房地产公司设计评审作业指引模版.doc

设计评审作业指引编制日期审核日期批准日期一、 作业指引目的规范各设计阶段的设计评审程序，加强对项目设计评审的监控，达到确保设计质量，控制成本。二、 适用范围适用于公司开发项目的规划、建筑、景观、装修装饰专业及专项设计各阶段的设计任务书会签及设计成果评审。三、 职责12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 设计管理部/总工室1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1 负责各阶段设计任务书编制并组织相关部门会签；3.1.2 负责外委项目各阶段设计成果验证和指标复核以及公司设计院负责项目的概念、规划及单体和扩初阶段设计成果验证和指标符合，并组织评审；3.1.3 负责协调设计单位根据评审、审批意见修改完善设计成果；3.1.4 负责各阶段设计成果的最终归档、分发、交底组织管理。3.2 核算部3334353636.13.3738394040.1374142434444.14546474848.1910111212.19.10.11.12.12.1.910111212.1893.2.1 提供各阶段限额设计成本控制建议及要求；3.2.2 根据设计成果完成相关设计成果的成本测算，参与成果评审并提供意见或建议。3.3 财务部4950515252.14.5354555656.14105758596060.16162636464.11314151616.113.14.15.16.16.1.1314151616.111123.3.1 根据设计成果完成各阶段经济效益测算，参与成果评审并提供意见或建议。3.4 相关部门6566676868.15.6970717272.15137374757676.17778798080.11718192020.117.18.19.20.20.1.1718192020.114153.4.1 参与相关设计任务书会签及设计成果的评审，并提供意见或建议。四、 关键活动描述44.1 设计评审的一般规定：4.1.1 设计评审的依据：项目各专业和设计阶段设计评审的依据，见下表：规划建筑景观装饰专业和设计阶段评审依据控制性详规设计修建性详规设计概念方案方案设计初步设计基础施工图施工图材料部品其他方案初步设计施工图材料部品方案初步施工图材料部品项目前期资料规划设计条件项目运营目标书（含定位） 建设用地规划许可证上阶段报建的政府批文项目设计任务书项目设计基础资料上阶段的设计成果上阶段的设计评审结论设计合同产品定位报告产品建议书项目成本控制建议书地质初勘报告地质详堪报告环境评估报告物业管理设计要点4.1.2 设计评审的组织1) 设计管理部/总工室在评审会前3个工作日将设计成果及汇报资料分发至参会人员。2) 设计评审由设计管理部/总工室组织；公司设计院负责的项目施工图阶段设计成果评审，由其按照公司要求及标准自行组织评审并确定成果；因各设计阶段涉及重点不同，参与设计评审的专业人员通常由相关专业部门负责人组成。经地区公司总经理同意，可指定/邀请其他人员（被评审项目的各专业负责人）和外部顾问参与。3) 设计管理部/总工室负责设计成果评审会议纪要，并于评审后3个工作日内完成并抄送与会相关部门，作为设计修改及设计文件签认的依据；会议纪要一经发出，相关部门若存在不同意见，应在3个工作日内反馈，否则视为同意会议纪要相关内容。4) 设计单位须在15个工作日内根据评审会议纪要完成设计修改，形成最终设计成果并提交设计管理部/总工室审核，设计管理部/总工室审核同通过后组织设计文件签认，若设计文件存在不同意见，以上级领导意见为准。4.1.3 设计评审的形式：分为会签审核和会议评审两种。4.1.4 设计评审的程序和记录：项目各专业、各设计阶段设计评审的程序和记录，参见下表： 程序和记录专业和设计阶段设计评审程序结论记录规划控制性详规设计成果检验设计预审设计评审会会议决议修建性规划设计成果检验设计预审设计评审会会议决议建筑概念方案成果检验设计预审设计评审会会议决议单体方案成果检验设计预审设计评审会会议决议初步设计成果检验设计预审设计评审会/会签审核设计评审表施工图成果检验设计预审设计评审会/会签审核设计评审表材料部品成果检验设计预审会签审核会议决议景观方案成果检验设计预审设计评审会会议决议初步成果检验设计预审会签审核设计评审表施工图成果检验设计预审设计评审会设计评审表材料部品成果检验设计预审会签审核会议决议装修装饰方案成果检验设计预审设计评审会会议决议 初步成果检验设计预审会签审核设计评审表施工图成果检验设计预审设计评审会设计评审表材料部品成果检验设计预审会签审核设计评审表4.2 设计评审程序说明4.2.1 成果检验（含指标复核）1) 设计管理部/总工室在收到设计单位提交的设计成果后，负责组织进行设计成果的检验和设计指标的复核，依据为设计任务书中对设计成果的要求、设计指标的要求及附录的各专业图纸审查要点进行检验审查。如不符合要求，应督促设计单位补充设计成果或调整设计内容和指标，以达到设计任务书的要求。4.2.2 设计预审1) 设计成果定稿介绍和移交Ø 设计管理部/总工室将设计成果定稿发放至参加设计评审的责任专业部门，并对设计成果定稿进行必要的介绍。2) 设计预审Ø 由各责任部门安排人员在计划约定时间内，按照本部门在设计任务书或其它设计依据中的要求对设计成果定稿进行预审，提出修改意见或建议，以备设计评审会时讨论或设计会签时签署。Ø 对在设计预审过程中的图纸理解方面的问题，设计管理部/总工室应安排相关设计师或设计单位人员给与及时解答或沟通。4.2.3 设计会议评审1) 设计评审会：在设计预审完成后，设计管理部/总工室组织召开设计评审会，针对设计评审表及其附件资料，讨论预审意见或建议，形成统一结论。2) 评审结论：评审会的结论，以设计评审表的形式记录，由参与评审会、有签字权的人员（通常为部门负责人）签字确认。4.2.4 设计会签审核1) 设计预审完成后，设计管理部/总工室组织各相关部门对设计成果根据预审情况签署审核意见。2) 设计管理部/总工室汇总各相关部门审核意见后报送相关领导进行审批。4.2.5 设计评审结论的验证设计管理部/总工室按照下述两种情况之一负责完成设计评审结论的验证。1) 存在后续设计阶段的Ø 经办人将设计评审表或审批意见的内容，体现在后续设计阶段的设计任务书中，在后续阶段的设计评审时验证。2) 无后续设计阶段的Ø 要求设计单位对设计评审表或审批意见中的问题提出解决办法和完成时间，并与设计单位协商确定问题的解决办法和完成时间；Ø 在设计单位完成修改后，设计管理部/总工室负责进行设计验证，验证记录填写在设计评审表中。4.3 规划设计阶段4.3.1 规划设计各阶段（控制性详细规划、修建性规划设计）设计任务书的会签专业部门会签审核要点设计管理部/总工室基本项目资料正确性，规划设计原则，项目规划指标要求，设计成果内容及深度要求，设计完成时间等内容销售策划部项目产品初步定位，产品类型及面积、比例建议等内容开发中心规划指标要求核实4.3.2 规划设计各阶段（控制性详细规划、修建性规划设计）设计成果的评审专业部门评审要点设计管理部/总工室用地合理性、规划设计指标、整体交通系统及与外界接口、市政及其他方面详细设定开发中心规划成果与上级规划关系，规划成果通过政府审查的可行性销售策划部规划产品类型、指标是否符合市场定位核算部评估项目建设成本是否符合项目投资预期，项目工程的可实施性，是否符合项目分期建设要求财务部复核项目投资可行性最终审批人项目规划指标、规划产品类型、功能布局是否符合公司要求4.4 建筑概念设计阶段4.4.1 概念设计任务书的会签专业部门会签要点设计管理部/总工室基本设计资料正确性，设计原则，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，设计进度要求。核算部设定项目成本限额（若有）。销售策划部提供项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议；4.4.2 概念设计成果的评审专业部门评审要点设计管理部/总工室检查设计成果的完整性，设计成果内容及深度是否满足合同要求，是否满足技术经济指标要求，建筑风格、功能布局、交通流线是否满足公司要求，是否满足各级规范。核算部审查概念方案是否突破项目成本要求（若有）。销售策划部审查设计成果是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议。 审查总体布局是否满足项目定位及设计相关要求。审查分期建议、售楼处选址是否符合要求。物业公司参与对设计成果的评审，主要审查交通流线、物业用房、总体布局、出入口最终审批人确认设计成果，确定设计方向。4.5 方案设计阶段4.5.1 方案设计任务书的会签专业部门会签要点设计管理部/总工室设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，产品要求（产品设置要求、各类房型空间功能配置建议、各类房型空间尺寸建议、建筑风格建议）项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，设计进度安排（提交方案设计及报批文本时间）。核算部设定项目限额设计要求。销售策划部提供并审查项目产品定位要求，风格定位，产品类型及面积，空间尺寸要求，规划及单体设计风格建议；在方案设计要求中明确应避免的客户投诉问题。物业公司设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求。4.5.2 方案设计成果的评审专业部门评审要点设计管理部/总工室各专业设计人员按设计任务书进行检查，落实是否满足设计深度、设计风格、技术经济指标、平面功能要求，景观架构是否与建筑风格协调，景观功能是否合理，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点审查规划及单体设计是否满足任务书要求。需要时，结构专业设计人员对设计方案合理性进行评估，对设计单位提供的结构计算书进行审核。核算部审查规划及单体方案各分项是否满足设计限额要求； 开发中心检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度。工程部参与对设计成果的评审，从建筑、结构、水暖、电等专业角度评判施工实施的可行性提出建议；对结构方案的合理性进行审查。销售策划部审查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，房型，面积段是否在控制范围内，设计风格建议，审查规划及单体设计中是否存在客户投诉的隐患； 物业公司审查规划及单体设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求。最终审批人确认设计成果，确定设计方向。4.6 初步设计阶段4.6.1 初步设计任务书的会签专业部门会签要点设计管理部/总工室市政道路管线资料的正确性，各专业设计成果内容及深度要求，各节点设计进度安排及中间图纸提交要求，结构设计成本控制节点及要求、机电专业设备及系统要求。销售策划部/物业公司根据市场定位及销售要求，对具体建筑及机电、景观设计提出深化要求。核算部设定项目分项成本概算要求（若有）。根据项目招标进度要求对扩初设计深度、进度作出要求。4.6.2 初步设计成果的评审专业部门评审要点设计管理部/总工室各专业设计人员按国家规范进行检查，落实是否满足消防、建设、规划、环保等部门的要求，是否满足公司要求，材料样板及设备选型是否完整、正确，是否已确定建筑细部，可顺利移交设计院进行施工图设计。核算部审查初步设计是否符合项目分项成本要求、参与主要设备选型的评审，提出优化或完善的建议，就材料设备初步清单提出优化建议。工程部对结构方案的合理性、经济性进行审查销售策划部对房型、外立面进行确认；审查细部设计中是否存在客户投诉的隐患。开发中心检查设计成果是否满足政府规划、消防、人防等部门的要求并达到报建深度。供应部主要审查设备选型情况。物业公司审查细部设计中是否存在客户投诉的隐患。审查各专业及智能化设计是否满足物业管理要求。第三方顾问各个系统的合理性及优化建议4.7 施工图设计阶段4.7.1 施工图设计任务书的会签专业部门会签要点设计管理部/总工室各专业设计成果内容及深度要求，各节点设计进度安排及中间图纸提交要求，结构、机电设计成本控制节点及要求。施工图标准做法建议及要求。施工图细部做法设计建议及要求。材料及设备使用要求。设计进度要求。核算部确定项目分项成本概算要求。工程部根据项目施工要求提出基坑开挖及桩基施工图提前出图时间、施工图细部做法设计要求。4.7.2 施工图设计成果的中期评审专业部门评审要点设计管理部/总工室各专业设计人员进行检查，在设计质量和设计深度上，要特别注意那些采用供应商承包供货及安装的分部或专项规划设计，例如音乐喷泉系统、游泳池水下照明系统、对讲（可视）报警系统、红外对射电子警卫系统、电视监控系统、餐饮食堂的厨房部分，以及一些自行设计的零星规划设计等。它们往往缺少施工图，事后也无竣工图，造成无图或缺图施工及监理，成为不合格、长期拖尾巴的工作。核算部审查建筑结构、材料、构造、设备等成本合理性。销售策划部审查细部设计中是否存在客户投诉的隐患。开发/市政部检查图纸的错漏碰缺之处。检查设计成果是否满足政府规划、消防、人防部门的要求并达到报建深度。物业公司审查细部设计中是否存在客户投诉的隐患；审查节能、降耗、后期物业维护等方面是否满足要求，人性化居住细节的要求是否满足。审查物业用房、面积功能、安防意见。4.7.3 施工图设计成果的评审专业部门评审要点设计管理部/总工室各专业设计人员对设计内容进行检查，在设计质量和设计深度上，是否满足设计任务书要求及是否满足产品标准要求和国家相关规范，检查设计成果是否满足政府规划、消防、人防等部门的要求并达到报建深度。需专业深化设计内容应在施工图中有明确标示。核算部审查建筑结构、材料、构造、设备等成本合理性；审查设计成果是否符合项目分项成本要求。销售策划部 审查细部设计中是否存在客户投诉的隐患。工程部是否满足招标及施工深度要求，审查施工图细部做法是否满足施工要求。检查图纸的错漏碰缺之处。物业公司审查细部设计中是否存在客户投诉的隐患；审查节能、降耗、后期物业维护等方面是否满足要求，人性化居住细节的要求是否满足。审查物业用房、面积功能、安防意见。第三方顾问各个系统的合理性及优化建议五、 支持性文件5.1 流程及作业指引5.1.1 项目设计管理流程5.2 表单及模板 (参考)5.2.1 设计评审表5.2.2 建筑专业图纸审查标准及要点123.11231.2.3.3.1.5.2.3 结构专业图纸审查标准及要点5.2.4 机电专业图纸审查标准及要点5.2.5 景观方案图纸审查标准及要点5.2.6 景观施工图纸审查标准及要点5.2.7 燃气设计图纸审查标准及要点5.2.8 采暖通风设计图纸审查标准及要点5.2.9 电气专业图纸审查标准及要点5.2.10 给排水设计图纸审查标准及要点5.2.11 地下室技术方案审核表5.2.12 方案阶段重点问题审核一览表5.2.13 户型大样技术评审表5.2.14 建筑施工图纸重点问题审核一览表5.2.15 方案评审检查表（电气）5.2.16 方案评审检查表（给排水）5.2.17 方案评审检查表（暖通）5.2.18 机电方案评审技术要求122