房地产公司质量管理体系之开发前期过程控制程序模版.doc

开发前期过程控制程序1 目的对项目开发前期工作中影响开发建设进度及销售的各个环节进行控制，确保房地产开发过程有序进行并具合法性。2 适用范围适用于房地产开发过程中有关前期过程的控制。3 职责3.1 企业发展部负责协助项目负责人对拟新项目进行投资可行性调研和分析，编制项目可行性研究报告。3.2 规划设计部负责协助项目负责人编制产品策划书和项目开发建设计划，并协助项目负责人编制设计任务书，企业发展部等相关部门参与。3.3 项目负责人负责：a）组织项目工程部等相关部门或人员进行项目的立项报批、办理用地审批手续及有关权证的申领、办理质监委托、申领建设工程施工许可证、委托灰线验收等工作；b）组织项目工程部、集团公司总工程师办公室等相关部门对勘察、监理和施工进行招投标工作。3.3 项目工程部负责委托地质勘察、配合政府部门拆迁以及进行“三通一平”等施工前期准备工作。3.4 计划资金部负责编制集团公司年度融资计划，并对项目公司开发过程中的资金运作进行指导和监控。4 工作程序4.1 投资可行性研究4.1.1 企业发展部负责组织对集团公司拟定新项目进行投资可行性的调研和分析，并协助项目负责人编制项目可行性研究报告。4.1.2 项目负责人组织相关部门对项目可行性研究报告进行评审后，报集团公司董事长（或其授权人）审定。4.2 立项报批4.2.1 项目负责人组织相关部门人员根据项目开发建设需要编制立项报告，并向政府计划部门报批。4.2.2在取得政府计划部门的立项批复后，由项目工程部向城市规划部门申请勘察定点，并申领勘察红线和规划设计条件。具体须向城市规划主管部门提供如下文件、资料：a）填写申报表、单b）计划部门批准的有效计划文件（或立项批文）c）建设单位对拟建项目的说明及要求d）拟建方案示意图或选址验证e）意向位置1/1000地形图二份（其中一份需划定规划四线）4.3 产品策划及开发建设计划4.3.1项目负责人根据项目可行性研究报告组织规划设计部、企业发展部等相关部门编制产品策划书（具体执行项目策划控制程序），并对项目的开发建设周期组织专题研讨，根据研讨结果编制项目开发建设计划，报集团公司董事长（或其授权人）审定。4.3.2 项目开发建设计划应包括项目前期进度计划、各阶段设计和开发进度计划以及施工进度计划。4.3.3 开发建设各阶段计划的主要内容：a）根据项目特点及资源配置情况，明确划分项目开发建设过程的阶段，细化每一阶段的工作内容和要求；b）明确在不同的开发建设阶段应开展的各类活动，包括活动的时机、参与人员和相关要求；c）明确各相关部门和人员在各开发建设阶段的职责和权限，并保持有效的沟通渠道。4.3.4随着项目开发建设的进展，可能会出现一些突发的情况或发生设计要求的变化，须确保在适当的时候对计划进行修改或变更。4.4 设计委托4.4.1 项目负责人组织规划设计部等相关部门编制设计任务书，经相关部门评审后，报集团公司董事长批准。4.4.2 项目负责人负责组织规划设计部等相关部门评价和选择设计单位，并委托进行方案和施工图的设计。设计单位的选择执行合格供方控制程序。4.5 方案设计评审及报批4.5.3 方案设计完成后，由项目负责人组织规划设计部等相关部门对设计方案进行评审，具体按设计和开发控制程序执行。4.5.4 经董事长审核同意的方案设计文本，由项目负责人组织项目工程部报送政府各相关职能部门，并请城市建设或规划主管部门组织会审。4.5.5 对政府各相关职能部门的会审意见，项目工程部应及时传递给项目负责人，由项目负责人报送集团公司前期系统的分管领导和董事长阅知。4.5.6 项目负责人应组织项目工程部督促设计单位根据政府部门的会审意见进行修改和调整。4.5.7项目负责人应组织项目工程部向城市建设和规划主管部门申领规划设计批复、建设用地红线及建设用地规划许可证。4.6 用地手续办理4.6.1 项目负责人负责组织相关部门人员办理用地手续。4.6.2 需要通过政府出让取得的土地，应到政府土地管理部门办理用地审批手续、申领国有土地使用证等。若拟受让土地上有房屋需要拆迁的，应到政府有关部门办理拆迁许可证。4.6.3 需通过转让取得的土地，由项目负责人组织会同该土地原使用权人办理土地转让及过户手续。4.7 资金计划和筹措计划资金部根据集团公司项目拓展情况或意向，结合项目公司的资金需求计划，编制集团公司年度融资计划，报集团公司常务副董事长批准后执行。具体应按集团公司资金管理的有关规定执行。4.8 地质勘察4.8.1 项目负责人负责组织相关部门选择勘察单位，并委托进行地质勘察。4.8.2 地质勘察报告须经集团公司总工程师办公室审核。必要时，可邀请外聘专家和承担施工图设计的设计单位进行会审。4.9 初步设计和施工图设计4.9.1 设计过程控制参照设计和开发控制程序中有关规定执行。4.9.2项目负责人负责督促设计单位及时提供施工图，并负责委托施工图纸的交叉审核。4.9.3 项目工程部负责将施工图报送政府有关部门审查、审批，并申领建设工程规划许可证、办理固定资产投资许可证等相关手续。4.10 招投标管理及施工前期准备4.10.1 项目负责人负责组织相关部门评价、选择施工和监理单位，签订施工和监理合同。具体按合格供方控制程序的有关规定执行。4.10.2 施工合同签订后，项目负责人应组织项目工程部办理工程质量监督委托手续并向城市建设管理部门申领建设工程施工许可证。4.10.3 项目工程部负责配合政府部门做好拆迁工作，并组织进行场地的三通一平、委托灰线验收及相关的施工前期准备工作。4.11 申领预售证4.11.1 由项目负责人组织评价、选择营销代理公司，并委托营销代理公司进行商品房预售前的准备工作。4.11.2 当工程建设投资达到规定比例或工程进度满足相关要求时，由项目负责人组织项目销售部向房管部门申领商品房预售证及办理价格备案手续。 5 相关/支持性文件5.1 文件和资料控制程序5.2 合格供方控制程序5.3 设计和开发控制程序5.4 项目策划控制程序6 质量记录6.1 项目开发建设计划(GT/QR·14-01)6.2 公司年度融资计划(GT/QR·14-02)