房地产开发成本构成建筑房地产_建筑-房地产.pdf

房地产开发成本构成(总5页)-CAL-FENGHAL-(YICAI)-Company One 1 CAL 本页仅作为文档封面，使用请直接删除 一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投 入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项是否能运作成功，项 LI 的前 期决策有关键的作用。项 LI 的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准 确定位，对项 LI 作出合理的经济评价，对项 LI 投资进行准确的估计，即对房地 产开发项U 的成本费用进行准确分析。长沙房地产项 U 开发费用构成及成本控 制，可以从此分析。1 房地产开发项 U 成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础 设施建设费。管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。销售费用。是指开发建设项 LI 在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销 售机构或委托销售代理的各项费用。财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资 发生的其它财务费用。其他费用 不可预见费 税费。开发建设项 U 投资估算中应考虑项 LI 所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项 LI,地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为 75 亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表：针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做岀如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 30%考 虑）（131880+13450X11%）X2500 元/m2+4000X4000 元/m2+380 车位 X 万元/车位 X 1/2（住宅）（商铺）（地下车库）二万元+1600 万元+1045 万元 二万元 总投入：总计万元 需要投入大量资金而投入的资金是否能得到回报获取利润即一个项是否能运作成功项的前期决策有关键的作用项的前期决策包括很多方面最重要的就是对市场准确定位对项作出合理的经济评价对项投资进行准确的估计即对房地产开土地费用包括土地使用权出让金征地费城市建设配套费拆迁安置补偿费前期工程费包括规划勘察设计费可行性研究费三通一平费房屋开发费包括建安工程费公共配套设施建设费基础设施建设费管理费指企业行政管理部门为管理和组委托销售代理的各项费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用主要为借款或债券的利息还包括金融机构手费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用其他费用不可预见费税费开发建设项投资估算土地费用，共万元 土地综合开发费：万元 土地出让金及契税 75 亩 X 13 万元/亩二 1125 万元 前期费用，共万元 国土局办调查红线、国有土地使用证，规划局办总图报批等 25 万元 报建费 132880m2X 元/m2+4000X 元/m2 二万元 勘探费用 13 栋 X6 点/栋 X 20m/点 X100 元/m 二万元 放线费及现状地形图测绘费 13 栋 X1000 元/栋+4 万元（测绘费）二万元 设计费用（含总规设计、扩初设计、管线综合设计、单体设计）150330m2X 元/m2 二万元 建现场办公室 20 万元，售楼部 40 万元 房屋开发费：共计 20801 万元 建安工程费，共计万元 、土以上工程（含土建安装及电梯）930 元/m2X136880m2 二万元 X 二万元（注：采取住宅节能措施，将使造价提高 12%左右）、地下车库（含土建及安装）1600 元/m2X13450m2=2152 万元 、桩基础及地下室土方等 120 元/m2X 150330m2=万元 配套基础设施费：合讣万元 、给水、排水（含设计费、规费、消防设施等）38 元/m2 X 150330m2=万元 、强电（双电源）700 万元 、道路工程 需要投入大量资金而投入的资金是否能得到回报获取利润即一个项是否能运作成功项的前期决策有关键的作用项的前期决策包括很多方面最重要的就是对市场准确定位对项作出合理的经济评价对项投资进行准确的估计即对房地产开土地费用包括土地使用权出让金征地费城市建设配套费拆迁安置补偿费前期工程费包括规划勘察设计费可行性研究费三通一平费房屋开发费包括建安工程费公共配套设施建设费基础设施建设费管理费指企业行政管理部门为管理和组委托销售代理的各项费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用主要为借款或债券的利息还包括金融机构手费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用其他费用不可预见费税费开发建设项投资估算75 亩 X 亩 X（1-40%-24%）X150 元/m2 二 270 万元 、绿化景观工程（含绿化、水系水景、园林小品等）75 亩 X40%X 亩 X 180 元/m2 二万元 、弱电，共计万元 电视、电话、数据宽带：921 户 X650 元/户二万元 小区智能化系统 200 万元 、煤气管道：921 户主 X2500 元/户包干二万元 其它费用，共计万元 工程交易费:8 万元 投标代理费：10万元 工程监理费万元 X%二万元 环保费 150330m2X 1 元/m2 二万元 造价咨询费：万元 X15%X2%=万元 桩基检测费：13栋 X6 万元/栋二 78 万元 教育基金：50 万元 其它杂项（审图费、核面费、防雷费等）150330X12 元/m2 二万元 销售费用（含广告费及销售提成等）X 3%二万元 财务费用，合计万元 利息支出:5000 万元 X%X110%X2 年二万元（注：此为按单利粗略估计）手续费及评估费（含项口评估及资产评估）：30万元 管理费+（二）+（）+（闻+代X 2%=X 2%二万元 不可预见费（以上各费用的 3%）万元 X3%二万元 需要投入大量资金而投入的资金是否能得到回报获取利润即一个项是否能运作成功项的前期决策有关键的作用项的前期决策包括很多方面最重要的就是对市场准确定位对项作出合理的经济评价对项投资进行准确的估计即对房地产开土地费用包括土地使用权出让金征地费城市建设配套费拆迁安置补偿费前期工程费包括规划勘察设计费可行性研究费三通一平费房屋开发费包括建安工程费公共配套设施建设费基础设施建设费管理费指企业行政管理部门为管理和组委托销售代理的各项费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用主要为借款或债券的利息还包括金融机构手费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用其他费用不可预见费税费开发建设项投资估算营业税：万元 X%二万元 税前利润（销售收入）一（总投入）二万元 3 成本控制 从以上分析可看出，在房屋售价一定的情况下（销售具有很大的技巧性，这里 不作讨论），如何控制好成本，是项目盈不盈利的关键。在以上各项成本中：（-）土地费用是一很大成本，但土地是卖方市场，不能以买方意志为转移，所以基本上不能控制。（二）前期费用中，多为政策性的收费项 LI,是不能随意取舍与降低的，比如 前期费用中的报建费等，报建费万元是成本中不可忽视的一部分，折合为 130 元/m2 多，占总成本万元的 6%左右，但此部分费用是政策规定，很难减免。（四）其他费用万元，占总成本的比例不大，且有些也是政策性的收费项目，如工程交易费、环保费、教育基金、审图费、核面费等，虽要控制，但对项目 总的影响不大。（五）销售费用计算以销售收入为基数，3%为长沙市 LI 前的最普遍的一般商品 房销售行情，有些销售费用高的甚至达到 10%左右。此项费用可据销售难易程 度而定。（六）财务费用，利率是中央银行规定，无法随意降低，所以也无多少控制办 法。（七）管理费与（八）不可预见费，是间接费用，是一机动指标，控制得好可 转化为利润，但这是要以前儿项直接费用控制的好坏为前提的。（九）营业税税率是国家规定，不能更改。除以上儿项外，房地产最大的成本在第（三）房屋开发费，共计 20810 万元，占总成本的。此项成本控制中有很大的潜力可挖，特别是建安工程费，可从如 下儿方面控制成本：1、优化结构设计。我们搞房屋建设，安全是必要的，但过 于保守的设计只能使成本徒劳地增加，比如在含钢量上，含钢量 70kg/m2 与 50kg/m2 相比，相差 20 kg/m2,那么此项目中，成本将相差 136880 m2（土以）X20 kg/m2X 元/kg 二万元 2、在保证质量的同时，多采用价廉物美的建筑 材料，降低成本。3、严格隐蔽工程验收制度，在工程量等现场签证上严格把 关。以上是针对长沙市现行政策规范下所作的一些成本分析，当然，各项成本费用 的构成复杂、变化因素多，不确定性大，尤其是山于不同开发项 U 类型的特点 不同，其成本费用构成存在较大的差异，我们要因项 U 而异地作出准确的估 算，并在估算基础上对项 LI 开发中的成本实行动态控制，使项 LI 运作获得最大 利润，这也是我们对项目进行成本分析与控制的最终目的。需要投入大量资金而投入的资金是否能得到回报获取利润即一个项是否能运作成功项的前期决策有关键的作用项的前期决策包括很多方面最重要的就是对市场准确定位对项作出合理的经济评价对项投资进行准确的估计即对房地产开土地费用包括土地使用权出让金征地费城市建设配套费拆迁安置补偿费前期工程费包括规划勘察设计费可行性研究费三通一平费房屋开发费包括建安工程费公共配套设施建设费基础设施建设费管理费指企业行政管理部门为管理和组委托销售代理的各项费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用主要为借款或债券的利息还包括金融机构手费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用其他费用不可预见费税费开发建设项投资估算作者单位:湖南富湘房地产开发有限公司 需要投入大量资金而投入的资金是否能得到回报获取利润即一个项是否能运作成功项的前期决策有关键的作用项的前期决策包括很多方面最重要的就是对市场准确定位对项作出合理的经济评价对项投资进行准确的估计即对房地产开土地费用包括土地使用权出让金征地费城市建设配套费拆迁安置补偿费前期工程费包括规划勘察设计费可行性研究费三通一平费房屋开发费包括建安工程费公共配套设施建设费基础设施建设费管理费指企业行政管理部门为管理和组委托销售代理的各项费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用主要为借款或债券的利息还包括金融机构手费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用其他费用不可预见费税费开发建设项投资估算