住宅项目前期物业管理服务质量规范.docx

住宅项目前期物业管理服务质量规范_物业经理人 住宅工程前期物业治理效劳质量标准 1.根本要求 效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确。 承接工程时，对物业共用部位、共用设施设备进展仔细查验，验收手续齐全；移交物业治理所需资料。 物业治理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。 制定完备的内部治理制度（质量治理、财务治理、档案治理等）；建有完善的物业治理档案（物业竣工验收档案、设备治理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常治理档案等）；有完善的物业治理方案，对各治理和效劳人员进展考核；广泛运用计算机治理（业主档案、房屋档案、设备档案、收费治理、日常治理等）。 治理效劳人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容干净标准。 设有效劳接待中心，公示24小时效劳电话。急修30分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方商定时间到达现场，有完整的报修、修理和回访记录，回访率达100%。 在效劳窗口公开效劳流程、效劳制度、收费工程和标准。供应相关的特约效劳和便民效劳；节假日有专题活动；每年组织1次以上的社区活动。 按有关规定和合同商定公布物业效劳费用的收支状况。 按有关规定和合同商定标准使用住房专项修理资金。 制定装修登记、告知、监视、检查等装修治理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为准时劝阻和报告。 实行多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于50%；每年至少2次征询业主对物业效劳的意见，对业主反映问题的处理率达98%以上。 获得南宁市组物业治理示范（优秀）工程称号，或制订相应的争创规划。 2.房屋治理 对房屋共用部位进展日常治理和修理养护，巡查、修理、保养记录完整精确。 每年2次以上对房屋构造及涉及使用安全的部位进展检查并有记录,发觉损坏准时安排专项修理。属于小修范围的，准时组织修复；属于大、中修范围的，准时编制修理规划或专项修理资金使用规划，依据托付方或业主委员会（业主大会）的打算组织修理。 每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进展安全检查，门、窗开闭敏捷，无特别声响；门窗玻璃无破裂。每年3次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进展清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前1个月要对屋顶进展检查，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应准时做出专项修理规划，与托付方或业主委员会协商安排专项修理。 根据装饰装修治理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修治理效劳协议，告知装修人有关装饰装修的制止行为和留意事项。每日巡查1次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，准时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 对违反规划私搭乱建、擅自转变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为准时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 墙体表层无剥落，面砖、地砖平坦不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质全都；墙面无明显污迹。 物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。 物业区域内危急隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查1次，保证标识清楚完整。 3.共用设施设备修理养护 对共用设施设备进展日常治理和修理养护（依法应由专业部门负责的除外）。共用设施设备完好率98%以上，急修准时率达100%。 设施设备运行、巡查、修理、保养等记录精确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。 设施设备标识齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常。 属于小修范围的共用设施设备，应准时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设 施设备，准时编制修理、更新改造规划或专项修理资金使用规划，依据托付方或业主委员会(业主大会)的打算，组织修理或者更新改造。 每年保养1次水泵，泵房干净，每年不少于2次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进展防冻保养，水箱、蓄水池治理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进展除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢干净。托付专业修理保养单位进展定期保养，每年进展安全检测并持有有效的安全使用许可证；有专人对电梯保养进展监视，并对电梯运行进展治理。电梯发生一般故障的，2小时内专业修理人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大大事时，物业治理人员须马上到现场做应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进展救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶，或由业主要求专人 消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每月巡查1次，保持消防栓箱内各种配件完好；每月检查报警功能是否正常；根据消防部门的要求对火灾探测器进展检测；每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查；每月检查1次灭火器，接近失效马上更新或充压；消防通道畅通。 设备房保持干净、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 不定期巡查路面、井盖、休闲椅等，健身设施随时检查，发觉损坏的，一周内修复。保持道路和路面平坦无破损、无积水；保持景观原貌，保证室外器械、设施的安全使用（需更换除外）。每周1次巡察检查喷水池、水泵及其它附属设施，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进展安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标识齐全、标准。 路灯、楼道灯完好率不低于95%。损坏的应在48小时内修复。 对简单危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 4.帮助维护公共秩序 公共秩序维护人员受过相关安全护卫学问与技能培训，持证上岗；以中青年为主，身体安康，责任心强，工作仔细负责，体态良好；每周定期参与安全保卫学问与技能的岗位培训，把握根本安全护卫技能，能恰当地处理和应对护卫工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟识、把握各类刑事、治安案件和各类灾难事故的应急预案，定期进展实战演练；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴标准，仪容仪表标准整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲一般话；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 物业区域各出入口24小时值班，并有具体交接班记录；对不熟识人员进入，可通过对讲系统联系业主，打算是否放行；对装修人员实行临时出入证治理，对其他劳务人员实行登记；对进出车辆实行证、卡治理；保持出入口环境干净、有序，道路畅通；对大型物件搬出进展记录。 依据物业特点，制定具体的巡逻方案，原则上每2小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到特别状况或住户紧急求助时，巡逻人员5分钟内赶到现场，并实行相应措施。 设有监控中心的，应对掌握设备做好维护保养，并保证24小时开通，监控人员不得擅离职守。 有火、水、警应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。 物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序；有专职人员巡察和帮助停车事宜。收取车辆看管费的车库24小时有专人治理，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库场地每日清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。 5.保洁效劳 保持路面、绿地目视洁净,地面垃圾滞留时间不能超过2小时；明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌每日擦拭1次，目视无灰尘、光明清洁。 依据物业状况设置垃圾桶，有专人治理，垃圾封闭存放,每日清理1次；保持垃圾桶及四周清洁、无异味；垃圾箱、房干净、洁净、无异味；消毒灭害措施完善。 公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱，每天清理次，每日擦拭次；箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 雨、污水井每月检查1次，视检查状况准时清掏；化粪池每月检查1次，发觉特别准时做出清掏规划。 楼道每日清扫1次，走道、门厅、楼梯地外表、接缝、角落、边线等处干净，地面洁净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。 楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次，保持洁净、光亮、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持外表洁净，无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具定期除尘，保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。 走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次，门厅玻璃每日擦拭1次，保持干净、光明、无灰尘、无污迹。 天台、屋顶每月清扫1次，无垃圾积累。 电梯轿厢保持外表光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰，不锈钢外表光亮、无污迹。 大理石地面、墙面每年养护2次以上。 6.绿化养护治理 绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。 绿地内植物群落、层次明显。 花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于2次。死亡树木应在植树季节准时补栽，无黄土暴露。 绿地植物存活率98%。 绿地设施及硬质景观保持常年根本完好。</P