房地产公司设计评审与成本优化模版.doc

标题：二号宋体加粗，居中设计评审与成本优化作业指引四号宋体编制xx日期.12审核x日期.12批准x日期.12修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.优化原则1.1与定位要求相匹配：须考量设计是否与拟开发物业的产品定位、交房标准及地域特点相匹配，避免功能溢价；1.2以客户价值为中心：通过比较不同设计方案所带来的品质、效果、效益（售价）、成本（含物业管理、运营成本），兼顾长期利益和短期利益的平衡，从中选择性价比（客户认可价值与成本支出差额比）最大的设计方案/部品，不宜片面追求效果，或低成本；1.3持续优化：在各阶段和各单项设计中都应持续开展方案优化工作；1.4动态测算、及时反馈：成本管理在各设计阶段的评审过程中，都应全面测算成本，及时计算各项（不同设计方案、单位可售面积等）成本指标，并整合财务、营销等部门测算项目收益，向公司决策层提供决策依据；1.5取得设计单位配合：应注意做好与设计单位的沟通工作，通过合同手段取得设计单位在成本控制方面的支持与配合。2.组织与分工2.1设计评审小组：项目进入设计阶段后，下属地产公司应牵头设立一非常设组织，小组成员应包括设计、成本、工程、营销四个职能部门（必要时增加酒店管理、商业、物业管理），并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业。2.2在各设计阶段，评审小组应组织专题研讨会，并与设计院保持良好和紧密的沟通，深入广泛地讨论和比较各方案的经济性，成本部应及时提供方案比较的成本测算；2.3各阶段设计完成后，成本部提供包括成本测算在内的成本资料，方案论证应结合成本因素进行综合评价。3.前期策划、概念设计阶段成本控制重点3.1建筑、结构方面3.1.1设计开展前，成本测算人员应配合规划设计、营销部、财务部等部门专业人员共同探讨产品类型布置方案，做出单一/组合产品及其不同组合方案的成本估算、营销收入、以及指导概念设计、形成较为详尽、准确的最优产品组合；3.1.2结合周边环境、用地景观资源、合理确定不同地域的不同产品布置，使产品销售利润、土地价值最大化；3.1.2.1控制不可销售的公建及配套建设面积；3.1.2.2不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的建筑面积满足规划要求即可；3.1.2.3提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格，估算建设增加的成本，综合考虑赠送面积的比例。3.1.3通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。3.1.4应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。3.1.4.1土方工程实施前，成本部需要求设计部提供整个项目的土方挖填量、挡土墙及护坡成本，并将计算结果提交至下属地产公司决策委员会审批。3.1.5总图规划应综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局、避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。3.1.6山地建筑3.1.6.1设计应尽可能减少挡土墙，护壁的建造3.1.6.2根据山体高差确定产品类型3.1.6.3控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础3.1.6.4结合山体实际情况及高差，比选边坡支护方式3.1.6.5边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆+砼喷设、毛石挡墙、砼挡墙3.1.6.6山地建筑必须比选边坡支护方式3.1.6.7应结合地形情况确定赠送面积的大小3.1.6.8合理利用场地地形地貌：利用原有地形的起伏关系完成山水造型，避免洼地堆山，水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。3.2园林环境方面3.2.1充分考虑利用场地景观资源，提升产品品质3.2.1.1不同景观与建筑产品的合理搭配3.2.1.2不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合3.2.2明确景观工程费用控制标准3.2.3明确软硬景控制比例3.2.3.1通常软景比硬景便宜，因此应尽可能多的设置软景，少做硬景。4.方案阶段成本控制重点4.1建筑、结构设计4.1.1建筑方案造型4.1.1.1评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减少建筑专业的不合理布置带来结构成本的增加。4.1.1.2高层建筑单体应选择对称形式4.1.1.3考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少4.1.1.4控制屋顶造型4.1.2确定合理层高4.1.2.1结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%；4.1.3控制窗地比4.1.3.1通过节能估算指标来控制窗地比。一旦节能审查通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，或调整选材，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。4.1.3.2单体方案确定后，估算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比，窗地比不宜超过同类产品的经验值。4.1.4限定/标准化栏杆、栏板4.1.4.1估算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量减少。4.1.4.2提请集团规划设计部将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品。4.1.5优化外装饰设计4.1.5.1提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考。 4.1.5.2提供目前各种产品外墙平涂，质感涂料，面砖，石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料，面砖，石材的面积比率。4.1.5.3提供常用外装材料适用性能。4.1.5.4关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。4.1.5.5外立面线条，如非特别复杂，尽量采用砼浇筑、砖砌筑等形式，尽量减少铝合金、GRC预制件、石材线条等物料构筑，以减少造价。4.1.6优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法4.1.6.1优化比选具体做法及价格，以此形成标准化设计。4.1.6.2地下室底板及外墙防水部位尽量选用渗透防水结晶、水泥基复合防水涂料等较为经济适用的防水材料；4.1.6.3地下室顶板、外墙、屋面等部位综合考虑当地市场，选用较为经济适用的防水村料，并在符合设计规范、防水等级的前提下，尽量采用结构自防水与单层防水结合的防水方案。4.1.7节能方案4.1.7.1尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案4.1.7.2通过合理的窗墙比实现节能达标4.1.7.3通过墙体材料实现节能达标4.1.7.4控制节能取值范围4.1.7.5南方地区采用外墙内保温、加气砼砌块等4.1.7.6明确女儿墙内侧，屋面构架，楼梯间，风井，突出外墙装饰墙柱等不必要保温部位4.1.7.7优化外立面比，减少外立面造型线条4.1.8结构方案优化4.1.8.1结构平面确定后，设计部、成本部配合审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙：住宅一般较少采用框架筒体结构。）4.1.8.2减少挑板、外挂装饰钢构件数量4.1.9山地建筑必须比选边坡支护方式4.1.9.1边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆+砼喷设、毛石挡墙、砼挡墙。注意：挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙更经济，因此高挡土墙需要进行方案估算比较。4.2设备安装设计4.2.1估算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，成本及相关专业人员要提前跟进方案，避免时间不够而优化不到位。 4.2.2供配电设备安装定位设计优选4.2.2.1所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。4.2.3估算供电方案采用环网式或是开闭式的综合经济性、提出优选方案。一般情况下，环网式比开闭式经济，多用于住宅、底层商业等负载容量不大的建筑。4.2.3.1合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短4.2.3.2设置开闭所时，应尽量多期共用4.2.3.3条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所、避免新建。4.2.3.4明确需二装的设计范围，应分清主体电气安装设计与二装电气设计的界限，避免重复设计，造成浪费。4.2.3供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性4.2.3.1现阶段采用建设水泵房方式供水方式较经济4.2.3.2必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间4.2.3.4当选用负压供水方案时，要与水泵房水池供水方案估算对比，确认实施的经济合理性。4.2.3.5明确二装的设计范围，应分清主体给排水设计与二装给排水设计的界限。避免重复设计，造成浪费。4.2.4合理设置消防分区4.2.4.1在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。4.2.4.2布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库的区别4.2.4.3尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。4.2.5中水处理站与中水提供泵站4.2.5.1中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模4.2.5.2中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短4.2.6污水提升泵站4.2.6.1对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。4.2.7地块内高压线路改线4.2.7.1入地方式：造价高4.2.7.2电缆沟方式：相对较高4.2.7.3管道埋设方式：相对较低4.2.7.4建设高压走廊：造价较低4.2.8电梯布置方案选择4.2.8.1从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案4.2.8.2在市场无特殊要求下，采用一梯多户方案4.2.8.3估算以及选定电梯轿厢装修标准。4.3园林环境设计4.3.1按目标成本控制指标，实行限额设计4.3.2提供材料规划型号单价4.3.2.1提供常用软硬景材料规格型号及单价4.3.2.2铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用、易成活、养护费用低的种类。4.3.3请设计部提供基层标准做法，供设计院使用4.3.4软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。4.3.5选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗4.3.6材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。4.3.7控制木作的使用面积，尽量少用水景。4.3.经常化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。5.扩初阶段成本控制重点5.1建筑、结构5.1.1明确结构含量控制指标5.1.1.1在设计任务书中明确结构含量设计限额。5.1.1.2结构含量中需要将各部位含量细化，便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。5.1.2选择最优基础形式及埋深5.1.2.1根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础（有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩、灌注桩。5.1.3明确合理结构布置，复核结构参数5.1.3.1桩基选型综合考虑当地普遍选用桩型、地质条件，如北方地区较常用的粉煤灰碎石桩、夯扩桩等；5.1.3.2设计部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。5.1.4结构含量5.1.4.1成本部根据设计院提供的设计电子稿或者白图，可适当参考概算，计算混凝土含量，保证混凝土含量控制在限额指标内，并及时反馈，以便进上步优化。5.1.4.2验算时注意：要抽取基础、首层、标准层、天面层等予以验算，确保结果不会偏离太远。估算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。5.1.4.3如果局部或者全部指标超标，需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计部项目对接人，以推进设计优化工作。5.1.5复核建筑控制指标5.1.5.1复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。5.1.6配合设计开展节能方案估算比选，选择符合节能要求的成本最优方案5.1.6.1在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙聚苯颗粒砂浆外墙保温板。5.1.7部品材料选配标准应尽量与战略供应商提供的标准保持一致5.1.7.1复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计部协商解决方案并进行相关成本估算分析。5.1.8屋面尽量采用结构找坡，减少建筑找坡造价，降低成本5.1.9栏杆选用应尽量低成本化，尽量选用成本低的普通型钢扶手及立柱+涂刷防锈漆、面漆5.1.10室内毛坯装修做法应结合当地的交房标准或验收标准规范，尽量避免施工浪费5.1.11主体室外工程做法应结合园林景观工程的设计标准设计，避免出现矛盾，减少事后的设计变更。5.2精装修设计5.2.1根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。5.2.2公共装修：装修方案确定后，参考设计单位提供的概算，并按自己的专业经验，估算各功能区域（销售大厅、会所、大堂、电梯厅）的装修成本是否在目标成本内。5.2.2.1细化节点大样做法，明确材料规格、厚度，以便对单价的合理性进行评估。5.2.2.2装修做法采用标准做法，以便各项目综合成本对比、建立成本指标数据库。5.2.3根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。5.2.4材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。5.3机电安装设计5.3.1估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案下的价格，并可与当地电力公司协商，采取甲方指定品牌，委托电力公司购买，以降低成本。5.3.2变压器（不同单台容量）组合方案的比选：5.3.2.1规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。5.3.2.2规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。5.3.3配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：5.3.3.1一般情况下，体格递增顺序为：配电方式/电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽/防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合估算。5.3.4室外供配电线路设计优化5.3.4.1市政供电线路引入：在场地、环境允许情况下，架空线路最省。当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。当在线路最短原则下市政无已建电缆沟，而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况估算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟直埋+过路套管全程穿管自行新建电缆沟。电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。5.3.4.2小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管导线+全程穿管普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案估算才能确认。5.3.5配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：5.3.5.1尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。5.3.6供水方案比选：5.3.6.1根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）5.3.7室内水暧材料设备选用要点：5.3.7.1在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暧管价格增序排列：PVC给水管PPR管PE管PB管（几乎没用过）衬塑镀锌管钢塑复合管（PEPPRPSP）铝塑复合管不锈钢管铜管。5.3.7.2对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。5.3.8消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：5.3.8.1满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材（注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑）。尽可能选用配线简单的设备及产品，淘汰配线复杂的产品。5.3.8.2消防喷淋系统平面布置优化。5.3.8.3通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。5.3.8.4消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。管径大小应按规范要求选用，选型不宜过大。5.3.9空调设计优选：5.3.9.1根据实际情况估算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。5.3.9.2集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，估算确定氟系统或水系统方式。5.3.9.3风管、冷凝水管的保温价格较高，应控制其材料及厚度。5.3.9.4出风口应结合二次装修设计予以合理布置。5.3.9.5根据实际情况估算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。5.3.9.6空调智能化控制应与弱电专业密切配合，避免重复。5.4园林景观方面5.4.1考虑每个组团小品配置均衡。5.4.2根据扩初成果图估算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。5.4.3估算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。5.4.5估算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。5.4.6灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装饰灯具。5.4.7建立标准化的园建结构图纸，从经济实用的角度出发，减少园建结构部分的优化工作。6.施工图设计阶段成本控制重点6.1建筑、结构方面6.1.1工程做法与交楼标准/战略产品规格的统一，避免因两者不一致造成拆改。6.1.1.1要求设计院按我方交楼标准、战略供应产品规格要求，编写施工图做法。6.1.1.2毛坯房室内厨房、卫生间沿墙面防水高度。应根据具体使用功能基础上满足规范最低标准即可。6.1.1.3住宅二层以上公共部位装修包含在总包范围，但是图纸中以上范围设计深度不足，如电梯厅、水泵房等吊顶高度设计不明确，电梯门套设计不详等，就以上事项请设计院设计到位，以便有效竞价、控制成本。6.1.1.4大部分设计中住宅户内及商铺设计均踢脚线、刮腻子等，应结合交房标准是否需要施工到位。户内及商铺均为毛坯做法，在设计图纸中取消踢脚线、刮腻子做法。6.1.2部品及材料选择：6.1.2.1根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；6.1.2.2在立面图基础上针对不同规格外檐面、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；6.1.2.3厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗；6.1.2.4减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；6.1.2.5详细深化保温节点做法及保温厚度。符合节能保温设计规定基础上，减少外立面线条等造型外保温，降低造价成本。6.1.3不在总包合同内/预计将二次装修单位负责的地面为铺贴、顶棚为吊顶的房间，商业中庭/走廊栏杆、商铺室内楼梯等部位栏杆，均可取消（找平、粉刷、栏杆等）项目，或采用简单的临时防护栏杆替代，避免造成二次装修时敲打等不必要浪费；6.1.4设计管理部对设计院的出图要求和图纸自审制度：建筑、结构、安装各专业的协调一致，以减少错漏碰缺。6.1.5组织图纸会审工作，完善图纸细部设计，减少错漏碰缺，为控制项目的建安成本控制打下良好的基础，成本人员应该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸。6.1.5.1利用工程量清单编制、赶在工程项目开工前进行，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。6.1.5.2审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。6.1.5.3审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。6.1.5.4审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暧卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。6.1.5.5审查建筑平、立、剖面图之前关系是否矛盾或标注是否遗漏,建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。6.1.5.6审查建设项目与地下建筑物、管线等之间有无矛盾。6.1.5.7审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。6.1.5.8总包合同完成标后工程量清单核定后，用此指标校核验证限额设计指标是否受控。6.1.6通过管理减少对设计工作的拆分和尝试设计总包：6.1.6.1目前钢结构、幕墙、铝合金门窗、弱电、景观工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。施工图设计院只负责土建及水暧电等部分的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更、签证数量激增，返工和修整量大，致使施工进度延误和成本增加。6.1.6.2由于专业设计方案的不同造成投标报价不具可比性，造成成本上升。6.1.6.3产生重大质量问题时，责任不清、相互推诿给投资方造成重大的经济损失。6.1.6.4设计总承包工程和施工总承包一样，是为了相关专业间合理衔接并统一责任，这将为减少事后的设计变更、投资方权力追溯提供保障。6.1.7铝合金门窗及玻璃、石材幕墙6.1.7.1根据图纸核算每平方铝型材含量及幕墙骨架含量，确保控制在限额指标内，并邀请投标单位对其含量进行再一步优化（如：玻璃幕墙和铝合金门窗型材用量的复核，避免铝合金门窗处按幕墙型材配备；根据铝合金门窗不同部位的受力情况等合理选择窗框型材断面）。6.1.7.2铝型的选用要注意区别室内与室外,室外一般采用氟碳喷涂,室内采用粉末喷涂；型材T5与T6的适用范围,一般T6用于型材立柱,T5用于型材横梁；型钢的选用也要注意区别室内外,室外型钢一般需要氟碳喷涂,室内采用镀锌的即可。6.1.7.3石材种类的选择也注意考虑其施工现场的损耗及后期维护及清洗。（如砂岩不仅现场施工损耗大，而且容易受污染）。6.2机电安装6.2.1市政及小区管网设计优选：着重考虑管材优选、综合施工、使用等因素。6.2.1.1给水管经济合理性排序为：PVC塑料管PE管焊接钢管镀锌钢管无缝钢管球墨铸铁管钢塑管（室外较少应用）。6.2.1.2排水管排序为：规格500以内；UPVC波纹管钢筋混凝管（一般管径超过300）HDPE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管UPVC波纹管HDPE波纹管。6.2.1.3一般情况下，机动车道下选用重型（级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。6.2.1.4优选检查井规格及井盖：避免设计盲目的统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型。并尽量减少检查井数量。6.2.1.5尽量减少排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量。6.2.1.6优化管网走向、长度、管径大小。6.2.2水暧施工图审核成本要点：6.2.2.1满足压力、流量等技术条件时的管径选择（达到要求即可，不能过大），如给水干、立管、支管、户内管管径应该计算核定，一般每户住宅给水进户管管径控制在DN20以内。6.2.2.2需要的预留洞、预埋件图中表示是否清楚齐全（包括孔洞尺寸、位置、标高、预埋材料），避免后期凿剔。6.2.2.3给水管道材料选用应经济：给水干管选用钢塑管或衬塑管，钢塑管最好选用PE钢塑复合管，支管最好选用PP-R管6.2.2.4排水管材选用应经济合理：在规范允许范围内，尽可能采用UPVC塑料管粘结UPVC螺旋消音管粘结铸铁排水管承插连接铸铁排水管卡箍连接。尽可能不采用（WAB，AD接头连接）6.2.3电气设计优化：6.2.3.1电气预埋管应在规范允许范围内按经济型选用：PVC管KBG管JDG管焊接钢筋镀锌钢管（较少应用）。6.2.3.2电气预埋管管径选用，尽可能在满足规范要求的前提下选用小管径。6.2.3.3电气选用经济型：在满足规范要求前提下选用：BV型ZR-BV型ZC-BV型ZB-BV型。尽可能在规范允许范围内不要采用低烟无卤电缆。6.2.3.4电线、电缆型号规格选用应经济合理，电线、电缆应根据截流量尽可能选用合理的线径。6.2.3.5涉及到工程量计算容易出现争议，尽可能图纸设计按实际走向进行绘制。6.2.3.6设计深度应满足规范要求，标注清楚。6.2.4智能化设计优化6.2.4.1室外智能化、景观灯具设计优化应结合项目定位、市场接受程度、销售价格、周边楼盘使用状况、小区场地布置（含绿化组团和道路布置）综合考虑，在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性；6.2.4.2以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如：封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）；6.2.4.3家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择；6.2.4.4红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化（避免不规则围墙增加探头数量）；6.2.4.5景观灯具的布置应根据项目定位，分期设定灯具总价来控制灯型、位置和数量（向设计提供常用灯型和单价）；6.2.4.6楼宇自控DDC控制器的选型，应避免容量过多，当监控对象安装较集中时（同一房间、相邻房间和相邻楼层），且又是相互独立时，应充分运用控制容量，将其布置在同一台控制器上，尽量减少控制器富裕I/0点。6.3园林环境工程6.3.1根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：6.3.1.1压顶50厚6.3.1.2非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）6.3.1.3行车道地面4050mm厚6.3.1.4立面20mm厚6.3.1.5踏面30mm厚6.3.2注意园林环境设计与建筑、配套管网设计的衔接，避免标高、平面布置差错出现。6.3.3估算各顶指标是否在目标成本内，并提出优化建议。6.3.4综合考虑后期管理维护成本，提出相应优化建议。6.3.5清单编制完成后，做出最后完整的预算/参考标底，并同目标成本比较，按照以上园建估算方案一样提出最后的修改和复核意见。6.3.6乔木树种选择尽量本地化，20的大规格树木少量搭配使用,大量选用20小规格苗木,名贵树种少量搭配使用且尽量选用小规格苗木；6.3.7提供常用苗木不同规格的价格表，根据常用苗木不同规格价格表绿化灌木、地被种类优化时注意尽量选用廉价类型；6.3.8普通住宅区、商业区苗木可参照i条原则，别墅或其他高档社区可酌情另行考虑；6.3.9景观招标时，安排投标人对非本地景观单位设计的植物配置予以优化，尽量选用当地植物。7.深化设计阶段成本控制重点7.1铝合金门窗7.1.1根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求，选择相应的门窗系统（常见门窗系统按成本高低排序依次为木铝复合铝合金窗塑钢窗）。7.1.2根据建筑施工图进行门窗分格设计时，在满足采光通风要求前提下，避免门窗面积过大和窗型过多过小。7.1.3对于使用较好导热性能的窗框材料如铝合金窗框材料，大面积的玻璃较小面积的玻璃好，因为大面积玻璃减少窗中窗框材料的比例，通过合理配置中空玻璃的结构，可以使整窗的性能最大优化。7.1.4高性能窗的热性能弱点是窗框材料和玻璃边部材料，因为玻璃中心是高效率的，窗框和玻璃边部传导相对较高，应该选择绝缘间隔条（没有金属/很少金属）及热隔断性能好、低传导的窗框材料。7.1.5避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用是很高的。7.1.6在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。7.1.7加大版面设计，减少窗框和扇的材料面积，提高整窗的视野通透及性能。7.1.8门窗五金件选择：根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。7.2玻璃幕墙及干挂幕墙7.2.1根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求，选择相应的玻璃幕墙材料系统。7.2.2根据设计院提供的设计电子稿或者白图，计算骨架含量，确保控制在限额指标内，及时反馈设计管理部、设计院，以便进一步优化。8.金属构件8.1栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸不宜过大或过厚，满足强度和钢度即可（需注意节点构造设计）；8.2注意对栏杆百叶的间距控制（满足安全间距和遮挡要求）；8.3玻璃雨蓬等承重钢构件，需由结构工程师进行强度复核（装饰设计计算一般保守）和结构优化；8.4面层防腐处理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理，如室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆+调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或镀锌+静电喷涂；8.5提出优化建议是注意综合考虑楼盘档次，规范要求以及后期维护使用成本；8.6常用栏杆百叶做成标注做法备选，减少重复优化工作。9.支持文件【项目目标成本管理程序】10.相关表格【无】