房地产公司项目立项及重点项目技术管理规定(暂行稿).docx

xx房地产（集团）股份有限公司项目立项及重点项目技术管理规定（暂行稿）1. 目的 根据xx地产集团房地产业务的发展需要，为进一步增强各级子公司投资决策的科学性、规范性，减少决策风险；缩短项目前期设计周期，提高开发效率；加强产品研发，贯彻标准化设计；特制订本规定。2. 职责2.1 集团技术管理系统由集团主管技术的副总经理、技术总监、技术研发中心、各控股子公司分管技术的公司领导及技术部组成。2.2 原则上各控股子公司对所开发项目的技术管理工作独立运作，但必须服从集团的技术指导和监督，严格执行集团颁布的相关技术标准和管理规定，并做好对集团的产品研发和调研相关的配合工作。2.3 各控股子公司应按照本规定在项目立项阶段及前期开发阶段向股份公司提交技术方案评审，并对上报规划方案的准确性、合理性负责，在项目的实施过程中如出现对投资影响较大的方案调整必须上报股份公司。2.4 股份公司技术研发中心负责制定标准化技术管理文件及编制相关图集，各级子公司应积极响应集团标准化建设的要求并贯彻执行。3. 适用范围122.1 本规定适用于四个方面：（1） 项目立项阶段的技术方案评审管理（2） 项目前期开发阶段的技术方案评审管理（3） 重点项目实施阶段的设计质量跟踪（4） 集团技术标准文件的管理与落实2.2 适用本规定的项目定义：（1） 重点项目：符合以下四个条件之一的即为重点项目。l 新拓展区域的首个项目；l 占地面积在500亩以上或地上建筑面积在40万平方米以上的项目；l 所有长期持有物业的项目（指包括长期持有的写字楼，酒店，集中商业等在内的业态）；l 体现项目开发公司未来主要经营业绩的项目。l 经公司确认的其他项目；（2） 一般项目：除重点项目外的其他项目为一般项目。4. 技术管理程序12344.1 项目立项阶段的技术方案评审管理4.1.1 一般项目1) 管理要求各级子公司在上报一般项目的项目立项报告时必须提交总体规划概念方案，深度满足进行项目测算的要求，且方案必须具有实际可操作性。投资管理中心在审核该项目项目立项报告时将技术方案汇办技术研发中心，由技术研发中心出具评估意见。对于明显不合理的技术方案要求各子公司必须进行修改完善后重新报股份公司审批。2) 成果深度要求总体规划概念方案的内容包括四部分:第一部分：项目现状及周边环境分析第二部分：项目市场定位分析第三部分：总体规划方案，图纸应表明：n 建筑布局；n 建筑层数、高度；n 产品类型（如独立商铺、公寓、写字楼、联排别墅、情景洋房）n 建筑单体选型：住宅主力户型应提供标准层平面选型；主要商业建筑单体可仅提供单层建筑面积及层数、高度。第四部分：经济技术指标，应按投资测算要求填写项目经济技术指标一览表（见附件一），提供项目的详细经济技术指标，并且应分列出总建筑面积、各种可销售产品类型以及其对应的建筑面积、地下室建筑面积（必须注明车辆的配比依据）。提交文件格式要求：A3文本三套；dwg格式电子文件一套；可供演示的jpg/pdf/ppt格式电子文件一套。4.1.2 重点项目1) 管理要求各级子公司在上报重点项目的项目立项报告时必须提交完整的初步规划设计成果，投资管理中心在审核该项目项目立项报告时将规划方案汇办技术研发中心，由技术研发中心出具评估意见并根据实际情况请公司领导参加评审。技术研发中心在评审会后应立即将修改意见发至各子公司。如方案出现重大调整并影响投资测算时，各子公司必须迅速完成规划方案和项目立项报告的调整，重新报股份公司审批。根据股份公司意见修改完并证实具有实际可操作性的技术方案方可成为项目立项的依据。2) 成果深度要求初步规划设计成果内容包括四部分:第一部分：项目现状及周边环境分析第二部分：项目市场定位分析第三部分：总体规划方案，图纸内容包括：n 总体规划平面图，表明建筑层数、高度、产品类型、地下室范围、出入口关系n 产品分布图n 总体鸟瞰图或总体模型（表明体量关系）n 住宅主力户型及主要商业建筑单体的标准层概念设计平面n 总体规划场地剖面示意第四部分：经济技术指标（要求同4.1.1条）。提交文件格式要求：A3文本三套；dwg格式电子文件一套；可供演示的jpg/pdf/ppt格式电子文件一套。4.2 项目前期开发阶段的技术方案评审管理4.2.1 管理要求各级子公司必须在该项目土地拍卖成交后30日内向股份公司提交总体规划成果，由技术研发中心根据情况组织规划方案汇报会，公司领导听取汇报并作出指示，由技术研发中心整理评审意见，经公司领导审批后下发。各子公司应根据股份公司评审意见迅速对规划方案进行调整和优化，如出现重大调整情况的项目应在评审意见发出后1020日内将修改后的方案再次上报股份公司进行评审。对于股份公司列入的重点项目，还须将正式申请报建的设计成果上报股份公司。技术研发中心以会议纪要或评审记录的形式将各次方案的评审意见及时发至各子公司，并负责跟踪落实修改情况，提供相应的技术支持。各子公司应积极、迅速地完成技术方案的优化工作，并将正式通过政府规划管理部门审批的设计成果及用于实施的技术成果提交予技术研发中心备案存档。原则上各级子公司应在该项目土地拍卖成交后两个月内将规划方案报入规划管理部门。4.2.2 成果深度要求上报股份公司进行技术评审的阶段性成果，以及最终实施的方案设计成果，其技术文件应包括但不限于附件二项目前期规划阶段性成果要求的内容。阶段性汇报成果及最终实施方案设计存档形式：A3文本5套，电子文件（包括dwg文件及演示文档）一份。 4.3 重点项目实施阶段的质量跟踪4.3.1 技术调研股份公司将由技术研发中心连同成本控制部门及品质管理部门对重点项目的实施阶段实行动态跟踪，对产品质量、成本构成进行技术调研和质量抽检，由技术研发中心形成项目技术调研报告，报集团主管技术副总和总经理审批。各级子公司应积极提供各项技术数据，配合技术研发中心做好技术调研报告，并对数据的准确性负责。对于存在质量问题需要进行优化调整的项目，股份公司将提出优化建议，子公司应根据意见尽快完成整改，确保公司开发目标的实现。4.3.2 项目实施后评估为加强项目技术管理经验的总结，组织大家学习交流，股份公司将对重点项目建成使用后的效果进行评估、总结，各级子公司应根据股份公司要求，在该项目竣工交付使用后6个月内编制项目实施后评估报告，并上交技术研发中心存档备案。4.4 集团技术标准文件的管理与落实 为提高项目的开发效率，控制产品质素，股份公司将加强技术标准化工作的建设。对于股份公司下发的正式标准化文件和图集，各控股子公司应积极响应并结合当地情况严格执行，及时将使用过程中的意见和改进建议反馈予技术研发中心。技术研发中心将定期组织技术标准修订和标准化产品模块收集工作，各子公司应积极配合，按规定时间完成任务。5. 工作考核5.1 各控股子公司应充分重视项目的前期技术管理工作，缩短项目前期设计周期。同时应选择合格的设计供方保持长期战略合作关系，保证技术方案的设计质量。股份公司将根据技术管理工作的时效性、产品的设计质量等方面对各子公司技术部门进行考评。5.2 各控股子公司应对股份公司推行的标准化技术管理工作予以充分重视，积极贯彻执行各项标准化技术管理规定。股份公司将根据对集团技术管理工作的支持程度、对标准文件执行效果等方面对各子公司技术部门进行考核。5678附件一项目经济技术指标一览表附件二项目前期规划阶段性成果要求附件一 项目经济技术指标一览表项目数值单位总用地面积万平方米净用地面积万平方米容积率计算容积率建筑面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米其中别墅类产品平方米多层产品（<8f）平方米小高层产品（11f-18f）平方米高层产品（>18f）平方米商业建筑面积平方米其中商铺/商场/其他可出让商业平方米公寓平方米写字楼平方米酒店平方米公建配套建筑面积平方米其中平方米平方米地下室面积平方米车位总数泊车位配比泊/户建筑密度绿地率附件二 项目前期规划阶段性成果要求上报股份公司进行技术评审的阶段性成果，以及最终实施的方案设计成果，其技术文件应包括但不限于以下内容：n 区位分析（简要说明项目位置、周边评价）n 设计说明n 总体经济技术指标n 规划总平面 (除表达建筑外轮廓关系外，还应提供由各单体标准层组成的总平面)n 分期开发及各期经济技术指标n 产品类型与分布图n 交通组织分析图n 产品景观分析图n 竖向设计（明确重要节点的高差分析）n 地下室规划（明确提供地下室范围、人防工程范围、地下室层数、面积、出入口位置、剖面分析）n 主要住宅建筑单体各楼层平面图（必须至少标注两道尺寸，提供家具布置、户型套内面积、建筑面积、实用率等指标）n 商业规划（明确商业范围、出入口、典型剖面分析）n 主要商业建筑单体各层平面图n 首开区规划（明确提供首期开发范围及示范区范围、销售流线的组织、售楼部位置、售楼部远期使用功能）n 主要建筑单体立面或立面意向（提供外观效果图、对主要材料及部品应有简要说明）n 反映主要建筑关系的剖面图n 总体鸟瞰图或模型