拆迁安置业务的会计及税务处理经济税收经济税收.pdf

拆迁安置业务的会计及稅务处理 时间：2021.03.02 创作：欧阳数 拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个 人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得 税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁 补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行 税务及账务处理等等。-、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求 采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地 产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所 得税和营业税两个方面。（一）、企业所得税：国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得 税处理办法 的通知（国税发200931 号）文件第七条规 定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企 事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于 开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时 确认收入（或利润）的实现。房地产企业在进行拆迁安 置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户 无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制 凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方 式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁 面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备 置于本公司备查。如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个 方面考虑，一方面按照 31 号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价 格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安 置房屋的视同销售成本。另一方面，需要确认土地成本屮 的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产 企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这 笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价 值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿 费”计入开发成本的土地成本中。（二）、营业税：被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，房地产开发企 业需从以下两方面考虑安置房屋的营业税的问题。1、国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营 业税问题的批复（国税函20071768 号）规定，房地产 开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不 动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公 司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了 相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售 不动产”税目缴纳营业税。2、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小 区建设征收营业税问题的批复（国税函19951549 号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按 照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其 取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相 等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定 计征营业税。”由于费是否征收营业税土地增值税个人所得税取得的安置房是否缴纳契税房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等房地产开发企业的税务处理房地产开发企业对拆迁安置业务尤其差别在企业所得税和营业税两个方面一企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发号文件第七条规定企业开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取时确认收入或利润的实现房地产企业在进行拆迁安置时如果被拆迁户选择货币补偿方式该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中被拆迁户无需向房地产企业开具发票可以由房地产企业采取自制凭证入账同时政府拆迁文内资企业征收销售不动产营业税与外 商投资企业适用相同的政策，因此该文件对内资企业同样 适用。山东省地税局下发鲁地税流函字1995J14 号文件对 此情况亦有明确规定。（三）、土地使用税：房地产开发企业取得土地使用权纳税义务的发生时 间，财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用 税有关政策的通知（财税20061186 号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方 从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月 起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局关于房产税、城 镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发2003J89 号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税 纳税义务发生时间的规定同时废止。”因此其起始纳税义务发生时间为土地出让或转让合同 规定的土地交付日期的次月起，无交付日期的，从签订合 同的次月起。开发项目土地的纳税义务的终止时间则应根 据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关 问题的通知（财税20081152 号）第三条规定：“纳税 人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房 产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应 截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月 末。”根据上述文件结合房地产项目开发实际情况，一般 应以开发企业与客户签订的报房管局备案的具有法律效力 的商品房预售合同规定的房屋交付日期为准。其他各 地方税务局根据 152 号文件结合当地房产销售的实际情况 也都出台相关文件，如青岛地税局规定如下：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税 义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品 房交费是否征收营业税土地增值税个人所得税取得的安置房是否缴纳契税房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等房地产开发企业的税务处理房地产开发企业对拆迁安置业务尤其差别在企业所得税和营业税两个方面一企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发号文件第七条规定企业开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取时确认收入或利润的实现房地产企业在进行拆迁安置时如果被拆迁户选择货币补偿方式该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中被拆迁户无需向房地产企业开具发票可以由房地产企业采取自制凭证入账同时政府拆迁文付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业 将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将 房屋的钥匙交付给买受人。以上是对开发项目正常销售城镇土地使用税纳税义务 终止时间的规定，对拆迁安置房屋威海房管局要求房地产 开发企业在给被拆迁人货币补偿或实物补偿时需分别签订 威海市房屋拆迁货币补偿协议书和威海市房屋拆迁 产权调换补偿安置协议书，同时报房管局备案。对采取 安置房屋补偿签订 威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协 议书的，则应根据威海市房屋拆迁产权调换补偿安置 协议书规定的交房日期为准。其他税种的处理与正常开发产品销售的税务处理是一 致的。二、房地产开发企业的会计处理：房地产企业支付的货币补偿直接计入开发成本。如果 以开发产品补偿，则应按照安置房的公允价值，一方面确 认开发成本，同时确认主营业务收入，安置房缴纳的销售 不动产营业税和土地增值税，计入“营业税金及附加”科 目。现举例说明如下：某房地产企业就地安置拆迁户总面积 5 000 平方米，市场售价 8 000 元/平方米，土地成本 20 000 万元，建筑 施工等其他开发成本 8 000 万元，总可售面积 8 万平方 米。有关账务处理如下：（1）拆迁补偿费支出二5 000平方米X8 000 元/平方米二4 000（万元），作如下会计分录：借:开发成本拆迁补偿费 40 000 000 贷：其他应付款应付拆迁补偿费 40 000 000 费是否征收营业税土地增值税个人所得税取得的安置房是否缴纳契税房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等房地产开发企业的税务处理房地产开发企业对拆迁安置业务尤其差别在企业所得税和营业税两个方面一企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发号文件第七条规定企业开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取时确认收入或利润的实现房地产企业在进行拆迁安置时如果被拆迁户选择货币补偿方式该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中被拆迁户无需向房地产企业开具发票可以由房地产企业采取自制凭证入账同时政府拆迁文（2）结转开发产品成本，开发总成本二 20 000+8 000+4 000=32 000（万元），作如下会计分录：借：开发产品 000 贷：开发成本 000 000 320 000 320 （3）确认安置房收入，视同销售收入二 5 000 平方米 X8 000 元/平方米二 4 000（万元），作如下会计分录：借：其他应付款一一应付拆迁补偿费 000 贷：主营业务收入 000 000（4）结转安置房成本，40 000 40 单位可售面积计税成本二（20 000 万元+8 000 万元+4 000 万元）/80 000平方米二 4 000（元/平方米）视同销售成本二 4 000 元/平方米 X 5 000 平方米二 2 000（万元）借：主营业务成本 000 贷：开发产品 20 000 20 000 000（5）计算安置房视同销售营业税，由于山东省销售不动产营业税计算核定计税价格的成 本利润率为 10%,贝 IJ：组成计税价格二成本 X（1+成本利润 率）/（1-营业税税率）二 2 000X（1+10%）/（1-5%）二 2 315.79（万元），应纳营业税二 2 315.79X5%=115.79（万 元），作如下会计分录：费是否征收营业税土地增值税个人所得税取得的安置房是否缴纳契税房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等房地产开发企业的税务处理房地产开发企业对拆迁安置业务尤其差别在企业所得税和营业税两个方面一企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发号文件第七条规定企业开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取时确认收入或利润的实现房地产企业在进行拆迁安置时如果被拆迁户选择货币补偿方式该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中被拆迁户无需向房地产企业开具发票可以由房地产企业采取自制凭证入账同时政府拆迁文借：营业税金及附加 1 157 900 贷：应交税费一一应交营业税 1 157 900 三、个人取得拆迁补偿费的税务处理：（一）营业税处理 国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得 土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复（国税 函20071969 号）规定，国家因公共利益或城市建设规 划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人 来说是将土地使用权归还土地所有者。因此，对国家因公 共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使 用权，并按照中华人民共和国土地管理法规定标准支 付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补 偿费，均适用营业税税目注释（试行稿）（国税发 19931149 号）规定的“土地使用者将土地使用权归还给 土地所有者的行为”，不征收营业税。需要注意的是，如果是国土局先征用集体所有土地，将其变更为国有土地，然后再出让给企业或个人使用，则 依据 国家税务总局关于征用土地过程屮征地单位支付给 土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函 1997187 号）规定，对土地承包人取得的土地上的建筑 物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照 中华人民共和国营业税暂行条例的“销售不动产一一 其他土地附着物”税目征收营业税。费是否征收营业税土地增值税个人所得税取得的安置房是否缴纳契税房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等房地产开发企业的税务处理房地产开发企业对拆迁安置业务尤其差别在企业所得税和营业税两个方面一企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发号文件第七条规定企业开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取时确认收入或利润的实现房地产企业在进行拆迁安置时如果被拆迁户选择货币补偿方式该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中被拆迁户无需向房地产企业开具发票可以由房地产企业采取自制凭证入账同时政府拆迁文（二）个人所得税处理 财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收 政策的通知（财税200545 号）及国家税务总局关于 个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函19981428 号）规定，按照城市发展规划，在旧 城改造过程屮，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理 办法规定的标准取得的拆迁补偿款，属于补偿性质的收 入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得 税。（三）土地增值税处理 依据屮华人民共和国土地增值税暂行条例第八 条、屮华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第 十一条、财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问 题的通知（财税2006121 号）规定，因国家建设需要依 法征用、收回的房地产免征土地增值税。“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指 因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房 产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需 要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免 征土地增值税。因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企 业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使 城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管 部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人 民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情 况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地 税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土 地增值税。（四）契税处理 费是否征收营业税土地增值税个人所得税取得的安置房是否缴纳契税房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等房地产开发企业的税务处理房地产开发企业对拆迁安置业务尤其差别在企业所得税和营业税两个方面一企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发号文件第七条规定企业开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取时确认收入或利润的实现房地产企业在进行拆迁安置时如果被拆迁户选择货币补偿方式该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中被拆迁户无需向房地产企业开具发票可以由房地产企业采取自制凭证入账同时政府拆迁文财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收 政策的通知（财税200545 号）规定，对拆迁居民因拆 迁重新购置住房的，对购房成交价格屮相当于拆迁补偿款 的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部 分征收契税。时间：2021.03.02 创作：欧阳数 费是否征收营业税土地增值税个人所得税取得的安置房是否缴纳契税房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等房地产开发企业的税务处理房地产开发企业对拆迁安置业务尤其差别在企业所得税和营业税两个方面一企业所得税国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发号文件第七条规定企业开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取时确认收入或利润的实现房地产企业在进行拆迁安置时如果被拆迁户选择货币补偿方式该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中被拆迁户无需向房地产企业开具发票可以由房地产企业采取自制凭证入账同时政府拆迁文