房地长建筑公司工程维修处理工作指引模版.docx

工程维修处理工作指引（试行）一、目的1、明确各阶段整改流程以及施工单位，地产公司、物业公司的职责及工作内容。2、提升业主对房屋质量的满意度，提升公司形象。二、适用范围适用于公司所有项目。工程维修分为四个阶段：第一阶段：交房前的集中整改期；第二阶段：交房后三个月内集中整改期的维修；第三阶段：交房后三个月至质保期内的整改；第四阶段：质保期满后的整改。三、第一阶段整改：交房前的集中整改（该阶段由项目部主导整改）该阶段包括检查消项阶段和产品集中交付阶段1、产品消项阶段：物业公司接项目部发出工作联系单后派物业检查小组（前期介入检查人员）进场对工程项目质量进行检查。物业检查小组每日应将检查发现的质量问题整理汇总，报物业经理签字后送项目部签收；项目部接单后，按照以下处理时限向施工单位发出维修指令：小问题（如小五金松动等）：接单后次日内完成；一般问题（如墙体、天花裂缝修补，地坪、墙面空鼓修补、腻子修补等）：接单后七日内完成；大问题（如地板砖、石材更换等）：接单后十五日内完成；工程维修完毕后，项目部自检合格后书面通知物业公司，由物业公司逐项核对施工质量，合格的予以销项。该阶段允许平均每套（100平方米/套）存在20个以下的问题，平均每增加1个问题，对施工单位罚款1万元，不实施奖励。最低消项率为95%，每少1%，对施工单位处1万元罚款，不实施奖励，以交房前15天销项检查结果为准。2、产品集中交付阶段：项目部组织施工单位成立集中交房期快速维修队，交房验收小组陪同客户对房屋进行质量验收过程中，业主提出质量问题，陪验人员应立即通知项目部工程师，项目部派出快速维修队对问题当场进行整改。小问题（如小五金松动等）：当场整改完成；一般问题（如墙体、天花裂缝修补，地坪、墙面空鼓修补、腻子修补等）：集中交付期完成后三日内完成；大问题（如地板砖、石材更换等）：集中交付期完成后七日内完成；重大问题（如结构开裂、漏水）：集中交付期完成后十日内完成；该阶段根据交房期间业主自行验房所提出的问题进行评分，允许平均每套（100平方米/套）2个工程施工质量问题，每增加0.1个问题，对施工单位处5000元罚款。如因施工质量问题造成业主拒绝接房的，对施工单位每户直接处罚5000元。四、第二阶段整改：交房后3个月内集中整改期的维修（该阶段由项目部主导整改）交房后3个月内，每天物业公司对客户投诉进行汇总，以书面形式报物业经理签字后送项目部签收。项目部接单后，按照集中交付期处理时限向施工单位发出维修指令；工程维修完毕后，项目部须在自检合格后书面通知物业公司，由物业公司和客户逐项核对、验收，验收合格的予以销项。若超过维修处理时限（以该户最长时限为准），物业公司和项目部应向施工单位发出超时维修通知书，超时维修通知书发出三日后，仍未维修整改到位，项目部另行安排人员进行维修，整改费用由责任单位承担。五、第三阶段：交房三个月后至质保期内的整改（该阶段由物业公司主导整改）交房三个月后，物业公司对前期遗留问题整理，并定期对公区和未交付的房屋进行巡查，每周形成书面报告，报物业经理签字后送工程部签收。工程部应就各项问题提出整改处理意见，若需原项目部相关人员配合整改的，工程部应通知原项目人员对该问题进行维修整改。由物业公司通知施工单位对问题进行整改，若施工单位拒绝整改，或未及时整改，物业公司下发超时维修通知书，并同时抄送工程部，超时维修通知书发出三日后，仍未维修整改到位，物业公司应书面通知工程部，由工程部另行安排人员进行维修，整改费用由责任单位进行承担。六、第四阶段：质保期满后的整改（该阶段由物业公司主导整改）在质保期即将届满前，物业公司须对工程质量进行全面检查，待处理完工程质量问题后才能签字退质保金。质量保修期满后，对该区域检查发现的质量问题，由物业公司根据维修资金处理办法安排专人进行维修处理。