青岛物价局物业服务收费管理办法.docx

青岛市物价局物业服务收费管理方法第一章总则第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业运用人和 物业服务企业的合法权益，依据中华人民共和国价格法、山东 省物业管理条例、青岛市物业管理条例、物业服务收费管理方 法（发改价格20031864号）和山东省住宅物业服务收费管 理方法（鲁价综发2012） 185号）等有关规定，结合本市实际， 制定本方法。其次条本方法所称物业服务收费，是指物业服务企业依据物 业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业运 用人所收取的费用。第三条本方法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管 理。第四条 市和各区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主 管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水 平相适应的原则。政府提倡建设单位、业主通过公开、公允、公正的市场竞争机 制选择物业服务企业；激励物业服务企业开展正值的价格竞争，禁 止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。其次章物业服务收费方式第六条业主与物业服务企业可以实行包干制或者酬金制等形 以依据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取酬劳。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费 用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户供应 服务。第三十一条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、 法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质 价相符。第三十二条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公 示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、 服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，接受业 主的监督，不得向业主或者物业运用人收取任何未予标明的费用。第三十三条物业服务企业应当依据业主大会的要求定期在物 业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。第三十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自 扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业运用人 有权拒绝缴纳。物业服务企业依约履行义务的，业主或物业运用人应当按时足 额交纳物业服务费用，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的, 物业服务企业可依法追缴。第三十五条政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度 和价格监测制度，物业管理企业应当依据政府价格主管部门的要求, 照实反映状况，供应必要的资料。第六章监督管理第三十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监 督检查。物业服务企业违反本方法规定的，由价格主管部门依据价 格法、价格违法行为惩罚规定等法律、法规予以惩罚。第三十七条价格主管部门、物业主管部门未依据价格法、 山东省物业管理条例和本方法管理和监督物业服务的，由上级 价格主管部门、物业主管部门予以订正，并依法追究有关人员责任。第七章附则第三十八条 本方法实施前已签订物业服务合同（包括前期服 务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行, 合同到期后按本方法规定或有关规定执行。第三十九条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。第四十条 本方法自2012年9月15日起施行，有效期至2017 年9月14日。关于印发青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋 管理局物业服务收费管理暂行方法的通知（青价房200713 号）、关于印发住宅物业服务分等收费标准的通知（青价房 2007） 14号）、关于印发住宅小区停车服务收费指导标准的 通知（青价房（2007） 15号）同时废止。附件1:一般住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准服务等级收费标准（元/建筑平方米.月）未配备电梯配备电梯一星级0. 390. 83二星级0. 550. 98三星级0. 741.18四星级1. 161.59五星级2. 082. 52注：1、服务等级是依据山东省地方标准DB37/T 1997. 1-2011物业服务规范第1 部分：住宅物业划分的，依据服务质量从低级到高级分为一星级、二星级、三星 级、四星级和五星级。2、每个服务等级对应的收费标准为基准价格，详细收费标准可在上浮不超过20% 的浮动幅度内确定，下浮不限。附件2 ：一般住宅物业管理区域停车服务费、车位租赁费指导标准车型停车服务费（元/月）车位租赁费 （元/月）露天停车室内停车中型车5070350小型车3050300三轮摩托1530100小型摩托102050注：1、每种车型对应的收费指导标准为最高标准，下浮不限2、车型分类说明：依据公安部关于印发机动车驾驶证业务工作规范和机动车登记工作规范 的通知（公安管2004115号确定。中型车：车长小于6米，乘坐人数（含驾驶员）大于9人且小于20人的载客 汽车和车长大于等于6米，总质量大于等于4500千克且小于12000千克的载货汽车。 小型车：车长小于6米，乘坐人数小于等于9人的载客汽车和车长小于6米，总质 量小于4500千克的载货汽车。式约定物业服务费用，但业主大会成立前的一般住宅物业管理区域 的物业服务费用不得实行酬金制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈 余或者亏损均由物业服务企业享有或者担当的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额 提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的 支出，结余或者不足均由业主享有或者担当的物业服务计费方式。第七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包 括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服 务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：（-）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用， 其中不包括中心空调和二次供水运行等费用；（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护、平安防范费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（A）物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造费用，应当 通过专项修理资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务第三章物业服务收费管理第八条 物业服务收费依据物业的类型、供应服务的性质、特 点等不同状况，分别实行政府指导价和市场调整价。一般住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。非一般住宅、业主大会成立后的一般住宅物业管理区域的物业 服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调整价，由业主大会 或全体业主与物业服务企业约定。为业主供应的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调 整价，国家、省另有规定的除外。第九条 一般住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管 理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理 区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域；（三）一般（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住 房建设项目；（五）其他符合政府规定的一般住宅标准建设条件的建设项目O 第十条建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含 前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服 务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终 止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一样。业主大会成立前的一般住宅物业管理区域，因建设单位分期开 发、分批交付运用的缘由，造成小区配套设施和绿化环境未能达到 购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%,差额部分由建设 单位补偿给物业服务企业。第十一条一般住宅物业管理区域的前期物业服务费用依据物 业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准依据物业服务规范第1部分：住宅物业 (DB37/T1997. 1-2011)执行。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并定期 向社会公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、 城阳区实行政府指导价的物业服务收费标准。各县级市的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门制定 并定期向社会公布本行政辖区内实行政府指导价的物业服务收费标 准。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，详细收费标准可在 上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。第十二条实行政府指导价的物业服务收费详细标准依据下列 规定制定。建设单位采纳招投标方式选聘物业服务企业的，由建设单位依 据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本方法规定拟定收费标 准作为招标标底，详细收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生; 建设单位采纳协议方式选聘物业服务企业的，由建设单位与其选聘 的物业服务企业依据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本方 法的规定拟定收费标准。一般住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在前期物业 服务合同签订后，应依据山东省服务价格管理方法(山东省人 民政府令第241号)的有关规定，到项目所在地价格主管部门办理 登记手续。第十三条实行市场调整价的物业服务收费详细标准依据下列 规定制定。业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业 的，其物业服务费用标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中 约定；建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业服务费 用标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定，并在前期物 业服务合同中约定。业主大会成立后，其物业服务费用标准由业主 大会与物业服务企业协商确定，并在合同中约定。第十四条 物业服务收费按房地产权证载明的房屋建筑面 积计算。未办理房地产权证的，可暂按购房合同所载的建筑面 积计算，房地产权证与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差 的，物业服务收费应当多退少补。变更设计用途用于经营的房屋、车库、贮存室等按相应的经营 性用房物业服务费用标准收取。不能办理房地产权证的物业（包括阁楼、贮存室等），业主 大会成立前，其物业服务费用应当按合同约定执行；业主大会成立 后，其物业服务费用由业主大会与物业服务企业协商确定。第十五条 业主或者物业运用人应当自物业交付之日起按月交 纳物业服务费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物 业运用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。业主或物业运用人无正值理由拖延办理交付手续的，物业服务 费用从建设单位书面通知业主或物业运用人办理交付手续之日起按 月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费用可以预收，预收时间不 超过三个月。第十六条 业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其 空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的详细费 用由业主或物业运用人与物业服务企业协商确定。合同另有约定的, 从其约定。业主大会成立后，房屋空置期间的物业服务费用的减免由业主 大会与物业服务企业协商确定。第四章停车服务收费管理第十七条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满意业主的须要。第十八条业主大会成立前的一般住宅物业管理区域内的规划 配套停车场（库），其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价； 非一般住宅、业主大会成立后的一般住宅物业管理区域内的停车服 务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实 行市场调整价。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩 序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归供应停车 服务的物业服务企业全部。车位租赁费是指车位全部权人将车位出租给租赁人停车所收取 的租金。车位租赁费归车位全部权人全部。停车服务费和车位租赁费应当按月收取。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并公布 市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行 政府指导价的一般住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费 标准。各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制 定并公布本行政辖区内的实行政府指导价的一般住宅物业管理区域 内的停车服务费、车位租赁费标准。第十九条实行政府指导价的停车服务费、车位租赁费的详细 收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府规定的停车服务费和 车位租赁费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约 定。实行市场调整价的停车服务费、车位租赁费详细收费标准的制 定。业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业协商确定，并在 前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，停车服务费详细收费 标准由物业服务企业与业主大会协商确定，车位租赁费详细标准由 车位全部权人与业主大会协商确定。其次十条 住宅物业管理区域内的停车场（库）全部权属于建 设单位或其他单位的，业主或物业运用人停车且物业服务企业供应 停车服务的，应当交纳停车服务费和车位租赁费。其次十一条 住宅物业管理区域内的停车场（库）全部权或合 法运用权属于全体业主的，业主或物业运用人停车且物业服务企业 供应停车服务的，应当交纳停车服务费和车位运用费。业主大会成 立前，车位运用费应按前期物业服务合同的约定收取；业主大会成 立后，车位运用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确 定。车位运用费是指车位全部权人或合法运用权人将车位供应应部 分业主或物业运用人停车所收取的费用。车位运用费归全体业主共 有，主要用于补充专项修理资金，也可依据业主大会的确定运用。其次十二条住宅物业管理区域内业主独立拥有全部权或合法 运用权的车位，业主或物业运用人停车且物业服务企业供应停车服 务的，应当交纳停车服务费。已购买车位但未停放车辆的，其空置期间的停车服务费减免幅 度由业主或物业运用人与物业服务企业协商确定。其次十三条 经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主 共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业运用人应按业主 大会的确定交纳公共场地运用费。公共场地运用费的收取及标准的 制定与调整，由业主大会自行确定。公共场地运用费属于全体业主共有，主要用于补充专项修理资 金。公共场地停车需托付物业服务企业供应停车服务的，物业服务 企业可以从公共场地运用费中提取肯定比例的停车服务费，详细比 例由业主大会与物业服务企业协商确定。其次十四条 物业服务企业不得向进入住宅物业管理区域内为 业主或物业运用人配送、修理、安装、执行公务等车辆收取任何费 用。除前款规定以外，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住 宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以依据业主大会的确 定收取肯定费用。其次十五条业主或者物业运用人对车辆有看管要求的，应当 与物业服务企业或其他管理人另行约定。停车看管责任依据约定执 行。第五章其他管理其次十六条 业主或物业运用人对其房屋进行室内装修产生的 建筑垃圾，托付物业服务企业代为清运的，应当担当清运费用，详 细收费标准由双方协商确定。装修保证金应按国家、省有关规定执行。业主或者物业运用人 应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业服务企业签 订协议。物业服务企业不得收取装修管理费等费用。其次十七条住宅物业管理区域出入口依据设计实行门禁智能 化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业运用人每户 免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前，因遗失、损坏须 要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不超过10 元；业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。业主大会成立前，物业服务企业对装修人员实行出入证管理的, 出入证工本费可按不超过1元收取；业主大会成立后，出入证工本 费由业主大会与物业服务企业协商确定。其次十八条 电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、干脆 物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立 账、专款专用，并依据业主大会的要求，定期公布收支账目。业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅 业主或物业运用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行 费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。其次十九条二次供水运行维护费在未计入城市公共供水总成 本之前，由业主或物业运用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次 供水运行费。住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水 0. 4元收取。第三十条住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受托付代专业经营单位及环卫管理单位托付收 取费用的，不得向业主或物业运用人收取手续费等额外费用，但可