2022年商业街商业策划书9篇.docx

2022年商业街商业策划书9篇商业街商业策划书9篇时间如流水般匆忙流淌，一段时间的工作已经结束了，又迎来了一个全新的起点和新的目标，不妨坐下来好好写写策划书吧。好的策划书是什么样的呢？以下是我为大家整理的商业街商业策划书，希望对大家有所帮助。商业街商业策划书1一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”？在我们拿出策划方案之前，首先必需对此进行探讨分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。（一）、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。缺憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。（二）、商街策划“后天失调”1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调特性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”（很好），后来又定位于“×××”很好，只是推广很费劲），如今打算冠以“××广场步行街”（老土，没有显明特性、目标顾客也不清楚）。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚集到这里，还须要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还须要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”须要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）、68号（尖顶）两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。二、商街定位××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名：××广场时尚丽人街2、概念：××广场××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。3、广告语：××广场时尚丽人街与××相约，与××同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。三、招商策划××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：（一）、发布招商公告我们安排于4月中旬在××晚报、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。（二）、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店实行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟限制在100人左右。会上将发布的主要信息是：1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的实惠政策。（三）、整合店铺资源××一期的店铺均已出售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的看法，宁可闲置也不愿出租，我们应当仔细加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消退商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当主动宣扬本公司为旺盛商街正在实行的举措，动员他们打消念头和复原信念。假如商户仍旧要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。（四）、有关租金政策××一期商街的商业气氛清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让很多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，旺盛兴盛须要有一个培育过程，不能无视市场承受实力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：2、外街店铺：租金800900元m2年（经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4。7计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800900元m2年租金计算，年收益为1618万元，剔除利息后的收益4。256。25万元。这样的租金对商户来说，目前状况下尚易于接受。）（五）、商户入驻实惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念，我们将“放水养鱼”，从尽快旺盛市场的高度，适时推出必要的实惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费供应一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣扬；其次，凡商户举办品牌宣扬、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，激励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折实惠收取；第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，赐予××广场商业街以集贸市场的税收实惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。四、商街硬件改造建议1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建立一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案，经董事长批准后组织实施。商业街商业策划书2前 言××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的接着招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。因此，我们必需实行有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务燃眉之急，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必需对此进行探讨分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交匯处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亙在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。缺憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街策划“后天失调”1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调特性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(狠好)，后来又定位于“×××”（狠好，只是推广狠费劲)，如今準备冠以“××广场步行街”(老土，没有显明特性、目标顾客也不清楚)。由于没有精确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、××广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚集到这里，还须要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还须要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”须要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。商业街商业策划书3前言XX广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。因此，我们必需实行有效手段，炒热XX一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动XX二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务燃眉之急，本案将主要对XX一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析XX一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必需对此进行探讨分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。(一)商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼XX街、XX路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。XX街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。缺憾的是，XX一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、XX街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(二)商街策划“后天失调”1、XX广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调特性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。XX广场商业街最早定位是“XX街”(很好)，后来又定位于“XXX”很好，只是推广很费劲)，如今打算冠以“XX广场步行街”(老土，没有显明特性、目标顾客也不清楚)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、XX广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚集到这里，还须要有浓郁的“广场文化”，例如象XXX路、XXX广场、XXX步行街那样的广场雕塑。此外，还须要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，XX广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营XX广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”须要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。XX广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。二、商街定位XX广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名：XX广场时尚丽人街2、概念：XX广场XX街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的XXX。3、广告语：XX广场/时尚丽人街与XX相约，与XX同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。三、招商策划XX广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：(一)发布招商公告我们安排于4月中旬在XX晚报、XX电视台发布招商公告，突出介绍XX广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的XX饭店实行，出席的商户为XX及周边城市的时尚品牌经销商，以及XX国贸市场有意入驻XX广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟限制在100人左右。会上将发布的主要信息是：1、XX广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;2、XXXXX街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的实惠政策。(三)整合店铺资源XX一期的店铺均已出售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由XX房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使XX一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的看法，宁可闲置也不愿出租，我们应当仔细加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消退商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当主动宣扬本公司为旺盛商街正在实行的举措，动员他们打消念头和复原信念。假如商户仍旧要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)有关租金政策XX一期商街的商业气氛清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让很多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明XX一期商街处于入市初期，旺盛兴盛须要有一个培育过程，不能无视市场承受实力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，XX一期店铺比较合适的租金是：如该类店铺以600700元/m2/年租金计算，年收益为6.67.7万元，剔除利息后的收益2.23.3万元。这样的租金对商户来说，在目前状况下尚有吸引力，易于接受。)(五)商户入驻实惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念，我们将“放水养鱼”，从尽快旺盛市场的高度，适时推出必要的实惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费供应一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣扬;其次，凡商户举办品牌宣扬、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，激励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折实惠收取;第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，赐予XX广场商业街以集贸市场的税收实惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。四、商业氛围营造(1)商街指示识别系统布置(详见XX广告公司设计效果图)(2)设计制作广场、内街雕塑作品(参见XXX步行街雕塑照片)，以增加XX广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。(3)广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采纳鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。(4)邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，奇妙宣扬XX广场。(5)与市摄影家协会和新闻媒体联合举办XX风韵优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升XX广场的时尚品位。(6)5月份起，争取举办几次XX之夏广场音乐观赏会，用高雅艺术推高XX广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。五、商街硬件改造建议1、XX北广场实施改造，以适合举办大型活动。2、XX一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。3、临XX街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。5、XX一期南侧花圃争取拆除，最好建立一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案，经董事长批准后组织实施。商业街商业策划书飞雪商业街商业策划书4一、 市场分析河池学院在近年来发展巨大，东区由之前的附属校区，现在变成主校区。特殊是逸夫楼、图书馆、新1栋教学楼的竣工。我院共有教职工642人全日制在校生8759人。虽然分布在三个校区，但是一半以上的同学住在东校区，几乎全部教职工和学生都要到东区上课。由此可见在河池学院东校区承包超市是特别值得投资的。二、 目标客户分析我们主要的目标客户是高校生，下面我们分析一下高校生的消费特点：由于高校生年龄较轻，群体较特殊，他们有着不同于社会其他消费群体的消费心理和行为。一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面，他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。消费观念的超前和消费实力的滞后，都对他们的消费有很大影响。特别群体自然有自己特别的特点，同时难免存在一些非理性的消费甚至一些消费的问题。为了调查清晰高校生的消费状况，我确定在身边的同学中进行一次消费的调研，对大家的消费进行归宗和分析。从调查结果发觉，月费用1000元以上的人占15%，月费用700-1000元的人，占30%左右，500-700元的人占40%，月费用500元以下的人，占15%左右。在这些学生之中，超过50的学生拥有电脑、约90的高校生拥有手机，因此网络与通信费用支出较以往在高校生的消费支出中占据了相当大的份额。当代高校生主要有以下几支出：伙食费，买服饰，上网费，手机费，恋爱等。他们比重是：1.伙食费 2买衣服3恋爱、交际等 3上网费、手机费等由于上课时间早，许多同学来不及吃早餐。特殊是从西区、北区赶去东校区上课的。路上排队买东西的人也多。许多同学都饿肚子。经过一个学期发觉，由于东区没有商店，很多同学课间的时候跑去门口去买。许多同学会由于地点远，懒得动等因素而没有去。经过一些随即访问，许多同学希望课间的时候在校内购买零食。如：夏天买水冰茶、等。冬天买热腾腾玉米、奶茶等。三、 竞争者分析河池学院北门1（也就是我们常说的后门）到也就是白龙公园前面三角区，始终到北门（东校大区）开了各种各样的店面。如：饮食、复印店、奶茶店、便利店、文具点、饰品店等。晚上还有很多小地摊。五花八门无奇不有，这样给我们东西照成肯定威逼。除了必需品之外，对其他产品和服务对我们都是很大的竞争对手。由此我们要在特色方面提高，提高竞争力吸引消费者。四、商业街构想由市场分析和竞争者分析得出：校内商业街必需要产品完善齐全、服务好、具有校内特色吸引更多的消费者。一下几个是校内街必备的商铺：便利超市、复印店、奶茶店、通讯代理缴费店、文体店、护肤饰品店、格子铺、自助洗衣店。（一）便利超市：.商品配置的面积安排假如不分商品的类别品种，假设每一平方米所能陈设的商品品项数相同，那么超级市场卖场内各项商品的面积配置应与消费者支出的商品投向比例相同，因此要较正确的确定商品的面积安排，必需对来超市购物的的消费者的购买比例作出正确的推断与分析。下面是一份超级市场的商品面积安排的大致状况：水果面积10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果饼干10%、调味品南北干货15%、小百货与洗涤用品15%、其他用品10%。 .商品位置的配置商品位置的配置应当根据消费者购买每日所需商品的依次作出动线的规划，也就是说，要根据消费者的购买习惯和人流走一直安排各种商品在卖场中的位置。一般来说，每个人一天的消费总是从“食”起先，所以可以考虑以菜篮子为中心来设计商品位置的配置。第一、面包及果菜部。这一部门经常是超级市场的高利润部门，由于顾客在购买面包时，也会购买部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采纳岛式陈设，也可以沿着超级市场的内墙设置。在很多超级市场中，设有面包和其他烘烤品的制作间，刚出炉的金黄色的、热气腾腾的面包，经常让顾客爽快地掏腰包。现场制作已成为超级市场的一个卖点。其次，冷冻食品部。冷冻食品主要用冷柜进行陈设，它们的摆放既可以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最终段，这样冷冻食品解冻的时间就最短，给顾客的携带供应了肯定的便利性。第三，膨化食品部。膨化食品包括各种饼干、便利面等。这类食品存放时间较长，只要在保质期内都可以销售。它们多被摆放在超级市场卖场的中心，用落地式的货架陈设。详细布局以纵向为主，突出不同的品牌，满意顾客求新求异的偏好。第四，饮料部。饮料与膨化食品有相像之处，但消费者更加注意饮料的品牌。饮料的摆放也应当以落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品。第五，奶制品部。超级市场中的顾客一般在其购买过程的最终阶段才购买简单变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面。第六，日用品部。日用品包括洗涤用品、卫生用品和其他日用杂品，一般摆放在超级市场卖场的最终部份，采纳落地式货架，以纵向陈设为主。顾客对这些商品持有较高的品牌忠诚度，他们往往习惯于认牌购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数和购买量。 3超市出入口要大，便利购买结算。特殊是课件高峰期的时候，结算商品时间快速否则引起顾客不满甚至流失。（二）打印复印店具备完整的打印复印设备。对制作学院社团班级的奖状、证书，工作证，收集各种简历、毕业论文、公文模板、学院各种活动申请、总结等。（三）奶茶店一半柜台，一半桌椅的形式。奶茶文化在校内风靡是不容忽视的。制作成本低，卖价高是奶茶店公开的隐私。奶茶味道是最重要的。在没有技术的状况下，可以代理某个知名品牌。或者和有丰富阅历的吧台员工合作。（四）通讯代理学校是通讯客户高度集中的群体，据悉，河池学院的移动客户每个月为移动进账20W。目前校内网络都是联通的市场。联通和移动在河池学院势均力敌。由此两家的代理权都要拿到，这样每年的充值和开户收益可观。四、 财务预算（由于缺乏实际的数据，这项我无法完成。）五、 收益评估商业街商业策划书5一、招商的启动时间如按20xx年5月1日开业安排，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，商业街因种种缘由，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初起先启动。二、招商人员人数商业街铺位864个，现出售的14区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。详细工作安排如下： 经理：负责统管全局，制定招商方案和进度，支配招商人员的日常工作。 招商人员（九名）：由经理支配详细招商工作 其中：13区由3名招商人员负责招商工作 46区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名三、招商办公地点因整个招商需和销售协作，建议在营销中心旁边开展招商工作1、在营销中心后、交警岗亭旁建立一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期短暂在营销中心内办公。2、在项目现场旁边租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商询问点，双边协作进行。四、项目整体招商的原则和目标1、保证在20xx年3月底前项目整体招商完成80%；20xx年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺当开业。 距明年项目开业只剩下半年时间（20xx年11月1日20xx年4月30日），除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成90%的招商安排有肯定的难度和压力，但由于前期积累了肯定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的协作，对完成这个任务有肯定的信念。2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区详细到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一样，如经营服装的区也可以经营皮具、扮装品之类，而不能经营小吃、电玩等。3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信念。 依据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增加投资者信念和保障商业街的永续经营至关重要。4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对14区将按现行功能分区进行零散招商，对56区实行统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。五、商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1、投资业主风险分析商铺不能刚好租赁出去；商铺租赁的价格比较低；商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。2、自营业主（租赁户）风险分析项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延；由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；没有统一的物管或物业管理费用比较高；生意不是很志向或经营惨淡；开发商卖完后走人。3、开发商风险分析投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；5-6区“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不志向，今后的经营或销售会很困难；项目不能如期开业，业主闹事；项目日后经营不是很志向或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事；六、招商中存在的主要问题及规避方法问题一：招商时间紧迫、任务量较大如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间，总共有约20000m2、800多个铺位须要招商，因此时间特别紧迫，任务巨大。规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构起先工作，并组织特地的部门监督管理。问题二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可从前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约规避方法：建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会，帮助开发商做好业主方面的种种工作，以保证项目能如期开业。问题三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。规避方法：开发商适当的赐予肯定租金补贴。问题四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠规避方法：1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择；2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的托付出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情赐予补偿。问题五：20xx年5月1日前招商任务完不成90%，影响开业规避方法：在目前的形式下，必需对招商工作进行科学、合理的评估，仔细分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣扬活动，如高校生免费创业90天、自营业主经营竞赛等活动，由开发商免费供应开业时适量未租出商铺，保证开业率达90以上。七、商业街安排招商方式商业街共有商铺864个，现阶段已售商铺288个(截止20xx年10月23日)，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：1-4区招散户，5-6区统一招商，如按20xx年5月1日开业安排，招商率达9%以上将有较大困难。1、时间已来不及。从11月初起先计算，到明年4月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有春节将延误一个月时间，加上招商组织必需进一步扩大，详细方案的确定，人员的聘请或磨合，招商广告的策划等等，至少将须要15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满864×90%（开业率）×（1-20%自营客户）=622个商铺，平均每月要招出138户，每天要招出138÷30=4.6户，将特别困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。2、严格按功能分区招商，那么三、四区的招商将有特别大的困难。按目前功能分区，三区做男士用品、动动休闲产品，四区做儿童用品、文化用品，要招商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或出名品牌的选择性不大，依据以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例，招商有很大一部分难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程起先动工时就有功能定位设想，然后依据策划要求进行施工和招商