须制作木 板槽覆盖.C.油漆及防水班组涂刷防水剂或者批涂料至门窗框边 缘时,必须贴美纹纸对窗框进行保护.D.严禁在窗框门框上放置重物.2 .室内管线保护：A.墙地面空鼓维修切割时，应找准位置,避免切割到管 线;对无法避免的，要有记录，并有处理措施.B.人力车过裸露在地面上的管线时，要用木槽覆盖管 线.C.不得破坏与管线相连的任何设施.篇二：物业工程部维修管理制度（含水电物业工程部维修管理制度（含水电）维修班工具使用管 理办法为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的 方针，特制定本办法。 维修班工程维修使用工具分为：共 用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割 机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的 小件常用维修工具。 共用工具使用管理：1 .共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用， 不得以个人名义转借他人使用，如有特殊情况须由主管以上 人员允许，方能借出。2 .当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具 使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。3 .所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔 偿的原则，由值班人员监督。 私用工具使用管理4 .发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工 具领用表上签收，离职时交还给公司。5 .个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个 人赔偿。6 .个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的， 可申请换取新的工具，但必须提供旧件。维修电工岗位职责1 .严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完 成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。2 .努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原 理及实操作与维修保养。3 .执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好 记录表。4 .积极配合值班电工工作，浮现故障时无条件迅速返 回机房配合工作。5 .严格执行设备管理制度，做好交接班工作。6 .交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故 障后才干离去。7 .维修人员外出巡查或者维修，必须随身携带对讲机, 随时随地与部门人员保持联系。8 .在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理， 处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。9 .做好值班室清洁工作，填好工作记录表。10 .完成领导交办的其它工作。值班电工岗位职责1 .严格遵守公司各项规章制度。2 .努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，路线 管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。3 .努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确 保安全运行。4 .坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作 情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。5 .对来人来电报修应及时进行登记，并处理。6 .发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规 程及时排除故障。7 .事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作， 直至排除故障。普通性的故障，应交待清晰并做好记录。8 .按规定时间做好机房与走道清洁工作。9 .完成上级交办的其它工作。配电房管理规定/配电房安全操作规程1 .配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对 其实行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作 人员不许入内。2 .值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法 和安全注意事项。3 .值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的 指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。4 .配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场 人员只作监护，不得插足，严禁两人同时进行，以免发生错 误。5 .因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对 突发性停电事故，应通过电话、口头通知或者广播向用户作 出解释。6 .保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状 态下能正常启用。7 .严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。8 .配电房内严禁堆放其它杂物。