xx物业管理承包方案合同责任书大纲.docx

物业服务管理承包责任书郑州XXX房地产开发有限公司（以下简称“集团公司”）对河南XXX 物业公司实行 河南XXX物业项目物业服务管理承包和项目经理负责制。一、承包项目概况1、物业服务管理项目名称：河南XXX物业服务有限公司2、物业服务管理责任人：XXX3、所辖区域内建筑面积：xx万平方米（暂定）绿化面积:约12万平方米 道路面积：约1. 2万平方米（不包含xxx改造后增加）4、承包期限：2014年1月1日至2014年12月31日（根据物业公司年度 工作目标每年签订一次）。二、承包内容1、经济指标：收入：x万元 支出：X万元利润：X万元 详见附件六：收支预算表详见附件一：2014年度XXX物业工作目标计划责任计划书三、应达到的工作目标或指标1、经济指标：（1）收入：不低于XX万元（2）支出：不高于xx万元（3）利润：不低于x万元详见附件一：2014年度工作目标计划责任书及任务分解2、服务及管理指标M管理体系的建立1）完善作业指导书。0、客户服务1）客户满意度调查满意度达到80%；2）安全防范（失盗率低于1%）3）维修合格率达到95%3、设施设备管理1）公共设施设备日常维护与保养达到行业规范；2）每季度不少于1次，对公共设施设备突发事件的模拟演练；3）每年不少于2次对商户及公共的水电进行排查，防止偷水偷电事件发 生。4）公共设施设备每年不少于2次量化性的线路、给排水管道、上水管道 检测，最大化保障设施设备的正常运行；5）公共设施设备维修及时率，达到行业标准。M保洁绿化管理1）绿化树木与草坪的修剪、浇水按行业规范，成活率达到95%；2）保洁物业公共部位的环境卫生达到行业规范。8、制度建设1）系统化管理手册的完善。6、员工制度建设1）修订完善系统化管理手册和组织学习。0、培训1）责任意识、物业管理知识、物业法律法规、专题等培训；2）员工集体活动组织（演讲比赛、员工竞聘等）8、员工关系1）修订完善劳动合同并重新签订；2）完善员工社保福利，规范员工关系管理；3）员工档案管理完善。9、资产管理1）资产管理按照集团公司规定；2）实行“办公用品集中采购”降低采购成本。0、档案管理1）按照集团公司要求完善档案管理制度；2）对物业公司档案卷宗重新整理、归档、分类、编号、装订及打印目录 分类入档。也、完善质量检查制度1）作业指导书的执行结果；2）劳动纪律及仪容仪表的执行情况；3）各项工作完成情况的通报及考核分值统计。0、社区文化建设1）各项目根据自身情况开展社区文化活动。、安全生产管理1）量化安全防范工作，最大化的降低安全事故的发生。、突发事故处理及跟踪1）对突发事件的处理要及时，并对可能存在的问题及隐患要及时跟踪处 理，直到隐患解除；附件三：项目管理区域面积划分及人员配置情况说明四、收益、奖罚及分配方案1、收支平衡奖：如全年经营目标达到收支平衡，并完成管理目标，由集团 公司奖励XXX物业公司5万元，作为员工年终奖金发放。2、收支盈利奖：如全年经营目标出现盈利，按盈利部分的30%作为奖励给 予xxx物业公司自行分配。3、物业员工年终奖金的具体分配方案于年终考评后由xxx物业公司另行制 定，报集团公司审批后执行。4、如果本责任书所列管理目标不能全部完成，年终考评分在80-90分，则 扣承包项目10%的年终考核奖，7080分扣发20%的年终考核奖，6070分扣发 30%的年终考核奖，60分以下，则取消年终考核奖发放资格。五、项目部人员设.本责任书约定该项目部具体人员设置如下:1、总经理X名、项目经理X名、综合部经理1名、主管X名、客服部12 名、保洁绿化人员暂定X名、安防人员暂定XX名、维修人员暂定X名、其他 人员4名；总计：103人（注：随着入住和接管区域的增加，结合实际情况调 整）详见附件二：各项目人员编制表六、工作职责、权限及责任划分（一）工作职责：1、项目经理在物业公司确认的总体经营方案、总控计划和授权范围内，全面负责大溪地小区项目经营与管理，对该小区年度及阶段性工作目标的实现负全 责，独立完成所承包项目的经营与管理工作；2、项目经理作为物业公司的员工，应遵守物业公司的各项规章制度，做到 充分利用和保管物业公司分配的资源，就项目经营管理情况及时向物业公司总经 理沟通、汇报，保证全年经济、管理、服务目标的实现；3、对所负责项目的各项收入、费用支出等负全责；4、负责本项目管理制度的落实，调动本项目职工的工作积极性，加强团队 建设，稳定职工队伍，维护员工良好劳动关系，重大劳动纠纷率为0；5、自觉接受集团公司的监控、检查、考核。6、保证集团公司各项制度的贯彻执行。7、每季度末（25日）组织目标评估、进度、质量考核和员工绩效考评。8、保证员工的整体操作技能和工作质量符合相关规范。9、重大事件和重大事故应主动向公司汇报并采取措施进行抢险、抢救、防 止事态扩大，且事后作处理分析结果报告。10、严格控制项目运行过程，确保责任目标的逐步实现。（二）工作权限及责任划分1、责任人在承包期内对承包项目拥有经营管理权，在核定的工资总额内对 各部门及员工的工资、考核、奖金额度的调整与分配权。2、责任人在承包期内对承包项目拥有对管理人员及员工的招聘、任免、考 核、晋升、降职、解聘、辞退（经理级及特殊岗位须报集团公司审核后执行）权。3、责任人在承包期内对承包项目拥有计划内日常经营管理资金10000元 以内的直接支出审批权；对计划外2000元以下的临时借款支出审批权，但事后 必须按规定补办相关手续。4、在符合集团公司规定情况下，拓展新的项目经营管理的决策权；5、在符合集团公司规定情况下，完成年度目标的决策及调整权；6、在符合集团公司规定情况下，对负责的区域有财务知情权（每月财务损 益表）；7、因集团公司特殊情况给予减免部分的收入，应算入项目收入部分；8、因其他部门原因造成的损失，损失部分应由造成损失部门承担；9、工程接管验收及工程质量保证期到期时的验收（所有验收必须有总经理 及总经理外2人以上的签字为准），应符合行业规范程序办理相关验收手续，对 未达到标准和影响接管后正常使用的物业有权拒绝接管及验收（经双方协商并签 字确认的情况除外）10、对集团公司内的相关单位，提供的物业服务所产生的费用（以所产生的 实际成本费用进行计算），应计入使用单位的费用；11、因集团公司的发展需要制定的战略及决策，所要求物业接管的工作（物 业管理区域外的工作），因此产生的费用（实际发生的成本）应由集团公司承担；以上约定的权限范围内有管理决策权，超出权限范围之外的事项，必须上报 集团公司七、项目承包管理费用计提标准及各项费用分摊比例：1、项目承包管理费用计提标准：根据项目部容积率、开发量等因素现约定 该项目按心元/平方米计算项目承包管理费用；项目承包管理费用总额二所负责区域668000平方面积X 6. 82寿平方米2、项目承包管理费用总额二人员工资、福利+办公费及其他费用元（人工费占56 %、办公费及其他费用占44 %）A、人工费包含人员固定工资、季度绩效工资、年度绩效工资、福利及公司 奖励等；B、办公费包含办公通讯费、日常办公易耗品购置费用、办公水电费，员工 餐费，交通费、车辆或固定资产日常保养维修费；其他费用包含周边关系协调费 及因项目自身管理不善造成的政府或相关职能部门罚款等。八、项目人员工资发放规定1、月度固定工资：每月xx元（按薪酬调整方案执行）；2、月度绩效工资：每月xx元（按薪酬调整方案执行）；3、季度绩效工资：每月xx元（按薪酬调整方案执）；4、年度绩效工资：每月xx元（按薪酬调整方案执行）。附件四：薪酬调整方案附件五：各项目现有人员明细表八、相关事项说明1、公司根据经营条件的变化，在征得目标责任人本人同意的基础上，可以 对总控计划时间节点及其他约定事项进行调整。2、责任人离职或工作岗位变动时，对本责任书所约定负责工作内容和事项 出现的问题（注：在承包岗位的在职期间工作及未交接的工作），仍负有连带责 任，即离职和工作岗位变动（注：在承包岗位的在职期间工作及未交接的工作） 不作为免责条件。3、本责任书在遇到特殊情况致使目标责任无法达成时，则由公司与目标责任人共同协商处理。4、公司认为责任人不能履行本责任书规定内容时，或责任人认为不能履行本责任书规定内容时，可以解除本责任书，双方不承担任何法律责任。5、本管理承包责任书所列附件一律作为该管理承包责任书的有效组成部 分；6、本责任书作为劳动合同附件，与劳动合同具有同样法律效力。以上内容已经责任人 阅读和确认。年 月 日