某小区物业管理公司机电设备设施与智能化系统管理.docx

某小区物业管理公司机电设备设施与智能化系统管理一、供电设备的运行管理1、中央变配电房严格实行定时巡检制度；2、完善变配电房的安全防护设施，如避雷装置、防鼠板、接地网、绝缘胶 垫、绝缘鞋、手套、开关工具等；3、制定并严格执行变配电设备运行管理规程、电房管理规定、变电房操作 规程，值班人员保持高度警惕，按频次采用闻、看、听、测等综合手段，仔细巡 查设备、设施运转情况，如实记录设备运行参数，及时发现运转中存在的问题并 及时报告或处理；4、严格实行设备运行责任制；5、柴油发电机组每半月进行一次试运转，检查机组各参数是否正常，设备 是否完好可随时投入使用。二、电梯运行管理电梯的正常运行与维修保养由我们委托专业的电梯工程公司实行专业化管 理。电梯运行由顾客自行操作，由电梯公司制定电梯使用规定，并指导顾客正确 使用电梯。我们的维修技术人员按照电梯运行管理规程负责日常的检查管理，同 时加强电梯的维修保养跟进，确保电梯安全、高效运行。三、水泵运行管理水泵运行采取巡检制度，每天对水泵进行巡检，如实记录运转参数，对水泵 运行状况采用听、闻、看、摸等综合手段进行检查，随时发现问题并及时处理; 对消防水泵每月进行二次试运转（控制压力），确保消防水泵能随时投入使用； 备用泵与工作泵采取交替使用的办法，做到每台水泵均衡使用，确保每台水泵处 于完好状态，安全、高效运行。四、智能化弱电系统的运行管理由高素质的专业人员使用和维护设备，使设备的功能得到充分的发挥。我们 将根据智能化系统的特点，从公司抽调骨干技术人员负责前期操作，并委托专业 公同（如系统的设计、开发公同等）对服务中心所有工作人员进行强化培训，培 训将持续进行，确保每一个人都能熟悉智能化系统并正确使用和维护。1、根据智能化系统的特点委托专业公同进行规范化的维修保养管理；2、维修技术人员加强对智能化系统的日常巡视检查，实行定期检查记录；3、操作人员应熟悉智能化系统的操作并正常使用，如在操作过程中发现系 统存在故障应及时记录故障状况，并通知维修技术人员；4、建立智能化系统器件、配件的供应商档案和价格，并储备部分易损件， 以便发生故障时能及时更换，保证智能化系统的正常使用。五、消防管理1、消防管理实行三级消防检查制度，分为班、服务中心、公司三级检查。2、一级检查由班（组）组织实施，要求每班检查一次；二级检查由服务中 心组织实施，每月检查一次；三级检查由公司组织实施，要求每季度检查一次。3、按照国家标准每年对气体灭火器全面检查二次并进行及时充装；4、实行消防安全责任制，班（组）人员与服务中心签订消防安全工作责任 书，服务中心与公司签订消防安全责任书，班（组）人员划定分片消防安全责任 区，定人定责负责消防治安工作；5、消防监控实行二十四小时值班制，制订消防监控管理规程，严守工作岗位，严格履行工作职责，如实记录监控设备各参数及报警情况、处理情况;6、制定小区消防管理规章制度，经公司审批后严格实施，小区实现消防规范化、科学化；7、成立义务消防队，服务中心全体工作人员均是义务消防员，还可邀请业 主和住户参加,每年进行一次消防演练,定期进行消防培训和加强消防宣传教育。附：柴油发电机的保养规程每个月启动发电机空载试机一次，每次半小时。每季度保养并试机怀小时，保养程序如下：断开发电机输出自动开关，把选择开关置于手动状态，断开控制电源。检查蓄电池液位，其液面高度是否在液面线之间，达不到液面线时，应及时加装电解液或蒸储水或去离子水，电解度必须符合产品技术条件的规定。测试电池电压，达不到要求的应立即更换。清除蓄电池表面污垢时，用合成树脂制作的外壳应用脂肪后、酒精擦拭。拆下空气、机油、柴油滤清器，用汽油进行清洗并除法，滤清器芯应按机组技术标准规定定时更换。检查机油油质，如浑浊有变质的，应进行更换。装回柴油滤清器后，应检查油阀门是否调到满负荷运转时的端正量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。更换水箱中的冷却水，然后摇测电机绕组的绝缘电阻。检查整个机组有无漏油现象，接地是否良好，然后做好机组清洁。打开控制柜，检查熔丝、螺丝接角情况并坚固。合上控制电源，并让油温、水温感应复位，并手动试机，观察油压、油温、输出电压、频率等。手动运行一小时停机后，模拟市电停电变电试验场组自动起动。停机后，把选择开关置于自动部位，合上输出开关。