房地产公司可研成本管理作业指引模版.doc

XX公司可研成本管理指引1. 目的规范项目可研成本管理，提高XX公司成本管理水平。2. 适用范围适用于XXxxx房地产开发有限公司开发的所有工程项目。3. 术语定义3.1. 可研成本：为公司项目投资决策、土地获取之前项目可行性研究的一部分，是以可研阶段确定的产品组合、规划设计方案等为依据完成的成本测算成果。3.2. 可研成本管理：是指在可研过程中，根据土地信息与对应客户属性，从成本规划角度突出建议，参与产品组合选型、道路车位规划等决策，并完成经济性测算的过程。通常包括：项目信息获取、产品组合建议、成本测算三个阶段。4. 职责4.1. 成本管理部全面负责项目可研阶段成本测算。5. 工作程序5.1. 原则5.1.1. 专业建议原则：成本部在可研阶段，应从成本专业角度对产品及组合方案提出专业建议。最终方案应是多维度综合考虑财务指标、设计规划、销售方案等因素的结果。5.1.2. 严谨性原则：可研成本测算应科学准确，每项数据来源清楚，并预测项目开发过程中可能出现的材料、人工价格波动，保证成本测算的严谨性、权威性。5.1.3. 客户导向原则：可研成本测算应以客户家价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配,以求实现成本和客户价值的最佳对应关系。5.1.4. 可追溯性原则：可研成本测算过程中，应将收集到的相关信息汇总到可研阶段成本测算基础信息汇总表，该表随同各版本测算结果统一整理并存档。5.2. 可研阶段测算：A) 在产品试组合阶段，通过变动成本测算模型快速从盈利能力角度甄别处最佳产品组合方案。变动成本测算模型模式仅用于对产品组合方案优劣的相对判断。B) 通过变动成本测算模型筛选出最佳组合方案后，使用目标成本测算表进行详细的项目成本测算，综合财务测算数据为竞地决策提供最终经济性依据。该阶段测算形成的文件为可研决策测算文件。C) 在土地获得后,按土地实际获得价款调整可研决策测算中的土地价格，形成可研成本测算并报集团备案。可研成本测算是考核可研成本变动率的依据。5.3. 可研成本测算方法5.3.1. 可研阶段成本测算是为获取土地、确定产品类型、确定产品组合方案提供参考依据而进行的经济测算，应较为准确地测算项目收益情况。测算时主要参考类似项目的成本数据或者已计算项目的数据，并根据本项目的实际情况，对差异部分进行相应调整。可研阶段应尽可能充分了解项目所在区域相似产品的成本构成及价格水平，为测算提供准确参考。5.3.2. 可研阶段成本测算必须使用集团统一的表格，体现量价分离、分摊合理、依据充分的原则。5.3.3. 成本测算表中各成本项的工程量，可根据已竣工的相似工程结算分析得出的指标系数，通过该项目规划指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按窗地比推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。涉及产品建筑形式的各项指标应与设计、工程等沟通协商确定。5.3.4. 成本测算表中各成本项的单价应根据产品定位、交楼标准，参考当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，并适当考虑项目开发过程中的价格波动风险。5.4. 可研成本的审批5.4.1. 可研阶段各项成本编制完成后，形成可研成本测算，应报区域主管部门审核后，由公司总经理完后终审。5.4.2. 土地协议或合同签订后五个工作日内应将可研决策测算表中的地价更新成实际地价，形成可研成本测算，将项目可研测算信息录入软件。5.4.3. 土地获取当月将可研成本测算信息报集团及区域备案。5.5. 可研成本的考核5.5.1. 可研成本考核指标为“公司可研成本变动率” 。以“期”为项目单位进行考核，考核期内编制目标成本的项目为考核项目，并购项目不纳入考核。5.5.2. 可研成本考核的有效时间段为二年，即在可研成本编制完成后二年以内开发的项目（期）纳入考核，两年以上的项目(期)不进行考核。例如。某项目分三期三年开发，则第一、二期为考核对象，三期不再进行考核。5.5.3. 项目科研成本变动率（Vi）计算方法：抽取考核项目最主要产品类型，比较该产品类型的目标单方成本与可研单方成本，计算项目可研成本变动率：Vi=（|目标单方-可研单方|/可研单方）*100%5.5.4. 公司可研成本变动率（V）计算方法：V=（V1+V2+Vn）/N，即V为所有考核项目的可研成本变动率的算术平均值。6. 支持性文件6.1. 集团可研成本管理指引7. 相关记录及表格7.1. 【VKDL-WI-PR-17-F01】可研阶段成本测算基础信息汇总表可研阶段成本测算基础信息汇总表名称信息详情主要来源部门备注一、地块状况占地面积项目发展部代征地面积项目发展部代征地用途项目发展部场地退让红线状况项目发展部规划容积率项目发展部总建筑面积项目发展部住宅建筑面积项目发展部商业建筑面积项目发展部地下部分面积项目发展部待拆迁建筑（居民）数量项目发展部场地平整状况成本管理部场地内是否有河流、箱涵、鱼塘、湖泊成本管理部需移伐大树数量项目发展部地质信息项目部/工程部场地现状是否有围护项目发展部场地内（或附近）有无高压线、输油管、军用光缆项目发展部场地周边噪音情况是否会导致增设隔音设施项目发展部场地内是否有市政道路或规划市政道路项目发展部是否需要河道整治、山体加固项目部/工程部二、三通一平给水点位置项目发展部雨水点位置项目发展部污水点位置项目发展部外电源位置项目发展部开闭站是否收集资费用，预估额度项目发展部采暖接入点位置，距红线施工长度项目发展部热厂（锅炉房）是否收集资费用，预估额度项目发展部热厂（锅炉房）是否收煤改气费用，预估额度项目发展部能接入的燃气接口位置项目发展部能接入的中水接口位置项目发展部市政道路是否需维修成本管理部场地现状标高与预计建成后标高设计管理部三、市政管网配电室数量工程管理部是否建水泵房工程管理部是否建热力换压站工程管理部是否建中水站工程管理部是否建燃气调压站（箱）工程管理部是否需做二次提升排水工程管理部四、配套设施教育设施规模项目发展部医疗设施规模项发部/设计部居委会规模项发部/设计部配套文体活动设施规模项发部/设计部公交站点规模项发部/设计部报警点规模项发部/设计部物业用房规模设计管理部车位比（机动车）设计管理部人车比（自行车）设计管理部会所规模营销部/设计部场地外可视景观是否要改造营销管理部五、建筑配置结构形式设计管理部层高设计管理部屋面造型（平、坡屋面及屋面构筑物）设计管理部地面停车/地下停车比例设计管理部门窗种类设计部/营销部窗地比系数设计管理部外墙装饰材料种类、所占比例设计部/营销部屋顶是否绿化设计管理部室内装修定位营销管理部六、设备配置是否配置空调系统及空调系统种类设计部/营销部是否配置新风系统及新风系统种类设计部/营销部采暖方式设计部/营销部是否配置加湿系统设计部/营销部智能化系统档次设计部/营销部采用电梯类型设计管理部有无太阳能系统设计部/营销部七、园林环境绿化率设计管理部软硬景比例设计管理部是否考虑规模较大的园区入口设计管理部是否考虑开挖人工湖（河）设计部/营销部是否有湿地生态系统设计部/营销部设计管理部7.2. 【VKDL-WI-PR-17-F02】变动成本测算模型7.3. 【VKDL-WI-PR-17-F03】可研成本测算表7.4. 【VKDL-WI-PR-19-F01】目标成本测算表