施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题建筑施工组织_建筑-施工组织.pdf

施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题 施工单位签订建设工程施工合同应注意问题 一、合同签订前应注意事项 在合同签订前，应对业主(发包人)及工程本身情况要做详尽调查。比如工程真实 性、可靠性以及业主资信情况，工程审批手续是否完备等等。只有在工程业主资信可靠、工程合法、手续完备条件下，与之签订合同，施工方合同权利才能得到充分保障。1.对发包商主要应了解两个方面内容：一是主体资格，即建设工程相关手续是否齐全。例如，建设用地是否批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招 标 等。二是履约能力，即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。在签订合同前 对发 包方主体资格审查是签约一项重要准备工作，将不合格主体排斥在合同大门之外，为将来合同能够及时、正确地实施奠定一个良好基础。2.如果施工方施工是分包工程，要严格审查发包人项目是否是依法批准合法项 目，发包人是否依法取得企业法人营业执照，取得了相应经营资格和等级证书，审查发包 人签约代表人资格，审查工程发包人履约信用等。3.对施工方分包商主要了解内容有：资质情况，施工能力，社会信誉，财务情况等。二、合同签订阶段应注意事项 1.合同价款约定清楚。(1)协议书中“合同价款”填写，应根据合同工程是属于招标工程还是议标工程，招标工程合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中标价格在协议书内约定，非招标工程合同价款由发包人、承包人依据工程预算在协议书内约定。(2)合同价格是双方共同约定条款，第一，要协议;第二，要确定。暂定价、暂估价、概算价都不能作为合同价款，约而不定造价不能作为合同价款。施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题 (3)应当把风险费用计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。(4)对于风险范围内以外风险费用，应约定调整方法。(5)在施工过程中，会出现设计变更等情况，合同双方都会签订补充条款，重新约定 合同价款。所以补充条款中一定要约定一句话：“此补充合同与主合同具有同等效力。”(6)甲方签署工程量确认单十分重要，在合同纠纷中，法院可依据甲、乙双方签署工程量确认单来确定争议合同价款。2.工期、质量、造价约定，是施工合同最重要内容。(1)实践中关于工期争议多因开工、竣工日期没有明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”以及“业主通知为主”之说，竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应办理哪些手续，签署何种文件。对中间交工工程也应按上述方法做出约定。(2)目前在工程质量验收中，工程质量监督部门不再是工程质量评定主体，竣工验 收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收单位、人员、采用质量标准、验收程序、须签署文件及产生质量争议处理办法等。(3)建设工程施工合同最常见纠纷是对工程造价争议。由于任何工程在施工过程 中都不可避免有设计变更、现场签证和材料差价发生，所以均难“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格 签发、确认做出明确规定。如果是单价合同，必须明确单价所包含工程量内容清单。3.对工程预付款、进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨付，需报何种文件，如何审核确定拨款数额以及双方对进度款认识不一致时如何处理，项在合同签订前应对业主发包人及工程本身情况要做详尽调查比如工程真实性可靠性以及业主资信情况工程审批手续是否完备等等只有在工程业主资信可靠工程合法手续完备条件下与之签订合同施工方合同权利才能得到充分保障对计划规划设计是否得到批准是否进行了招标等二是履约能力即资金问题施工所需资金是否已经落实或可能落实等在签订合同前对发包方主体资格审查是签约一项重要准备工作将不合格主体排斥在合同大之外为将来合同能够及时正确依法取得企业法人营业执照取得了相应经营资格和等级证书审查发包人签约代表人资格审查工程发包人履约信用等对施工方分包商主要了解内容有资质情况施工能力社会信誉财务情况等二合同签订阶段应注意事项合同价款约定清楚施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题 往往缺少详细合同规 定，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重工程拨款和结算程序约定。(1)填写约定工程预付款额度，应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。(2)应准确填写发包人向承包人拨付款具体时间或相对时间。(3)应填写约定扣回工程款时间和比例。(4)工程进度款支付时间与支付方式，以形象进度可选择：按月计算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其他结算方式。(5)工程进度款拨付应以发包方代表确认已完工程量，相应单价及有关计价依 据计算。合同中对工程预付款、进度款应明确约定，发包人向承包人预付工程款、进度款时间和金额或合同价款总额比例。若发包人不按约定时间和比例执行，引起工期顺延可不 追究承包方责任。承包方可以要求由于进度款或预付款付款不及时带来损失。4.总包合同中应具体规定发包方、总包方、分包方各自责任和相互关系。尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订立有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不 接受总包方监督，和发包方直接向分包方拨款造成总包方对分包方难以管理现象。因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。以上行为时有发生，会造成资金管理混乱，三者资金往来出现交叉，在工程竣工结 算时出现纠纷。如果发包方将工程款直接拨入分包方账号中，总包方可以追认此款项，发包方必须将工程款拨入总包方账号。如发包方不执行，总包方可起诉法院，请求法院强制执行，将工程款追回。但是一般情况下，以上情况很少出现，因为在合同履行过程中，都是合同双方之间有资 金往来和工作关系，只要在合同中与对方约定好双方权利和义务即可。5.明确规定监理工程师及双方管理人员职责和权限。项在合同签订前应对业主发包人及工程本身情况要做详尽调查比如工程真实性可靠性以及业主资信情况工程审批手续是否完备等等只有在工程业主资信可靠工程合法手续完备条件下与之签订合同施工方合同权利才能得到充分保障对计划规划设计是否得到批准是否进行了招标等二是履约能力即资金问题施工所需资金是否已经落实或可能落实等在签订合同前对发包方主体资格审查是签约一项重要准备工作将不合格主体排斥在合同大之外为将来合同能够及时正确依法取得企业法人营业执照取得了相应经营资格和等级证书审查发包人签约代表人资格审查工程发包人履约信用等对施工方分包商主要了解内容有资质情况施工能力社会信誉财务情况等二合同签订阶段应注意事项合同价款约定清楚施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题 建设工程在工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与与生产管理工程技术人员 和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要纠纷和 损失。合同中应明确列出对方派出管理人员名单，明确其各自职责和权限，特别应将具有 变更、签证、价格确定等签认权人员签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他 人员随意签字，在最终结算时，双方不认可，引起纠纷，给施工方造成损失。6.材料设备供应应约定清楚。(1)应详细填写材料设备供应具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级提供 时间和地点。(2)应约定供应方承担具体责任。(3)双方应约定供应材料和设备结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其 他方法)。施工合同规定是甲方供料，合同条款中必须约定材料具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级提供时间和地点以及验货方式。如果没有约定，工程质量由于甲方供料 出现问题，会导致法律纠纷。虽然在法院审理中，法院会依据事实判定甲方原因影响工程 质量，但是也让施工方消耗时间，影响企业效益。7.不可抗力要量化。施工合同通用条款对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作了详 细规定，施工方在签订合同时都认为不可抗力内容就是这些了。于是，在专用条款上 用“”或填上“无约定”比比皆是。国内工程在施工周期中发生战争、动乱、空中飞行物体坠落等现象可能性很少，较常 见是风、雨、雷、震等自然灾害，达到什么程度自然灾害才能被认定为不可抗力，通 用条款未明确，实践中双方难以达到共识，双方当事人在合同中对可能发生风、雨、雷、震等自然灾害程度应予以量化。项在合同签订前应对业主发包人及工程本身情况要做详尽调查比如工程真实性可靠性以及业主资信情况工程审批手续是否完备等等只有在工程业主资信可靠工程合法手续完备条件下与之签订合同施工方合同权利才能得到充分保障对计划规划设计是否得到批准是否进行了招标等二是履约能力即资金问题施工所需资金是否已经落实或可能落实等在签订合同前对发包方主体资格审查是签约一项重要准备工作将不合格主体排斥在合同大之外为将来合同能够及时正确依法取得企业法人营业执照取得了相应经营资格和等级证书审查发包人签约代表人资格审查工程发包人履约信用等对施工方分包商主要了解内容有资质情况施工能力社会信誉财务情况等二合同签订阶段应注意事项合同价款约定清楚施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题 8.运用担保条件、降低风险系数。在签订建设工程施工合同时，可以运用法律资源中担保制度来防范或减少合同条 款所带来风险。如施工方在向业主提供履约担保同时，业主也应该向施工方提供工程款 支付担保。业主工程款支付担保，是指为保证业主履行工程合同约定工程款支付义务，由担保人 为业主向承包商提供，保证业主支付工程款担保。业主支付担保担保金额应与承包商 履约担保担保金额相等，且不得低于合同总价与合同约定进度款差额，最低担保金 额不得低于合同金额 10%。如果没有约定担保条款，一旦工程款不能及时拨付，会给承包 方带来损失。9.违约条款就应注意：(1)在合同中首先应约定发包人预付款、工程进度款、竣工结算违约应承担具体违约责任。(2)违约金与赔偿应约定具体数额和具体计算方式，要越具体越好，具有可操作行、以防止事后争议。约定违约金是防止违约条款发生时，双方发生纠纷。但是，双方签订中约定了违约金条 款，但根据我国民法典第 114 条第 2 款：“约定违约金低于造成损失，当事人可以 请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定违约金高于造成损失，当事人可以请求人 民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，双方合同约定违约金数额为合同价款 2 倍，明显高于实际损失，应当根据本案情况适当减少。10.争议应注意事项。填写第 37 条款争议解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意 见。有工程选择上级仲裁方式，有工程选择诉讼方式，但尽可能选择对施工方有利 法院(有管辖法院)。项在合同签订前应对业主发包人及工程本身情况要做详尽调查比如工程真实性可靠性以及业主资信情况工程审批手续是否完备等等只有在工程业主资信可靠工程合法手续完备条件下与之签订合同施工方合同权利才能得到充分保障对计划规划设计是否得到批准是否进行了招标等二是履约能力即资金问题施工所需资金是否已经落实或可能落实等在签订合同前对发包方主体资格审查是签约一项重要准备工作将不合格主体排斥在合同大之外为将来合同能够及时正确依法取得企业法人营业执照取得了相应经营资格和等级证书审查发包人签约代表人资格审查工程发包人履约信用等对施工方分包商主要了解内容有资质情况施工能力社会信誉财务情况等二合同签订阶段应注意事项合同价款约定清楚施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题 一般情况下，合同约定有管辖法院都是工程所在地法院，也有约定由签订地法院管 辖。11.对补充条款应注意：(1)需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在补充条款内尽量 补充，按顺序排列;(2)补充条款必须符合国家现行法律、法规，另行签订有关书面协议应与主体合 同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”，“阴阳合同”在实践中也有发生，有些业主(发包人)为了获取不当利益，往往强迫施工方压价、垫资承包。压缩工期以及将工程肢解发包。由 于以上行为均为法律所禁止，如果将以上内容写入招标文件或施工合同，将无法办理招标 文件备案和施工合同备案手续。(3)杜绝合同出现“按发包方有关规定”执行条款，如发包方硬性写入此条款，施 工方要详细了解发包方有关规定具体内容，做到心中有数。否则，将会造成巨大经济损 失。总之，对于施工企业而言，建筑安装市场僧多粥少以及建设工程工期长、工程技术复杂、资金投入量大等特点，增加了其经营风险。在市场竞争中，风险虽然难以避免，但是如 果在经营过程中，通过正确、合理地运用法律手段来保护自己，风险在很大程度上是可以 降低。市场经济作为法治经济，法律必然是企业(市场主体)降低风险、增强竞争力最 有效手段。因此，施工企业应充分认识和积极行使法律所赋予合法权利，并以此来保护 自己合法权益。项在合同签订前应对业主发包人及工程本身情况要做详尽调查比如工程真实性可靠性以及业主资信情况工程审批手续是否完备等等只有在工程业主资信可靠工程合法手续完备条件下与之签订合同施工方合同权利才能得到充分保障对计划规划设计是否得到批准是否进行了招标等二是履约能力即资金问题施工所需资金是否已经落实或可能落实等在签订合同前对发包方主体资格审查是签约一项重要准备工作将不合格主体排斥在合同大之外为将来合同能够及时正确依法取得企业法人营业执照取得了相应经营资格和等级证书审查发包人签约代表人资格审查工程发包人履约信用等对施工方分包商主要了解内容有资质情况施工能力社会信誉财务情况等二合同签订阶段应注意事项合同价款约定清楚