房地产项目尽职调查报告范本人力资源劳动合同_办公文档-调研文书.pdf

丰泽园项目 尽职调查报告目录 第一章 项目区域,1 第一章 区域市场分析,3 第三章 项目公司介绍,3 第四章 项目介绍,4 第五章 公司财务状况,5 第六章 融资条件,6 第七章 风险分析,7 第八章 调查结论,8 声明 本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置 业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报 告的内容的真实性、准确性和完整性负责。司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成、漯河市 漯河市位于河南省中南部,启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流 丰泽园项目 尽职调查报告 第一章项目区域 沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心,今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜 邙日）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快 速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出|I1 11 一 素有“水旱码头”之称 O 阖口帀 i十m j韦 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成漯河市面积 2617平方公里，人口 260万，下辖源汇区、郾城区、召 陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家 园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国 人居环境范例奖等桂冠。漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品 名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建 设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全 省无公害食品基地示范市。二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东 起 107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为 25平方 公里。总体定位：立足中原、辐射中部、享誉国际的 21世纪商务休闲都 市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区 打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城 市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活 动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴 连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为 416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的 40.23%,其他为商业用地和公共配套施用地。司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成以下是西城区鸟瞰图:第二章区域市场分析 尽职调查期间，我们走访了漯河市住房保障和房屋管理局，调阅了漯 河市 2011年至 2014年前三季度的房地产市场统计分析，现就调阅的资料 对我们重点关注的问题进行分析：、房地产开发投资完成情况:年份 完成投资（亿元）2011 39.7 2012 43.67 2013 44.32 2014 前 3 季度 43.21 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成完成投资（亿元）2011 2012 2013 2014前 3 季度 口完成投资（亿元）可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长，2014年将超越 2013 年继续呈上升趋势、房地产项目建设情况:年份 新开工面积（力平米）累计竣工面积（万平米）2011 208.7 133.9 2012 223.44 138.49 2013 223.92 86.63 2014 前 3 季度 119.57 76.03 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成2014 前 II预售项目数 预售面积万加 II实际销售面积万加 250-200 150 100 二I新开工面积 1 累计竣工面积/累计竣工面积 新开工面积 受房地产开发周期影响，商品房峻工面积 2013年以来有所下降，但 总体供给依然充沛。四、商品房价格:时间 平均 郾城区 源汇区 召陵区 开发区 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成 平均 郾城区 源汇区 召陵区 开发区 2011 2538 2950 290C 2200 2100 2012 3173 3839 3327 2834 2693 2013 3481 4103 3560 3270 2989 2014 前三季度 3571 4236 3778 3170 3100 由上图可见，源汇区（西城区）商品房预售价格在整个漯河市处于较 高的位置，这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系，通俗一点讲，漯河的西城区相当于郑州的郑东新区，其发展后劲很强。通过以上图表分析可见，漯河市房地产市场整体平稳，但 2013年是 一个拐点，受经济周期和开发周期影响产销量有所下降（下降多少？），但价格一路攀升？（上升多少？），整体业态呈良性发展态势。以上图表 依据我们从漯河市住房保障和房屋管理局调取的市场统计分析报告整理 完成（补充资料第 1 页）。第三章公司介绍、公司股权及历史沿革 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成公司管理人：1、董事长:以上资料为新泰置业公司提供。第四章项目介绍 一、项目基本情况:1、项目名称:司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成2、项目位置:3、项目规划:项目鸟瞰图 项目规划图 4、周边在建楼盘形态分析：我们走访了周边市场，对同业态价格进行了调研，西城区为规划中的 商业中心，区域内地商业与住宅按 4：6 进行配比。目前西城区在建的楼 盘有五个，其中拆迁安置房三个分别为：5、西城区及周边在售楼盘列表分析:通过以上环节的调查整理，部分印证了我们从漯河市住房保障和房屋管 理局调阅的统计司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成资料（补充资料第 5 页）。（用图示表示出来）二、项目优势分析 1、区位优势；2、交通优势；3、配套优势；4、产品优势：三、项目进展及其开发计划:1、手续方面：2、工程方面：3、销售方面：以下是我们对新泰置业和成本和利润测算:开发成本：（万元）序号 项目 已支付 尚需支付 预计总支付 1 2 3 4 5 6 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成开发费用：（万元）序号 项目 已支付 尚需支付 预计总支付 1 2 3 4 销售利润：（万元）序号 项目 金额（万元）1 销售收入 2 总成本费用 2.1 开发成本 2.2 开发费用 3 利润总额 4 所得税 5 税后利润 第五章、公司财务状况 我们对 2014年 11月 30日资产负债表、利润表、现金流量表各项目 进行了查证分析（补充资料第 10页）：1、货币资金期 2、预付账款：3、其他应收款：4、存货:前期工程费 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成建筑安装成本 公共配套设施 以上成本合计万元,5、长期投资：6、固定资产：7、短期借款：债权人 借款金额 月利率 期限 担保方式 （附征信查询报告、借款合同）&预收账款：9、其他应付款:债权人 借款金额 备注 10、应交税费：11、我们关注到新泰置业的实收资本的变化，并查证了相关明细账 和验资报告。12、未分配利润 13、公司财务结构简述（2014年 11月 30日）资产：来源：司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成存货（开发成本）股权 其他应收款 销售收入 存款 股东借入 税金 社会融资 银行借款 开发费用 据以上分析可见，新泰置业公司股东实际净投入为万元，其余部分为 外部借款。14、未发现机构借款、未发现其他社会借款、公司未对外提供担保、没有作为被告的诉讼事件。因新泰置业公司是真正的股份企业，所在在管理上能做到财务管理健 全、会计核算清析，分工协作并相与监督。在核查财务资料的过程中没有 回避、等待现象，能做到账表、账账、账证、账物相照，会计资料真实可 信。第六章融资条件 一、融资额度：二、融资期限：三、投资回报：年收益率 四、资金用途：项目开发与经营。司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成五、还款来源:来源项目 已发生 2015 统计 一季度 二季度 三季度 四季度 来源合计 支出项目 一季度 二季度 三季度 四季度 土地成本 前期工程费 建安工程费 配套建设费 开发期间杂费 管理费用 营销推广费用 财务费用 销售税费 合计 关联企业借出 银行还贷 融资利息支付 融资本金偿还 资金余额 2016年计划销售收入亿元，第一季度计划实现元，届时可实现投资 本金和收益的全部收回。六、融资模式：私募股加债 七、保证方式：司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成1、股权控制：组成私募基金，100/控股新泰置业 2、销售备案：3、股东连带担保：4、监督项目运营管理：对项目公司控股并完成相应变更手续后，我 们将设置新的公司治理结构，实现对公司运营管理的有效监督，并及时采 取必要的应急手段，防范可能出现的风险。八、盈利测算：第七章风险分析 本项目投资的风险主要来自以下几个方面：一、国家的房地产政策方面：目前国家对房地产行业的政策由政府严格调控变为完全由市场调整 资源配置，房产税等政策呼之欲出，相关政策的出台会对市场产生较大影 响。司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成二、市场经营方面：各知名房企借助品牌张长大举进入三四线城市房地产市场，区域性房 企面临较大的市场竞争压力，加之 2013年以来全国经济进入下行轨道，购买力下降，房产市场销售下滑，对中小房企会形成冲击。三、备案注销方面：因为我们并不是真正购房，所以已备案商品房一定要办理注销备案手 续，一旦在合同期内相关政策或流程发生变化，势必为注销备案造成障碍，这也是我们不得不关注到的风险点。四、流动性风险：虽然我们采用股权加债权的模式已经防范了部分风险，但如果销售市 场严重受阻，原股东又不能及时筹措到资金偿还债务，则形成资金不能按 期收回的风险。第八章调查结论 经过对项目调查，我们得出以下尽职调查结论:司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成报告人：2015年 1 月 17日 司财务状况第六章融资条件第七章风险分析第八章调查结论声明本尽职调查报告是由独立完成真实反应了新泰置业年月日以前的生产经营情况我们对本报告的内容的真实性准确性和完整性负责丰泽园项目尽职调查报告漯河市漯河市贸和水陆交通发达而享誉中原在明朝永乐年间已是江淮百货萃此处星辰罗的商品集散中心十韦素有水旱码头之称一阖口帀今天的漯河更是四通八达是国家二类交通枢纽城市石武高铁京广铁路京港澳高速国道贯穿南北漯宝丰铁路漯阜突出漯河市面积平方公里人口万下辖源汇区郾城区召陵区西城区舞阳县临颍县漯河风光秀丽景色宜人先后摘取国家园林城市全国绿化模范城市国家森林城市中国特色魅力城市中国人居环境范例奖等桂冠漯河以食品工业发展的卓著成