【康养】康养小镇顶层设计操盘运营.doc

壹方城文化产业研究院 康养小镇顶层设计操盘运营 美国第一健康养生基地图森峡谷农场解读 <壹方城文化产业研究院>陈延年 个人概况： 现任壹方城文化产业研究院院长 汗马研习社创新导师 曾任新英才集团董事长助理，负责集团战略 曾任安邦咨询公司分析师 专长领域： 企业管理：长期负责所在企业战略规划、战略管控、企业文化、信息化等工作 管理咨询：参与和主持过万科中长期战略规划等几十个大中型管理咨询项目,在战略规划、项目顶层设计、企业文化、运营管理等方面有较为丰富的经验积累 思想文化：热心中华传统文化现代化，长期追踪东西方跨文化研究，熟悉德鲁克管理思想，巴菲特价值投资思想 <壹方城文化产业研究院>提问：剥洋葱，还是削苹果？剥洋葱模式削苹果模式带着期待和幻 看清是好苹果想，一层一层还是烂苹果，一剥，一层一层刀一刀削，一片都是辣, 最后一片落，最后吃了无可得个又白又甜<壹方城文化产业研究院>12345目录养老+医疗：房企误入大健康康养小镇：操盘的十个陷阱康养大视野：从末端到源头图森峡谷农场：八大制胜之道健康+地产：三个商业模式<壹方城文化产业研究院>人民需要大健康 2015年中国有2.2亿60周岁以上的老年人，2017年65岁以上老年人口达到15831万人，占比飙升至11.4%。80岁以上高龄老人达2400万，失能老人近4000万，老年痴呆患者目前已有1000万 中国75%的人“亚健康”，全国18岁及以上成人超重率为30.1%，肥胖率为11.9% 慢病患者人群已超过26亿，占20%以上，高血压17亿，高血脂1亿，糖尿病113亿，脂肪肝12亿. 慢病患病率已达53%，由慢性疾病导致的死亡占总死亡数的85%，慢性疾病的经济负担占总疾病的 70% 心脑血管患者年死亡350万人，占总死亡人数的41%，年治疗费用达3000亿元 脑卒中每年新发病200万，每年相关治疗费用超过400亿 糖尿病每天新增病例1.5万人，每小时增加600人，每分钟增加10人 2012年中国癌症发病占世界的一半，每年新发癌症病例312万，因癌死亡超200万 2014年医疗卫生费用财政支出突破了1万亿 中国医疗服务费用增长超过了人均收入的增长，过去5年城市居民平均年收入水平增长89%，医疗卫生支出增长135% 2017年中国卫生总费用占GDP的6.24%，预计到2020年将达到6.65% 2013年养老金缺口达183万亿，预测2033年达到687万亿 <壹方城文化产业研究院>大健康，大市场中国大健康产业的规模近3万亿元，2020年将超过8万亿元 2017年全球健康旅游产业规模约为 6785亿美元 近5年，全球健康旅游增长率为9.9%,是世界旅游业增速的两倍 2016 年生物医疗市场2020 亿美元，2022 年预计3260 亿美元 2015年全球美容整形市场规模达到392 亿美元 2016年健康体检市场规模1160 亿元，2021年预计2400亿以上 2015年精准医疗市场规模390亿美元，2023年达到877亿美元 中国保健养生市场15000亿元，城市常住居民年均花费2000元 预计到2020年，中医药健康旅游收入将达到3000亿元 2015年全国林业旅游人次已超过20亿人次 2017年出境医疗旅游的人数超过80万 2016年中国养老床位数730万张，每千老年人口床位数仅33.8张康复医学床位数占总床位数比重仅为1.8% 中国仅有322家康复医院，600多城市中多半没有康复专科医院 2016年老年人存款余额超过17万亿元，人均存款将近8万元 2020年老年人退休金总额将超7万亿元 当前每年为老年人康养生活提供的产品在5000亿7000亿元 2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元 预计2021年医养结合市场规模将达到11603亿元 <壹方城文化产业研究院>大健康养老+医疗？65岁以上老人15831万高龄老人 养 2400万 老失能老人4000万老年痴呆患者1000万 老年人存款17万亿元 老年人退休金7万亿元 老年康养产品6000亿元养老床位数仅730万张慢病患者超过26亿心脑血管3000亿元脑卒中生物医疗市场400亿元2020 亿美元 新发癌症病 医 精准医疗市场例312万人 疗 390亿美元 康复医院仅健康体检市场有322家 1160 亿元 医养结合保健养生市场11603亿元 15000亿元 出境医疗旅健康旅游产业 游人数80万 6785亿美元 <壹方城文化产业研究院>房企挺进大健康养老+医疗<壹方城文化产业研究院>房企挺进大健康养老+医疗目前大量投资集中在医疗地产开发和医院投资运营，非诊疗业务地产商参与很少<壹方城文化产业研究院>房企挺进大健康养老+医疗万科集团在养老业务方面已经布局了15 个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。 保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。 恒大健康养老瞄准活力老人，立100亿营收的军令状。恒大还在西安、三亚、海花岛、郑州、扬中、长株潭、云台等地布局了共8个“养生谷”。2018年要陆续新拓展9个项目，恒大健康会员及其各项收入目标100亿元。未来5年还将落地30个以上的养生谷项目。 <壹方城文化产业研究院>郁亮这一年半2017年3月2018年9月“万科在全国的养老项目都没“风险和收益严重不匹配的业赚钱。养老业务刚发芽，试错VS务必须要调整，比如教育的性阶段可以不挣钱，甚至可以亏侵问题、养老的责任事故、在本，但一定要突破过去做地产建工地的重大安全事故、 政治的思维和习惯。我退休前，一上的负面事件等，一旦发生，定要把养老业务做好再离开!” 我们业务只有关门。” 看来“做地产的思维和习惯”很难突破！<壹方城文化产业研究院>12345目录养老+医疗：房企误入大健康康养小镇：操盘的十个陷阱康养大视野：从末端到源头图森峡谷农场：八大制胜之道健康+地产：三个商业模式<壹方城文化产业研究院>地产VS康养：从亿元生意到一元生意康养地产一个以庞大的物业资VS一个以涓涓细流的产转换产生收益为核现金流而且是逐步心的管理架构 产生效益的体系 两种业务的经营理念、管理文化、考核机制是不一样的从亿元生意到一元生意该怎么转变，业者面临巨大挑战！<壹方城文化产业研究院>盈利陷阱从人口结构上看， 1958-1968年出生人口将是未来养老行业的金矿，养老小镇现在的难题在于：有钱的还没老，老了的没有钱！整体市场来看，空置率普遍较高，在35%-45%之间。一般养老院入住率要达到75%-85%才能盈亏平衡。养老市场还未培养成熟的消费观念。 万科随园嘉树虽然一期销售业绩称心如意，却因为入住率过低和客群与初期设想差距过大，而失去运营基础被内部紧急叫停。 <壹方城文化产业研究院>客群陷阱健康型乐享型护理型护理型养老群体老龄人口主力人群是55岁以下广大的中（75-85岁）占老龄总55-75岁的较健康型青少美群体 人口数约4% 养老群体 护理型老人需要照顾，健康型老人需要幸福！康养项目务必分清不同群体，避免张冠李戴！<壹方城文化产业研究院>文化陷阱 家庭文化厚生文化中国人崇尚家庭文化，养面对终极问题，中国人重儿是用来防老的，如果生怕死，打着打着麻将突“无端”被送到养老院，然发现有一天“三缺儿女会被人说成“不一”了，那场景挺郁闷孝”。 的。 <壹方城文化产业研究院>定位陷阱盂县大汖温泉- 6亿元县城豪华温泉在一个人口30万的农业型县级市，投资6亿元建造大型温泉项目，北京价格，军事化服务。这样不顾具体客源容量，盲目上马的项目，如何可以赚钱? <壹方城文化产业研究院>选址陷阱 风景秀丽不如生活便利一家养老机构的客源，绝大部分来来自于周边区域。按车程计算，半小时交通圈为基础消费群；一小时交通圈为争取消费群；三小时交通圈为机会消费群。 <壹方城文化产业研究院>成本陷阱全流程的成本风险设计成本维保成本采购成本情绪成本<壹方城文化产业研究院>医养陷阱 资质审批难 审批涉及到民政、卫计等多个部门，常因部门沟通不畅及审批流程不清等问题拖延审批周期 医疗输血难投入医疗设备和医疗人员负担重，医疗团队进驻养老机构，其所获得的医疗收入，经常不够支付团队的工资 医保资格获得难社区内设医疗机构能否走医保，对于这些机构的生存与发展还是至关重要的。 医疗人才配备难靠医疗机构往养老机构输出人才和服务不容易，好的医疗机构，医疗人才本身就紧张，就算签约，大多数也是形式上的 <壹方城文化产业研究院>社区陷阱 北京某社区养老机构，人气最旺，收入最高的养老服务是几块钱一次的理发服务，这个是政府定的价钱，生意也确实不错，是该机构最繁忙的服务，结果是一个月的收入，还不够支付理发师的工资。 <壹方城文化产业研究院>服务陷阱 有企业开办“老年人的迪士尼乐园”，里面有KTV、美容、按摩、购物，免费开放的3个月试营业期间，每天门庭若市。 企业向老年人调查“觉得这样的地方收多少钱合适?”有人说50元，有人说30元我就来，结果，自收费始，门可罗雀。 <壹方城文化产业研究院>建设导向拿地、融资、总包、规划师、设计师，施工方、材料供应方、营销代理、快速销售 运营陷阱运营导向盈利模式、业态招商、VS团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关 建设导向还是运营导向，从根上决定了项目的成败！<壹方城文化产业研究院>小 结如果您面临以下问题，请冷静：盈利模式上想快速变现细分客户上选了护理型 文化氛围上暗示“送走”项目定位上盲目高大上项目选址上远离城市圈成本管理上跑冒滴漏偷医养结合上自我造血难社区养老上合理定价难服务组合上体验收费难运营管理上得了建设病<壹方城文化产业研究院>12345目录养老+医疗：房企误入大健康康养小镇：操盘的十个陷阱康养大视野：从末端到源头图森峡谷农场：八大制胜之道健康+地产：三个商业模式<壹方城文化产业研究院>康养大视野：从末端治理到源头治理医生队伍越来越庞大，病人却越来越多，这是医生的悲哀，医学的失败！变“末端治理”为“源头治理”，预防与治疗并重，健康产业，大有可为！美国心脏协会有一个比喻：如今的医生都聚集在一条泛滥成灾的河流下游，拿着大量经费研究打捞落水者的先进工具，苦练打捞落水者的本领。结果，一大半落水者都死了，捞上来的也是奄奄一息。更糟糕的是，落水者与日俱增，越捞越多。事实上，与其在下游打捞落水者，不如到上游筑牢堤坝，让河水不再泛滥。 <壹方城文化产业研究院>摆脱医疗重负，拥抱健康管理美国医疗比重仅为33%，我国医疗比重高达95%，我国产业细分严重失衡 小镇业者往往将“医疗“作为核心驱动，而忽视健康管理等其他业务机会 其他5%<壹方城文化产业研究院>打断病医循环，促进康养融合构建健康全龄化战略，实现积极老龄化目标医养结合大养生大医疗以“康”为目标，以以“病”为对象，以“养”为手段的养生养老产“医”为手段的医疗医药产业业促进健康消灭疾病康-养良性循环病-医恶性循环ד等了，就可以了！”中国人为此忙碌一生！然而，“我们都老得太快，却<壹方城文化产业研究院>聪明得太迟！”于是，我们为各种“遗憾”买单，创造了巨大的消费价值！ 010岁：被迫学习各项课1020岁：死啃如山的书2030岁：到处投简历，40 50岁：为孩子的未来操外技能只为面子和考级 籍，应付如海的考试 着急找不到工作 3040岁：成为房奴和车奴 心，省吃俭用，努力存钱 5060岁：有了自己的生5060岁：有了自己的生6070岁：花大部分精力养临终前：发现原来一块墓地活，又开始担忧退休后怎么活，又开始担忧退休后咋办 生，却发现还要养孙子 7080岁：终于安定下来度晚年 都贵得要死 办 <壹方城文化产业研究院>谁的康养小镇：打造全龄生命乐园康养的核心功能在于提高生命的长度（身/寿命）、丰度（心/精神）和自由度（神/能量）孩子：成长的幸福老人：安享的幸福成长的烦恼晚年的孤独女性：美丽的幸福失落的空虚中年：平衡的幸福青年：自由的幸福角色的纠结价值的迷失<壹方城文化产业研究院>12345目录养老+医疗：房企误入大健康康养小镇：操盘的十个陷阱康养大视野：从末端到源头图森峡谷农场：八大制胜之道健康+地产：三个商业模式<壹方城文化产业研究院>图森峡谷农场美国第一健康养生基地峡谷农场集团总部 房地产开发商梅尔·扎克尔曼和他喜欢运动的妻子艾妮德在图森的一个老农场上开发 美国首个纯粹的度假和健身胜地 从1979年落成以来，所获奖项有数百个 SPA度假目的地建立了一个标杆 它远离都市，建立在具有多种地貌的沙漠边缘，除了让人陶醉在无边美景之外，让客人远离一切可以想到工作的因素。 建立了一套完整的服务体系，保证服务质量满足客人的需求 <壹方城文化产业研究院>“美国第一养生基地”，世界上最受尊重的健康度假品牌峡谷牧场美国位置示意图 2 1 3 11、图森峡谷农场 22、雷诺克斯峡谷农场 33、迈阿密峡谷农场酒店 区位 市场定位 服务内容 特色 荣誉 概况 1、图森峡谷农场亚利桑那州 2、雷诺克斯峡谷农场马萨诸塞州 3、迈阿密峡谷农场酒店佛罗里达州 定位高端上流人士 提供一系列度假养生服务，包括温泉水疗、传统和新型医疗、行为治疗、精神疗法、健身、营养以及美容等。 该集团以“改善人们的健康”为宗旨，开创了“健康新生活方式” 业内誉为获奖专业户 1、唯一一家11次获得康纳斯特旅行家杂志“最佳水疗度假胜地”大奖 2、08年峡谷农场获得美国健康杂志 “美国最健康SPA”称号 3、09年被SPAFINDER评为美国最佳SPA品牌，被誉为“美国SPA” <壹方城文化产业研究院>发展历程 领跑健康养生产业30年，目前一年服务40万人次的健康度假客户 企业创立期企业成长期企业成熟期成形创立之初，健康1、完善配套设施 1、成熟模式复制 度假市场需培2、增开项目 产2、高端人才引入 育，通过展览和3、核心SPAclub品牌输出 业3、多元化经营（烹饪书、护肤品等） 链杂志营销 4、健康研究所新产品研发 2008年，美国东南部最大最好的SPA中心开业。 2008年年中，第一个健康社区入住。2007年度收益1.5亿美金。 2006年，Richard Carmona博士加入。 2004年，在玛丽女皇2号上开第二家SPAclub 2002年，峡谷农场健康研究所。 1999年，在拉斯维加斯开办第一家峡谷农场SPAclub。 1989年开办雷诺克斯峡谷牧场。1988年，健康疗养中心、生活促进中心建成。 1982年，美国时间杂志将其评为“美国第一健康度假胜地”，入住率飙升至65% 1981年，参加理查德西蒙斯展 1979年开发商梅尔扎克尔曼和妻子开办了Canyon Ranch，创办初入住率20% 2004 1979 1988 2008 <壹方城文化产业研究院>发展历程 形成健康养生产业链，集团化发展Canyon Ranch 峡谷农场 Tucson resort 图森度假村 Lenox resort 雷诺克斯度假村 Miami resort 迈阿密海滩SPA酒店 Living comunitites 健康生活社区 SPA club Spa 俱乐部 Products 产品 经营物业 + 销售物业 与健康为邻 拉斯维加斯 核心SPA玛丽皇后号油轮 大洋洲巡游号油轮 品牌输出经营 丽晶七海巡游号油轮 礼券 烹饪书籍 自有品牌产品 护肤品 营养品 健康产业产业链 健康度假村 健康生活社区 SPAClub 健康养生产品 <壹方城文化产业研究院>图桑峡谷农场“美国首个纯粹的度假和健身胜地”图森峡谷牧场位置示意图 区位 周边 规模 交通 特色 荣誉 概况 位于美国西南部亚利桑那州图森市 圣卡特塔利纳山脉下苍翠的丘陵地带 总规模204英亩=1238亩 度假村84英亩=510亩 别墅120英亩=728亩 距离图森市市中心约13英里（20公里） 距离图森国际机场32英里（33.8公里） 提高生命力的豪华度假体验 1、一向被美国旅行休闲杂志和康纳斯特旅行家杂志誉为最佳SPA 2、09年获得康纳斯特旅行家前五位最受欢迎的SPA项目 3、09年获得“北美最受欢迎SPA”奖 4、2010年第六次获得“美国最佳SPA”奖 <壹方城文化产业研究院>城方壹整体规划 依托自然资源，集中布局养生设施，辐射南北住区播传主入口 外自然资源 圈大勿谷峡1、东部峡谷风貌景观 请2、繁茂植被资源 周边都是荒漠地带，唯独这里郁郁葱，度假别墅住区北区 Grand用葱，“荒漠中的绿地” 使习ranch空间结构 学度假村整体上形成“一轴四区”流度假服务西区 度假服务东区 的空间布局 交度假村中部一条主道路串联四个部区域 内业企度假别墅住区南区 会参供仅<壹方城文化产业研究院>主要客群：活力女性+富人名流3/4的美国成年人认为他们的生活“失衡”，于是为他们提供让他们感觉更加“平衡”的产品和服务就成了一个巨大的市场机遇。 典型客户：富人名流：47岁的女性，有每年都会有大约孩子，有很高的家1.7万名名流客户庭收入，活跃而且（其中的一些是身材保持良好，并高频率的回头且对于生活品质是客），几乎全部精益求精。女性客是乘坐飞机而户占到总数75%。来。<壹方城文化产业研究院>主要客群：亚健康群体为主+极少量慢性病人群健康护理医疗 营养美食 运动健身 亚健康群体 能量康复 心灵智慧疗法 身体按摩 精神康复 后续服务 身体治疗 生活管理 美容沙龙 皮肤健康 特定人群 减肥营养学 针对青少年项目 慢性病人群 消化吸收改善 糖尿病改善 康复食品 <壹方城文化产业研究院>购买特征：健康度假体验顶级客户重复购买峡谷农场复游率：55%，保健中心复游率：18%，旅游代理人比率：20 如今当我回顾我生活的历程，我发现，从我到峡谷农场的那一次生活方式改变彻底转变了我的生活！ 帕克·丹佛这确实是一个重大的经验。我回家后经常会有更良好的感觉。我现在觉得整个星期都精力充沛。作为一个有三个孩子的母促进身体健康亲，最小的孩子已经5岁了，我可以彻底离开他们，我感觉一定要照顾好自己的。不是自私的，而是为了健康!！ 辛蒂·明尼阿波利斯这是我到过的诸多SPA俱乐部中最棒的一个！在峡谷农场，很容易找到另一种情怀！快去享受吧，真的会给你惊喜！ 非凡SPA体验 named charming c.r<壹方城文化产业研究院>业务表现：康养服务套餐2774美元起一周服务套餐，4晚，2774美元，包括餐饮、活动安排等 首日入住，生活促进中心情况介绍 菩拉提训练 瑜伽训练 冥想引导思维改变 后续服务计划 <壹方城文化产业研究院>业务表现：度假酒店每晚价格950-2700美元»你吃够了肥腻的食物. 基于科学,由你开始. 用更好的食物、锻炼和生活方式选择, 减轻体重, 保持苗条. <壹方城文化产业研究院>业务表现：二手别墅价格是周边均价的5倍多本项目 物业类型 面积 售价 美元/每平方英尺 合计（元/平米） Canyon Ranch Hills Estates Single Family 6396Sq. Ft. $6,500,000 1,016.26 $/SqFt 72886.17 Canyon Ranch Estates II Townhouse 2000Sq. Ft. $1,450,000 725.00$/SqFt 51997.00 合计 8396Sq. Ft. 7950000