村镇银行个人一手住房贷款操作规程模版.doc

xxx村镇银行个人一手住房贷款操作规程第一章 总则第一条 为规范我行个人一手住房贷款业务经营行为，明确操作流程，促进业务持续、健康发展，有效防范和控制操作风险，依据相关法律法规及xxx村镇银行个人贷款操作规程、xxx村镇银行个人一手住房贷款管理办法，制订本规程。第二条 个人一手住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买一手住房（包括普通住宅、高档住宅和别墅）的商业性贷款，该贷款必须以所购房屋为抵押。第三条 办理个人一手住房贷款业务的基本流程为：项目准入，贷款申请和受理、贷款调查与审批、贷款合同签订、贷款用信和收回、贷后管理等。第二章 项目准入第四条 办理个人一手住房贷款前，应按xxx村镇银行个人房产按揭项目准入指引中有关规定执行楼盘准入，楼盘施工进度符合外部监管相关规定。楼盘须与我行经办网点在同一城市范围内。第三章 贷款申请和受理第五条 借款人申请借款人申请个人一手住房贷款时，应向经办行提出书面申请，填写个人借款申请表，并提供以下材料：（一）借款人夫妇有效身份证件、结婚证、户籍证明，借款人为单身的，需出示单身证明并签订单身承诺函；（二）支付所购一手住房首付款发票；（三）我行认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对账单、银行存款等的原件）；（四）购房合同、协议或其他有效文件；（五）授权我行查询中国人民银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件；（六）我行要求提供的其他证明文件或资料。第六条 贷款人受理经办行收到借款申请材料后，客户经理应对材料的完整性、规范性和真实性进行初步审查，并针对借款人和担保人的资信状况、偿债能力等进行综合评估，以及通过面谈、电话核实以及现场核实等方式进行贷前调查。第四章 贷款调查与审批第七条 贷前调查对同意受理的个人一手住房贷款，客户经理进行贷前调查，并形成书面调查意见。客户经理对调查报告内容的真实性、完整性和有效性负责。第八条 贷前调查主要内容（一）调查核实借款申请人（含共同申请人）身份，是否符合贷款主体资格要求；（二）核实工作单位、家庭住址、联系方式等关键信息；（三）调查家庭负债、还款能力和信用状况。通过调查借款人信用记录、职业及收入稳定性，了解借款人家庭名下的房产、存款、汽车、债券、股票、商业保险和银行借款等，综合判断其偿债能力和还款意愿；住房贷款的借款人家庭月债务支出不超过家庭收入的55%，其中偿还住房贷款的月支出不超过其家庭月收入的50%。（四）购房交易的真实性调查，对比周边同等质量房屋的价格、核实首期款付款凭证和房屋销售合同，确认借款人购房动机以及交易背景的真实性，防范虚假按揭贷款；（五）贷款成数是否满足首套房贷款最高不超过所购住房总价的70%、第二套房贷款最高不超过所购住房总价的40%的规定；（六）核实担保情况。调查抵（质）押物（权利）的合法性，抵（质）押人对抵（质）押物（权利）占有的合法性，抵（质）押物价值是否真实与存续状况，变现能力等。调查保证人是否具备担保资格和代偿能力。 贷前调查完成后，贷前调查人应撰写贷前调查报告，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交有权单位进行贷款审查。第九条 贷款审查审查人员应对调查人员提供材料的合规性、有效性和完整性进行审核，对借款申请人资信情况、抵（质）押物或保证情况及其他财务信息等进行分析评价，并审查、验证一手房交易的真实性，贷款金额、期限、用途、还款方式、贷款支付计划的合理性与合规性。第十条 审查报告审查人员根据审查与分析结果，出具书面审查意见。经审查同意的贷款，审查意见应明确贷款品种、金额、用途、利率、期限、偿还方式、担保条件、贷款条件等内容，并提示贷款潜在风险。审查人员将审查意见连同所有申报资料一并提交有权审批人审批。第十一条 贷款审批贷款审批人员在阅读审查申报材料的基础上，根据有关方针、政策、法规和我行信贷政策，审查贷款的技术、经济和商业可行性，分析贷款的主要风险点及其风险规避和防范措施，依据该笔贷款预计给我行带来的效益和风险作出审批决策。对不符合条件的借款申请退回经办行，由经办行向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请材料。第五章 贷款合同签订第十二条 对审批通过的个人一手住房贷款申请，经办行应根据贷款审批意见和要求，落实贷款发放条件，条件落实后及时通知借款人签订借款合同及其他相关协议，需担保的应同时与担保人签订书面担保合同，同时按规定手续或程序办理相关登记。第十三条 对于期房，所属行政区域的房地产登记机关已开始办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记合并登记工作的，抵押人和抵押权人应持依法生效的预售房屋合同到期房座落的房地产登记机关办理销售备案，并落实期房的预告抵押登记手续。第十四条 个人借款合同文本须使用我行个人购房借款合同。借款人签署的所有我行文件，如借款申请书、借款合同以及借款借据等，信贷人员必须在场，确保是客户本人当面签署。如涉及担保人、共有人或者配偶的，也必须当面签署。第六章 贷款用信和收回第十五条 放款审核经办行收到借款人的提款申请后，应当根据个人贷款放款要求，对放款资料的齐全性、完整性、规范性进行审查，审查内容包括：（一）合同文本填写是否规范、完整、清晰；（二）放款资料是否齐全、完整、形式上是否有效；（三）审批意见、审批条件是否落实；（四）合同约定的提款条件是否落实；第十六条 贷款发放个人一手住房贷款的发放应按合同约定将贷款资金直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户。第十七条 贷款偿还（一）正常还款。贷款人与借款人应在贷款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。（二）提前还款。借款人在贷款合同生效后，若有足够的资金来源，经贷款人同意后可以提前部分或全部还款，贷款人可根据合同约定按提前还款金额收取一定比例的补偿金。（三）贷款结清。贷款结清分为提前结清和正常结清两种。贷款结清后，经办行应出具结清证明，并配合抵质押人办理解除抵质押登记手续，返还相关权利证书。第七章 贷后管理第十八条 在阶段性担保模式下，放款前未落实抵押登记的，放款后须指定专人负责跟踪落实，直至取得正式抵押登记相关权利证明。第十九条 及时关注住房市场价值变化，对于市场价值出现下滑的，应及时提出风险预警。第二十条 本章未提及的贷后管理要求，应严格按我行贷款贷后管理办法等相关规定执行。第八章 附则第二十一条 本操作规程由xxx村镇银行总行制定，并负责解释和修订。第二十二条 本操作规程未尽事宜，可参照xxx村镇银行个人贷款操作规程执行。第二十三条 本规程自下发之日起执行。7