房地产开发成本计算方法建筑房地产_建筑-房地产.pdf
房地产开发成本计算方 法（全）r.March 亠 本页仅作为文房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固泄资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固泄资产投资是指项目按拟建规模，规划设il方案、建设内容进行建设所需的费用：建设 期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出：流 动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。建设项目总投资形成的资产分为固左资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括丄 地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间 接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、苴他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。（三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这 些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。而在核算上又可划分为：开发直接费（包括上地费用、前期工程费、基础设施建设 费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、英他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分 类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套 设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑而积157,349平方米，英中住宅135,049 平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自 己经营。该项目成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本 65,644成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地万元和自营固立资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万 元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固泄资 产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。三.房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算（1）土地使用权出让金 上地出让金的底价估算一般可参照政府同期岀让的类似地块的出让金数额并进行时间、地 段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周国环境状况及上地现状等因素的修 正得到：也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标左地价，根据项目用地所 处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。上地有偿出让的方式包括拍 卖、招标与协议。（2）土地征用及拆迁安置补偿费 新条例规龙：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金 额，应根拯被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确左；实 行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结淸产权调换的差 价。（3）土地转让费 上地转让费是指上地受让方向土地转让方支付上地使用权转让费。依法通过上地出让或转 让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。（4）土地租用费 土地租用费是指上地租用方向土地岀租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在 房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。（5）土地投资折价 非常常见的合作开发项目的模式。2、前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通 一平”等土地开发工程费支出。成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用-般可按项目总投资的一个百分比估 算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的 0.1%0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般 为设计概算的0.5塔左右。（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地 平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准 估算。一般为设计概算的0.35%。3、基础设施建设费 基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种 管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电 讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、F管和干道的接口费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建 筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建 筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管 道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。5、公共配套设施建设费 公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又 称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派岀所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车 场等。6、开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的齐项费 用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和 其他费用等。7、管理费用 成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的 备种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险 费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理 用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地管理费用可按项目投资或前述15项直接费用为基数，取一个百分比讣算。这个百分数一 般为3%a 8、财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利 息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的 其他财务费用。长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用 可按利息10%估算。9、销售费用 销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代 理的各项费用。主要包括如下三项。(1)广告宜传及市场推广费 约为销售收入的2%-3%(住宅销售物业较高，写字楼物业较低)(2)销售代理费 约为销售收入的1.5%-2%(3)其他销售费用 约为销售收入的0.5%-1%以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%-6%10、其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证 费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门 规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%o 11、开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收 的费成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费 用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%,单体11%)（2）固左资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）（3）土地使用税（4）建筑工程质安监督费（5）供水增容费（已免征）（6）供电增容费（已免征）（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家 交）（8）其他 12、不可预见费 不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增 加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算 的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%-5%计算。如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：13、运营费用 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的务种运营费用。主要包括管 理费用、销售费用等。14、修理费用 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修 费用。第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措 一、经营收入测算 房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出 租、自营等计划（以下简称租售汁划），通过该收入II划，正确地估算岀开发项目可能的 收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守齐级政府有关房地产租售方 而的限制条件和规定。成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地（一）制订房地产开发项目租售计划 房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地1、在确左可供租售的房地产类型及数量时，应首先确左开发项目可以提供的房地产类型及 数量，再根据市场条件，确龙开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数疑。2、租售价格的确左应在市场调査与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过 市场交易信息的分析与比较来完成。特別应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性 房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。3、确左收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款 的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售而积比例的变化对租售 收入的影响。（二）房地产开发项目租售收入的估算 租售收入的估算是要il算岀每期所能获得的房地产收入，主要包括上地转让收入、商品房 销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑而积的数量与单位租售价 格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未 岀租建筑而枳占可出租总建筑而积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营 期未岀租物业的转售收入。2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行 商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的 估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以 及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场 可能发生的变化对拟开发项目的影响。二、税金估算（-）经营税金及附加 1、经营税金及附加的概念 经营税金及附加是指房地产销售、岀租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市 维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。2、具体估算（1）营业税 成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额二应纳税销售（出租）收入x税率，目前我国的营业税税率是5%。（2）城市维护建设税 城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建 设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的汁税依据是其实际 缴纳的营业税。城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为 7%,纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。（3）教育费附加 教育费附加是国家为发展教冇事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城 市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是英实际缴纳的营业 税。教育费附加的税率一般为跚。（二）土地使用税 上地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有上地应缴纳的一种税。il税依据 是纳税人实际占有的上地而积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额 按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。年应纳土地使用税二应税土地面积（平方米）X税率（三）房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为 计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%30%后的余额为计税依据计算缴 纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税釆用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为 12%。（四）企业所得税 企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而 言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：所得税税额二应税所得额X税率 应税所得额二利润总额-允许扣除项目的金额 对开发企业而言，苴利润总额主要是开发建设及经成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地营期间的组收收入，英允许扣除项目为 总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%0（五）土地增值税 1、土地增值税的概念 上地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及英附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。2、转让房地产取得的收入 纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是 货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。3、土地增值税的扣除项目 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除 国家规左的各项扣除项目金额后的余额汁算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获 取的增值额 扣除项目包括：（1）取得丄地使用权所支付的地价款和相应的手续费。（2）房地产开发成本，包括上地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安 装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣 除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供 金融机构的证明。如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最髙不能超过商业银行同期贷款利率 计算的金额，而苴他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支岀或不能提供金融机构证明的，则整 个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。（4）旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣 除项目金额。成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。（6）财政部规左的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地4、土地增值税的税率 上地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%o （1）增值额未超过扣除项目金额50$（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%：（2）增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100$的部分，税率为40%：（3）增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%：（4）增值额超过扣除项目金额200轴勺部分，税率为60觥 5、土地增值税的免税规定 有以下情形之一者，免征土地增值税：（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。（2）因国家建设需要征收的房地产。综上所述，上地增值税的计算步骤 例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000 万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：（1）计算增值额为：40,000-10,000=30,000 万元（2）计算增值税与扣除金额之比：30,0004-10,000=300%增值税超过扣除项目金额200%,分别适用30%.40%.50%和60$四档税率。（3）计算齐档上地增值税税额：a、增值额未超过扣除金额50弔的部分，适用30%的税率，税额为：1,000X5（X30%二 150 万元 b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40$的税率，税额为：1,000X（100%-50%）X 40%二200 万元 c、增值额超过扣除金额100%但未超过200$的部分，适用50%的税率，税额为：1,000X（200%-100%）X50V500 万元 d、增值额超过扣除金额200弔的部分，适用60%的税率，税额为：成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地3,000-（l,000X200%）X60%二600 万元（4）土地增值税总额：150+200+500+600二1,450 万元 例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额 为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：（1）计算增值额为：40,000-35,000=5,000 万元（2）计算增值税与扣除金额之比：5,0004-35,000=14.28%（3）判断土地增值税适用税率：增值税未超过扣除项目金额20%,故该项目免征土地增值税。第四节借款还本付息的估算 借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿 还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。一、还本付息的资金来源 根据国家现行财税制度的规立，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借 款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预 租收入。1、利润 用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积 金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。2、折旧费 如果项目建设完毕后形成了一部分固泄资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会 所），在使用初期还无需更新，那么作为固左资产重程准备金性质的折旧基金，在被提取 后暂时处于闲港状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分 新增折旧基金作为成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫 回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还淸贷款后恢复其原有的经济属性。3、摊销费 4、其他还款资金 5、预售或预租收入 二、还款方式和顺序（一）国外借款的还款方式 按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规左。如按规立等额还本付 息、等额本金偿还、Bal loonPayment等方式。（二）国内借款的还款方式和顺序 一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国 内借款。三、利息的计算（一）借款时的利息计算 按照国家有关规左，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年 中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：每年应计利息二（年初借款本息累计+本年借款一2）X利率 例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款 600万元，第3年400万元，年利率为12%,试计算建设期贷款利息。解：建设期各年利息计算如下：第1年应计利恵二（0+3004-2）X 12%二18万元 第2年应计利恵二（318+600壬2）X 12%=74.16万元 第 3 年应计利恵二（318+600+74.16+4004-2）X12%二143.06 万元 故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06二235.22万元 成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地（二）还款时的利息计算 1、等额偿还额本金和利息总额时 2、等额还本，利息照付 四、借款还本付息表 房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营 过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依 拯。但应注意，借款还本付息表只反映固泄资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借 款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资 金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所 以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。针对项目还本付息表，可进行如下分析：1、分析项目债务淸偿能力 2、协助安排短期贷款 3、研究资金筹措方案的合理性 例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万 元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷 款方的条件是年利率为8%建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本 付息估算表。解：(1)建设期各年应计利息：第1年应计利息二(0+10004-2)X8%=40万元 第2年应计利息二(1040+20004-2)X8%=163万元 第 3 年应计利息二(1040+2000+163?+30004-2)X8%=376 万元 第3年末借款累计：本金+利息二6000+40+163+376二6579万元(2)每期还本付息：A=P(A/P,i,n)=1648万元 成包括固泄资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固泄资产投资是指项目按拟建规模规划设方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费苴费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地
