村镇银行个人经营性物业贷款实施办法模版.doc

xxx村镇银行个人经营性物业贷款实 施办法第一章 总则第一条 为进一步推动我行个人贷款业务的发展，提高市场竞争力，规范个人经营性物业贷款业务，有效控制业务风险。根据各法律法规及我行相关规定，特制定本办法。第二条 个人经营性物业贷款是指我行向持有经营性物业的自然人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的租赁收入作为主要还款来源的，用于正常经营性资金需求的贷款。第三条 本办法适用于xxx村镇银行总行辖内的各分支机构。第二章 贷款条件及用途第四条 贷款条件（一）年满18周岁，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；（二）借款人具有当地（县级市范围）常住户口或有效居留身份；（三）收入稳定，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力，个人及家庭负债与其经营收入相符；（四）须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有绝对处置权；（五）我行规定的其他条件。第五条 经营性物业应具备以下条件：经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等物业形式。（一）经营性物业应符合各地规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营；（二）物业如为商业用房，应位于城镇区域性中央商务区和中心商业区，有较稳定的经营收入；（三）物业目前正常运营且至少运营半年以上，原则上不接收房龄超过10年以上的商业用房或厂房作为抵押物；（四）房产为独立间隔式或独栋商铺；第六条 严禁接受土地用途为工矿仓储、租赁性质的土地，土地获取方式为划拨的，公益事业的，以及用于涉嫌“黄、赌、毒”等具有社会不良影响的洗浴、歌舞等商业营业用房作为抵押物。 第七条 贷款用途贷款可用于物业在经营期的资金需求，具体分为以下两种类型：（一）可用于物业在经营期的资金需求，其中包括置换未结清的购置款以及物业存续期间的装潢、维修、管理等费用支出；（二）可提供资金用途材料的，且现行法律、法规及政策未明确禁止的其他经营性用途。贷款不得用于下列用途：1、用于国家明令禁止的投资领域和用途；2、不得用于偿还银行存量不良贷款和违规贷款；3、不得用于其他不符合国家政策法规和我行信贷要求的情形。第三章 贷款的基本要素第八条 币种、额度本贷款币种为人民币。贷款额度须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。同时，贷款最高额度根据担保方式的抵押率执行。采用综合收入还款的，必须还款来源确定，同时经营性物业产生经营性净现金流（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）占应归还贷款额度的比重不得低于80。第九条 期限贷款期限最长不得超过5年。年龄加贷款年限不超过60周岁，对于身体健康、有稳定收入的，年龄加贷款年限可放宽至65周岁。同时，贷款期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。第十条 利率贷款定价根据中国人民银行同期同档次贷款及xxx村镇银行的相关规定执行。第十一条 贷款利率调整方式由借贷双方在合同中明确。贷款期限在一年以内(含)的，采取固定利率；贷款期限在一年以上，若中国人民银行规定的基准利率发生变化，则按合同约定方式调整。第十二条 还款方式贷款期限在1年以内（含1年）的，可选择按月（季）结息到期还本或一次性还本付息等还款方式；贷款期限在1年以上的，可采用按月等额本息、按月等额本金还款方式。对于按照租金收取周期还款的，可采用按月（季）结息，按季（半年）还本方式，并制定还款计划。第四章 贷款担保第十三条 担保方式（一）以商业用房抵押的，抵押率不超过评估值的70%；（二）以办公用房抵押的，抵押率不超过评估值的60%；（三）以厂房、土地做抵押的，厂房应为标准厂房，土地性质必须为出让，抵押率不得超过抵押物评估值的70%；（四）未成年人独有或与借款人共有的房产不接受作为抵押物；（五）为降低贷款风险，根据当笔贷款的具体情况，可在抵押担保的基础上附加或追加我行认可的其他担保；（六）用于抵押的房产抵押率必须按我行相关规定执行。 必须由我行认可的专业评估机构按照审慎的评估方法进行评估，评估公司需经我行准入。第十四条 经营性物业贷款的抵押物的土地性质必须为出让，且应确保我行作为唯一抵押权人。第十五条 置换原有（包括我行或他行）经营性物业抵押物贷款的，如采用我行资金结清原抵押项下贷款的，应有妥当的置换阶段担保措施。第五章 贷款的流程第十六条 贷款的申请与受理经办行是个人经营贷款的申请与受理部门，借款人申请个人经营性物业贷款时，应提出书面申请，并向经办机构提供以下资料：（一）借款申请书，借款申请书应当载明借款种类、借款金额、借款币种、借款期限、借款用途、资金支付计划、担保方式、还款计划以及还款方式等；（二）借款申请人夫妻双方身份证件、结婚证、户籍证明、借款人为单身，需签署单身承诺函；（三）授权本行查询中国人民银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件；（四）用来抵押房产的房产证、土地证、评估报告；（五）借款人须提供真实的租赁合同、协议原件、租金收入证明材料及本行认可的其他经济收入证明；（六）物业承租人签订知晓物业抵押给我行的声明书（见附件）；（七）贷款用途说明材料；（八）本行规定的其他相关材料。第十七条 贷前调查经办行收到借款申请材料后，及时指派调查人员对材料的完整性、规范性和真实性进行调查，调查内容包括但不限于以下方面：（一）调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销；（二）调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估；（三）分析判断经营性物业长期经营的稳定性和增值潜力，主要租户期限、实力，可持续经营能力，承租人的资信度，是否已进入稳定状态，物业所在区域的城市及商业规划影响；物业产生的商圈范围是否足够且稳定等。调查人员应对其所调查了解到的抵押物现状的真实性负责；（四）结合当地房地产市场行情，调查专业评估机构的评估价值是否合理。并按照审慎的原则进行内部评估，适当调整并确认最终评估价值，最终确认的评估价值只能等于或低于专业评估机构的评估结果；（五）置换他行贷款的，应掌握拟置换抵押物抵押项下的他行授信余额情况，要注意抵押项下是否存在除贷款外的其他授信业务，如果存在其他授信业务的，要求客户先予结清，或等其他授信业务到期后再进行置换操作，并提供抵押项下的各类授信合同、抵押合同原件和已填写完毕的还款凭证。第十八条 贷款审查贷款审查人员依据我行个人经营贷款管理办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策审查贷款的合规性、可行性及经济性。根据借款人的偿付能力及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析贷款的主要风险点及其风险规避和防范措施，并作出审查决策。第十九条 贷款审批贷款有权审批人在阅读审查申报材料的基础上根据贷款审批要求进行决策审批。对不符合条件的借款申请退回经办行，由经办行向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。第二十条 合同签订合同签订参照我行个人经营性贷款相关政策执行。第二十一条 落实贷款条件贷款发放前，应落实有关贷款发放条件，主要包括：（一）物业承租人签订的知晓物业抵押给我行的声明书；（二）对采取抵押方式的贷款，要落实贷款抵押手续；对采取抵押加保证担保方式的贷款，要同时落实贷款抵押手续和贷款保证担保手续；（三）置换他行贷款的，应建资金专户，确保我行贷款专项用于归还他行贷款，并确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权。在他行将该经营性物业抵押权释放为我行抵押权前，必须要求借款人提供我行认可的阶段性担保。第二十二条 贷款使用借款人必须按借款合同规定使用贷款。违反合同约定的，贷款人有权根据合同约定采取停止发放贷款、提前收回部分或全部贷款、计收罚息等措施。第二十三条 贷款偿还在贷款期间借款人应根据还款计划按期偿还贷款本息。借款人未履行有关合同所规定的还款义务不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。第六章 贷款置换第二十四条 对于客户资信良好，其经营性物业周边配套齐全、租金稳步走高且出租稳定、变现能力强的他行经营性物业抵押的贷款，我行可积极争取置换。对于我行存量经营性物业贷款，在客户还款记录良好、物业经营状况持续向好，且客户有合理资金需求的情况下，可提升额度，置换原贷款。第二十五条 贷款置换需结合借款人实际资金需求，抵押物状况、租金情况、用途等方面综合确定置换额度。第二十六条 置换基本条件（一）借款人符合我行个人经营性物业贷款基本条件，信用记录良好；（二）经营状况良好、财务状况正常，经营性现金流量或预期经营性现金流量充足且较为稳定；（三）与存量贷款发放时相比，物业租金水平及抵押物价值呈上涨趋势。第二十七条 置换操作流程（一）借款人提出置换贷款申请；（二）经办人调查借款人是否满足置换条件；（三）我行准入评估公司重新评估物业价值；（四）优先采取客户自筹资金结清原抵押项下授信并办妥我行抵押登记手续后再放款，对确需我行垫付剩余贷款的，应提供我行认可的阶段性担保，并重新办理他项权证，按新额度发放贷款；（五）贷款发放后按现个人经营性物业贷款规定进行贷款管理及贷后检查工作。第二十八条 阶段性担保措施对于需我行资金归还原贷款的，必须落实阶段性（从置换贷款资金发放至新的物业抵押手续办妥之间）担保。阶段性担保措施可采用如下方式：（一）办理第二顺位抵押登记，且抵押权利价值需大于新贷款额度；（二）提供我行认可的其它阶段性担保。第七章 贷后管理第二十九条 本章节未提及内容参照xxx村镇银行信贷业务贷后管理暂行办法及xxx村镇银行个人贷款操作规程执行。第三十条 应及时对抵押物进行检查：（一）抵押物权属有无变动，形态是否完整，有无失修、损毁、拆迁等使抵押物价值减少、灭失的情况；（二）是否存在被其他单位查封的情况； （三）抵押物是否存在空置情况等。第三十一条 应及时掌握出租状况，借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并归还相应贷款。若借款人出现违反贷款用途的行为，我行有权要求借款人提前偿还贷款或处置抵押物。同时，由于贷款期限较长，期间如遇客户经理变动，应严格做好交接工作，重新落实客户经理责任。第八章 附 则第三十二条 个人经营性物业贷款是针对特定担保方式及还款来源的经营性贷款，未尽事宜参照xxx村镇银行个人经营贷款管理办法（2013版）、xxx村镇银行个人经营贷款操作规程（2013版）及其它相关规定执行。第三十三条 本实施办法由xxx村镇银行总行制定，并负责解释和修订。第三十四条 本实施办法自下发之日起执行附件声 明 书甲方（抵押人及借款人）：乙方（承租人）：鉴于：1、甲方向xxx村镇银行融资，并将其所有的房产证号为 ；房产座落于 ；面积为 平方米的房屋抵押给xxx村镇银行；2、乙方确知，如甲方出现融资合同中规定的任何违约情形，分以下两种处理方式：（1）租赁期限届满前，xxx村镇银行根据抵押合同约定行使抵押权的，乙方与甲方签订的租赁合同提前终止，乙方放弃对xxx村镇银行行使抵押权过程中的抗辩权利。（2）租赁期限届满后，乙方应于租赁合同终止后一个月内搬出租赁房屋，并向甲方完成租赁物的移交手续，以确保xxx村镇银行抵押权的行使；乙方未能在限期内完成移交手续或有其他行为影响xxx村镇银行抵押权行使的，每延滞一日，应向xxx村镇银行支付日租金 倍的损失赔偿金。3、因租赁合同提前终止给乙方造成的损失，由乙方自行按照法律的规定或者合同的约定对甲方进行追偿，但乙方的追偿行为不得影响xxx村镇银行抵押权的行使。4、原甲、乙双方所签的租赁合同复印件与本声明书不一致的，以本声明书约定的内容为准。5、甲、乙双方续租合同的，本声明书对续租合同继续有效。续租应取得xxx村镇银行的同意，续租合同复印件自动取代原租赁合同成为本声明书的附件。 6、本声明书由贷款银行留存。甲方： 乙方：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日11