旧城区商住综合片区控制性详细规划文本.docx

XX市旧城区中心片区C-02街坊控制性详细规划文本.图则XX市旧城区中心片区C-02街坊控制性详细规划规 划 条 文 目 录第一章总体控制1第二章土地使用规划1 第一节居住用地规划1 第二节公共设施用地规划1 第三节绿化用地规划1 第四节其他用地规划1 第三章综合交通规划1第四章“六线”规划控制2第五章土地开发强度控制2第六章建筑高度控制3第七章城市设计导引3第八章街坊管理单元里的地块划分与控制3第九章实施策略与规划措施3第十章附则4 附一:文本用词说明4 附二:土地使用性质管理4 附三：中心片区C-02街坊用地汇总表6 附四：中心片区C-02街坊地块控制指标一览表7 附五: XX市控制性详细规划停车设施配置标准9 附六：土地使用适建范围规定表10 附七：建筑密度与容积率控制指标表11 附八：XX市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）12 XX市旧城区中心片区C-02街坊控制性详细规划文本.图则第一章 总体控制第1条 规划范围中心片区C-02街坊北靠公园路，南到太平西路，西接龙山南路，东临岗山北路，片区总用地约73.17公顷。第2条 规划目标优化城市布局，加强空间结构；盘活用地存量，提高开发强度；塑造城市形象，体现城市特色。最终通过旧城区的建设，完善城市功能、提升城市形象、疏通城市交通，将XX建设成为“历史名城、现代都市、自然山水”相和谐的“魅力XX” 第3条 规划原则生态观 发展观 和谐观生态观突出城市的山水格局 发展观从城市整体布局和统筹发展的角度，制定旧城改造的措施和步骤，合理确定规划区发展定位和建设规模，分期实施、协调发展，实现旧城区的可持续发展和谐观延承历史、环境舒适、生态良好、生活便利、经济增长的社会和谐发展原则。第4条 发展规模片区规划总用地73.17公顷，规划人口1.25万。第5条 功能定位商业居住为主的综合区。第二章 土地使用规划第一节 居住用地规划第6条 居住用地总量中心片区C-02街坊规划居住用地总面积33.95公顷，居住人口约1.25万人。 第7条 居住配套设施中心片区C-02街坊的居住配套设施主要内容为：商业服务： 居住组团服务设施主要分布在东滩路两侧。 基础教育：初中和小学各一所，主要结合现状规划，并考虑普教设施服务半径和交通出行规律设置。第二节 公共设施用地规划第8条 公共服务设施布局采用集中与分散相结合的方式，根据不同组团的职能要求合理确定各类公共服务设施的总量与分布，形成布局合理、功能明晰的各级各类中心。中心片区C-02规划公共服务设施总用地13.60公顷。第9条 商业金融用地中心片区C-02街坊商业金融用地主要集中在太平西路北侧，东滩路北侧。规划商业金融用地总面积7.17公顷。第10条 文化娱乐用地结合现状在中心片区C-02街坊内规划一处文化娱乐用地，位于太平西路和文汇路交叉口处，用地面积为1.21公顷。第11条 医疗卫生设施用地中心片区C-02街坊医疗卫生用地位于铁山路东侧，东滩路北侧。用地总面积0.57公顷。第三节 绿化用地规划第12条 规划公共绿地为6.74公顷。第四节 其他用地规划第13条 其他用地包括：对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地。 第14条 对外规划道路广场用地总面积18.31公顷。第三章 综合交通规划第15条 规划道路系统分为主干道、次干道和支路三个等级。第16条 主干路主干路有：东滩路，红线宽度42米；龙山南路路，红线宽度42米；太平西路，红线宽度42米。第17条 城市次干路次干路有：岗山北路，红线宽度30米；公园路，红线宽度35米：铁山路，红线宽度30米。第18条 城市支路中心片区C-02街坊内其它道路为城市支路，保持相对的独立性。支路系统结合地形，采用一块板的形式，尽量减少与主干道系统的交叉口。规划城市支路的红线宽度控制在15米。第19条 片区道路衔接主要遵循低速让高速、次要让主要、生活性让交通性和适当分离的原则。主干道与主干道、主干道与次干道相交处采用拓宽与渠化结合的原则，各主要路口采用信号灯控制交通。第20条 地块在城市道路开口的规定距相临城市主干道交叉口距离，自道路红线交叉点起不小于80m, 次干道不小于70m；距人行横道线、人行过街天桥、人行地道边缘不应小于30m；距公交站边缘不应小于15m；距公园、学校等建筑物的出入口不应小于20m。第21条 中心片区C-02街坊内的大型公共建筑、商业建筑必须配建对外停车场，鼓励建设多层地下停车库和多层地上停车库，提高城市土地利用率。各类建筑停车配建依据XX市控制性详细规划停车设施配置标准指标设置。第四章 “六线”规划控制第22条 道路红线中心片区C-02街坊涉及的道路红线包括：主干路、次干路、支路的道路红线。规划确定城市道路的中心线、红线位置、宽度及交叉口用地范围等。主干路红线控制：东滩路，红线宽度42米；龙山南路，红线宽度42米；太平西路，红线宽度42米。次干路红线控制：岗山北路，红线宽度30米；公园路，红线宽度35米：铁山路，红线宽度30米。其他道路红线两侧建（构）筑物，应根据相关规定向外侧退让。第23条 城市蓝线城市蓝线是指本区控制性规划中确定的河道保护和控制的地域界线。在公园路和铁山路交叉口两侧规划有两处水域，水域宽度10米，退南侧用地界线7米，占地面积为0.57公顷。城市蓝线控制要求1）在城市蓝线范围内禁止影响水系安全的爆破、采石、取土、擅自建设各类排污设施等活动；禁止其他对城市水系保护构成破坏的活动。2）规划片区内蓝线控制原则还需同时满足防洪排涝规划的相关要求。第24条 城市黄线城市黄线是指控制性规划中确定的轨道交通线位及设施控制范围、城市基础设施、城市公共交通设施用地的控制界线。城市基础设施黄线包括规划确定的高压输电线、公交首末站、社会停车场、加油加气站、220kv变电站、110kv变电站、邮政支局、消防站等。本街坊内不涉及此内容。 第25条 城市绿线1、本片区内城市绿线包括公园绿地、街头绿地、广场绿地、防护绿地控制范围线。2、主次道路两侧各控制5-30米绿化带。3、城市建设区内共规划48处街头绿地，其面积规模为强制性内容，具体位置和形态为指导性内容。第26条 城市橙线标定城市橙线是医疗卫生、体育、文化、居住区教育和社会福利等公益性公共设施的用地范围界线。1、居住区配套教育设施控制内容包括：保留现状初中1所，占地面积2.94公顷，保留现状小学1所，占地面积0.98公顷。2、文化娱乐设施控制的内容：结合现状的图书馆规划设置一处文化娱乐用地。用地面积为1.21公顷。3、医疗卫生用地控制：保留现状的医院两处，用地面积为0.57公顷。4、城市橙线控制所确定的设施规模，不得随意改变，设施位置和布局可根据具体需要，在其所在街坊范围内合理调整；禁止擅自将公益性公共设施转变为经营性相关设施等行为。第五章 土地开发强度控制第27条 建筑总量控制本片区内建设开发面积宜控制在87.35万平方米。第28条 根据山东省建设用地集约利用控制标准，以科学合理、集约利用土地为原则，结合片区用地性质，确定片区土地开发强度分四级。第29条 低强度开发控制区：主要为中小学用地以及市政设施用地。容积率控制在小于1.0。主要指C-02-08，C-02-25，C-02-26，C-02-60，C-02-71。第30条 中强度开发控制区：主要为保留多层住宅区以及市场用地。容积率控制在1.0-1.5。主要指C-02-18，C-02-20，C-02-22，C-02-32，C-02-92等。第31条 高强度开发控制区：主要为部分居住用地、商住混合用地。容积率控制在1.5-2.5（个别地块容积率大于2.5，指C-02-62，C-02-72）。主要指C-02-03，C-02-05，C-02-06，C-02-09，C-02-11，C-02-17，C-02-19，C-02-24，C-02-28，C-02-30，C-02-34，C-02-36，C-02-42，C-02-43，C-02-44，C-02-49，C-02-50，C-02-52，C-02-54，C-02-56，C-02-62，C-02-63，C-02-65，C-02-70，C-02-72，C-02-74，C-02-77，C-02-80，C-02-83，C-02-84 ，C-02-89，C-02-90，C-02-94等。第六章 建筑高度控制第32条 根据片区功能布局、地块开发强度并考虑城市天际线、视线通廊以及开发地块对周边的影响，规划分四级控制范围对片区内的建筑高度进行控制。第33条 高层区：建筑高度控制在50-70米，最高不超过100米，主要为片区内的商务、居住建筑，主要分布在东滩路和岗山北路交叉口以及东滩路和铁山路交叉口处。第34条 中高层区：建筑高度控制在24-50米，不超过55米，主要为区内各商住混合地块及居住地块。 第35条 多层区：建筑高度控制在12-24米，不超过36米，主要为片区现状保留的居住区。第36条 低层区：建筑高度控制在5-15米，不超过18米，主要为中小学校用地，市场用地等。第七章 城市设计导引第37条 建筑形式居住建筑风格外形简洁，色彩明快，新建建筑与原有建筑风格上协调统一。商业建筑群风格丰富多样，色彩亮丽富有动感，着重打造太平西路和东滩路两侧界面景观。第38条 环境景观重点处理公园路南侧绿地和水体的景观，绿水交融。加强主次干路的绿化及景观建设，居住区规划注意建筑布局与岗山的关系，同时保证小区内部的独立性和私密性。第八章 街坊管理单元里的地块划分与控制第39条 地块划分的原则是：1、尽量保持地块使用性质的单一性。2、照顾户主用地产权，兼顾基层行政管辖界限。3、以城市道路、街道、河流等作为地块的界线，局部也可以围墙为界。4、考虑土地价值的区位差异。5、满足建筑功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。6、统一开发成片建设的地块宜大，零星开发的地块宜小。7、使每一地块至少有一个临街界面可设机动车出入口。第40条 地块面积计算 用地面积计算：规划用地面积计算至城市主次干路中心线；地块用地面积按地块界线围合的面积计算，其中边界为小区级以上道路（15米）的计算至该道路红线，其它道路计算至道路中心线。第41条 采用片区-街坊-地块划分的模式，将旧城区分为中心片区、东片区、南片区等规划片区，中心片区区划分为三个街坊，C-02街坊共95个地块。地块控制详见规划管理通则。第九章 实施策略与规划措施第42条 XX市城市规划行政主管部门根据本规划进行中心片区C-02街坊的规划管理和实施，应充分发挥政府的主导作用，建立健全规划的监督检查制度，以保障本规划的有效实施。第43条 通过阳光规划、成果公示、广泛宣传，建立有效的公众参与制度，使各社会主体都能自觉参与规划、监督规划、执行规划。第44条 规划建议中心片区C-02街坊建设开发以梳理片区内的各种用地的功能和片区环境整治为主，重点控制公园路两侧绿地，将公园路打造成人性化的景观健身路，控制其两侧建筑风格、体量、高度，营造富有特色的建筑景观区域；对人民广场进行整治，拓展地下空间，解决停车问题。第45条 规划管理与实施中应对公共绿地、城市基础设施、公益性公共设施、道路交通设施等用地强制性控制，对其它经营性用地引导性控制，允许混合兼容，但须符合城市土地使用兼容性的规定，见附表五。第46条 当中心片区C-02街坊的城市建设和发展政策发生重大变化时，在符合相关程序的基础上，规划应动态调整和即时更新。第47条 遵循本规划确定的原则和内容，应进一步完善修建性详细规划和重点区域城市设计，深化给排水、电力、电信、供热、燃气、环卫环保、防灾、道路交通等专项规划。第十章 附则第48条 本规划由文本、图件两部分组成。规划文本和图件具有同等法律效力。第49条 中心片区C-02街坊控制性详细规划的调整、修改，按中华人民共和国城乡规划法的有关条款执行。下一步编制修建性详细规划，均应按照本规划的要求进行。 第50条 本规划由XX市规划局组织实施。附一:文本用词说明1. 为了便于在执行规划文本时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：（1） 表示很严格，非这样不可的： 正面词用：“必须”； 反面词用：“严禁”。（2） 表示严格，在正常情况均应这样做的： 正面词用：“应”； 反面词用：“不应”或“不得”。（3） 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的： 正面词用：“宜”或“可”； 反面词用：“不宜”。2. 条文中指定应按其它有关标准、规范、图纸、图表执行时，写法为“应符合的规定或要求”或“应按执行”。附二:土地使用性质管理1、土地使用性质分类和代码规定在国家城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）的基础上，根据XX市实际情况对土地使用性质分类作了进一步的细化和局部调整。（对国标细化调整的用地分类，其代码以小写的英文字母结尾）（一）居住用地分类调整（1）增加中类Re普教设施用地，指属于居住区、小区、组团应配套建设的幼托、小学、初中、高中及九年一贯制学校等普通教育设施用地，细分为Rea幼托用地、Reb小学用地、Rec初中用地、Red高中用地等四个小类。（2）增加中类Rb住宅混合用地，指以住宅为主的和商业兼容的用地。（二）公共设施用地分类调整（1）增加中类Cb商务办公混合用地，指商业、金融、贸易咨询与行政办公为主的混合用地。（2）增加中类Cc商业娱乐混合用地，指商业、金融、贸易咨询、服务业、旅馆业与各类经营性娱乐设施为主的混合用地。（三）市政公用设施用地分类调整（1）增加小类U2b公共加油加气站用地，指提供汽油、柴油等成品油的加油服务以及天然气、液化石油气的加气服务的设施及其附属设施的用地。（2）将中类U9其它市政公用设施用地细分为U9a消防设施用地等小类。2、土地规划用途的规划实施规定旧城区控制性规划所确定的土地规划用途，是对未来土地使用的控制与引导，现状合法使用的土地，其用途与规划土地用途不符的，近期可保持原有的使用功能，其改造或重建时，必须与规划土地用途一致。不得改变使用性质的规划用地类别Re普教设施用地；C4体育用地；C5医疗卫生用地；C7文物古迹用地；T对外交通用地；S道路广场用地；U市政公用设施用地；G绿地。土地的兼容性使用规定Re普教设施用地、T对外交通用地；S道路广场用地；U市政公用设施用地、D特殊用地不能兼容使用。其他建设用地之间可有条件的兼容使用。3、改变土地使用性质的规划调整程序确需对片区土地使用性质进行调整的，重大调整或修改，原组织编制机构应当按照原编制程序进行调整、更新和报送审批；非重点地区的局部调整，报县规划行政主管部门审批。结合用地调整完善规划布局的相关规定（一）旧城区控制性规划中确定的居住区级配套公建，其具体位置允许在下阶段的修建性详细规划中，在同一街坊管理单元内进行适当调整。（二）旧城区控制性规划中确定的地块可合并开发，但用地性质和建设总量应保持不变。 4、改建、扩建、新建的建筑使用性质规定改建、扩建、新建的建筑使用性质应符合片区规划用地性质；确需改变建筑使用性质的，应按程序报送审批。5、调整规划行政主管部门已批用地项目的规定调整规划行政主管部门已批用地项目, 应按程序报送审批。附三：中心片区C-02街坊用地汇总表序号用地性质F1F2用地代号面积（公顷）1居住用地R33.95其中二类居住用地R228.37普教设施用地Re3.92住宅混合用地Rb1.662公共设施用地C13.6其中商业金融业用地C27.17其中市场用地C261.12文化娱乐用地C31.21医疗卫生用地C50.57商务办公混合用地Cb4.653道路广场用地S18.31其中道路用地S114.98广场用地S23.334绿地G6.74其中公共绿地G16.74其中街头绿地G126.745水域E10.57总计73.1721 XX市旧城区中心片区C-02街坊控制性详细规划文本.图则附四：中心片区C-02街坊地块控制指标一览序号地块编码用地性质性质名称用地面积(公顷)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(米)机动车位出入口方位配套公建备注1C-02-01G12街头绿地0.48 2C-02-02G12街头绿地0.07 3C-02-03R2二类居住用地1.87 2253550374ESWN物业管理、体育健身场地、垃圾收集站、公共厕所4C-02-04G12街头绿地0.05 5C-02-05Cb商务办公混合用地0.23 2.540208057E6C-02-06Cb商务办公混合用地1.36 2.5402080338ES储蓄所7C-02-07G12街头绿地0.20 8C-02-08Reb小学用地0.98 0.6203518WN已建成9C-02-09C2商业金融业用地0.44 2.5402080110S10C-02-10G12街头绿地0.08 11C-02-11C2商业金融业用地0.20 2.540208049W12C-02-12G12街头绿地0.03 13C-02-13G12街头绿地0.25 14C-02-14G12街头绿地0.03 15C-02-15E1水域0.24 16C-02-16G12街头绿地0.40 17C-02-17R2二类居住用地0.74 1.530303677EN已建成18C-02-18R2二类居住用地0.24 1.725353628S19C-02-19R2二类居住用地2.32 2253550464SN文化活动站、物业管理、体育健身场地20C-02-20R2二类居住用地0.41 1.330352426W已建成21C-02-21G12街头绿地0.06 22C-02-22R2二类居住用地0.21 1.335302413W已建成23C-02-23G12街头绿地0.04 24C-02-24R2二类居住用地0.24 22535504825C-02-25C26市场用地0.66 150152466EWN26C-02-26C26市场用地0.46 140201245ESW菜市场27C-02-27G12街头绿地0.07 28C-02-28R2二类居住用地2.53 2253550506EWN物业管理、体育健身场地29C-02-29G12街头绿地0.07 30C-02-30Cb商务办公混合用地0.47 2.5402050118ES31C-02-31G12街头绿地0.07 32C-02-32C5医疗卫生用地0.31 1.220352437S已建成33C-02-33G12街头绿地0.05 34C-02-34Cb商务办公混合用地0.51 2.5402050127S35C-02-35G12街头绿地0.09 36C-02-36C2商业金融业用地0.45 2.54020100111SW37C-02-37G12街头绿地0.13 38C-02-38G12街头绿地0.13 39C-02-39E1水域0.33 40C-02-40G12街头绿地0.36 41C-02-41G12街头绿地0.08 42C-02-42R2二类居住用地0.96 1.5353024100E已建成43C-02-43R2二类居住用地1.83 2.5203580456N物业管理、体育健身场地44C-02-44R2二类居住用地0.37 2.520358093W45C-02-45G12街头绿地0.13 46C-02-46R2二类居住用地0.28 2.520358070W47C-02-47G12街头绿地0.08 48C-02-48G12街头绿地0.16 49C-02-49R2二类居住用地1.86 1.5303036139ES已建成50C-02-50R2二类居住用地3.78 1.5353036283SW文化活动站、物业管理、体育健身场地已建成51C-02-51G12街头绿地0.31 52C-02-52C2商业金融业用地0.19 1.540202427S53C-02-53G12街头绿地0.14 54C-02-54Cb商务办公混合用地1.35 2.5402050336S55C-02-55G12街头绿地0.13 56C-02-56C2商业金融业用地0.17 2.540205042S57C-02-57G12街头绿地0.12 58C-02-58S22游憩集会广场用地3.33 城市广场59C-02-59G12街头绿地0.12 60C-02-60Rec初中用地1.59 0.820351825WN初中已建成61C-02-61G12街头绿地0.17 62C-02-62C2商业金融业用地0.71 3402050213ES已建成63C-02-63C2商业金融业用地0.49 2.5402050122S64C-02-64G12街头绿地0.07 65C-02-65C2商业金融业用地0.50 2.5402050125S66C-02-66G12街头绿地0.05 67C-02-67C3文化娱乐用地1.21 1253024120SW68C-02-68G12街头绿地0.05 69C-02-69G12街头绿地0.35 70C-02-70Rb住宅混合用地1.66 2.5253550416EWN71C-02-71Rec初中用地1.34 0.1105012WN初中已建成72C-02-72R2二类居住用地0.67 3.1403050207ES物业管理、体育健身场地73C-02-73G12街头绿地0.05 74C-02-74R2二类居住用地4.24 2253550847S文化活动站、物业管理、体育健身场地75C-02-75G12街头绿地0.32 76C-02-76G12街头绿地0.08 77C-02-77C5医疗卫生用地0.26 1.520353639W医院78C-02-78G12街头绿地0.04 79C-02-79G12街头绿地0.18 80C-02-80Cb商务办公混合用地0.73 2.5402050183EN81C-02-81G12街头绿地0.04 82C-02-82G12街头绿地0.13 83C-02-83R2二类居住用地3.08 1.5353024230EWN物业管理、体育健身场地已建成84C-02-84C2商业金融业用地0.36 2.540205090WN85C-02-85G12街头绿地0.20 86C-02-86G12街头绿地0.07 87C-02-87G12街头绿地0.05 88C-02-88G12街头绿地0.23 89C-02-89C2商业金融业用地2.08 2.4402024539ES已建成90C-02-90R2二类居住用地2.26 1.5353024169ES已建成91C-02-91G12街头绿地0.15 92C-02-92R2二类居住用地0.72 1.330302446S已建成93C-02-93G12街头绿地0.07 94C-02-94C2商业金融业用地0.46 1.540203634W95C-02-95G12街头绿地0.26 附五: XX市控制性详细规划停车设施配置标准建筑类型计算单位机动车说明旅馆三星及以上星级宾馆车位/客房0.30.4其他星级宾馆车位/客房0.3普通旅馆车位/客房0.2办公建筑市、区级机关办公车位/100 建筑面积0.81.01商务办公车位/100 建筑面积0.70.8工业、其他办公车位/100 建筑面积0.40.6商业零售 车位/100 建筑面积0.5文化娱乐中心车位/100 建筑面积1.0饭（酒）店车位/100 建筑面积2.0市场批发交易市场车位/100 建筑面积1.03.02农贸市场车位/100 建筑面积1.0医疗卫生医院 车位/100 诊断面积 1.0疗养院（中心）车位/100 建筑面积1.2博物馆、图书馆、展览馆车位/100 建筑面积0.7体育场馆大型体育中心车位/100 座4.0中小型体育场车位/100 座3.0剧场影院礼堂车位/100 座5.0游览场所公园车位/1 公顷占地面积 1.5浴场车位/1 公顷占地面积8.0对外交通建筑火车站车位/高峰日千人5.010.03客运港（站）车位/高峰日千人5.010.0货运港（站）车位/100辆标准车15学校中小学校、幼儿园车位/100 名学生1.5大、中专院校车位/100 名学生0.7住宅90 以上车位/100建筑面积1.090 及以下车位/户1.0经济适用房车位/户0.51.0廉租房车位/户0.30.5工业工业厂房、仓储车位/100 建筑面积0.2说明： 1工厂办公包括生产办公、综合楼等，其配建停车设施可在工厂用地范围内统一集中设置。2批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其他交易市场。3 交通类建筑的配建停车场指标仅供参考，具体设计时根据停车需求分析的结果来确定。4综合建筑的停车位指标按上表所列不同性质