物业选聘流程人力资源物业管理_人力资源-物业管理.pdf

关于选聘物业服务企业的一般程序 一、达到选聘物业企业的合法性 前期物业合同到期。该前期物业服务合同是在前期开发商售 卖房屋前，经过招投标进行物业企业的选聘确定的，该合同 是在没有业主参与的情况下，实现的前期物业管理合同。根据业 主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期 物业服务合同终止。二、选聘物业企业的要素 物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域 内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也 为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主 管理委员会并实施一定的程序后实行。1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理 企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所 签订的物业管理委托合同自动解除，业主委员会可以按照选聘物 业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的方式选聘新的 物业管理企业。2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。当 物业管理服务合同 所约定的事由出现造成需要更换物业管 理企业，可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接进 行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的诉求，进行具体 按法律法规运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以 按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标或邀标的方式选 聘新的物业管理企业。3、业主委员会通过招标或邀标方式更换物业管理企业之前，应 当就以下哪些事项形成决议。根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）由业主授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀请 投标方式；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式的其中一种；（3）业主授权业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐中 标候选人名单后，由业主大会通过投票方式最终确定中标人（企业）；（4）物业服务价格幅度或水平。4、业主委员会招标前，是否需要备案。业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理 局备案。备案时，应提交以下资料：（1）业主大会决议；（2）招标公告或者投标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构 进行招标的，还应提交双方签订的委托书。5、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权。应从以下几个方面保障业主的知情权：（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会 应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体 业主公示；（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听、询开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接问有关该物业管理的方案制定、询问有关竞标企业的情况等；（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委 员会提交的评标报告向全体业主公示；（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的 物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管 理区域的显著位置向全体业主公示。6、业主委员会通过招标或邀请方式更换物业管理企业的，应当提 前多少天告知原物业管理企业。原物业服务合同即将到期或已经到期，业主大会决定重新选聘物 业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到 期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。如果是前期物业服务 合同尚未到期，按照相关规定，由业主大会决定另行选聘物业管理企 业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。7、业主委员会招标应当何时完成。业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服 务合同到期前一个月完成。由于各种原因，在原合同到期前没有完成 选聘，前物业服务企业是否继续提供服务，由企业与业委会达成协议，当完成选聘后协议失效。三、邀请招标，业主委员会筛选应邀物业企业的要点 邀请三家（或三家）以上的物业企业对小区物业企业选聘竞标 报名。由业委会组织的评审委员会对竞标企业要求提交的以下资 料并审查提交资料的真实性：1、物业服务方案比较；2、物 业资质等级比较；3、注册资本金多少比较；4、竞标企业获得的 开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接相关证书比较；5、营业执照、税务登记证、企业代码；6、质量 认证书；7、对物业服务的方案评审；在审查其方案中的：对小区 的服务内容、服务标准、存在瑕疵问题的整改办法、物业服务收 费报价、公共收益的代管理及对全体业主的权益保障。8服务费 价格（根据市场行情，可由业主建议价格）评审小组对评审标准的制定。根据评审标准对竞标企业的单 项分值的和，以总分第一名为中标企业（按 100分制）序 号 评分项目 分值 1 物业二级资质 物业三级资质 2 注册资本金 3 质量认证书 4 获得的各种书证 5 营业执照税务登记证组织机构代码 等 6 物业服务方案。根据企业提交的方案评审 7 企业对小区存在问题的改进方案评审 8 现场宣讲的评审 9 现场宣讲的组织评审 10 现场宣讲人的方案评审 11 对竞标物业企业所管理楼盘的评审 12 其他评审。如所管楼盘中的发电机、配电室、二次供水等设施设备的现场比较 评审等，由业委会评审组组织考评项目 四、召开业主大会准备 开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接1、在召开业主大会的时间确定后，在召开前应进行大会召开 的文件公示（该文件要在召开前十五天张贴，文件内容要讲明业 主大会召开的内容，张贴的文件进行拍照保留）。2、选聘物业企业的理由及选聘时间安排用书面报辖区街道物 业科备案。3、业委会可以决议前物业企业进入选聘。参与这次的物业服 务企业的选聘。4、大会召开二种形式，一是现场召开业主大会，二是上门征 集选票。5、如果是现场召开，应邀请辖区街道监督、物业主管部门监 督、片区民警维持秩序参加；如果是上门征集选票，在统计选票 时，邀请辖区街道监督、物业主管部门监督、片区民警参加。6、对选聘的所有文件进行封存保留，特别是业主的原始选票 保留。7、致（xx街道办事处）关于 小区选聘物业服务企业 的报告函件。&致（xx物业管理有限公司）关于 小区物业服务企 业选聘邀请贵司参加的函件。9、致（_小区全体业主）关于选聘 _ 小区物业服务企 业，召开业主大会的公告-张贴小区多处位置，让业主知情。10、准备 _ 小区物业服务企业选聘表 五、确定会议时间地点形式内容 由业委会，确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内 容，并于会议十五日前在小区内向业主公示；一并将前会议内容（业委会成员和代表确认的二家企业）情况进行公告。开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接六、参与物业服务企业的宣讲 1、在大会召开前十五日，在小区张贴最后二家物业企业的 物 业服务方案和该企业的各种证照。2、在大会召开前，由参选的企业在小区内向业主宣讲 方案 及服务该小区的理念。七、选举完成及物业服务合同 1、在业主代表、街道、物业主管部门等监督下，对选票汇总。对汇总的选举情况向业主公示，确定那一家物业企业当选。当选 要求按业主大会决议，按照物业管理条例双过半，即：小区 业主户数过半和小区建筑面积过半。如果最终有三家企业参选，在选聘不能双过半的情况下，有业委会在投票前约定出胜出条件 就可以了。2、当某一家企业当选后，由业委会和该企业协议物业服务 合同，当合同协议好后，进行张贴十五天，一并进行的业 主大会召开时间和内容的公示。3、召开业主大会。八、确定业主表决权 由业委会，确认业主身份，确定参与该次大会主题的业主人 数和业主所有的物业专有部分建筑面积，并于会议十日前在小区 内向业主公告。九、受理并处理业主异议 业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议 的，由业委会予以复核并告知提出异议者复核结果。十、召开业主大会会议 开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接（一）大会会议前准备 1.业主表决权票并发放 2.投票箱 3.通知物业主管部门、街道（或居委）、派出所派员参加 4.各种文字资料准备 1）致：街道的报告 2）致：现在物业企业的函件 3）致：全体业主的大会内容、时间公示 4）业主投票的表决权票 十 一、报送备案 1.将选聘情况报送街道办事处备案 2.将物业服务合同报送物业主管部门备案 十二、业委会资料收集 1、业主信息资料的收集。便于新进物业企业对业主的了解和 物业费的收缴 2、建设资料收集。便于公共管网、改造、设备等的维修维护。3、协助前物业企业，对住户欠缴物业费、公摊、水电的催收 4、监督前物业企业对业主预收款项的提交和公共收益的交 出。十三、大会召开 物业管理条例第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论 的形式，也可以采用书面征求意见的形式。同一物业管理区域内 有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干 名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议 的，业主代表应当提前就业开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接主大会会议拟讨论的事项征求其所代 表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的 意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实 反映。十四、公共收益 物业管理条例第六十二条 利用物业共用部位、共用设施 设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务 企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共 用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益 纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。（注：范文素材和资料部分来自网络，供参考。只是收取少量整理收集费用，请 预览后才下载，期待你的好评与关注）开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接