房地产估价工作所须具备资料建筑房地产_建筑-房地产.pdf

房地产估价工作所须具备资料 第一部分综述 从事房地产估价工作，最重要的是资料收集与整理。1、平时应注意收集所在城市的社会、经济、城市发展与规划等一般资料:对城市的功能分区、商业分布、交通体系有全而的了解;对所在城市房地产价格变化情况应予以高度关注，注意积 累数据;对房地产项目分布、价格分布及其产生差异的原因随时进行分析，在宏观上把握价格 水平;交易实例的调查与积累。2、具体处理某一估价案例时,按照估价程序，明确估价基本事项，制定工作计划,判断可以选用 的估价方法,结合估价方法收集需要用到的有关资料。3、估价对象的区域条件和个别条件是应用任何方法都应调查的，但除了通常项目外，应结合估 价方法的选用有所侧重。第二部分资料淸单 一、基本资料（一）社会、经济等一般资料 1、国际因素 2、政治与行政因素 3、经济发展宏观情况（二）房地产市场与供需资料 1、城市人口与收入 2、房地产市场发展与变化的总体情况，历年各类房地产交易量、价格变化情况 3、不同地段、用途、规模、档次、价位、平而布置等的供求情况 4、需求:房地产消费偏好,总有效需求疑，分类需求量，空置量、空置率 5、供给:已有的房地产供给量，在建项目，已审批立项的项目，潜在的竞争项目，以及它们预计进 入市场的时间。（三）城市规划与建设资料 1城市总体自然条件,地质、地貌、水文、气象、地丧、自然灾害等 2城市用地现状，用途与功能分区 3城市规划有关内容,城市用地发展方向、主要功能结构，用地布局等 4城市基础设施建设情况,项目、水平 5城市用地发展方向及历年新增建设用地数量,旧城改造而积（四）房地产相关法律法规、政策，尤其是地方法规、细则、办法 二、估价对彖的区域条件和个别条件（一）区域条件 1、区域所处的城市位宜（现状、规划）2、繁华程度 3、交通条件 4、环境条件 5、高级商务集聚情况（商业金融等用途）6、工业产业集聚情况（工业用途）7、居住社区情况 8、规划改变因素（二）个别条件 1、土地(1)上地自然条件(2)临路状况(3)基础设施情况,适路、供水、排水、电、燃气、供热、通讯、网络等，包括项目齐备情况和 服务水平、质量、保障率等。(4)公用设施情况，邮电、储蓄、托幼、中小学、老年活动等，包括项目齐备程度，使用的方便程 度。2、建筑物情况(略)三、选用市场比较法应收集的资料 1、3宗以上可比实例 2、房地产资本化率的相关资料 3、房地产市场资料 4、估价对象个别情况。资料收集范围包括:地块位巻、而积、用途、成交时 间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、上地价格 等。四、选用收益法应收集的资料 1、房地产有关收入的资料 2、房地产运营费用及有关税费资料 3、建筑物的重置成本、有关耐用年限、残值率、折旧的资料 4、资本化率的相关资料 5、房地产市场资料 五、选用成本法应收集的资料 1、土地取得成本的有关资料 2、上地开发的有关资料，注意上地开发程度 3、建筑物、小区开发的相关资料 4、投资利润率 5、贷款利率 6、销售税费 7、上地增值收益率的相关资料 8、资本化率的相关资料 9、估价对象个別情况(偏重于估价对象丄地取得时的权属和开发状态，完成后的状态,基础设 施和其他方面的情况)应将政府有关征地、拆迁、安置补偿的文件、标准完整地搜集，并对城市周边新征农业用地、城市建成区的旧区改造过程中产生的费用水平进行调查整理。六、选用假设开发法应收集的资料 1、开发完成后的房地产市场售价 2、开发过程中预计的有关建筑费、专业费用、及其它费用 3、资本化率的相关资料 4、贷款利率 城市的社会经济城市发展与规划等一般资料对城市的功能分区商业分布交通体系有全而的了解对所在城市房地产价格变化情况应予以高度关注注意积累数据对房地产项目分布价格分布及其产生差异的原因随时进行分析在宏观上把握选用的估价方法合估价方法收集需要用到的有关资料估价对象的区域条件和个别条件是应用任何方法都应调查的但除了通常项目外应合估价方法的选用有所侧重第二部分资料淸单一基本资料一社会经济等一般资料国际因素政治与行地产交易量价格变化情况不同地段用途规模档次价位平而布置等的供求情况需求房地产消费偏好总有效需求疑分类需求量空置量空置率供给已有的房地产供给量在建项目已审批立项的项目潜在的竞争项目以及它们预计进入市场的时5、房地产市场资料 6、城市规划方而的有关资料，规眾的建筑密度、容积率、高度等指标 7、项目设计方案 8、估价对象个别情况(偏重于估价对象估价时点的权属和开发状态，规划部门的规划设计条 件要求，完成后的房地产状态）七、选用基准地价系数修正法应收集的资料 1、所在城市政府颁布的基准地价及修正体系 2、待估宗地的用途与丄地级別 3、土地资本化率等 4、房地产市场资料 5、估价对彖个别情况 八、选用路线价法应收集的资料 1、所在城市政府颁布的基准地价成果中的路线价评估结果及路线价修正体系 2、待估宗地的用途与所属路线价区段 3、土地资本化率等 4、房地产市场资料 5、估价对象个别情况（侧重于配合路线价方法的上地面积、形状、临路情况、宗地的宽度、进深、街角地、畸零地等）感谢您的阅读!城市的社会经济城市发展与规划等一般资料对城市的功能分区商业分布交通体系有全而的了解对所在城市房地产价格变化情况应予以高度关注注意积累数据对房地产项目分布价格分布及其产生差异的原因随时进行分析在宏观上把握选用的估价方法合估价方法收集需要用到的有关资料估价对象的区域条件和个别条件是应用任何方法都应调查的但除了通常项目外应合估价方法的选用有所侧重第二部分资料淸单一基本资料一社会经济等一般资料国际因素政治与行地产交易量价格变化情况不同地段用途规模档次价位平而布置等的供求情况需求房地产消费偏好总有效需求疑分类需求量空置量空置率供给已有的房地产供给量在建项目已审批立项的项目潜在的竞争项目以及它们预计进入市场的时