国际广场项目开发运营整体委托管理模版.docx

xxxxx枢纽国际广场项目保密文件xx商业资产管理有限公司与广州xx投资有限公司深圳市xx集团有限公司关于广州市xx区xx枢纽国际广场项目之项目开发及运营整体委托管理协议广州市xx区xx枢纽国际广场项目开发及运营整体委托管理协议第一部分主协议书第一条 协议各方1 本“项目开发及运营整体委托管理协议”（以下简称“本协议”）于xx年12月_日由xx商业资产管理有限公司与广州xx投资有限公司、深圳市xx集团有限公司在广州市签订。2 xx商业资产管理有限公司（以下简称“xx商业”）是在上海市虹口区市场监督管理局登记注册成立并有效存续的企业。xx商业作为xx（中国）投资有限公司旗下的一家具有丰富的商办物业开发、运营、物业管理等经验的实力运营商，能为包括本协议项下xx枢纽国际广场等在内的各类项目提供全程的策划定位、建筑方案优化以及招商运营等专业服务，并且，xx商业具备良好的政府协调能力，以及在全国超过200万方以上的商办物业开发经验，并连续多年获得商业运营和物业管理等各项权威荣誉。xx商业作为本协议的受托人，有意通过输出专业的技术及管理服务，为委托人及其项目实现最大化效益。有关xx商业的企业基本情况如下：企业名称：xx商业资产管理有限公司企业住所：x法定代表人：x企业经营地址：x企业联系电话：+x企业联系传真：x3 广州xx投资有限公司（以下简称“广州xx”）是在广州市工商行政管理局xx分局登记注册成立并有效存续的企业。就本协议项下的xx枢纽国际广场项目所在地块（以下简称“项目地块”，具体详情见本协议第一部分第二条），广州xx与xx市国土资源和房屋管理局（现广州市xx区国土资源和房屋管理局）于2013年11月27日签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号：xx），并与广州市xx区国土资源和房屋管理局于xx年7月29日签订补充协议（合同编号：xx之补充协议），前述国有建设用地使用权出让合同及补充协议在本协议中合称“出让合同”。基于出让合同，广州xx作为本协议的委托人，保证取得项目地块完整、有效的国有土地使用权，并可作为项目地块的业主及开发经营主体，在本协议期限内委托xx商业提供本协议项下的各项建设开发及运营管理服务。有关广州xx的企业基本情况如下：企业名称：广州xx投资有限公司企业住所：广x三法定代表人：x企业经营地址：x楼企业联系电话：+x企业联系传真：+x4 深圳市xx集团有限公司（以下简称“xx集团”）是在深圳市市场监督管理局南山分局登记注册成立并有效存续的企业。xx集团是广州xx的控股股东及实际控制人，同意在本协议履行和执行的全部期间内对广州xx全面及适当履行本协议项下的付款义务承担连带保证责任。有关xx集团的企业基本情况如下：企业名称：深圳市xx集团有限公司企业住所：深x法定代表人：x企业经营地址：深x企业联系电话：+8x企业联系传真：+x第二条 项目概况1 项目名称：xx枢纽国际广场（又名：xx交通枢纽中心商业综合体项目或者穗莞深新塘站综合体）。2 项目位置：xx市新塘镇群星村茅山（土名），土地四至情况为东至港口大道，南至港口大道，西至规划路，北至环城路；界址点座标见出让合同附件1之宗地图及土地位置图。3 土地使用权获取方式为通过挂牌出让竞得，土地用途为城市轨道交通用地、交通站场用地及商业服务业设施用地。4 用地面积：38,697.1平方米，其中可建设用地面积38,697.1平方米。5 主要技术经济（规划）指标：容积率为6.5，建筑密度50%，绿地率10%（均以38,697.1平方米用地面积计算）；总建筑面积360,654平方米；计算容积率建筑面积251,531平方米，其中商业建筑面积110,000平方米，办公建筑面积106,531平方米，酒店建筑面积35,000平方米（五星级酒店，客房不少于250间）；不计算容积率建筑面积109,123平方米，其中城际建筑面积12,189平方米（城际站厅、站台、走廊通道面积不少于10,481平方米），地下车库及设备用房建筑面积91,589平方米，地铁建筑面积333平方米，架空建筑面积5,012平方米。（具体规划指标以项目用地的建设工程规划许可证为准）6 项目建设总投资（暂定）：根据xx市发展改革和物价局于2014年11月及xx年5月先后签发的立项备案文件，项目建设总投资预计为人民币400000万元（含地下建筑）。其中：(i) 主塔楼（西塔）（报建面积80,000平方米）总投资预计90000万元；(ii) 主塔楼（东塔）（报建面积50,000平方米）总投资预计50000万元；(iii) 裙楼（报建面积88,000平方米）总投资预计100000万元；(iv) 地下室（报建面积107,531平方米）总投资预计140000万元。7 土地现状：自xx年4月至本协议签订之日，依据广东省xx市城乡建设管理局（后改为广州市xx区城乡建设管理局）先后签发的项目临时施工许可，项目地块正在进行基坑开挖和支护工程的施工作业。8 与项目地块有关的审批文件：1) 出让合同（定义见本协议第一部分第一条第3节）；2) xx市城乡规划局于2013年12月25日向广州xx签发的有关项目地块的建设用地规划许可证；3) xx市国土资源和房屋管理局于2014年1月28日向广州xx签发的有关项目地块的建设用地批准书；4) xx市城乡规划局向市政府办公室于2014年10月20日签发的关于<关于xx交通枢纽商业综合体项目申请分证办理报告>的意见；5) xx市城乡规划局于2014年12月25日向广州xx签发的关于原则同意广州xx投资有限公司地块修建性详细规划方案的复函；6) xx市发展改革和物价局于2014年11月和xx年5月向广州xx先后签发的有关项目地块的地下室、裙楼、副塔楼（东塔）、主塔楼（西塔）的商品房屋建设项目备案及招标核准意见；7) 广东省xx市城乡建设管理局（后改为广州市xx区城乡建设管理局）接连于xx年4月、7月、9月，11月向广州xx签发的关于申请xx枢纽国际广场基坑开挖及支护工程临时施工许可的复函；8) 广州市xx区环境保护局于xx年10月21日向广州xx签发的广州市xx区环境保护局关于xx枢纽国际广场建设项目环境影响报告表的批复。9 其他重大问题及关键事项描述：截至本协议签署之日，广州xx尚未根据出让合同的规定向xx市国土资源和房屋管理局（现广州市xx区国土资源和房屋管理局）支付剩余的项目地块出让价款人民币34200万元，故尚未取得项目地块的土地权证。广州xx及xx集团在此共同承诺并保证：(i) 广州xx将通过补缴上述出让价款及其延迟付款违约金和其他任何相关费用，及时申办项目地块的国有建设用地使用权登记并于本协议订立后_3_个月内取得与上述第一部分第二条第2-5项所述各项内容及规划指标一致的完整的、合法的、有效的项目地块的土地权证；且 (ii) 前述土地权证未取得不会影响到广州xx及/或xx集团对本协议任何条款的履行以及xx商业按照本协议的约定提供本协议项下的各项开发及运营管理服务；否则，即构成对本协议的重大根本性违约，xx商业有权立即解除本协议，并向广州xx追究相关违约责任。如xx商业未履行第一部分第十一条及各方另行达成的相关融资协议约定的融资服务义务，且该等未履行并非由于广州xx及/或xx集团（以适用者为准）违反前述融资协议约定所致，则广州xx不仅无须承担违约责任，还有权解除本协议。第三条 委托关系1 广州xx充分认可xx商业在房地产开发建设及运营等方面的管理能力和服务经验，共同同意由广州xx委托xx商业根据本协议的约定分阶段提供及实施项目地块的相关建设开发及运营管理服务，具体见以下第一部分第五条。2 xx商业同意根据本协议的约定接受上述委托，为项目地块的开发运营全面引入xx商业丰富的全程开发及物业管理经验、专业技术及管理团队、完整的建造标准体系，优越的成本控制能力及广泛的招商合作资源。3 除非本协议各方另有约定，在本协议有效期内，广州xx将不会与除xx商业之外的其他任何第三方以任何形式，就任何与本协议所包含及载明的各方意图及协议内容进行的相同或者实质类似的委托关系或者合作项目，开展谈判和/或签署协议并产生合约关系。第四条 委托原则1 广州xx作为项目地块的开发运营主体，根据本协议的约定拥有项目地块开发运营中的相关投资决策权、知情权、建议权和监督权。广州xx依法享有项目地块的投资收益，承担项目地块的投资风险。2 xx商业根据本协议的约定履行委托开发及运营管理的相关职责和义务，获得本协议约定的收益。3 xx商业组建项目管理团队（“项目管理团队”），对广州xx董事会负责，根据本协议的约定或广州xx董事会的特别授权许可行使项目地块的相关经营管理职权，努力配合广州xx实现项目运管各项目标。4 项目地块开发及运营活动实行合同制管理，除非本协议各方另有约定，项目开发建设及运营管理过程中的合同以广州xx名义签订，由项目管理团队根据本协议的约定实施该等合同签订、履行的全过程管理。第五条 委托范围及内容1 基于广州xx的委托，xx商业根据本协议向广州xx提供的项目地块开发及运营管理服务涵盖六个部分，分别为：前期顾问、开发建设、招商顾问及代理、销售管理、品牌输出、商场运营。2 前期顾问服务，根据本协议的约定，前期顾问服务包括：(i) 市场研究及策划定位服务；及 (ii) 建筑方案初步设计优化服务。具体范围及内容见本协议第二部分第六条第1节。3 开发建设管理，包括但不限于施工图会审、设计变更与技术核定控制、建设管理等。具体范围及内容见本协议第二部分第六条第2节。4 招商顾问及代理服务，该项服务对应项目地块中的商场以及广州xx持有部分办公物业，包括商场预招商以及业态定位、大客户招商、租户招商代理。具体范围及内容见本协议第二部分第六条第3节。5 销售管理、品牌输出服务，该项服务对应项目地块中的属于对外销售部分的物业，包括营销推广、销售管理、品牌输出。具体范围及内容见本协议第二部分第六条第4节和第5节。6 商场运营管理，即自项目地块中的商场物业开业前不少于12个月及开业后，xx商业派遣商场运营管理人员（不含物业管理人员）实施商场运营管理工作，广州xx或xx集团向项目商场派遣一名副总经理及一名财务总监。具体范围及内容见本协议第二部分第六条第6节。7 本协议各方在此明确：上述第一部分第五条项下的第1节至第6节的所有各项内容均为必选绑定服务及业务，在任何情况下，广州xx须确保xx商业为该等服务及业务的唯一提供方和实施方，并根据本协议的约定履行及落实广州xx须承担的与该等服务有关的各项职责和义务。第六条 项目管理目标1 成本控制目标：确保项目投资控制在经本协议各方认定的项目设计概算及预算（“项目概算及预算”）成本管理目标。在前期顾问服务阶段，形成本协议各方共同认定的项目工程概算成本管理目标；在项目施工图设计完成后15个工作日内，由广州xx和xx商业共同组织施工图预算，经前述双方审核确认后作为项目工程预算成本管理目标；根据项目地块招投标实施情况，及时跟踪项目成本变动情况，如若发生以下任一情形，各方须及时沟通，经项目管理团队提出，按流程制度审核、确定后，成本控制目标可做相应调整。1) 不可抗力；2) 国家相关政策出现重大调整；3) 符合有关工程变更相应规定且经广州xx确认的相关变更；4) 主要原材料、设备设施、人工费用等价格出现重大变化；5) 根据项目地块开发实际需要，对项目建设内容、建设标准、开发方案等进行重大调整；6) 因受地质等事前不可完全预料的自然条件制约，在项目地块具体施工过程中有重大技术调整；7) 其他因广州xx提出的设计变更及工程变更情形。2 工程质量标准：符合设计要求、符合国家现行相关施工质量验收规范的合格标准，并达到本协议约定的品质。3 安全文明控制目标：确保工程无重大安全事故，确保现场安全文明施工符合国家、广东省及广州市相关规定。4 进度控制目标：本协议项下的项目地块的委托开发建设管理（对应本协议第一部分第五条第3节及本协议第二部分第六条第2节）期限从本协议签订之日起计，至项目通过工程竣工验收移交委托人或使用单位，工期预计_46_个月（不含办理产权时间）。项目各期竣工验收合格后2个月内共同向地方财政主管部门申请办理项目当期财务决算审批手续及办理项目当期房屋所有权初始登记。5 销售周期及销售率目标：项目地块分期开发、销售，预计项目第一期不晚于_2018_年_2_月获得预售许可证并正式开盘销售，于_2019_年_12_月之前完成可销售面积_80_%的销售（xx集团、广州xx或其关联实体自持/保留物业（“保留物业”）计入已销售面积）。项目销售周期、销售率目标以广州xx和xx商业共同正式确认的销售计划为准。xx商业根据项目地块分期开发情况在每一期取得建设工程施工许可证后20个工作日内将当期销售计划提交委托人确认。如遇特殊情况，包括当地房地产市场发生重大变化或者广州xx要求放缓销售节奏，则广州xx和xx商业可协商适当延长销售周期。第七条 项目团队及各方代表1 为便于本协议项下委托事项的开展，xx商业将向项目地块所在地派驻相关专业管理人员组成项目管理团队，具体落实本协议约定的相关委托事项。2 各方在此进一步明确，自本协议签署之日起，广州xx的主要经营管理人员由各方共同委派，由广州xx董事会或总经理聘任，其中广州xx总经理由xx商业委派的人员担任；广州xx各部门主要负责人由各方委派的人员分别担任，其中，有关项目的【规划设计、工程建造、成本管理、营销策划、运营管理】等相关部门的主要负责人均由xx商业委派的人员担任；财务总监由广州xx委派的人员担任；广州xx现职人员根据实际状况予以保留与解聘。同时，各方按照一致约定对广州xx的公司财务事项实现共管。3 xx商业派驻人员履行作为项目地块开发经营主体的广州xx经营管理团队的相关职责，并可自行根据项目开发建设及运营管理的需要以广州xx名义对外开展工作。广州xx及/或xx集团可向xx商业推荐合适人员参与本协议项下由xx商业担当的项目地块开发运营的相关管理工作，但广州xx及/或xx集团拟推荐的前述人员的专业技术能力及资质应事先得到xx商业的认可，为保证管理服务品质和服务效率，各方明确xx商业对此拥有最终决定/否决权。4 就本协议项下各项委托事项的具体开展，xx集团及广州xx的共同代表为其委派的【x】，xx商业的代表即其委派的项目负责人。各方之间有关文件的传递、接收以及指令的发布等均由各自代表签字确认，但任何涉及各方实质性权利义务关系的文件，均须由各方代表签字并加盖公司公章后生效；除在文件签收中予以确认外，各方代表对文件的签收并不表明对签收文件内容的确认。5 任何一方代表发生更换的，须提前10个工作日以书面形式通知其他各方。各方均可以正式方式对各自代表进行授权，代表各方履行各自的权利和义务。第八条 委托费用1 xx商业完成本协议项下的各阶段委托事项，广州xx应分阶段承担并向xx商业支付如下各项费用：1) 项目前期顾问及项目开发建设委托管理费，分别以固定金额及建安成本的一定比例为标准收取，具体见本协议第三部分附件一。2) 项目招商顾问及代理服务费，以项目招商平均租金为标准收取，具体见本协议第三部分附件二。3) 项目销售管理及相关品牌许可使用费，以项目销售收入的一定比例为标准收取，具体见本协议第三部分附件三。4) 项目商场运营管理费，以商场总收入的一定比例为标准收取，具体见本协议第三部分附件四。2 本协议项下的各项委托服务费用由广州xx支付给xx商业或其指定实体，并由收款单位向广州xx开具相应金额的发票。3 本协议各方明确，本协议项下的委托费用不包括广州xx或xx集团（以适用者为准）已经、正在或将要根据有关协议或合同应向专业工作单位等第三方支付的涉及项目开发运营或与之有关的各项费用（包括但不限于前期工程费、市政配套费、招标代理费、设计费（包括但不限于规划设计费、建筑设计费、景观设计费、精装修设计费、人防设计费、弱电设计费、综合管线设计费等）、监理费和工程造价及审计、法律服务、物业管理等咨询费以及营销费用等各项相关费用），且不包括广州xx或xx集团（以适用者为准）向除xx商业或其指定实体以外的其他方支付的与本协议委托事项相同或类似的管理费、咨询费、服务费或其他费用及支出。本协议项下的委托服务费用仅限于且仅适用于本协议中所明确载明的项目体量/规划指标/范围以及对应该项目体量/规划指标/范围的相关委托范围及内容，未在本协议中载明和具体表述的内容均被明确排除在本协议所应包含的服务或者成果之外。所有涉及到本协议项下委托范围、内容或协议其他方面的变更必须通过各方另行书面同意而做出，且必须相应明确该等变更所导致的xx商业应收委托服务费用及价格的变化，并据此对委托服务费用及价格以及付款进度做出相应的合理调整。4 本协议项下任何费用的支付不受项目地块实际开发进度、变化、政府审批因素及其他任何方面的影响。但若项目地块未来因项目实际开发需要而发生任何重大变化，导致xx商业服务工作量实质性增加，则相关费用及支付条款和条件由各方根据实际情况另行协商调整。第九条 协议构成1 本协议由以下文件组成：1) 本协议各方共同认可的有关项目地块规划、工程的变更、洽商等书面文件或本协议的补充协议；2) 本协议第一部分：主协议书；3) 本协议第三部分：专用合同条款；4) 本协议第二部分：通用合同条款；5) 项目地块的各项审批文件（如本协议第一部分第二条第7节所述）；6) 国家建设标准、规范及有关技术文件。2 构成本协议的文件若存在岐义或不一致时，则按上述排列次序进行解释。3 本协议中的有关词语含义与本协议第二部分：通用合同条款中赋予它们的定义相同。第十条 广州xx及xx集团共同承诺，遵守本协议中的各项约定。广州xx承诺，为xx商业提供项目开发及运营委托管理服务的必要条件，协助xx商业完成委托事项工作，按照本协议约定的期限、方式等向xx商业支付各项费用。xx集团承诺，对广州xx在本协议中的付款义务承担连带保证责任。xx商业承诺，遵守本协议中的各项约定，按照本协议载明的委托范围和内容，承担并落实项目地块的相关建设开发及运营管理事项。第十一条 各方在此明确，基于项目地块开发运营的实际需要，除本协议规定的委托事项外，xx商业还须向xx集团及/或广州xx提供与且仅限于本协议项下项目相关的融资服务，帮助xx集团及/或广州xx融得各方共同认定的本协议项下的项目开发建设所必要的资金，具体事宜由各方另行签订相关协议。第十二条 除本协议中另有规定外或经本协议各方协商同意外，本协议所规定各方的任何权利和义务，任何一方在未经征得其他各方书面同意之前，不得转让给第三者。但在xx商业仍对其在本协议下的职责和义务承担责任的前提下，xx商业可以根据执行本协议的实际需要，自行将其在本协议下的权利、职责或义务委托或分包给其关联实体实施。第十三条 本协议自各方共同签订之日起生效。本协议一式陆份，具有同等法律效力，xx商业、xx集团和广州xx各执贰份。【以下无主协议书正文】【第一部分主协议书签署页】于此见证，各方于xx年12月_日在广州市正式签署本协议第一部分之主协议书。xx商业资产管理广州xx投资有限公司（委托人）有限公司（受托人）：授权签署（签章）：_ 授权签署（签章）：_签订日期：xx年12月_日签订日期：xx年12月_日深圳市xx集团有限公司授权签署（签章）：_签订日期：xx年12月_日广州市xx区xx枢纽国际广场项目开发及运营整体委托管理协议第二部分：通用合同条款第一章词语定义、适用法律依据、语言第一条 词语定义下列词语除通用合同条款另有约定外，应具有本条所赋予的定义：1 “项目”是指委托人根据本协议委托实施开发运营管理的房地产项目，在本协议中，具体指xx枢纽国际广场建设项目，项目相关概况见本协议第一部分第二条。2 “委托人”是指承担项目投资责任，对项目提出开发运营管理委托要求，按照本协议约定委托项目开发运营管理工作的一方，在本协议中，具体指广州xx投资有限公司。3 “受托人”是指按照本协议约定受托承担项目开发及运营管理服务的一方，在本协议中，具体指xx商业资产管理有限公司。4 “项目管理团队”是指由受托人组建实施具体项目开发及运营管理服务工作的团队机构。5 “项目负责人”是指由受托人委任并委派至项目管理团队全面履行本协议的执行负责人。6 “正常工作”是指各方在本协议中明确约定委托的开发运营管理工作。7 “附加工作”是指：(i) 委托人在本协议委托事项范围以外，通过书面协议另外增加的工作内容；(ii) 由于委托人的原因，使委托事项受到阻碍或延误，造成因增加工作量或持续时间而增加的工作。8 “额外工作”是指正常工作和附加工作以外或由于委托人原因暂停或终止委托事项，其善后工作及恢复委托事项相关业务的工作。9 “日（天）”是指任何一天零时至第二天零时的时间段。10 “月”是指根据公历从一个月任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。11 “专业工作单位”是指委托人在本协议签订之前已经自行选择并完成签约或在本协议签订后通过受托人以邀请招标或其他各方认定的方式选择承担项目拆迁、勘察、设计、施工、监理、材料和设备供应及安装等工作，具备相应资质的相关单位。12 “I类设计变更”指凡涉及已经或者可能造成改变项目总体建设规模、项目特性、建设标准、使用功能及项目总体布局的从而导致项目投资（工程造价）增减超过_500_万元人民币（含_500_万元人民币）或项目工期延长超过_90_个工作日的设计变更。13 “II类设计变更”指未造成改变项目建设规模、项目特性、建设标准、使用功能及项目总体布局，但致项目投资（工程造价）增减_100_万元人民币以上（含_100_万元人民币），_100_万元人民币以下且项目工期延长未超过_30_个工作日的设计变更。14 “III类设计变更”指未造成改变项目建设规模、项目特性、建设标准、使用功能、项目总体布局及项目工期，但致项目投资（工程造价）增减_10_万元人民币以内的设计变更。15 “项目保底销售收入”是指作为项目开发运营委托管理服务费支付依据而由委托人和受托人事先约定的项目保底销售总额，如本协议第三部分附件三第一条第1节所规定；16 “项目实现销售收入”是指项目完成的实际销售总额，包括各类房屋建筑物、构筑物、地下车位等所有项目可售物业的销售额。17 “项目商场收入”是指从事项目中的全部商场等商业物业经营活动过程中所取得或者累积的全部各项收入，包括但不限于从承租人、被许可人、承包人处取得的前述各类商业物业或相关物业（不含地下车位）的租金收入、经销/联销商品的销售收入、广告位出租/展销收入、设备/设施租赁收入、配套服务、增值服务及其他各项与租用或者使用前述商业物业有关的营业收入或者因经营商场物业而从任何渠道获得的赔款、政府补贴、维护费、奖励等所有营业外收入或其他收入。18 “保留物业”是指在可合法销售的物业范围内委托人自留不对外公开销售的物业，前述可合法销售的物业以对应的预售许可证中记载的为准。19 “营销费用”是指包括但不限于与项目相关的广告策划、销售佣金（或销售代理费）、广告费、促销费、市场调查费、营销管理费、展览会费、售后服务、临时性销售展厅建设、租赁、装修装饰等因销售目的而产生的全部费用，但不包含临时性用于销售目的的永久性建筑的工程建设成本。第二条 本协议适用的法律依据：中华人民共和国合同法、建设工程安全生产管理条例、建设工程勘察设计管理条例，建筑工程施工许可管理办法等国家及广东省、广州市等地方法规政策，本协议文件适用前述国家及地方现行的法律和行政法规。第三条 本协议文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。第二章委托人和受托人的权利及义务第四条 委托人的权利及义务1 委托人有权根据本协议规定，对委托事项的资金使用、工程建设进度、质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正。2 委托人有权根据本协议对设计变更进行核准。3 委托人有权参与和委托事项有关的建设工程招投标及中标活动。4 委托人有权要求受托人更换受托人委派或选聘的不称职的项目管理团队工作人员。5 委托人有权对偏离经各方一致认定的项目建设内容的情况提出意见，并按本协议规定要求受托人予以纠正。6 委托人有权要求受托人赔偿因无正当理由擅自变更项目建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失。7 委托人有权拒绝受托人提出的本协议约定之外的不正当要求。8 委托人应完成项目前期交地工作，如因项目交地问题造成施工障碍，委托人应承担委托人自身的延期损失。因政府政策或者业务规程原因引起的交地延期，委托人应主动说明，项目工期相应顺延；9 委托人负责办理项目土地权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及项目前期各项相关审批手续。委托人负责协调受托人及与本协议项下委托事项有关的与政府各主管部门的关系，为受托人工作提供有关便利条件。10 委托人须监督和指导项目的建设开发及运营实施，并协助受托人组织项目的竣工验收和移交，配合完成工程验收。委托人及受托人同意按照国家有关法律法规和行业规定进行竣工验收，工程验收合格后，委托人负责按有关规定办理接收手续。11 委托人须授权并委任熟悉项目工程情况，且能够在约定时间内代表委托人做出相关决定的项目常驻代表，负责与受托人联系，协调关系。委托人更换项目常驻代表，须依照本协议提前以书面通知受托人。12 委托人应为受托人完成委托事项工作提供必要条件，主要内容包括但不限于：1) 根据项目的建设内容、建设规模、建设标准和投资额，提供详尽的项目开发及使用（或功能）要求，包括但不限于项目的各类可行性报告、立项批文、用地建筑规划报批情况、项目建筑总体方案、规划红线图、国铁城际轨道对接方案、技术限制及各项诉求、施工设计（含施工图及相关方案）、施工概算、项目资金来源及投资总额等。2) 为受托人办理与承接本协议项下委托事项有关的各种审批手续提供必要的资料与协助。3) 为受托人或其指定方免费提供必要的办公条件，包括项目所在地的办公场地及场所、办公家具、空调、饮水机等办公设备，并积极协调解决受托人在办公条件方面遇到的问题。13 经委托人在本协议规定的委托事项范围内授权并经受托人认可，委托人协助受托人办理须以委托人名义办理的各项建设手续，委托人应及时缴纳规划、城市建设管理等各种相关行政规费及政策性费用等。14 委托人须对受托人提出的项目运行管理方案进行审查，配合受托人组织委托人委派的管理人员参与受托人组织的各项培训。15 委托人须按照本协议的约定向受托人或其指定方支付委托服务费用、品牌许可使用费等各项费用。委托人在受托人的协助下筹措项目建设资金，并应按相关合同约定及时核拨及支付工程开发建设过程中的各项建设资金及相关费用。16 委托人须对受托人书面提交并要求回复或做出决定的全部申请、建议和要求等相关事宜及时做出书面有效回复，该等书面回复通常不应晚于收到前述受托人书面形式提交的申请、建议和要求等之后5个工作日内做出。委托人未在上述规定时间答复的，受托人有权减轻或豁免相应责任。17 委托人须对需由委托人盖章的合同、协议、请示及报批资料等进行审核后及时办理盖章手续。18 委托人须协助协调项目工程施工建设过程中各有关单位之间的关系，协调并处理好与施工相关的警署、街道、社区及周边居民等外围关系。19 委托人应全面实行地履行本协议约定的各项合同义务，任何未按本协议约定履行或未适当履行的行为，应视为违约，并承担相应的违约责任。第五条 受托人的权利及义务1 受托人根据委托人的授权以及适用法律法规及本协议的约定、享有以下项目开发及运营的组织权、管理权及协调权：1) 根据本协议的约定，负责通过邀请招标等方式选择专业工作单位（委托人在本协议签订之前已经自行选择的由委托人自行负责）或者重新选择以其他专业工作单位替换及取代委托人在本协议签订之前已经自行选择的原专业工作单位，并受委托人委托组织对前述相关合同的洽谈和签订以及监督合同履行的全过程。2) 指导和建议项目工程相关事项，包括但不限于项目工程规模、设计标准、规划范围和方式、施工工艺和功能布局要求等。3) 管理各类承包、供货、服务合同，按本协议约定处置相关问题。检查和监督工程施工进度，审核、签证工程进度报表（包括但不限于工程实际竣工日期提前或者超过工程施工合同规定的竣工期限的签认）。4) 制定项目工程成本管理制度，对项目成本管理、招投标和采购工作 进行管理。5) 对项目建设资金的使用进行管理，在工程施工合同约定的工程价格范围内，审核、复核确认或否定工程款的支付。6) 对项目建设质量、进度、投资、安全文明施工等享有管理权。对项目工程中的技术等相关问题，按照安全和优化原则，向设计方提出建议和要求；当发生项目工程规划涉及不符合国家颁布的建设工程质量标准或相关设计合同约定的质量标准时，有权要求设计方更正。7) 按照保质、保工期和控制成本的原则，审查并批准项目工程施工组织设计和技术方案，同时上报委托人。受托人享有对项目工程上使用的原材料的决定权及对施工质量的检验权；对于不符合规划涉及要求及国家质量标准的材料、构配件、设备，有权通知施工方停止使用；对不符合规范和质量标准的工序、分部分项工程和不安全的施工作业，有权通知施工方停工整改、返工，在此情况之下，施工方仅在得到受托人批准，并经监理单位下达复工令后方可复工。8) 以不违反本协议的约定为前提，受托人有权发布开工令、停工令、复工令。9) 在委托人批准的范围内，审核、签证工程变更。10) 与有关单位商定处理保修、返修内容和费用。11) 参加项目各参与方/合作方的组织协调工作。2 受托人有权根据本协议取得委托服务费用等各项费用及报酬。3 受托人有权拒绝委托人提出的本协议约定之外的不正当要求。4 受托人在履行本协议期间内，应当遵守国家有关法律、法规、维护委托人的合法权益。5 受托人应组建能够满足本协议项下委托事项需要的项目管理团队，按照委托事项的范围和内容完成委托事项。前期顾问服务和开发建设管理所需团队人员应于本协议订立后1个月内书面提供给委托人（含简历），经委托人确认后及时到位履行职责，其余团队人员根据项目开发进度情况，可逐步到位，但受托人应在相应部分委托事项开始工作（以双方商定的时间为准）至少三个月前派驻相应的团队人员，以保证项目需要，但本协议另有约定的，从其约定。6 受托人应定期向委托人汇报工作进度，接受委托人的监督和管理。7 受托人应按委托人根据本协议明确的项目开发规模、开发内容和开发标准实施组织管理，严格控制项目投资，确保工程质量，按期交付使用。受托人不得在委托事项实施过程中利用洽商或者补签其他协议随意变更开发规模、开发内容、开发内容。除非本协议另有规定，超出本协议项下设计批复范围的变更，由设计或施工承包商提出，经受托人与相关方协调后，由受托人报委托人核准、审定。8 受托人依据本协议发出的通知，以书面形式由项目负责人签字后送交委托人，委托人在回执上签署姓名（或签章）和收到时间后生效。9 受托人根据项目进度需要及项目相关各项合同的执行情况，向委托人提出资金使用计划。10 受托人在项目建成后，须及时依照本协议的约定完成竣工、决算、审核等相关工作，并配合委托人组织竣工验收，配合委托人做好竣工决算审查和项目审计工作，验收合格后，向委托人办理项目移交手续。11 受托人须建立完整的项目建设档案，在项目开发完成后将工程档案及相关资料等整理汇编，向委托人移交。未经披露方同意，不得擅自泄露与本项目工程有关的保密资料。12 受托人应全面实际地履行本协议约定的各项合同义务，因受托人管理失职，造成任何未按合同的约定履行或未适当履行的行为，应视为违约，并承担相应的违约责任。13 除非委托人和受托人另有约定，受托人、项目管理团队及项目负责人和受托人相关人员不得接受项目工程任何专业工作单位及其他相关单位的任何报酬或者经济利益，否则应承担相应的违约责任。14 各方明确，对于本协议项目相关管理目标的实现和职责义务的履行，受托人只向委托人负责；如任何第三方因违反适用法律法规或未遵守其自身针对项目及项目工程做出的有法律效力的承诺或未遵守其在项目开发过程中与委托人或者受托人达成的协议、协定，做出影响受托人完成相关管理目标或者履行本协议项下职责义务的任何行为或要求，受托人均有权予以抵制或拒绝。第三章委托事项第六条 基于委托人的委托，受托人根据本协议向委托人提供的项目地块开发及运营管理服务涵盖到总共六个部分，分别为：前期顾问、开发建设管理、招商顾问及代理、销售管理、品牌输出、商场运营。1 前期顾问服务1) 基于项目开发需要，在对项目情况与项目所在地市场情况进行调查及了解之后，提供项目相关的市场研究和策划定位服务，提出顾问建议和优化策略；2) 协助委托人有关项目的规划、建筑方案设计和优化组织。对项目的建筑方案初步设计提出优化建议，并协助委托人组织设计单位比选。3) 本协议项下的前期顾问服务的有效期限为自本协议签订之日起6个月内。2 开发建设管理1) 本协议项下的委托开发建设管理期限从本协议签订之日起计，至项目通过工程竣工验收移交委托人或使用单位时止。2) 项目方案设计阶段的设计工作管理(a) 制定项目设计工作管理规划，负责组织专家论证、工程初步设计与设计单位的联络和协调工作，组织设计优化和报批工作，确保项目设计按批准的建设规模、功能、标准和工期顺利实施；(b) 以招标或其他符合规定的方式选择规划设计各阶段（包括但不限于规划设计，建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等）的设计单位，选定的设计单位应当具有相应的资质条件及专业技术能力。为保证项目规划设计的品质，同等条件下，委托人同意优先选择和受托人长期合作的优秀设计单位；各类设计合同以委托人名义签署，由受托人负责具体组织实施；项目设计费用由委托人承担并按照合同约定方式按实、足额支付；(c) 受托人主持编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，