房地产估价师房地产估价理论与方法43资格考试资产评估师考试_资格考试-资产评估师考试.pdf

房地产估价理论与方法-43（总分：100.00，做题时间：90 分钟）一、选择（总题数：20，分数：60.00）1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是 _。（分数：3.00）A.费用 B.价格 V C.支出 D.代价 解析：2.成本法的本质是以房地产的 _ 为导向来求取房地产的价值或价格。（分数：3.00）A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本 V 解析：3._ 也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。（分数：3.00）A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本 V 解析：解析 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假 设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。4.下列选项中，_ 不是取得土地的途径。（分数：3.00）A.市场购买 B.征用集体用地 V C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析：5.在计算投资利息时，_ 项目不计算利息。（分数：3.00）A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费 V D.销售费用 解析：6.利润率由大到小的顺序是 _。（分数：3.00）A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 V 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。7.新开发的房地产不包括_（分数：3.00）A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物 V D.新开发的房地 解析：8.在求取建筑安装工程费时，（分数：3.00）A.分部分项法 B.工料测量法 V C.单位比较法 D.指数调整法 解析：解析求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测 量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价 值的建筑物的重新购建价格。9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括 _。（分数：3.00）A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧 V 解析：10._ 是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其 成本造成的建筑物价值减损。（分数：3.00）A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧 V D.功能不足折旧 解析：11.某宗熟地的原生地取得费为 540 元/m 2，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/m 2和 60 元/m 2，贷款年利率为 8%这块地的面积是 10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其 中的投资利息为 _ 元/m 2。（分数：3.00）A.89.53 主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。解析：解析 用价格支出代价解析成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值或价格分数重置成本重建成本重新购建成本重新开发成本解析也称为正常成本是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费分数实际成本个人成本个别成开发时大多数单位和个人的一般花费下列选项中不是取得土地的途径分数市场购买征用集体用地征收集体用地征收国有土地上房屋解析在计算投资利息时项目不计算利息分数土地取得成本建设成本销售税费销售费用解析利润率由大利润率直接成本利润率投资利润率销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率解析解析因此利润率由大到小依次为直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率新开发的房地产不包括分数新开发的B.103.22 V C.124.33 D.188.96 解析：解析土地取得费用=36X10000/666.67=540 元/m 2，土地开发费用=150 元/m 2，该土地的投资 利息=540X(1+8%)2-1+150 X60%X(1+8%)1.5-1+40%X(1+8%)0.5-1)=103.22 元/m 2。12.某房地产的土地面积为 500m 2，土地价格为 2000 元/m 2，建筑面积为 1000m 2。采用成本法估算的 建筑物重置价格为 1800 元/m 2;市场上同类房地产的正常房地产价格为 2500 元/m 2，则该房地产中建筑 物的实际价值比重置价格低（分数：3.00）_ 元/m。A.150 B.180 C.300 V D.360 解析：解析 该类房地产的重置价格=1800X1000=180 万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500X1000-2000X500=150 万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低 2（180-150）X 10000/1000=300 元/m。13.某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统功率大，较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为 _ 万元。（分数：3.00）A.1844.55 V B.1976.83 C.2217.25 D.2394.66 解析：解析 2000-150-0.8/12%X1-1/（1+12%）15=1844.55 万元。14.成本法适用的估价对象包括 _ 。（分数：3.00）A.正在开发的房地产 V B.新近开发完成的房地产 V C.年代较久的房地产 D.可独立开发的整体房地产 V E.计划开发的房地产 V 解析：解析 新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的 房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。成本法 估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其不适用于那些建筑物过于 老旧的房地产。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产，一 般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本 法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产的价值。15.下列关于成本法估价的说法，正确的是 _ 。（分数：3.00）A.成本法应采用客观成本而不是实际成本 V B.成本法应采用实际成本而不是客观成本 C.当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值 D.当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值 V E.应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整 V 解析：解析成本法估价需要具备的条件应采用客观成本而不是实际成本。可将成本区分为实际成本和 客观成本。应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或规划 设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况 用价格支出代价解析成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值或价格分数重置成本重建成本重新购建成本重新开发成本解析也称为正常成本是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费分数实际成本个人成本个别成开发时大多数单位和个人的一般花费下列选项中不是取得土地的途径分数市场购买征用集体用地征收集体用地征收国有土地上房屋解析在计算投资利息时项目不计算利息分数土地取得成本建设成本销售税费销售费用解析利润率由大利润率直接成本利润率投资利润率销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率解析解析因此利润率由大到小依次为直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率新开发的房地产不包括分数新开发的下虽然无论谁来建造该商场都需要花那么多费用，但该商场也不会有那么高的价值。应在客观成本的基 础上结合市场供求分析进行调整，当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值。当房 地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。用价格支出代价解析成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值或价格分数重置成本重建成本重新购建成本重新开发成本解析也称为正常成本是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费分数实际成本个人成本个别成开发时大多数单位和个人的一般花费下列选项中不是取得土地的途径分数市场购买征用集体用地征收集体用地征收国有土地上房屋解析在计算投资利息时项目不计算利息分数土地取得成本建设成本销售税费销售费用解析利润率由大利润率直接成本利润率投资利润率销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率解析解析因此利润率由大到小依次为直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率新开发的房地产不包括分数新开发的16.开发成本包括 _。（分数:3.00）A.土地取得成本 V B.开发利润 C.销售利润 D.投资利息 V E.建设成本 V 解析：解析将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税 费和开发利润 7 大项。土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为 开发成本。17.征收集体土地补偿费用由 _ 费用组成。（分数：3.00）A.搬迁费 B.土地补偿费 V C.安置补助费 V D.地上附着物和青苗的补偿费 V E.安排被征地农民的社会保障费用 V 解析：解析土地征收补偿费用一般由下列 4 项费用组成：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗 的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用。18._ 下列选项中，属于建设成本中的其他工程费。（分数：3.00）A.开发期间税费 B.非营业性设施的建设费用 C.工程监理费 V D.基础设施建设费 E.竣工验收费 V 解析：解析建设成本主要包括下列几项；勘察设计和前期工程费，如市场调研、可行性研究、项目策 划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支岀。建筑安装工程费，包括建造商品房 及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。基础设施建设费，包括城市规 划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。公共配套设施建设费。其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。开发期间税费。19._ 成本法中投资利润率的计算基数有 。（分数：3.00）A.土地取得成本 V B.建设成本 V C.管理费用 V D.销售费用 V 20._ 物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，可以分为 （分数：3.00）A.自然经过的老化 V B.正常使用的磨损 V C.意外破坏的损毁 V D.功能过剩折旧 E.功能缺乏折旧 解析：解析 物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损 坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列 4 种：自然经过的老化；正常使 用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。E.投资利息 解析：解其中分母即为投资利润率的计算基数。用价格支出代价解析成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值或价格分数重置成本重建成本重新购建成本重新开发成本解析也称为正常成本是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费分数实际成本个人成本个别成开发时大多数单位和个人的一般花费下列选项中不是取得土地的途径分数市场购买征用集体用地征收集体用地征收国有土地上房屋解析在计算投资利息时项目不计算利息分数土地取得成本建设成本销售税费销售费用解析利润率由大利润率直接成本利润率投资利润率销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率解析解析因此利润率由大到小依次为直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率新开发的房地产不包括分数新开发的二、判断（总题数：6，分数：18.00）21.现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其花费的成本而非效用。（分数：3.00）A.正确 B.错误 V 解析：解析 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成 本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加 其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。22.利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。（分数：3.00）A.正确 V B.错误 解析：23.重新购建价格是客观的重新购建价格。（分数：3.00）A.正确 V B.错误 解析：解析 具体地说，重新购置的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的 实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活 动的平均水平，即为客观成本而非实际成本。24.估价对象中的土地是 10 年前取得的商业用途法定最高年限 40 年的建设用地使用权，求取其重新购建价 格，即求取目前 40 年建设用地使用权的价格。（分数：3.00）A.正确 B.错误 V 解析：解析 土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格，即土地的减价和增价因素一般 已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是 10 年前取得的商业用途法定最高年限 40 年 的建设用地使用权，求取其重新购建价格，不是求取目前 40 年建设用地使用权的价格，而是求取目前剩余 30 年建设用地使用权的价格。25.在建筑物重新购建价格的求取当中，重建价格和重置价格通常是相同的。（分数：3.00）A.正确 B.错误 V 解析：解析 建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购 建价格基准。重建价格与重置价格通常不同。一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建 价格。因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等，使得“复制”有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似”。26.估价上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。（分数：3.00）A.正确 用价格支出代价解析成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值或价格分数重置成本重建成本重新购建成本重新开发成本解析也称为正常成本是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费分数实际成本个人成本个别成开发时大多数单位和个人的一般花费下列选项中不是取得土地的途径分数市场购买征用集体用地征收集体用地征收国有土地上房屋解析在计算投资利息时项目不计算利息分数土地取得成本建设成本销售税费销售费用解析利润率由大利润率直接成本利润率投资利润率销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率解析解析因此利润率由大到小依次为直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率新开发的房地产不包括分数新开发的B.错误 V 解析：解析估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减 损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回 收。三、计算题（总题数：1,分数：22.00）27 估价对象为一写字楼，土地总面积 1000m 2，于 2001 年 9 月底取得 50 年使用权。写字楼总建筑面积 4500m 2，建成于 2004 年 9 月月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高 5m,没有电梯，需评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限 50 年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地状况 A 2200 正常 2006.3.30 比估价对象劣3%B 2050 正常 2005.12.30 比估价对象劣8%C 2380 比正常价格高3%2006.5.30 比估价对象优5%从 2005 年 11 月至 2006 年 10 月地价逐月上升 0.5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点 征收城市边缘土地平均每亩需要 57.32 万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权岀让金等为 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润等为 120 元/m 2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限 50 年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级 土地之间的价格差异如下表所示：在估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物重新购建价格为 1800 元/m 2，估价对象写字楼门窗等损坏的 修复费用为 10 万元；装修的重新购建价格为 140 万元，经济寿命为 5 年;设备的重新购建价格为 100 万元,经济寿命为 10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为 0。另调查，由于该写字楼缺乏 电梯，导致其出租率较低，仅为 80%月租金为 38 元/m 2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为 85%正常月租金为 40 元/m 2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的 35%如果在估价时点重置 具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用 60 万元，安装费用 40 万元。同时，由于该写字楼的层高比正 常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 20 万元。试用成本法评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为 5%房地产报酬率为 7%（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（分数：22.00）正确答案：()解析：土地重新购建价格=(2304.16+2259.6)/2 X1000X1-1/(1+5%)45/1-1/(1+5%)50=222.17 万元 市场法=(A+B+C)/3=2304.16万元 A=2200X 100/(100-3)X(1+0.5%)6=2336.94 万元 B=2050X 100/(100-8)X(1+0.5%)9=2330.56 万元 C=2380K 100/(100+3)X 100/(100+5)X(1+0.5%)4=2244.99 万元 成本法=(150+120+573200/666.67)X 2=2259.6 万元 建筑物的重新购建价格=1800X4500=810 万元(3)折旧=109.83+278.1+20=407.93 万元 物质折旧=10+56+20+23.83=109.88 万元 a.门窗等费用=10 万元 b.装修折旧=140X2/5=56 万元 c.设备折旧=100X2/10=20 万元 长寿命项目的折旧=(810-10-140-100)X2/47=23.83 万元 级别-一一-二 三 四 五 六 七 八 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 用价格支出代价解析成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值或价格分数重置成本重建成本重新购建成本重新开发成本解析也称为正常成本是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费分数实际成本个人成本个别成开发时大多数单位和个人的一般花费下列选项中不是取得土地的途径分数市场购买征用集体用地征收集体用地征收国有土地上房屋解析在计算投资利息时项目不计算利息分数土地取得成本建设成本销售税费销售费用解析利润率由大利润率直接成本利润率投资利润率销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率解析解析因此利润率由大到小依次为直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率新开发的房地产不包括分数新开发的 功能折旧=264.49+13.61=278.1 万元 a.功能缺乏=19.44/7%X1-1心+7%)45=264.49 万元 年租金损失=(40 X 4500X12X85%-38X4500X 12X80%)X(1-35%)=12.64 万元 b.功能过剩=1/7%X1-1/(1+7%)45=13.61 万元 经济折旧=20 万元(4)写字楼现值=222.17+810-407.93=624.24 万元 用价格支出代价解析成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值或价格分数重置成本重建成本重新购建成本重新开发成本解析也称为正常成本是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费分数实际成本个人成本个别成开发时大多数单位和个人的一般花费下列选项中不是取得土地的途径分数市场购买征用集体用地征收集体用地征收国有土地上房屋解析在计算投资利息时项目不计算利息分数土地取得成本建设成本销售税费销售费用解析利润率由大利润率直接成本利润率投资利润率销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率解析解析因此利润率由大到小依次为直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率新开发的房地产不包括分数新开发的