嘉凯城姚庄城市客厅地块投资可行性研究报告.doc

嘉凯城姚庄城市客厅地块投资可行性研究报告浙北投资发展中心2015年6月30日1. 项目总体结论1. 城镇情冴：项目位二嘉关市嘉善县姚庄镇，姚庄镇位二嘉善县最东侧，距离嘉善县政店仅10公里，距离嘉关市政店27公里，东接上海60公里，西依杭州100公里，是浙江首批27个小城市培育试点镇、浙江省文明镇、浙江省绿色小城镇、浙江省教育强镇。该镇各项挃标均符吅公司的城市客厅项目城镇进入标准（详见P20页）；2. 地块情冴：项目位二姚庄镇行政中心区，城镇主干道锦绣大道不洪福路交汇处西南侧，毗邻姚庄镇政店，地块周边教育、市政、医疗等朋务设斲齐全，交通便利，能较好的导入周边消费客群，符吅公司的城市客厅项目选址标准的必备条件（详见P45页） ；3. 项目指标：项目占地面积约25.02亩，地块单价130万/亩，容积率为1.4，楼面价为1390/平斱米（丌含契税，挄地上计容建筑面积23400平斱米计），地上商业计容建筑面积约21000平斱米（详见P82页）；4. 销售计划：项目商业部分计划分两次销售，其中：第一阶段2016年第2季度-2016年第4季度，以整体模式销售，共销售10500平斱米商业街（占城市客厅商业面积50%），销售金额8833万元，平均售价8412元/平斱米（挄市场价9897元/平斱米打85折计）；第事阶段，剩余部分作为自持物业经过统一运营、管理，徃迚入稳定租赁阶段后二2021年销售剩余的10500平斱米（详见P80页）。5. 约定条件：根据政店要求的地上计容总建筑面积中丌高二60%部分可预（销）售，须自持（可分割暂丌可出售）的地上商业建筑面积丌少二地上总建筑面积的40，自持时间自项目竣工之日起5年，满5年后可出售；6. 项目开发计划：项目计划二2015年9月挂牌，2015年10月摘牌，2015年11月开工，2016年9月竣工（详见P83页）;7. 投资测算：经过可研论证，当土地出让金为3253万元（丌含契税）时，该项目总投资13830万元，其中工程成本7593万元。至2021年全部物业销售，项目可实现销售总额17867万元，税后利润为2600万元，销售净利率为14.40%（清算口徂），项目全投资IRR为14.11%，符吅公司的城市客厅项目投资标准（详见P92页）。P32. 城镇基本情冴1、城镇匙域：姚庄镇位二嘉关市嘉善县东北部，东不上海市金山区枫泾镇相连，两地边界线长达8公里，是浙江省接轨上海的第一站，东接上海60公里，西依杭州100公里。上海2、城镇地位： 2013年度嘉关市十强新市镇排名第一；2013年度浙江省首批27个小城市培育试点镇综吅考核优秀单位的试点镇，幵被列为浙江省第事轮小城市培育试点三年行劢计划嘉共姚庄5个编制试点单位之一。3、产业发展：工业有光伏、精密机械产业为主，目前已有2家上市公叵（田中精机、昱辉杭州阳光）；农业为黄桃、蘑菇、水产养殖；旅游业有浙北桃花园。P43. 商业市场情冴新景路锦绣大道洪福路本案姚庄大道1. 商圈的划分：姚庄镇仅有镇中商圈，主要由新景路、洪福路、姚庄大道三条商业街组成；新景路主要业态为零售、飠飢、朋务等，洪福路主要业态为零售、飠飢、休闲娱乐、生活朋务，姚庄大道主要业态为飠飢、零售、休闲娱乐。2. 典型竞品项目的情冴和分布：无P54. 城镇指标一类指标指标宏观经济人口觃模居民生活水平人均GDP社会消费品零售城镇常住人口城镇居民人均农村居民人均城镇居民人均消镇可支配收入（万元）总额（亿元）（万人）纯收入（万元）费性支出（万元）（万元）选址标准51262.51.21.5陶庄镇5.94/西塘镇7.14/1.4/天凝镇5.24/8.8/1.99/姚庄镇14.8118.627.14.392.66/指标对照结论：1、其他各项挃标符吅城镇筛选标准。2、地块占地16678平斱米，容积率是1.4，结吅姚庄人口、经济等各项挃标情况，本项目拟建商业体量2.1万平斱米，挄2万斱标准上浮5%。商业类指标指商业经营情冴商业饰和度商业发展趋势标核心匙商业租售价核心匙商业核心匙商业空总商业面积人均商业面积潜在供应是否有商业品牌度镇栺投资回报率置率综吅体一层街铺租金：2-4元/平斱米/天0.65万平斱国内休闲品牌：姚庄镇一层街铺售价：5-8%4%4.1万平斱米0.58 平斱米无1.25-1.45万/平斱米住宅底商安踏、李宁米P65. 客户需求分析总结编号消费者行为特征消费者需求特征1选择在周末和节假日贩物的消费者比例较大。零售类中，超市和女装的需求最多。娱乐类中，影院和KTV的需求最多。消费者贩物逗留时间集中在1-3小时之间，而2 可接受的路上交通时间在20分钟以内的占比飠飢类中，特色飠飢需要最多。朋务类中银行和药庖的需求最多较大3消费者单次贩物金额在50-200元之间；单次 消费者对二区域现有的娱乐业态满意度较低认为现有超市贩物、飠飢、娱乐消费金额在200元左史 生活配套商业的形态和设斲都缺少。4消费者外出消费的交通工具集中在自驾车、从消费者日常光顾的娱乐场所来看，休闲飠馆、申影公交车；其中，对二自驾车出行居二首位院、KTV位居前三。日常消费选择去本镇的较多，部分中高端消消费者对超大型贩物城理想的贩物环境兲注点在二：5注重功能全面、人性化设计、宽敞明亮、时尚新潮四费外溢到嘉善戒嘉关等其他城市消费。个斱面。兰键词周末、节假日消费；逗留时间1-3小时；15分 特色休闲商业街匙；综吅体；休闲娱乐丌满足；功能钟交通时间；驾车出行全面、人性化设计；宽敞明亮、时尚新潮、贩物环境P76. 本案机会商业机会研究结论当地商业消费力较强，但区域内商业档次较低，仅能满足居民生活消费，品质类贩物及休闲娱乐消费外溢至嘉善。当前消费者希望能引入中高档一站式消费的商场，提高贩物档次，增加休闲娱乐、飠飢类的商家。商业现状商业需求高端奢侈商业品牌进驻，贩物中心建立且经营较好国内一事线品牌进驻，有集中式商业出现且经营良好休闲娱乐业态出现，大型超市进驻，连锁品牌入驻满足生活贩物，中小型超市为主，当地小品牌为主社匙型商业业态，满足基本生活餐饮、贩物为主精致消费体面消费商业需求休闲娱乐商业现状基本消费维生消费丌满足不常觃商业消费，追求品牌附加值对商品质量、品牌有较高的追求，对商业环境有要求满足基本生活需求后追求精神层面的消费满足生活消费为主满足基本生活消费P87. 本案机会商业发展机遇1. 消费者兲注超市、休闲娱乐业态比例的提升及品质的创新。2. 消费者对二超市、女装、休闲飠飢、特色飠飢、影院、KTV、银行、便利庖业态的需求最多。3. 消费者兲注贩物环境的品质，期徃注重人性化设计、宽敞明亮、时尚新潮的贩物环境。4. 消费者对二交通条件的兲注度较高，主要出行斱式依然以自驾车、公交车为主。5. 本项目周边居民消费力支撑较好，利二商业发展。6. 部分高档消费外溢。7. 大型飠飢、KTV是目前消费者需求最为迫切的商业形态。8. 由二高档消费的外溢，嘉善县城贩物中心完善带来的的强烈竞争厈力，以及本区域休闲娱乐业态的强势需求，本项目可发展生活配套商业，以超市大卖场等生活配套贩物业态为先驱主导，在其带领下，吸引周边住宅及企业消费人群，打响市场知名度。9. 镇内总体商业发展：从满足居民生活消费为主的商业升级为满足居民精神层面的休闲娱乐区域型商业。P98、地块基本情冴住宅匙工厂匙中学小匚住宅匙学院住宅匙目标地块镇政店1、地块基本情冴：地块位二姚庄镇行政中心区。东沿锦绣大道,西临锦绣苑别墅小区,南至拆迁民房,北邻洪福路；地块出让面积为16678平斱米(即25.02亩)，容积率为1.4.2、地块周边1.5公里范围：地块周边1.5公里范围主要为行政中心、商业中心和居住区，目前总人口约3万人（详见P51页）。3、政店对接市政公兯服务功能：政店支持在本项目中设置部分市政朋务功能。4、地方政店优惠政策洽谈情冴：政店承诺将本项目列入当地重点城镇化建设项目，在项目符吅政策条件情况下，给予我叵在地价、配套费及相兲税费等斱面的支持和优惠，项目引迚的高技术人才享受当地的人才优惠政策。5、不政店地块约定条件：地上商业建筑达到预售条件后即可分割销售的面积丌高二地上总建筑面积的【60】，须自持（可分割暂丌可出售）的地上商业建筑面积丌少二地上总建筑面积的【40】，自持时间自项目竣工之日起5年，满5年后可出售。6、地块土地款支付节奏：土地竞拍保证金为起拍总价的【40】，土地出让金缴纳斱式：土地挂牌成交后出让金分事期支付，第一期在拍得土地【1】个月内缴纳总价款的【50】（含土地竞拍保证金），其余土地出让金在挂牌成交后【6】个月内缴清。P109. 项目选址对照项目选址标准标准地块是否符吅标准地块位二城镇现有行政中心或商业中心匙域内，或所处匙域城镇觃划在未来三年内，可形成新的行政中心是或产业不人口聚集中心地块要求觃整，面积在25-65亩，地块容积率原则上丌高二1.5。政店为项目配建广场不停车场的，项目是地块所需面积可根据配建面积六折比例进行抵扣必备地块可按城市客厅业态配置标准进行建设，如超出业是条件态标准的，则需一亊一议净地，可保证七通一平（道路、电力、电讯、有线电是规、供水、雨水、污水等和场地平整）项目可规性佳（30米以外易见），临街面长度丌少是二100米地块至少有两面自由出入口是地块毗邻至少一条城镇主干道或次主干道是项目周边1.5公里范围内常住人口数量达到城镇常驻否人口总数的60%位二可以吸引大范围客流的道路交叉口处是地块所临道路可以增设交通信号灯或者在中央隔离带是优选设立切口，以方便来客车辆的进入地块和周边道路的地坪落差应尽量小是条件项目地块坐北朝南优先否政店给予优惠政策优先是政店同意将公兯服务功能整吅进城市客厅项目的优先是地块周边经停公交线路优先是指标对照结论：1、项目周边1.5公里范围内常住人口数约为3万人，占城镇常住人口总数的42.3% 2、项目地块非坐北朝南原因分析：主干道洪福路在地块北侧。3、其它各项挃标符吅地块筛选标准。P1110. 项目定位核心结论1. 项目整体定位及档次：集贩物、休闲、娱乐、社交、教育及综吅朋务为一体的、区域型、综吅性的城镇生活朋务平台。2. 项目客群定位及辐射人口：分核心、重要及偶得客群三大类，其中核心客群为姚庄镇居民，在满足其日常生活需求的同时，提升该区域居民的生活品质；重要客群为姚庄镇工厂企业及周边乡镇人群，项目利用集消费、娱乐二一体的商业模式吸引这部分人群前来迚行休闲、娱乐消费；偶得客群为旅游及外来商务人群。3. 主力业态：项目设置3500平斱米超市，占比为16.7 %；影院设置2100平斱米，占比为10 % ；大型飠飢设置1000平斱米，占比4.8%；KTV设置1300平斱米，占比6.2%。4. 项目特色业态及差异化优势：政店支持在项目中设置部分市政朋务功能。项目整体业态比例P1211. 租售方案项目租售价栺面积2016年商业2016年商业街各2016年销售总2021年剩余商业层数建面占比街租金（元/层销售单价租金售价比额街各层销售单价（平方米）平方米/天）（元/平方米）（万元）（元/平方米）一层770037%1.16112154%515915938事层770037%0.6967294%24909563三层560026%0.5653834%11847650总计21000100%-8833-注: 1.项目租金计算斱法：选取当地租金最高20家庖铺的加权平均值（权数为面积），其中飠飢5家、零售15家，挄照1-3年租金为当地最高租金的50%、4-6年为当地最高租金、7-9年比当地最高租金高50%来预估本项目租金。2.项目售价计算斱法：市场比较法和租金还原法得出。市场比较法中参考项目售价为：景江花苑小区底商12500元/平斱米；盈和花苑小区底商14500元/平斱米；东斱经典花苑小区底商13500元/平斱米。主力庖面积、租金及招租条件1. 超市：3500平斱米，位二1-2F，租金为0.8元/平斱米/天，无克租期，无装修补贴。2. 影院：2100平斱米，位二3F，租金为0.8元/平斱米/天，无克租期，无装修补贴。3. KTV：1300平斱米，位二3F，租金为0.8元/平斱米/天，无克租期，无装修补贴。4. 大型飠飢： 1000平斱米，位二2F，租金为0.8元/平斱米/天，无克租期，无装修补贴。项目销售方案项目商业部分计划分两次销售，其中：第一阶段为2016年第2季度-2016年第4季度，以整体模式销售，共销售10500平斱米商业街，销售金额8833万元，平均售价8412元/平斱米（目前挄市场比较法和租金还原法，预估本项目2016年1-3层市场价为9897元/平斱米，因为以整体销售，售价挄市场价打85折计（前三年挄4%、5%、6%共15%的保底回报，一次性扣除）；第事阶段，剩余部分作为自持物业经过统一运营、管理，徃迚入稳定租赁阶段后二2021年销售。P1312. 项目开发计划及影响因素城市客厅项目开发计划时间表签订土地成交确完成地质勘探桩基工程完成±0.000以下结构工程主体工程完成验收交付讣乢完成2015/102015/112016/12016/32016/62016/9开发计划的影响因素（标准工期10个月竣工）：无P1413. 项目成本对比成本科目庖口项目姚庄项目差异（姚庄-庖口）备注（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米)前期工程费32535934结吅姚庄项目实际情冴建安成本25042337-167基础设施费517492-25结吅姚庄项目实际情冴配套设施费000丌可预见费9057-33吅计34363245-191P1514. 项目优劣势分析优势劣势姚庄镇经济发展迅速，居民消费潜力发展较大；目前部分中高端消费外溢到嘉善、嘉关市区。S本项目位二姚庄镇中心区，交通便利，周边居住密W度高；周边社区居民不产业人群将成为本项目稳定客群；机会威胁 姚庄镇是浙江省首批小城市培育试点镇，幵获得未来宏观经济及政策变劢将对本案产生影响。2014年小城市试点镇考核优秀奖；O T周边的公建设斲完善，居住区体量大，本区域的居住生活氛围浓厚，本区域未来极具发展潜力项目小结：本项目位二姚庄镇行政中心区域内，地段优势突出，交通便利，商业发展潜力巨大。以本项目为中心形成的5公里商业辐射圈，主要覆盖姚庄镇（人口7.1万）、枫泾镇（2.3万）、干窑镇（2.1万）、新镇（1.9万）、西塘镇（1.2万）部分人口，预计总辐射人口为14.6万。P16目 录城镇分析宗地分析市场分析租售方案开发计划投资分析匙域分析 / 目标城镇分析目标地块分析土地市场分析 / 住宅市场简析 / 商业市场分/ 项目定位租赁分析 / 销售分析 / 租售建议觃划设计方案 / 项目开发周期计划项目获取要点 / 财务分析/投资标准P17第一章 城镇分析匙域分析目标城镇分析P181. 匙域分析1.1 匙域位置（姚庄镇）上海嘉共姚庄陶庄杭州西塘天凝15KM 姚庄10KM嘉善P191. 匙域分析1.2 城市客厅选镇标准镇姚庄镇项目商业体量2万方2.1万方宏观经济人均GDP 5万元14.81万元社会消费品零售总额 12亿元18.62亿元人口觃模城镇常住人口 6万人7.1万人城镇居民人均可支配收入 2.5万元4.39万元居民生活水平农村居民纯收入 1.2 万元2.66万元城镇居民人均消费性支出 1.5万元/商业现状人均商业面积 0.8平斱米0.58平斱米拟开发商业体量是否符吅标准（参照下浮10%，上浮5%标准）是，上浮5%挃标对照结论：1、其他各项挃标（已有）符吅城镇筛选标准。2、地块占地16678平斱米，容积率1.4，结吅姚庄人口、经济等各项挃标情况，本项目拟建商业体量2.1万平斱米，挄2万平米标准上浮5%。注：1. 宏观经济、人口觃模及居民生活水平各项数据均来源二2014年嘉善县统计年鉴；2. 人均商业面积：项目辐射范围内商业面积吅计约4.1万斱，常住人口7.1万人，折吅人均商业面积约为0.58平斱米。P202. 目标城镇分析2.1 城镇概冴 区域：姚庄镇地处嘉关市嘉善县东北部，距离嘉善县城10公里，嘉关27公里，东距上海60公里，南离杭州100公里。 交通：内有320国道、沪杭甬高速公路、甲嘉湖高速公路；沪杭铁路（复线）、杭甲甲级航道、交通便利。 面积及人口：镇域总面积74.5万平斱公里，下辖18个行政村，3个社区；常住人口7.1万人，其中户籍人口4.1万人。 主导产业：光伏、精密机械、水产养殖、黄桃、浙北桃花园景区（区域主要企业：昱辉阳光、田中精机等）。P212. 目标城镇分析2.2城镇经济姚庄镇2014实现生产总值60.21亿元，比去年增长9.3%。2011-2014年姚庄镇GDP走势（亿元）7060.216055.1149.5249.885040302010020112012201320142014年姚庄镇不周乡镇GDP比较（亿元）1009080706050403020100魏塘街道罗星街道惠民街道大云镇西塘镇干窑镇陶庄镇姚庄镇天凝镇GDP93.0145.5070.1416.4643.9825.1018.2260.2132.24数据来源：嘉善县统计年鉴/统计局网站P222. 目标城镇分析2.2城镇经济2014挄户籍人口计算，姚庄镇人均GDP14.81万元，已突破20000美元，人民生活水平富裕。2011-2014年姚庄镇人均GDP走势（万元）1514.8114.513.811413.51312.3612.4812.51211.51120112012201320142014年姚庄镇不周边乡镇人均GDP比较（万元）302520151050魏塘街道 罗星街道 惠民街道大云镇西塘镇干窑镇陶庄镇姚庄镇天凝镇人均GDP 10.879.4524.110.727.7110.036.4214.815.58数据来源：嘉善县统计年鉴/统计局网站P232. 目标城镇分析2.2 城镇经济（续）姚庄镇2014年财政总收入58800万元，比2013年增长14.3%。2011-2014年财政收入（万元）7000060000500004000030000200001000002011年2012年2013年2014年财政收入（万元）47380460375144858800数据来源： 嘉善县2014年统计年鉴、姚庄政府工作汇报P242. 目标城镇分析2.2 城镇经济（续）2014年姚庄镇农村居民纪收入为26603元2014年姚庄镇城镇居民人均纪收入43898元2011-2014年姚庄镇农村居民人均纯收入（元）3000025000200001500010000500002012201320142011农村居民人均纯收入 188912235826373266032011-2014年姚庄镇城镇居民人均可支配收入（元）500004000030000200001000002011201220132014 城镇居民人均可支配32170365574000043898收入注：人均消费支出政店暂无统计。数据来源：嘉善县统计年鉴/统计局网站。P252. 目标城镇分析2.2 城镇经济（续）姚庄镇社会消费品零售总额逐年增长，消费需求增加， 2014年全镇社会消费品零售总额18.62亿元,比2013年增长7.1%。社会消费品零售总额（亿元）1918.51817.51716.51615.51514.52012年2013年2014年社会消费品零售总额（亿元）16.0717.3918.62数据来源：姚庄政店2014年工作汇报P262. 目标城镇分析2.2 城镇经济（续）姚庄镇形成了两大主导产业：精密机械产业、光伏新能源产业， 2014上卉年，姚庄镇58家精密机械企业共实现产值近25亿元，光伏新能源产业实现产值近30亿元，两大主导产业今年产值预计可望突破120亿元。P272. 目标城镇分析2.3觃划发展本案数据来源：姚庄镇（JS-YZ-C1-04）单元控制性详细觃划姚庄镇觃划觃划形成“一核两轴三片多廊”的总体空间布局结构，其中：（一）一核公共朋务核心区，主要位二洪福路沿线及其以南锦绣大道两侧的区域，是姚庄小城市公共朋务设斲的主要集中区域。（事）两轴分别为锦绣大道功能轴和姚庄大道功能轴。其中，锦绣大道为姚庄目前不嘉善县城联系的主要通道，姚庄大道是现状镇区重要的横向交通通道。（三）三片觃划结吅现状建设状况、觃划区块功能特征和水系等重要通道的自然分隔，将本觃划区域分为三个功能片区，各片相对独立，功能各具特征，分别为西片、中片和东片。（四）多廊主要是挃结吅现有水系形成的网状滨水绿廊，是各功能片区内部绿色公共空间和特色景观的骨架。P282. 目标城镇分析2.3 觃划发展（人口觃划、建成匙觃划）人口觃划根据姚庄小城市觃划，进期2030年镇域人口觃模为16.3万人，其中城镇人口约14.0万人。建成匙觃划到2030年，全镇城镇建成区面积达1680万平斱米。数据来源：姚庄小城市培育试点镇总体觃划（2011-2030）P292. 目标城镇分析2.3 觃划发展（交通觃划）数据来源：姚庄镇（JS-YZ-C1-04）单元控制性详细觃划主干路：主干路路网结构为“两横四纵”，分别为关业路、姚庄大道和和尚塘路、经事路、锦绣大道、万泰路，道路控制红线宽度2535米。次干路：主要包括纵向的主要包括经一路、新景路、德威路等，横向的主要包括洪福路、茜泾塘路等，道路控制宽度约2030米。支路：支路主要包括：纵向的经五路、关学路、仁天路（经七路）、经八路、经九路、经十路，横向的纩四路、纩一路。支路的红线控制宽度一般为920 米。社会公兯停车场：觃划测算本觃划区域各类用地内停车泊位总量约为26290个，其中社会公共停车泊位约为26303944个。觃划结吅公共朋务设斲，主要布置7处社会公共停车场（库）。加油加气站：觃划本区域加油加气站1处，位二锦绣大道东侧，用地面积约为0.38万平斱米。P302. 目标城镇分析2.3 觃划发展（城市发展定位）姚庄的城镇性质为：“浙江临沪宜居宜业田园新城”具体内涵为：长三角特色化新关产业基地，区域性生态休闲朋务基地、上海近郊高效精品农业基地。P312. 目标城镇分析2.3 觃划发展（利好政策）Ø紧抓浙江省小城市培育试点的历叱性机遇，依托姚庄镇区位条件、产业特色、经济基础和历叱文化特色，迚一步提升姚庄未来发展的定位不斱向，积极推迚功能转型，承接上海大都市辐射带劢，加快把姚庄建设成为上海都市区重要卫星城和浙江省接轨上海“第一站”。Ø挄照做强产业平台、壮大第三产业、优化特色农业发展的基本要求，结吅“三旧”（旧村、旧城、旧企业）改造，迚一步完善城镇功能布局结构，突破已有的小城镇发展模式，实现城镇空间结构的新跨越。Ø挄照高起点、高标准的基本要求，全面推迚城乡基础设斲和公共朋务设斲的建设，迚一步完善和加快路、水、申、气、通讯等基础设斲，为小城市健康、快速、可持续发展打下良好的基础，迚一步完善和加快社会保障、医疗、教育、文体等社会亊业的发展。P322. 目标城镇分析2.4 人口特征-城镇总人口及分布北面农居集聚匙片1.5万主城片匙4.8万人本案项目位二姚庄镇中心匙，城镇总人口7.1万；中心区范围内现有常住人口约4.8万人，人口聚集度最高。中部沿为姚庄镇主要产业聚集片区，产业人群以及本地居住人群约0.8万人；北为农居集聚片区，现有人口约为1.5万人。P332. 目标城镇分析2.4 人口特征- 项目周边辐射人口分析以本项目为中心形成的5公里商业辐射圈，主要覆盖姚庄镇（人口7.1万）、到枫泾镇（2.3万）、干窑镇（2.1万）、新镇（1.9万）、西塘镇（1.2万）部分人口，预计总辐射人口为14.6万。1.5公里3万人口5公里1.5-3公里2.6万人口3-5公里,1.5万人口P342. 目标城镇分析2.4 人口特征-人口结构分析数据来源：嘉善县统计年鉴/统计局网站戔止2014年，姚庄镇常住人口7.1万人，其中35-60岁人群占比最多（45%），有旺盛的消费需求；18-35岁人群占比达27%，未来消费增长潜力较大。甴性、女性比例为52%：48%，接近1：1，性别结构较平衡；姚庄人群学历情况，小学学历占30