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对房产税征管问题的思考 房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋为征税对象,对房屋产权所有人按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收 的壹种税。由于中华人民共和国房产税暂行条例从1986 布 至今没有作过修改和补充，已不能适应当前市场经济飞速发展的需 要，已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问 题。事实上开征房产税,加强房产税征管工作，有利于贯彻房产政策,促进房产管理，促进城乡合理建房、用房，能够适当调节纳税人的收 入；同时有利于为地方财政积累资金，且为实现按税种划分中央和地 方收入的财政管理体制创造条件；仍有利于提高广大群众的纳税意 识。本文结合囑州市实际，就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识。壹、存于问题 近几年来，由于壮大地方财力需要，糜州市各有关基层税务机 关壹直十分重视房产税征管工作，采取了壹系列的改革措施和办法，推进了房产税征管工作，取得了壹定的效果，但存于的问题也不少。主要有：（壹）房产税征收难度逐年增加。近年来，糜州市地税征管部 门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视，逐 年加大了征管力度，房产税收入连年增加。由于受客观条件制约，个 人出租营业用房税收政策比较容易执行到位，而个人出租生活用房具 有很大的市场信息不对称性，纳税人很少主动申报，税务机关也难以 掌握详实的数据，这样导致该块房产税征收难度壹直存于。同时，由 于此种税收全面规范征收仍是近几年的事，各种关系未理顺，于征收 工作中遇到的阻力和困难较多。（二）企业房产原值的计价不准确。首先，当前壹些企业于建 造房屋时将房产长期挂于建工程未记固定资产，根据财税地 字1986第8号关于房产税若干具体问题的解释暂行规定第 十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续次月起 征收房产税，壹些企业钻法规的漏洞，认为自己虽已使用房屋，但未 经验收，因此不应缴纳房产税，从而逃避房产税的缴纳。其次，壹些 企业的附属设备不计入房产原值，而是另开货物销售统壹发票和建筑 业发票入账，作为设备计入固定资产和无形资产,从而以少计房产原 值，达到偷漏房产税的目的。第三，是壹部份小规模企业的房屋长期 不入账，而是以股东无偿提供使用、没有提折旧为由，拒不交纳房产 税，对此，税务管理人员也很难操作，感到束手无策。（三）房产税纳税人纳税意识普遍不高。首先，很多行政事业 单位存于计划经济时期吃大锅饭的意识，认为房产税要不要缴壹个 样，反正是国家的，对房产税征管工作很不配合。目前虽然已有相当 壹部分政府部门领导或社会知名人士加入房产税纳税人行列，但由于 仍有部分单位和个人没有积极主动纳税，于社会上造成了壹定的负面 影响，不利于房产税征管工作的开展。其次，大部分企业对房产税等 小税种不够重视。绝大部分企业负责人认为房产税是壹种附带的小税 种，只要主税纳了，房产税无关紧要。第三，壹些于乡镇的上级派出 机构如供电、邮电、金税余值或出租房屋的租金收入征收的壹种税由于中华人民共和国房产税暂行条例从布至今没有作过修改和补充已不能适应当前市场经济飞速发展的需要已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问题事实上开征房产有利于为地方财政累资金且为实现按税种划分中央和地方收入的财政管理体制创造条件仍有利于提高广大群众的纳税意识本文结合囑州市实际就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识壹存于问题近几年来由于壮大地方财力需要糜州市壹定的效果但存于的问题也不少主要有壹房产税征收难度逐年增加近年来糜州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视逐年加大了征管力度房产税收入连年增加由于受客观条件制约个人出租营业融、医疗、医药等单位按规定它们均应于当地 税务机关缴纳房产税，而这些单位大部分属非独立核算单位，税务部 门难以对它们进行查账征收，而它们自己也往往不主动履行纳税义 务。特别是壹些政府派出机构如公安、土管以及教育部门以经费不足 为由，要求免税减税，只要求税务部门照顾，却把国家税法抛于脑后。第四，大部分基层税务部门只将正常管理的纳税户纳入TF06管理，可是对个人出租房屋的房产税征管却难以操作”这于壹定程度上会导 致收人情税的现象。（四）税种设计不科学、征收方式不合理。房产税是按房屋的 计税余值或出租房屋的租金收入向房产所有人征收的壹种税。俩种计 税办法依据不壹样，必然要出现不合理的情况，以至于有时差别很大。若按房屋计税余值作为计算房产税的计税依据，那么房产原值于扣除 30%后的余值应上缴的房产税税率为1.2%;若按作为租金收入计算 房产税的计税依据，那么房产所有人所取得的年租金收入应上缴的房 产税税率为12%,个人住房出租的房产税税率为4%,同时仍需要缴 纳营业税等税收，营业用房比例纳税接近20%。嗦州市繁华地段年租 金于100000元/间-200000元/间左右，属个人出租的单间营业房应 纳房产税为20000元/间-40000元/间；而按原值计算（均系1985 年左右建造”房产原值平均约为30000元）f应纳房产税税额=300 00 x（1-30%）xl.2%=252元,只相当于按租金缴纳房产税税额的 千分之六”结果相差十分悬殊。因此,如果是按租金金额缴纳各项税 款，就会导致纳税人的纳税负担过重，使他们于心理上很不情愿纳税,且千方百计想办法降低租金收入的申报数，以此来达到少缴税款的目 的，致使国家税款流失，同时也进壹步加大了税余值或出租房屋的租金收入征收的壹种税由于中华人民共和国房产税暂行条例从布至今没有作过修改和补充已不能适应当前市场经济飞速发展的需要已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问题事实上开征房产有利于为地方财政累资金且为实现按税种划分中央和地方收入的财政管理体制创造条件仍有利于提高广大群众的纳税意识本文结合囑州市实际就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识壹存于问题近几年来由于壮大地方财力需要糜州市壹定的效果但存于的问题也不少主要有壹房产税征收难度逐年增加近年来糜州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视逐年加大了征管力度房产税收入连年增加由于受客观条件制约个人出租营业税负的不公平程度。同 时，壹些单位或者工人既有自营又有出租运营的情况，且且于按照当 前租金计算税负普遍较高，按原值计算纳税税负明显偏低，俩者相差 较大的情况下，壹部分单位或者个人将出租运营房产申报为合伙运 营，按房产原值申报缴纳房产税，以达到躲避少缴房产税的目的。对 于这些情况，房产税暂行条例没有明确规定，税务基层征管部门 于实际工作中难以操作。（五）地方政府部门不重视。壹些地方政府领导普遍存于只重 数字而不重视过程的情况造成长期以来单纯以税收任务完成的百分 比来评价税务机关的工作成绩，片面地认为税收征收工作是税务部门 的本职工作，于工作上没有给予税务部门以应有的支持。部分领导甚 至片面地认为房产税征管工作简单、技术性不强、税额小，对这项工 作不够重视。特别是于房产税的征收过程中,有少部分地方领导不但 不予支持，反而通过各方面的途径向地方基层税务部门施加压力。这 些均严重挫伤了基层税务工作人员的工作积极性。（六）税收的强制和保全措施很难到位。由于房产税的纳税人 为产权所有人，如存于产权纠纷或产权人难以通知到位的情况,就会 导致房产税的强制和保全措施很难执行,客观上造成了征收难的局 面。当下个人出租房产由于房东外出经商或故意逃避软内房产税的情 况屡见不鲜；房产税条例规定：房产税的纳税人是房屋的产权所有人,因此”向承租人催缴房产税法律依据不足,这于壹定程度上也制约和 影响了个体房产税征管工作的开展。据调查，目前房产税特别是个人 出租房产应纳的房产税税余值或出租房屋的租金收入征收的壹种税由于中华人民共和国房产税暂行条例从布至今没有作过修改和补充已不能适应当前市场经济飞速发展的需要已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问题事实上开征房产有利于为地方财政累资金且为实现按税种划分中央和地方收入的财政管理体制创造条件仍有利于提高广大群众的纳税意识本文结合囑州市实际就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识壹存于问题近几年来由于壮大地方财力需要糜州市壹定的效果但存于的问题也不少主要有壹房产税征收难度逐年增加近年来糜州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视逐年加大了征管力度房产税收入连年增加由于受客观条件制约个人出租营业能采取强制和保全措施的几近为零。此外，行 政事业单位如拒不交纳房产税基层税务部门不但难以采取强制和保 全措施，而且税务部门和有关工作人员仍有可能要承担壹定的政治风 险和社会压力。二佛措施（壹）加强宣传，做到严格执法。首先，税务部门要有针对性 地开展房产税税收政策、法规的宣传和辅导,向有异议的纳税人主动 提供有关资料且耐心解释，逐步使纳税人形成依法纳税的自觉性，且 要求其积极配合税务机关开展工作。特别是要重点加强对政府各部 门、企事业单位、企业主管部门的宣传，提高他们的纳税意识，促使 其自觉到税务部门申报纳税。于宣传纳税人权利和义务的同时，要进 壹步强化处罚力度，加强对反面课件的报道，切实提高纳税人纳税意 识。其次要严格执行税法，加大稽查力度，做到公平税负。于房产税 征缴过程中,税务干部必须严格执行税法规定，对辖区各企事业单位 和个人要按其所应纳的税种全部征缴入库。稽查部门要把房产税稽查 工作作为壹个专项任务，长期地进行检查，特别是要加大对壹些个人 出租房产的稽查力度，且对壹些偷逃税严重、典型的企事业单位和个 人实行曝光，以达到重查壹户，震慑壹片的目的，有效震慑违法 分子。（二）加强监管，核准企业房产原值。于企业申报软内房产税 时，税务部门应严格核实企业固定资产明细账，见企业有无将房屋不 可分割的附属设备单独记入固定资产账户，有无将壹次性装璜记入无 形资严账户”只有认真核对房产原值，才能防止房产原值少计漏记,从而堵塞国家税余值或出租房屋的租金收入征收的壹种税由于中华人民共和国房产税暂行条例从布至今没有作过修改和补充已不能适应当前市场经济飞速发展的需要已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问题事实上开征房产有利于为地方财政累资金且为实现按税种划分中央和地方收入的财政管理体制创造条件仍有利于提高广大群众的纳税意识本文结合囑州市实际就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识壹存于问题近几年来由于壮大地方财力需要糜州市壹定的效果但存于的问题也不少主要有壹房产税征收难度逐年增加近年来糜州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视逐年加大了征管力度房产税收入连年增加由于受客观条件制约个人出租营业税款流失。企业长期挂于建工程的房屋，壹般情况 下均是未开具建筑业发票，税务部门于督促企业结转于建工程的 同时要监管施工单位的纳税情况，见有否将已完工程收入挂于其他 应付款或预收账款账户。另外，仍要见结算方式，检查所耗用 的原材料和动力是否且入工程总造价开具建筑业发票，只有这样，才 能有效地防止企业逃避缴纳房产税。（三）提高房产税征收工作的透明度，增强房产税纳税人的纳 税意识。随着地税征管工作的日益规范，地税的大部分税费征收项目 均纳入计算机管理，这大大地提高了办税的透明度。建议房产税征收 工作也应纳入计算机进行规范管理,杜绝房产税征收工作中出现的收 人情税”现象。同时，税务部门应着重抓好房产税征收的公开、公 平工作，特别是各级政府部门的领导干部和税务部门的干咅隔以身作 则，依法纳税。同时建议将已纳税的房产税纳税人于其已纳税的房产 上张贴纳税标识，接受社会各界的监督，以有效提高广大房产税纳税 人的纳税意识。（四）房产税税种和征收方式设计要公平合理、科学规范。首 先，针对当前房产税征收方式及税率设计明显不合理等情况，税务部 门要进行深入调查研究，统壹税率和征收方式，以方便基层征收单位 的具体操作，平衡税负;要有明确的纳税人和明确的法律责任，这是 解决房产税征收难的关键。房产税征收也要规定壹个起征点，对年租 金于壹定额度以下或者房产成本和产值比例高于壹定比值者要给予 免征或减征;对壹些租税余值或出租房屋的租金收入征收的壹种税由于中华人民共和国房产税暂行条例从布至今没有作过修改和补充已不能适应当前市场经济飞速发展的需要已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问题事实上开征房产有利于为地方财政累资金且为实现按税种划分中央和地方收入的财政管理体制创造条件仍有利于提高广大群众的纳税意识本文结合囑州市实际就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识壹存于问题近几年来由于壮大地方财力需要糜州市壹定的效果但存于的问题也不少主要有壹房产税征收难度逐年增加近年来糜州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视逐年加大了征管力度房产税收入连年增加由于受客观条件制约个人出租营业金倚高的纳税人要采取加成征收办法。同时要 进行深入的调查硏究，分地区对房产税实际综合税负率以及租金成本 进行测算，如壹些综合税负率较高的地区，应要求地方政府及财政部 门给予减免壹部份地方性收费，对壹些租金成本较高，特别是壹些进 城的农民，应于壹段时间内给予扶持。其次，要明确房产税的纳税期 限和征收方式。房产税的纳税期限应和其它税收的纳税期限同步，以 提高房产税纳税人的纳税意识。对壹些年度内确有停（歇）业的纳税 人应据实予以免征。房产税的征收方式尤其是个人出租房的房产税征 收方式宜采用源泉扣缴，分月申报交纳的办法。（五）争取地方政府部门的配合和支持。税务机关要同居委会、房管、工商、公安、法院、银行等有关职能部门密切配合，且建立起 壹个强有力的护税协税网络，要努力争取他们的配合和支持。要利用 居委会、公安派出所对当地情况比较熟悉，房管部门能提供房产价值、租金及房产所有权变化情况，银行能提供纳税人银行帐号等有利条 件，全力抓好房产税征收工作。最重要的仍是要能得到当地政府部门 的全力支持，真正形成齐抓共管、良性互动的良好局面。（六）明确责任，做到措施到位。要明确房产税纳税人的法律 责任，以及扣缴义务人的连带法律责任，对不依法缴纳房产税的纳税 人和扣缴义务人实行于壹定期限内限制享受税收及地方政府的各种 优惠待遇措施”促使房产税纳税人依法纳税，提高房产税征管工作的 质量，降低征管难度。此外，要建立壹支思想过硬业务精通的专业队 伍，专门负责征收房产税。这样能提高税务管理人员的专业化程度，使他们熟悉情况，税余值或出租房屋的租金收入征收的壹种税由于中华人民共和国房产税暂行条例从布至今没有作过修改和补充已不能适应当前市场经济飞速发展的需要已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问题事实上开征房产有利于为地方财政累资金且为实现按税种划分中央和地方收入的财政管理体制创造条件仍有利于提高广大群众的纳税意识本文结合囑州市实际就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识壹存于问题近几年来由于壮大地方财力需要糜州市壹定的效果但存于的问题也不少主要有壹房产税征收难度逐年增加近年来糜州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视逐年加大了征管力度房产税收入连年增加由于受客观条件制约个人出租营业且不受其他事务涉及，能集中精力，集中时间壹抓 到底，确保房产税征收工作的连贯性，最大程度地做到税负公平。（七）加强房产税征收工作的日常管理和考核。首先，要加强 对房屋出租业专用发票使用的管理，凡是出租房产均应开具房屋出租 业专用发票，对未按规定开具和取得房屋出租业专用发票行为的出租 方或承租方，不论是单位仍是个人，均严格按照税收征管法及其 发票管理办法等有关规定实施处罚，从而彻底消除无票据、自制 单据和开收款收据等不合法凭证的现象，杜绝偷逃房产税情况发生。其次，要强化依法治税理念，加强对干部的技能培训。要坚持 法治、公平、文明、效率的治税方针，全面推进依法治税，加强 业务培训和学习，不断地提高税务干部自身的执法和政策业务水平，全面提高房产税征收的工作质量，为地方经济建设作贡献。爾市局顾路遥 税余值或出租房屋的租金收入征收的壹种税由于中华人民共和国房产税暂行条例从布至今没有作过修改和补充已不能适应当前市场经济飞速发展的需要已经成为基层税务部门于实际征管工作中遇到的壹个老大难问题事实上开征房产有利于为地方财政累资金且为实现按税种划分中央和地方收入的财政管理体制创造条件仍有利于提高广大群众的纳税意识本文结合囑州市实际就房产税的征管问题谈壹些粗浅的认识壹存于问题近几年来由于壮大地方财力需要糜州市壹定的效果但存于的问题也不少主要有壹房产税征收难度逐年增加近年来糜州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作壹直很重视逐年加大了征管力度房产税收入连年增加由于受客观条件制约个人出租营业