成都春季房地产交易会金融证券期货_论文-经济文章.pdf

2011年成都春季（第 37 届）房地产交易会 现场验证 2011 成都买/卖房心理大调查结论，哪些被证实哪些被证伪 商业地产：优势得到更好体现 今年上半年，商业地产供需两旺已是不争的事实。尽管本届房交会整体人气回落，但首次 单独设立的商业地产展馆却是房交会现场人气较旺的展馆。从主要项目表现的情况看，尽管 多数商业物业项目成交量未达到预期目标，但优质商业物业相比住宅的需求明显旺盛得多，交易结果也不难看。从主流投资者角度看，本届房交会也让这部分客群更加精明，基本围绕 新兴商圈的优质物业下手，并将可承受的资金压力与投资风险考虑得比较充分。郊区物业：有点冷清，但各具特色 据统计，本次房交会上的郊区参展项目占了一半以上，郊区已成为成都楼市的主旋律。从 现场表现看，大打“快铁牌”、“地铁牌”、“田园牌”、“性价比”成为了郊区楼盘的一大特色。在郊区展馆，新都、金堂、大邑、新津、龙泉、彭州、郫县等区县甚至携区内房企“抱团出 击”，充分展示了本区域的产业规划、交通概貌、优越环境、教育医疗等配套，全景式展现 各具特色的区域形象。毋庸置疑，近郊楼市进入了房地产开发的“快车道”。二手楼市：行情出乎预料 本届房交会期间，二手房展示专区遭遇了近年来罕见的人气低谷。从富房不动产、伊诚房 产、21 世纪不动产、中原地产等品牌中介机构了解的情况看，本次房交会不论是房源放盘 量、客户来访量还是成交量，相比以往房交会都有大幅度的减少，可以说整体结果出乎行业 预料。从现场情况看，本次房交会虽然供应和需求均有所减少，但是需求意向并不减弱，因此来 到现场的客户，基本上是既满足购房条件又满足信贷条件的。买家比较青睐以下几类房源：以地铁 1、2 号线各站点附近房源为特色的“地铁物业”；以重点小学、中学、大学附近房源 为主的“校园物业”；以大型主题公园附近房源为特色的“公园物业”；以大型商业为特色的 “大型超市物业”等。验证降价 开发商“另类降价”购房者坦言“不到位”大调查观点：100%的受访开发商表示在售项目不会主动降价 “转转盘，赢 5000 元购房优惠！”“特价房，一口价优惠到底！”“办会员卡，最高可优惠 9个点！”“登记就送福利彩票，幸运博取 500万！”此次房交会上，开发商们在优惠上各尽其能，但无一楼盘明确打出“降价”的标签。对此，十多位市民在接受成都商报记者采访时均表示，看上去很美的优惠就像是“挠痒痒”，而他 们期待的是白展堂那般一次性到位的“葵花点穴手”。失望之余，不少购房者对开发商们抛出了三个字-“不到位”购房者吴琳逛展 4 小时 没看到一家楼盘明确降价 5月 1日11时，25岁的吴琳和男友刚刚步入房交会现场，就被沿路促销员拦截围堵，手 里很快就被塞满了各大楼盘的 DM 单。吴小姐简单浏览了一番，发现这些单子的显眼位置 都是各种优惠措施的字眼。一进展馆，吴小姐率先到了雅居乐的展厅，门口放着个大转盘，上面有 3000 元和 5000 元两种购房优惠。诚意登记后，吴小姐转动转盘，指针指向了 5000 元购房抵用券。11：25，吴琳和男友到万科展厅。一展板上标有万科金色海蓉的 10 套房交会清盘特惠房 信息，特惠价比开盘标准总价少了 3 万-6 万元。营销人员称，若有金卡，房交会期间一次 性付款有 9 个点优惠，按揭有 4 到 5 个点优惠。11：36，两人加入了通瑞地产展厅门口的长龙。通瑞在房交会期间推出 实现”活动，每日免费向逛展市民派送 400 张福利彩票。13：05，吴琳和男友已经逛了 20 多家展厅。吴琳郁闷地说：“有点失望，很多楼盘价格和 我们之前看的几乎没有差别，在售楼部也能拿到这个优惠。14:45,吴琳看绿地圣路易名邸推出的 100套特价房源并作了诚意登记，估算出特价房 每平方米比原价便宜了 500 元左右。直到下午 3点，计划在今年下手一套小户型作婚房的吴琳和男友浏览了 50多家楼盘，做 了 9 次诚意登记，拿了 8 张 2000 元至 5000 元不等的购房现金抵用券，办了 6 张会员卡，发 现 50 家楼盘中有 4家楼盘推出了特价房，有 80%的楼盘给出了优惠政策，最高 8 折。购房者:另类降价不给力 郁闷的不仅仅是吴琳，4月30日、5月1日，成都商报记者在房交会现场采访了 16位有 明确购房意愿的市民。其中 16 人表示，成都楼市并没有因为当前的市场环境而出现价格松 动，大多数楼盘最多比开盘时优惠了几个点。“买卖双方的观望情绪比较重。”从事 IT 行业的顾先生说，他是首次置业，想买房又贷不 到款，一次性付款钱又不够，如果房价能够在调控下降一些就好了，可开发商们的另类降价 不给力。验证热点区域 500 万梦想助你 但，没有 家楼盘明确表示降价。体现今年上半年商业地产供需两旺已是不争的事实尽管本届房交会整体人气回落但首次单独设立的商业地产展馆却是房交会现场人气较旺的展馆从主要项目表现的情况看尽管多数商业物业项目成交量未达到预期目标但优质商业物业绕新商圈的优质物业下手并将可承受的资金压力与投资风险考虑得比较充分郊区物业有点冷清但各具特色据统计本次房交会上的郊区参展项目占了一半以上郊区已成为成都楼市的主旋律从现场表现看大打快铁牌地铁牌田园牌性价比了本区域的产业规划交通概貌优越环境教育医疗等配套全景式展现各具特色的区域形象毋庸置疑近郊楼市进入了房地产开发的快车道二手楼市行情出乎预料本届房交会期间二手房展示专区遭遇了近年来罕见的人气低谷从富房不动产新双楠区域“收视率”颇高 大调查观点：购房需求者最看好的区域是新双楠，占受访群体的 23.4%，位居第一。4 月 29 日 13:03，保利展厅保利花园项目，22 位市民同时咨询该楼盘信息；13:16,绿地展厅绿地圣路易项目，17位市民正在聆听营销人员对项目的介绍；5月1日14：10，蓝光展厅蓝光金楠府项目，15位市民驻足咨询；14:25,华宇展厅华宇楠苑项目，12位市民同时挤在现场前来咨询.4 月 29 日到 5 月 1 日，成都商报记者连续三天对各展馆人气进行分时段统计，调查结果 显示 4、5号馆是人流最集中的地方,其中又以保利花园、蓝光金楠府等新双楠区域楼盘吸 引的目光最多。20多人同时挤在一家展厅的一个项目上,这个数据看上去并不“吓人”,然 而在上百楼盘争辉、逛展市民不停“换台”的房交会上,也算得上有不错的“收视率”。“我早就在看新双楠的项目了。”在城西某医院工作的刘医生说,他去年底开始留意新双 楠楼盘,但之前并不知道“新双楠”这个概念,只是觉得该区域有地铁 3 号线作支撑,按照 规划今后的购物、餐饮娱乐等配套也比较完备。房交会上,成都商报记者从各开发商处了解到,即便买卖双方各有各的纠结,但新双楠区 域的楼盘都有不俗的表现。其中，保利花园销售 82套，成交金额逾1亿元；绿地圣路易 名邸成交金额在 3000万元左右，诚意登记 100多组；蓝光金楠府虽然还未开盘，但会员 卡办理了 500 多组。房交会现场,成都商报记者采访了 12位看好新双楠区域楼盘的市民后发现,半数以上的 市民在接受采访时第一反应是“地段不错”,而第二反应则是“价位偏高”。成都商报记者走 访了几家新双楠区域楼盘的展厅后发现，该区域楼盘的价位基本都在 8000元加-10000元/怦左右。验证新盘量 新盘数量不少 大调查观点：80%受访开发商称不会刻意放缓推盘节奏,4月和 9 月是今年最佳推盘期。看房者汪女士表示拎着中德英伦联邦提供的大资料袋，里面装了满满一袋楼盘资料。这正 如 2011成都卖房心理大调查所显示的一样，绝大多数开发商没有刻意放慢推盘节奏。房交会上，保利十二个项目同时推出，其中六个项目是首次亮相；蓝光推出锦绣城、四叶 城和金楠府；华润金悦湾在房交会现场做预告；新亮相的还有金科龙潭项目、龙湖时代天 街、金牛万达广场、江宇天府城、复地复城国际开发商并非意识不到此时推盘蕴含的市 场不确定性风险，但一方面根据项目既定计划无法再推迟，另一方面对于市场上所潜在的机 遇仍然保持乐观。有开发商负责人表示，目前市场的风险对于所有企业一样，只是开发商在 推出项目时会根据实际市场需求情况，对体现今年上半年商业地产供需两旺已是不争的事实尽管本届房交会整体人气回落但首次单独设立的商业地产展馆却是房交会现场人气较旺的展馆从主要项目表现的情况看尽管多数商业物业项目成交量未达到预期目标但优质商业物业绕新商圈的优质物业下手并将可承受的资金压力与投资风险考虑得比较充分郊区物业有点冷清但各具特色据统计本次房交会上的郊区参展项目占了一半以上郊区已成为成都楼市的主旋律从现场表现看大打快铁牌地铁牌田园牌性价比了本区域的产业规划交通概貌优越环境教育医疗等配套全景式展现各具特色的区域形象毋庸置疑近郊楼市进入了房地产开发的快车道二手楼市行情出乎预料本届房交会期间二手房展示专区遭遇了近年来罕见的人气低谷从富房不动产供应产品类型和价格做出针对性的调整。在业内人士看来，城市扩张以及居民生活水平提升带来的刚性需求清晰可见。此外，那些 追求现金流以及销售业绩的上市公司更是对于推新盘走量有着天然追求，在此后几个月，仍 然会有一些新项目陆续上市。验证方位 城东楼盘人气不亚于城西楼盘 大调查观点：城东受欢迎程度首超城西 25 岁的王振，和其他 80 后一样，希望能在结婚时有套属于自己的房子。尽管他毕业只有 3 年，工作还不到两年。成都商报记者发现，他特意在逛展指南上对城东的楼盘给出了标记，王振说：“毕竟在城东生活了四年，其他区域都不熟悉。另外，城东将要开通地铁 2 号线，将来交通方便。”关注城东的购房者还不少。成都商报记者发现，在绿地柏仕公馆、隆鑫九熙、金房华 韵天府、万科金润华府等项目的展位上，了解咨询的客户不亚于城西的项目。世家机构彭 致远表示，“东二环一线有大量的土地放量，今年要开始运作；东三环东客站即将开通，是 区域的重大利好，城东比城西更有题材，更有市场号召力。”感受最直接的是开发商，万年场沙河堡区域内在售楼盘的管理层人士在不同场合都表 示，“城东的势头确实超过了城西，尤其是东村、东客站等重大城市配套出来后，市场的关 注度明显提升。”验证人气 怕垃圾短信，更多购房者不愿留电话 大调查观点：受访开发商一致认为，本届春交会成交下降，人气不降 在房交会现场，成都商报记者遇到看房者钟先生。约 30 岁的他已有一套小房，此次到房 交会逛是架不住满腔的好奇和期望。他说如果无法解决自己的购房资格，只有把现在的房子 卖掉。钟先生的想法迎合了目前市场上很多购房者的想法，一边积蓄资金，一边等政策解冻，反正迟早是要换房子的，只是根据市场环境的变化做出策略调整。表面上看，组委会开通的多趟逛展班车几乎趟趟满载。不过，展会结束之时，从业内人士 口中得到的来访数据却并不乐观，很少有开发企业愿意谈及自己的销售业绩，而人气也不如 之前预料的那么旺。有位代理公司的项目负责人表示，“第一天全是同行来踩盘，中间三天 放假稍微好点。最后一天，业内人士都上班了，几乎没人，中午一过，就有开发商准备拆展 位。”楼盘的现场负责人纠结于意向客户少，最直接表现就是没人留电话。不过购房者对此也另 有说法，钟先生就说：“我即使看到中意的楼盘也不会留电话。一留电话号码，每天短信和 电话不断，烦得很。”说完，他拿出手机过滤的垃圾短信，大部分是楼盘发的，有时候一天 就有十多条。体现今年上半年商业地产供需两旺已是不争的事实尽管本届房交会整体人气回落但首次单独设立的商业地产展馆却是房交会现场人气较旺的展馆从主要项目表现的情况看尽管多数商业物业项目成交量未达到预期目标但优质商业物业绕新商圈的优质物业下手并将可承受的资金压力与投资风险考虑得比较充分郊区物业有点冷清但各具特色据统计本次房交会上的郊区参展项目占了一半以上郊区已成为成都楼市的主旋律从现场表现看大打快铁牌地铁牌田园牌性价比了本区域的产业规划交通概貌优越环境教育医疗等配套全景式展现各具特色的区域形象毋庸置疑近郊楼市进入了房地产开发的快车道二手楼市行情出乎预料本届房交会期间二手房展示专区遭遇了近年来罕见的人气低谷从富房不动产验证品牌 品牌没变化，楼盘有新宠 大调查观点：宏调之下，购房者最看好品牌开发商和标志楼盘 对于品牌，购房者的口味没变，那些耳熟能详的大企业依旧是房交会上风头最劲的 他们占据了最好的展位，对于观展购房者的吸引力也最大。保利此次十二盘齐发，新老项目各六个，拘囿于展场面积，只有保利心语得到重点推介，新增项目只是接受咨询。万科继续主打刚需牌，还有额度不小的优惠。此次房交会华润的表 现也不负众望，看房者络绎不绝。时代天街则是龙湖旗下最受青睐的代表，据了解，首日展 会之后，现场咨询的投资者意向购买面积已经超过三万平方米，这几乎达到时代天街可售商 铺总面积的十分之一。非大品牌企业项目里，最受关注的楼盘则是中德 英伦联邦，开发商大手笔动用高档汽车 接送购房者赴售楼现场实地了解。有购房者提到英伦联邦时表示，“就是到处打广告，用奔 驰宝马送人去售楼部的那个”。开发商公布的具体数据是：房交会上有 2000 多人经过英伦联 邦的看房车到了项目现场，而开发商也发放了超过 5万份项目资料。验证价格 购房者心理价位 徘徊在 7000 元/平方米 大调查观点：24.9%的购房者认为，2011年成都楼市价格在 6000元-6999 元/平方米“我想在光华村买套房，价格在 7000元-8000元/平方米比较合适。”米大姐表示，她现住 在双楠，一直想在城南买房子，但城南房价超出了她的承受能力，所以退而求其次选择城西，目前基本定在光华村一带。米大姐说：“在光华村这边房子也不便宜，有合适的我再下手，毕竟还是要量力而为。”我的心理价位是 7000元/平方米左右；我的心理价位在 6500 元/平方米以下；我最多只能 承受7500元/平方米的房价在春交会现场，数十名购房者的心理价位徘徊在 7000元/平 方米左右。对于郊区房，他们认为，“远郊价格在 3000 元/平方米、近郊在 4000 元/平方米 就合适。”验证行情 6 成以上开发商更看好 7 月 大调查观点：67.9%的购房者认为，入市时机不好，未来价格还会松动；39%的开发商认 为，现在不是最佳下单时机。现场观察：购房者下单谨慎 体现今年上半年商业地产供需两旺已是不争的事实尽管本届房交会整体人气回落但首次单独设立的商业地产展馆却是房交会现场人气较旺的展馆从主要项目表现的情况看尽管多数商业物业项目成交量未达到预期目标但优质商业物业绕新商圈的优质物业下手并将可承受的资金压力与投资风险考虑得比较充分郊区物业有点冷清但各具特色据统计本次房交会上的郊区参展项目占了一半以上郊区已成为成都楼市的主旋律从现场表现看大打快铁牌地铁牌田园牌性价比了本区域的产业规划交通概貌优越环境教育医疗等配套全景式展现各具特色的区域形象毋庸置疑近郊楼市进入了房地产开发的快车道二手楼市行情出乎预料本届房交会期间二手房展示专区遭遇了近年来罕见的人气低谷从富房不动产“主要是来看看，没有考虑现在出手。”5月 1日下午，和一帮朋友结伴到房交会现场看 展的江先生笑着说，他今年之内肯定要买房子，但绝对不会现在出手。因为从乐山到成都工 作，属于购房刚性需求的小彭收集了西门很多楼盘资料，但没有作任何诚意登记，“我担心 留下电话，受销售人员的影响失去了自己的判断。”房交会期间，成都商报记者在人气最旺的 5 号馆随机采访了 20 位市民，其中 12 人表示不 会在现场就下单，6人称“看看再说”，2 人称“如果优惠到位，可能会马上下单”。心态回访：多数开发商称 7 月是关键 房交会前夕，在成都商报房地产研究院、神鸟数据等联合发起的 2011 成都卖房心理调 查中，39%的开发商认为，现在不是购房者最佳下单时机。历经房交会后，开发商的看法 是否有所改观？日前，成都商报记者对受访开发商进行回访。“我还是坚持自己的看法。”城西某楼盘开发商营销总监称，上次接受问卷调查时，她认 为 7 月份是最佳下单时机，经过房交会后她更加确定了自己的观点，“我们这次在春交会上 成交了 50 多套，大多是刚需，我相信 7 月份下单的购房者将更多”。此外，3 位上次接受问卷调查时认为目前是最佳下单时机的开发商，也转变了自己的观点，选择了 7 月份或是最佳下单时机。整体上认为“7月最佳”的受访开发商达到了 6 成以上。验证分水岭 开发商面前的压力很具体 大调查观点：春交会是楼市分水岭 4月 30日，房交会开幕第二天。体现今年上半年商业地产供需两旺已是不争的事实尽管本届房交会整体人气回落但首次单独设立的商业地产展馆却是房交会现场人气较旺的展馆从主要项目表现的情况看尽管多数商业物业项目成交量未达到预期目标但优质商业物业绕新商圈的优质物业下手并将可承受的资金压力与投资风险考虑得比较充分郊区物业有点冷清但各具特色据统计本次房交会上的郊区参展项目占了一半以上郊区已成为成都楼市的主旋律从现场表现看大打快铁牌地铁牌田园牌性价比了本区域的产业规划交通概貌优越环境教育医疗等配套全景式展现各具特色的区域形象毋庸置疑近郊楼市进入了房地产开发的快车道二手楼市行情出乎预料本届房交会期间二手房展示专区遭遇了近年来罕见的人气低谷从富房不动产上午 9 时 10 分，天府新城某楼盘展位现场营销总监卢枚有点着急，趟直通车，从展位到现场看房的购房者不到 50 人。”据卢枚透露，公司营销部在春交会开幕前开了一次碰头会，大家一致决定：“根据客户意 向，调整春交会后推哪些房源和开盘时间。”为此，卢枚临时招了 50 位大学生，在房交会现 场发传单、做调查。摆在开发商面前的压力是非常具体的，在本次房交会上，阳光 100 米娅中心、御景豪庭、琥珀庭院等多个新开楼盘的营销负责人均表示，“房交会是非常重要的营销节点，关系到后 期推盘节奏和营销思路。”而对那些即将推售新房源的项目来说，今年的春交会也不只是展 示和交易，还是市场走势的信号。然而，并不是每个人都这么认为。世家机构副总经理彭致远就认为，“肯定不是分水岭。房交会只是个节点，是一次集中展示和促销的展会，并不能解决当前市场的主要矛盾，更没 有拐点一说。”肯定这一说法的还有嘉联地产总经理侯红权，“还是要分产品，不是说所有产 品卖得好或者卖得差就叫分水岭。春交会，只是个节点而已。”根据客户的需求决定是先推住宅还是商业。但是无论是卖哪个，首次开盘肯定要打响。开幕当天只开了 5 卢枚，是非常清楚这一点的。公司计划在 5 月底开盘，需要在开盘前蓄客量达到 500 组，体现今年上半年商业地产供需两旺已是不争的事实尽管本届房交会整体人气回落但首次单独设立的商业地产展馆却是房交会现场人气较旺的展馆从主要项目表现的情况看尽管多数商业物业项目成交量未达到预期目标但优质商业物业绕新商圈的优质物业下手并将可承受的资金压力与投资风险考虑得比较充分郊区物业有点冷清但各具特色据统计本次房交会上的郊区参展项目占了一半以上郊区已成为成都楼市的主旋律从现场表现看大打快铁牌地铁牌田园牌性价比了本区域的产业规划交通概貌优越环境教育医疗等配套全景式展现各具特色的区域形象毋庸置疑近郊楼市进入了房地产开发的快车道二手楼市行情出乎预料本届房交会期间二手房展示专区遭遇了近年来罕见的人气低谷从富房不动产