2020广州房地产市场9月报-保利投顾研究院-2020.10-33页.doc

F O RF U T U R E2020年9月广州房地产市场月报及国庆市场表现分析POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2020年10月F O RF U T U R E市场概览 “金九”成色十足！“十一”推货热情高涨，成交分化宏观和行业环境1.经济：经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大，出口和社零持续向好，新动能增势好2.行业：中央定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金融化；第二批约谈城市均升级调控。广州花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑；系列旧改政策陆续印发一级土地市场1. 9月供求：供应282万，同比 431%，环比 244%；成交139.5万，同比 120%，环比 88.8%。第3季度宅地供应630万，成交391万，均创同期历史新高，前三季度供地完成率81%2. 10月供应：12宗涉宅地块计划出让，海珠推两宗地；预计11-12月土地供求量将远低于往年同期二级商品房市场1.供应：大幅放量，环比8月翻倍，同比74%（白云、黄埔、从化、花都超100% ）；后市多个高价项目入市激烈竞争。十一推货热情高涨，推货量近3000套，创近4年同期新高2.成交：9月新建商品住宅成交116万，同比 57%，环比 11%，续创2019年来新高；黄埔、番禺、南沙、花都强劲。二手成交量微缩但维持历史高位，成交134万，同比 54%， 环比 8%；房价指数连续2月领涨全国，黄埔等区价格抬头预期强。公寓成交仅恢复至去年月均7成水平，商办市场成交同比58%。十一成交创新高，同比65%，整体市场氛围远超去年同期，区域表现分化，番禺、黄埔、增城热度高，北部平淡保利投顾研究院F O RF U T U R E业务联系：赵先生15521229620邮箱：research咨询服务领域市场监测研究投资策略研究项目前期研究 宏观及行业政策及影 城市群/都市圈投资 项目前策定位响分析价值及进驻策略研判 商业定位及运营研究 土地市场监测 城市进入研究 产业规划及运营研究 新房及二手房监测 城市/区域/板块深耕 TOD/文旅/产业等 典型项目剖析投资策略研究特色项目前期研究 房地产市场趋势研判 地块投资可研F O RF U T U R E01.02.03.宏观和政策环境土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判F O R F U T U R EF O RF U T U R EPART ONE宏观政策环境F1 宏观经济环境经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大广州经济改善明显，8月“三驾马车”数据中，固投增速同比扩大0.9个百分点至5.5%（全国1.3个百分点），主要受到基建投资拉动（同比9.5%），工业和房地产开发投资降幅有所扩大；出口增幅扩大，但同比弱于全国；社零降幅缓步收窄。此外，工业生产加快复苏，规上工业产值和增加值降幅继续收窄约1.5个百分点，支柱产业生产恢复态势向好。新动能较为强劲。O RF U T U R E图：广州累计GDP增速水平一季度广州全国50分项广州全国GDP同比 -6.8%-6.8%固投5.5%-0.3%40上半年+0.9%+3.2%出口4.9%11.6%GDP同比30社零-7.5%-8.6%20105.5004.90-10-7.50-20-302017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07GDP增速固定资产投资累计同比社会消费品零售总额累计同比出口累计同比图：广州8月经济运行情况（累计同比）分项广州全国1-8月1-7月1-8月1-7月基础设施投资9.5%5.5%-0.3%-1.0%投资端房地产开发投资-3.2%-1.8%4.6%3.4%工业投资-3.6%-3.2%-4.8%-7.4%医疗设备制造180%95%/消费CPI（当月）0.4%3.3%0.4%2.7%批发及零售-5.0%-6.3%/规上工业产值-2.7%-4.3%/工业 规上工业增加值-3.1%-4.7%0.4%-0.4%三大支柱产业产值-3.2%-5.2%/新能源汽车产量43%58%/新动能实物商品网上零售额30.1%30.6%15.8%15.7%（限额以上批发零售业）数据来源：保利投顾研究院整理F2 基建及产业发展环境规划与基建：白鹅潭CBD规划获批，机场、轨交加速规划和落地荔湾白鹅潭商务区一区规划获批，划分核心区、大坦沙健康医疗区等5个组团，其中提出适度增加产业用地规模，推动产业发展提速和规划落地。轨交、机场加速规划和落地，白云机场整体规划出炉，将引入地铁、城际、高铁等，并于9月27日开建机场三期工程；地铁8号线新增东延线至莲花，北延线有所调整。O图：白鹅潭商务区一区规划示意图图：白云机场综合轨道交通规划RF U T U R E大坦沙健康医疗组团637万广佛黄金商贸组团503万如意坊沙面历史文化组团202万核心区862万花地河北组团502万定位广州西岸中心商务区，中心城区西翼沿江总部经济带建面分配居住及配套：最多1070万，分布在除核心区外的4个组团产业(商办) ：至少1060万近期动向2020.07 白鹅潭整体规划获通过，其中规划13条轨道交通（包括广州1、5、6号线等），新增4条过江通道2020.06 2020年广州重点计划公布，涉及白鹅潭唯品会、鹅潭一号、广州美术馆等目标引入轨交线路形成“3060”高铁广中珠澳高铁，广河高铁交通圈，白云机场实现与广州中城际新塘经白云机场至广州北站城际和广佛环线白云机场段心城区30分钟通达，与珠三角各城市60分钟地铁新增引入广州地铁22号线和18号线通达图：8号线新增/调整情况新增东沿线广州北基本走向：自万胜围至莲花，连接8号线24号线和佛莞城际。利好区域：琶洲、大学城、化龙片区江府8号线北延线调整北沿线纪念堂滘心万胜围8号线调整方式：原规划北延段为滘心至广州北东延线长洲站，拆解为滘心至江府， 江府至广州北站（归为24号线，并南延至纪念堂）。莲花枢纽站利好区域：白云白云湖、江高片区等，花都镜湖、广州北片区等。资料来源： 保利投顾研究院整理3 行业政策环境-广州花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑花都放松人才购房政策，放宽人才认定范围，且在花都无房，可在花都购买1套（其他区满2套不受限制），并取消半年社保要求。同时，传闻南沙人才购房政策放松，不受广州其他区限购限制，可在区内再购1套，但南沙按揭和签约中心表示没有接到通知，不能签约。F O R【花都】符合以下条件的，在花都无房，可在花都购买1套（其他区满2套不受限图：广州部分区域人才购房政策点评：两区政策要点均为针对指定群体，不受广州其他F U T U R E制），并取消半年社保要求：【黄埔】广州各区认定的各类人才从化经区认定在黄埔连续工作半年以上花都个体户或企业职工人才，不受户籍限制，在黄埔买1套房 花都在读大专/本科生，年满18岁花都黄埔工作，持有广州人才绿卡或经区认定杰出人才，其父母或配偶父【荔湾、白云】白云增城母、成年子女均可在黄埔买1套房 创业或工作超6个月，研究生学历+博在中新知识城工作的新加坡居民在黄埔士学位；双一流研究生学历+硕士学位；天河知识城买房与本地居民同等待遇全球TOP500研究生学历+硕士学位越秀【南沙】 白云还包括云聚英才卡持卡人等荔湾海珠符合以下条件之一的，在南沙无房，【番禺】番禹可在南沙购买1套（其他区满2套大学城高校全日制在读及应届毕业生不受限制），无需社保，但限贷双一流大学（AB类）全日制本科或以上南沙 持广州人才绿卡/南沙人才A/B学历，在番禺创业或就业的青年人才卡，未婚（已婚可购2套）番禺工作并缴纳1年社保，中级以上专业本科及以上/中级职称及以上，技术/职业资格或大专以上学历，并在番在南沙工作/学习禺“四上”企业担任中高级管理职务区限购限制，可在区内再购1套，两区均无公开发文，无执行细则，为口头通知执行，南沙政策实际执行情况存疑。人才购房从原规定在广州无房放宽至南沙无房，但仍限贷，2套以上需全款。南沙 仅消息传出首天房企有营销动作，后续无相关宣传；而且按揭和签约中心表示没有接到通知，据传不能签约。两方面放松：花 扩大群体，原仅针对大专以上且在花都企业担都 任高管/骨干技术人员；取消半年社保要求。资料来源： 保利投顾研究院整理F3 行业政策环境-广州广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，支持连片改造等广州深化旧改新闻通气会明确旧改总体定位为产业导向，首次明确提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，其中第一圈层（环城高速内）要求占比至少60%，并提出计划3年内推进改造中心城区83条村以及支持连片改造。城市更新“1+1+N”政策文件陆续印发，其中提出推动重点区域旧改，包括国际金融城、琶洲互联网创新区、知识城片区等。O R图：9月广州旧改政策动向9月1日 黄埔印发城市更新“拆旧奖励”指标使用工作指引图：广州旧改政策体系要点广州城市更新“1+1+N”政策文件：关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见+深化城市更新推进高质量发展工作方案+N个配套政策文件 。F U T U R E广州市深化城市更新推进高质量发展新闻通气会，将形成9月3日 “1+1+N”政策体系，明确:总体定位为产业导向；3年内改造中心城区83条村；首次明确提出产业建设量最低比例要求；支持连片改造。印发关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见9月15日和深化城市更新推进高质量发展工作方案加强产城融合，推动重点区域旧改，包括国际金融城、琶洲互联网创新区、知识城片区、铁路枢纽周边等； 支持收购临近土地和土地置换，鼓励留用地纳入改造； 3、5、10年的改造计划。9月23日印发城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引等5个指引，与此前旧改通气会表态一致。9月23日印发旧改市政基础设施专项成本估算指引，明确了市政基础设施的估算与审核流程、费用差异处理办法等，但成本“少不补多退”不利于合作房企，或压缩房企利润空间。资料来源： 保利投顾研究院整理3、5、10年的改造计划三年计划：推进改造中心城区的83条村；五年计划：推动改造175条村（含以上83条）；十年计划：推动改造389条村（含以上175条），标图建库面积2.27亿，现状总建面3.55亿。产业导向，首提产业建设量占比“底线”提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，全市划分三个圈层，其中第一圈层（环城高速内）要求占比至少60%，第二圈层至少40%，为广州乃至全国首提。建设和完善公建配套保障性住房建设要求：建面占复建安置房至少3%，占融资住宅至少5%。首次提出产业片区的公建配套要求。支持连片改造实现连片改造：符合条件的，可整合收购邻近的国有用地，或置换政府储备用地与村集体用地，鼓励留用地纳入改造。实现异地平衡：通过联动改造、开发权益转移等。其他改革措施：优化村民议事规则、支持国有和集体混合改造、分阶段施工许可等。其他加强利益主体协调，规范规划报批，加强历史文化保护等。F O RF U T U 05 小结与后市展望宏观环境经 经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大，出口和社零持续向好济工业生产加快复苏，支柱产业生产恢复态势向好产业产业政策利好频出：人工智能、 信息技术、金融等基建控规获批：白鹅潭CBD轨交、机场加速规划和落地：白云机场、地铁8号线房地产行业政策全 定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金国融化；第二批约谈城市均升级调控花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实广 际执行情况存疑州 广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，支持连片改造等，旧改进入规范化进程R E展望后市：广州经济改善明显，基建持续发力，工业生产加快复苏，新动能增势良好预计后续政策环境仍以稳为主，若市场价格抬头明显，部分过松区域不排除有小幅收紧可能10F O R F U T U R EF O RF U T U R EPART TWO土地市场特征及趋势研判1 供求量价9月全市宅地供求环比回升明显，第三季度供求量创同期历史新高，年度供地完成率81%9月全市宅地供求较8月明显回升，供应282万，同比大增431%，环比增244%；成交139.5万，同比增120%，环比增88.8%。成交10宗，金额247亿元：白云、番禺、增城、黄埔各2宗，越秀、花都各1宗；3宗流拍：增城2宗，花都1宗。今年第3季度宅地供应630万，成交391万，均创同期历史新高，前三季度供地完成率81%，预计第四季度土地供求量将远低于往年同期。F O RF U T U R E500450400350300250200150100500图：广州宅地供求情况2018年3季度2019年3季度2020年3季度供应137万供应327万供应630万，同比增92%50成交81万成交248万成交391万，同比增57%403020100(10)2020-09 2020-07 2020-05 2020-03 2020-01 2019-11 2019-09 2019-07 2019-05 2019-03 2019-01 2018-11 2018-09 2018-07 2018-05 2018-03 2018-01 2017-11 2017-09 2017-07 2017-05 2017-03 2017-01 供应建面（万） 成交建面（万）溢价率（%）图：近年第三季度宅地供求及前三季度供地完成率70090%60081%80%50070%60%40051%50%30043%44%40%35%30%20020%10010%00%2016年三季度 2017年三季度 2018年三季度 2019年三季度 2020年三季度 供应面积（万） 成交面积（万）前三季度供地完成率资料来源：保利投顾研究院整理F O RF U T U R E3 房企投资国资背景房企表现积极，保利发展连夺3宗9月共成交涉宅地块10宗，溢价率均较低，其中7宗宅地由国资背景房企竞得，保利发展表现积极，连夺3地（含2宗黄陂长安村旧改地），越秀、广州城投、珠江实业等地方国企也有所斩获。其中板块宅地较稀缺的南站1004地块经过27轮激烈竞争以溢价25%、楼面价26328元/成交；此外多幅宅地有附加条件成交，如南站地块、白云亭岗站地块需要出资建设市政工程、越秀宅地须解决拆迁问题。图：9月广州土拍情况地块名称/位置区域土地性质土地面积建筑面积容积率起拍楼面价（元/成交楼面价（元/溢价率成交总价拿地（万）（万）（亿元）房企太和镇大源村、大源南路东侧大源白云居住15.2522.231.514108156995.5%28.6保利发展容发货运市场地块（扣配建）黄陂KXC-G1-5黄埔居住3.9815.33.815790162471.7%23.6保利发展+翔龙黄陂KXC-G1-6黄埔居住1.566.523.81700017000010.6保利发展+翔龙花都大道以北、莲山路以东中轴线花都居住9.4820.462.010836109831.4%22.5保利置业八地块二永宁街塔岗村、公安村增城居住5.317.13.2919597076%16.6珠江实业亭岗站东侧地块白云居住16.7331.583.52126321263037.1越秀（扣配建）（扣配建）南站地块番禺居住5.0814.573.0227592632825%25.7广州城投（扣配建）新造镇新化快速路东侧番禺商住14.130.53.2209412327611%67.8奥园+恒基（扣配建）（扣配建）广九大马路以东、白云路以北越秀商住0.231.914.4260302603004.95海维实业荔城街庆丰村荔城大道南侧增城居住3.89.92.61070510705010.6远洋资料来源：保利投顾研究院整理F3 房企投资恒大以底价31亿元竞得南沙万顷沙文化旅游城两宗地块，将投资49亿元建设恒大童世界恒大以底价31亿元竞得南沙万顷沙两宗文旅地块，商业性质，建面69万，距离灵山岛尖（15km）、蕉门（20km）等成熟发展区域较远，临近南沙湿地公园和百万葵园等游乐项目，目前仍无轨道交通规划。项目将包含游乐设施、文创园区、酒店、商业街等业态，预计总投资49亿元。图：地块周边区位图：地块基本情况O RF U T U R E地块基本信息建筑要求南沙区万顷沙镇，西至洪奇沥位置水道，东至迎雁路，北至十六涌西路，南至十七涌建设以童话神话为主题的由35座风格土地用途商业用地特异的商业建筑群构成的文创园区，以及酒店、商业街、美食街等业态构宗地面积29.2万成的大型文化旅游综合体：计容建面69.4万2020NJY-11地块（须建设星级酒容积率B1、B25.0，B1、B31.5店、特色商业街等）：建面36.7万，起始价31.4亿其中100%自持星级酒店，自持计容起拍楼面建面不低于2.83万，持有年限与不4410-4650元/动产权证使用期限一致价成交价格31.4亿2020NJY-12地块（全室内文创园成交楼面4410-4650元/区）：建面32.7万，其中自持计容建面不低于7.35万，持有年限与不价溢价率0%动产权证使用期限一致总投资49亿资料来源：保利投顾研究院整理恒大阳光半岛恒大汽车城恒大童世界F O RF U T U R E4 10月投资建议10月将供应12宗地，量维持高位，海珠时隔多月再次推出2宗宅地，南沙宅地已拍未达摇号10月广州将出让12宗宅地（目前已出让3宗），其中增城4宗、南沙、海珠、花都各2宗，从化、白云各1宗。此前宅地供应紧缺的海珠区罕见挂牌2宗宅地，区位、配套等都相对较好，预计将备受关注。此外，南沙已出让两宗地竞争相对激烈，但均未进入摇号环节，其中越秀竞得的南沙地块达最高限价进入竞配建环节。10月供地完成后将完成年度供地计划的95%，11-12月供地量小，远低于往年同期水平。图：10月待出让涉宅地的基本情况编号分区地块名称/位置土地土地面积建面容积率起拍楼面单价起拍总价地块点评性质（万）（万）(元/)(亿元)T2020-224海珠南洲路以北、东晓南路以西居住3.411.486.2562965835.14位于海珠老城区，周边配套完善(可建1.84)T2020-232海珠新港东路2437号综合1.749.115.93983036.3位于琶洲，靠近环城高速及地铁八号线，配套尚可T2020-221白云石门街朝阳联新东街居住6.7612.253.017387.821.3位于白云区西部科技走廊，周边大量产业园聚集，临近华南快速，以自驾为主要交通方式T2020-208从化江埔街迎宾大道北侧居住12.629.03.0648018.78靠近流溪河，环境较好T2020-210花都广花公路以东、雅瑶中路以南居住5.06.71.563474.26项目建成后，住宅物业只能销售给华南电子信息产业园高级人才，销售均价不得高于14,000元/T2020-213增城中新镇九和村居住3.912.53.2968812.08项目距轨道交通较远，周边配套欠缺T2020-226增城石滩镇郑田村居住8.3425.023.01039226距离轨道交通较远，周边配套较差T2020-227增城荔湖街罗岗村、石滩镇郑田村居住10.1830.53.01096733.5周边有江景及湖景资源，环境较好，但交通、配套较缺乏T2020-228增城荔湖街罗岗村、石滩镇郑田村居住12.4232.292.61037333.5T2020-206南沙南沙湾片区港前大道以西、商商住4.310.52.51453915.2地块周边配套尚可，已出让贸大道以北T2020-211南沙南沙湾港前大道以东、石场上商住3.27.92.181360010.75周边轨道交通较欠缺，但整体配套尚可，已出让路以西，2.74T2020-205花都花都大道以北花都中轴线八地居住7.921.773.01054123深圳颐安以23.2亿，溢价1%竞得块三资料来源：保利投顾研究院整理，标黄为已出让地块F O R F U T U R EF O RF U T U R EPART THREE商品房市场特征及趋势研判F O RF U T U R E1 全国视角看广州广州供应放量明显，成交稍弱于一线但比强二线亮眼 供应量：今年5月以来广州商品房供应明显放量，9月供应同比翻倍，第三季度同比增长8成，同比明显高于其他同等城市； 成交量：广州商品房成交增长韧劲较足，5月较弱，从6月开始发力，7月起同比涨