银行授信业务一级评审模版(房地产项目模版).docx

××××公司对公授信评审报告对公授信评审报告（房地产项目模版）（适用范围：分行审批部门、行业事业部自营业务）第一部分：受信人信息一、基本情况（一）基本信息企业名称归属集团注册地址申报机构所属行业是否属于两高行业一剩行业法人代表实际控制人注册资本（万元）实收资本（万元）首次授信时间分行初审/电话股东名称股权比例出资金额出资方式工商登记查询日期是否存在差异及原因（二）授信情况（续做授信业务需填写第1、2、3、4、5、6点，新做业务仅填写第2、4、5、6点）1、原授信审批条件（若上笔额度内有变更，需一并列出）及额度使用情况填列说明：（1）提供原授信审批条件、审批单位；（2）提供原额度项下资金使用情况，写明使用额度、授信方式、使用余额及到期日；序号单笔额度单笔敞口敞口余额业务品种授信期限合计（3）提供原额度的授信批复落实情况、创利情况、贷后监管意见等：原授信批复落实情况批复条件落实情况原授信期内我行收益情况上年创利上年存款日均本期年存款日均授信期内其它收益原授信期限内最近一次贷后监管意见和实地走访意见2、本笔授信申请情况3、本笔授信与上笔授信的差异项目上笔授信条件本次申请申请金额申请期限操作方式风险分类抵押物一抵押物二抵押物担保人一担保人填列说明：列明本笔申请与上笔授信在额度、期限、担保条件、使用方式等方面的差异。4、归属于同一集团的企业在我行授信情况客户名称业务品种授信额度授信敞口主要担保方式批复状态经办机构批准日期期限(月)合计5、为我行授信提供担保情况被担保人名称业务品种授信额度授信敞口授信余额敞口余额期限(月)额度到期日资产分类合计6、同业授信情况（1）银行授信情况授信银行名称业务种类授信额度授信敞口授信余额实际授信品种担保人/物授信期限利率情况资产分类（2）其他金融机构融资情况（包括但不限于信托、金融租赁公司、民间借贷等）授信机构名称授信敞口授信余额担保人/物授信期限利率资金用途（三）企业股权架构填列说明：需以产权结构图方式填列，向上追溯至最终股东和实际控制人，向下覆盖80%以上实际控制人权益性资产；如结构复杂或子公司过多可做附图或文字补充描述。若是上市公司，要求披露流通股十大股东。（四）主要股东和关联企业情况填列说明：（1）介绍受信人的股东背景及实力（国有、民营或外资、集团性或单一性、多元化或专业性、股东间关联关系）、组织体系、资金及业务管理模式等。（2）摘录重大重组、上市、所有制变更、实际控制人变更等重点内容。若企业曾变更股权，要写明股权变更过程，并核实是否存在股权纠纷及不合法合规事项。（3）企业如果是集团企业，或者其属于某一集团企业，介绍公司在集团中的定位，以及其他关联公司基本信息、经营情况、融资情况。其他关联公司是否存在重大经营风险，以及对受信人影响。详细列明该集团与我行的合作情况。（4）关联企业情况如下：序号企业名称持股比例(%)注册资本(万）主营业务收入总额净利润12（五）实际控制人基本情况及管理架构（国企填写法人代表信息，可不填资本积累/资产状况）姓名性别职务出生日期籍贯婚姻状况国籍有无境外永久居留权及所属国：文化程度身份证号码从业时间有无不良信用记录是否在逃废债企业任职主要工作经历资本积累过程创业以来投资及收益描述现有资产状况不动产：金融资产：其他资产：是否与其面谈面谈主要内容管理团队情况：（1）受信人内部管理组织架构，包括董事会席位分布、生产、销售、安全、人事、财务等管理分工，投资、融资及对外担保等重大决策程序介绍。（2）民营企业需分析实际控制人对企业的控制力，实际控制人经营风格。集团企业明确总部对主要子公司财务、融资、人事控制力。并对内部管理规范性进行评价。（3）民企分析实际控制人资本积累，摸查实际控制人的资产分布，包括但不限于股权资产、房产、金融投资等。（六）基础必查信息序号基础信息查询重要查询结果1查询借款人、担保人工商登记信息，可在全国企业信用信息公示系统中查询2全国法院被执行人信息查询、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询3全行被否决授信业务清单4环保部门的环保信息（可查询国家及或省市级环保部门的负面信息）若曾否决，再次上报要写明原因，离上次否决时间。5产业结构调整目录、工信部准入名单、土地储备机构名单、其他国家主管部门出台的准入管理或禁止名单6若是我行“名单制”管理的行业，列明受信人在名单中的分类7我行关联方信息库8我行信贷系统预警信息9是否集团客户或我行特殊管理类集团客户10上市公告及其他公开媒体或渠道查询到的负面和预警信息11是否涉及民间借贷行为，包括向民间借入或借出资金12其他负面信息（七）政策合规性分析1、淘汰落后产能情况查询国家产业目录分类，涉及两高一剩行业或其他国家限制、禁止、退出类项目，审查企业的产能合规性，已建、在建项目的批文情况。2、两高一剩（1）已投产及在建项目的立项情况（2）限制类产能情况3、环保批复情况4、排污许可证有效情况5、其他合规事项（八）企业信用报告查询信息1、已结清不良记录及原因：若历史不良记录由银行造成，要求提供银行出具的说明文件。2、未结清不良记录及原因：3、未结清业务信息：4、对外担保信息：列明贷款卡对外担保金额，提供被担保明细：公司名称被担保企业担保形式担保期限（起止）担保金额合 计（1）若被担保人在我行或同业有预警、关注、不良、次级等负面信息，或者有网络负面信息，要详细分析担保代偿风险和后续处理措施。（2）若企业处于当地的担保链条中，要详细分析担保链条的具体情况。（3）除贷款卡查询的担保信息外，若公司涉及为其他企业担保，要详细调查。二、行业分析本环节主要分析内容如下：1、可以分析法律政策环境、周期性、成熟度、总体供求关系、竞争型态、可替代性、成本结构等因素。2、分析行业发展趋势，近期行业发展的主要风险点。3、分析受信人所处的行业生命周期，受信人的行业地位，可以与同行业中企业对比，分析市场份额、竞争对手、竞争优势，行业的主要盈利特征等。4、行业内企业对比表（1）如果受信人的产品销售半径主要覆盖某一区域，可就该区域内同业进行对比：排名企业名称项目规模主要定位项目优势项目定价销售情况12345（2）如果受信人所从事的行业有对应的上市公司，可摘录上市公司经营数据做对比：股票代码股票简称每股收益(元)营业收入净利润销售毛利率(%)公告日期营业收入同比增长净利润同比增长(万元)(%)(万元)(%)三、企业经营及项目分析（一） 受信人的经营概况（如果受信人是项目公司，可填写其所属集团公司经营数据）分析要求：写明受信人主营业务概况，若出现主营业务大幅变化或者盈利能力大幅变化，要进行详细说明。主要财务数据2012年2013年2014年2015年近期总资产总负债净资产资产负债率%营业收入毛利润毛利润率净利润（二） 项目开发项目情况和储备用地情况（如果受信人是项目公司，可填写其所属集团公司经营数据）1、历史项目开发情况项目名称项目地点项目开发面积开发进度销售进度回笼资金情况其他填列说明：（1）以上历史项目包括申请人已经完成的项目和目前在建的项目，若申请人自身是项目公司，可填写所属房地产集团公司的历史项目情况。（2）若历史项目中有负面信息，要详细了解，提供说明材料。2、储备用地情况（如果受信人是项目公司，可填写其所属集团公司经营数据）地块名称地理位置取得成本楼面地价拟开发项目介绍计划开发时间3、在建及拟建项目概况（如果受信人是项目公司，可填写其所属集团公司经营数据）项目名称地理位置总投资额度自有资金项目开发进度情况开发周期（三） 本次授信项目基本情况1、项目名称和区位项目名称、所处地理位置、所在区域规划、目前生活教育等设施配套齐全情况。2、项目规划设计要点总占地面积、总建筑面积、各建筑形态可销售面积、开发期数、每一期具体规划等，请尽可能列表说明（表格形式不限）。规划指标（平方米）申贷项目其他期数整体项目合计占地面积容积率建筑密度地上建筑面积其中住宅办公商业酒店酒店式公寓配套设施（学校、菜场等）地下建筑面积其中地下商业停车位数量（个）合计：总建筑面积合计：计容建筑面积申贷项目销售计划（包含此笔授信前已售物业）销售指标建筑面积主力户型户数合计：可售建筑面积（平方米）可售物业面积普通住宅洋房别墅办公楼酒店式公寓沿街商铺/商业街地下商业其他类型物业出售车位（个）自持物业面积地上自持商业物业地下自持商业物业该表格是风险经理对调查取得的申贷项目信息（指开发文件或规证）所做的归纳和整理，使项目概况一目了然，便于自身及后手对项目进行分析，提高工作效率。请风险经理对于以上数据进行核实，如有差异，请说明原因。3、项目合规性完成情况批文名称取得时间证号面积（）证载其他内容建设用地规划许可证土地的使用权属、土地等级、用途和使用年限、容积率、项目用地的面积与形状、大市政配套等国有土地使用证建设工程规划许可证若分批取得，就每一工程规划证内容分别详细列明建筑工程施工许可证列明施工范围、施工方、施工合同金额和开工、竣工日期填列说明：需涉及整体及每一期（而非局限于我行贷款支持的其中某期）项目开发及销售证件（四证或五证）的齐备情况、项目工期安排、目前形象进度、计划开盘销售时间、预计销售价格（与周边同档次楼盘对比）等。4、项目投资预算及已投入情况（单位：万元、元/平米）序号投资细项预算占比单位成本（总建面积）单位成本（计容面积）单位成本（可售面积）已投入缺口单位万元%元/平方米元/平方米元/平方米万元万元1土地费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费其中：装修费用5公建配套费6管理费用7财务费用其中，我行进入前已发生：8销售费用9不可预见费合计注：总投资预算表中不包含土地增值税、所得税和营业税及附加等税费。1）土地费用：（1）取得方式若为净地竞买，说明取得时间，若有信息来源，与近期公开市场价格加以对比。（2）重点调查协议出让方式，要求了解为净地还是毛地，根据土地出让合同说明出让金和拆迁补偿（尤其后者）各多少，是否已支付完毕。请风险经理核对所有付款凭证并加总，并调查资金来源如何，现场调查项目用地现状是否已拆迁完毕，等等。（3）若项目通过股权收购而来，分析土地费用核算依据，请尽可能分清原始购置成本及股权溢价数额，大致估算土地费用的合理性。（4）关于土地评估增值是否可纳入土地成本核算问题：原则上以购置或最终取得成本计算，若项目极具授信价值，谨慎个案处理。2）建安费用：大致分析其合理性。若当地政府网站对同档次楼盘造价公开信息，请提供该数据。3）财务费用：关注其他非利息指出是否已计入财务成本。4）已投入资金与报表数据若有较大出入，请分析原因。 5、项目资金安排(单位：万元)资金安排备注资金来源计划资金占比已到位资金占比后期到位资金利率剩余期限自有资金投入资本金股东借款外部融资投入信托借款他行开发贷我行永续债我行资管计划我行开发贷其他资金来源（特别说明）项目自身投入销售滚投合计注：资金安排中销售收入滚动投入占比不宜过大，如有特殊情况，应予以合理性说明。包括自有资金投入、银行融资、滚动投入、垫资（若有）的金额及比例，重点分析：1）实际自有资金投入或在我行贷款发放前是否满足30最低要求。2）银行融资为我行独家支持（对应可整体抵押的某一期或某一地块），还是有他行介入，调查各行的抵押担保条件、还款安排等。3）分析上述融资安排是否合理。对滚动投入比例过过高的项目，项目风险首先是建成风险，滚动过高银行承担同样的风险，建议风险经理在设计授信方案时，尽可能减少滚动部分，除非当地预售条件非常激进。（四） 项目销售预测及敏感性分析1、销售预测序号业态类型可售面积已售面积已售均价已售销售收入剩余可售后期预计售价后续销售收入单位平方米平方米元/平方米万元平方米元/平方米万元1普通住宅2洋房3别墅4办公楼5酒店式公寓6沿街商铺/商业街7地下商业8其他类型物业9出售车位（个）合计若项目本期或前期已开盘，开盘时间、推出的建筑业态、销售面积、销售均价及近价等均要求调查清楚，上网查对，并在风险评价报告中反映。2、项目现金流测算单位：人民币万元项目-年份2015年2016年2017年2018年2019年2020年5月5月(1)资金来源() 销售收入出租收入其他收入自有资金我行借款他行借款其他负债（）(2)资金运用() 发成本费用经营成本经营税金及附加土地增值税所得税我行借款本金偿还他行借款本金偿还(3)盈余资金(4)累计盈余资金(5)期末我行贷款本金余额(6)期末他行贷款本金余额2、项目经济可行性及敏感性分析序号科目金额（万元）售价下降10%售价下降20%售价下降30%1总收入2可扣除项目2.1开发成本2.2期间费用2.2.1管理费用2.2.2销售费用2.2.3财务费用2.3营业税金及其附加（销售收入的5.6 %）2.4其他扣除项目（开发成本×0.2）3增值额4增值额占可扣除额比例5应交土地增值税利润总投投资收益率3、压力测试按售价下降10%、20%和30%进行压力测试，测算其偿债保证比情况如下：情景假设调整幅度销售收入相关税费尾房收入滚投投入可用还款来源贷款本金偿债保障比预期售价0%售价下降-10%售价下降-20%售价下降-30%（五） 项目进展总开发期数已开发期数本期开发期数项目分期项目建设形象进度填列说明：如果项目分期开发，介绍每期项目进度情况，要求提供现场照片作为参考（六） 项目操作流程操作流程项目土地状态预售帐户是否开立于我行信贷资金和销售回款是否可以封闭操作所有销售款是否回笼我行销售回款是否确定还款比例预计我行最低可达到的按揭额封闭操作流程描述四、现场调研情况填写要求：本部分主要描述审批人员对市场人员现场调研的核查。市场人员现场调研结论调查渠道审批人员核实情况周边楼盘销售情况项目进度核查自有资金投入核查六、财务情况分析（单位：万元人民币）注：如为本部授信，原则上要提供近三年和最近三个月的本部报表进行分析，同时要求提供一份最近年度的集团合并报表作为参考。若是集团授信，原则上要求提供近三年和最近三个月的集团合并报表进行分析，同时提供一份最近年度的本部报表作为参考，下属成员企业（含本部）授信参考本部授信要求分析。报表时间2013（本部）2014（本部）2015/近期（本部）2014（集团）2015/近期（集团）资产和负债和所有者权益总资产流动资产其中：货币资金 应收账款应收票据预付账款其它应收款存货非流动资产其中：固定资产在建工程可供出售金融资产持有到期投资长期股权投资投资性房地产无形资产总负债流动负债其中: 短期借款应付票据预收账款应付账款预提费用一年内到期的非流动负债其他应付款非流动负债其中: 长期借款应付债券股东权益其中:股本资本公积盈余公积未分配利润少数股东权益填列说明：1、关注报表质量：是否审计、连续性（变更审计单位要说明）、审计意见、报表的时效性、附注的客观性和详细程度、是否符合勾稽关系、是否有高估资产、净资产、销售、利润的情况，审计政策变化。2、报表与调查资料的核验：纳税证明、对账单，进料单等。3、报表数据分析：资产结构、资本结构、股东投入资金量，主要分析近期年报，若已过半年可分析半年报。同时灵活运用结构分析、比率分析等方法对报表数据进行分析。4、关联拆借：若企业其他应收、其他应付科目金额较大，要重点关注科目明细数据，详细列明每笔拆借对象、拆借金额、拆借时间、资金用途等信息，分析其未来回收的可能性。5、资产负债构成分析：分析企业资产负债构成，并对其中占比较高（如单一资产科目占总资产超过10%以上）的资产负债项目做专门分析。6、大额变动分析：若有某一科目发生大额变动（如按年变动幅度超过15%以上），要分析具体原因，以及对企业经营的影响程度。盈利能力销售收入销售增长率%销售毛利润率%营业利润率%利润率变动率%投资收益利润总额当期折旧及摊销净利润盈利能力：收入的确认与计量、影响收入的价格因素、销量因素、收入的构成、变动原因，期间费用是否合理、利润构成及变动原因。说明历史盈利变化趋势，未来盈利能力的影响因素，针对集团合并报表，须说明盈利贡献主要板块。营运能力应收账款周转天数存货周转天数存货周转天数变动率%应付账款周转天数一般经营循环资金周转量营运能力：说明报表列示期间资金的主要运用情况以及资金来源，分析资金运用效率，投资杠杆水平，是否存在短贷长用，结合资金平衡表，判断未来一定期间（涵盖授信期）资金缺口。现金流量经营活动净现金流量投资活动净现金流量筹资活动净现金流量净现金流量现金流创造能力：分析各现金净流量情况，经营现金净流量与利润数据变动是否吻合，经营现金净流量对投资现金需求的保障能力，筹资现金进出情况等。还债能力资产负债率%流动比%速动比%利息保障倍数或有负债偿债能力：分析企业负债水平，可结合行业平均数据企业在行业内的位置，分析企业的带息负债数据，结合长短期限分析资产债务的配置合理性。若涉及项目贷款，根据现有项目盈利水平、可还款现金流情况、控制资源情况、现有负债规模等，判断后续承债空间。第二部分：担保模式分析(一) 保证担保分析1、担保人和转授信人分析按照受信人框架分析；2、除分析担保主体的担保能力为唉，还要分析其担保法律效力、担保意愿等。（二）房地产类抵押物分析若受信人采用房地产抵押模式，填写以下抵押物信息：抵押物情况名称地理位置权属人权属来源权属人与受信人的关系权证号码面积使用性质竣工时间土地剩余使用年限原购金额评估总值变现成本及相关税费我行认可价值总值抵押率单价（元/）抵押物变现能力分析目前使用状况租赁情况说明变现能力分析周边物业价格对比填列说明：查询该抵押物周边地区同类物业近半年的交易价格，再与本项目对比。其他问题说明填列说明：（1）关于抵押物以上表格未能涵盖的情况，可在本部分说明；（2）若本授信抵押物是二押，或者本授信抵押物有可能被抵押给其他第三方，要详细分析其保障能力，变现可能遇到的问题，对我行主张债权可能造成的影响。（3）若续做授信更换抵押物，要详细解释变更原因，对比前后抵押物的各项条件，如抵押面积、评估值的合理性、变现难度等。（三）其他质押物(股权/动产) 若受信人提供房产、土地、设备以外的其他抵质押物，填写下表：名称数量权属人权属来源权证号码权属人与受信人的关系购入价格总值帐面价值单价目前市场价值（评估值）我行认可价值质押率（%）变现能力分析是否已质押他行是或否/若是请填写质押情况。特别说明如果是股权质押，要查询市场价、20日均价、60日均价，评估价格合理性，对未来的交易价格走势做谨慎评估。（五）抵押物抵押能力综合评价针对申请人提供的抵押物，详细论述抵押品的市场价值、估值基础、变现能力和可操作性，尤其是针对设备抵押，因为设备抵押的风险缓释能力比较低，要详细论述可能的变现渠道安排（比如其他同类公司接手或者融资租赁公司等），针对老旧设备要谨慎介入。描述押品的评估单位，简要说明经办单位与该评估单位的合作情况和历史评估情况，若出现历史评估值高于市场价值情况，要出具详细说明解释具体原因。核实抵押权人（质押权人）的权属证明，若是第三方抵押（出质），详细描述其与借款人之间的关系，同意提供押品的原因，处置难度，是否存在担保费和贷款使用分配等问题。第三部分：其他需要说明的问题及协审意见（一）其他需要说明的问题若企业有相关情况审批表未能覆盖，可在此专门论述。（二）协审意见若有其他部门协审意见，如公司银行部、投资银行部、同业业务部、离岸业务部、法律合规部等部门协审意见，将其摘录或截屏放在此处。第四部分：还款来源及风险分析（一）还款来源分析来 源简 评（二）主要风险分析主要风险风险内容风险缓释措施第五部分：评审结论一、审批权限界定：受信人授信额度： 授信敞口： 低风险额度： 集团授信额度： 授信敞口： 低风险额度： 分行权限：分行基本授权 分行特别授信 分行转授权非分行权限：主管风险副行长权限 总行授信审批部权限 区域审批中心权限 事业部权限二、授信要点主体评级担保评级资产风险分类授信期限风险定价水平RAROC测算三、初审意见：审批意见说明：本项目有以下几点优势：（1）（2）（）有以下几点劣势：（1）（2）（）经审查，意见如下：（评审员必须明确表达同意/不同意的意见）。窗体顶端 18 / 18