2021年全国二手房市场总结与预判：强管控下的市场迎来变局-58安居客房产研究院-2022.pdf

2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 15 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 2目目录录一一、政政策策回回顾顾二二手手市市场场已已成成为为 2 20 02 21 1 楼楼市市调调控控主主战战场场.3 31.限购、限售等“打补丁”频繁.32.二手房指导价横空出世.43.市场整治全覆盖.64.交易监管系统方心未艾.7二二、2 20 02 21 1 年年全全国国二二手手房房市市场场总总结结.7 71.在架房源分析.71.1 全国在架房源量连续 8 个月下滑，当前在架量为近 10 个月新低.71.2 各区域在架房源量华南区域受重创，部分城市在架量同比腰斩.82.供需分析.92.1 新增上架、下架房源对比新增上架量已现环比上扬，呈现复苏苗头.92.2 代表城市网签量一二线城市年末翘尾幅度较大.92.3 全国二手房成交周期12 月成交周期为 57 天，已连续 9 个月上扬.123.价格分析.143.1 全国二手房挂牌均价全年均价 16829 元/平米，8 月已出现拐点.143.2 各区域均价对比华北东北地区房价受挫最重.153.3.全国二手房房价地图.163.4.全国二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜.184.购房者线上活跃度临近年末，买卖双方心态发生微妙变化.19三三、2 20 02 22 2 年年全全国国二二手手房房市市场场预预判判.2 21 15 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 3一一、政政策策回回顾顾二二手手市市场场已已成成为为 2 20 02 21 1 楼楼市市调调控控主主战战场场2021 年以来，全国楼市调控多达 400 余次，其密集程度依然刷新历史纪录。试点 22 个城市从供地源头实现房地联动，从新房、二手房，物业管理方面覆盖房地产的全生命周期，建立长效机制。而从二手房角度看，更容易成为炒房客的“摇篮”，成为了 2021 年楼市调控的主战场，各地楼市调控政策不断“打补丁”，精准打击炒房乱象，坚决堵住楼市炒作漏洞。58 安居客房产研究院对 2021 年全年重点二手房政策进行了盘点，将重点政策内容归为四大类，分别为交易难度、二手房价格参考机制、交易监管系统、市场整治范围。2021 年二手房调控政策全景图1 1.限限购购、限限售售等等“打打补补丁丁”频频繁繁在 2021 年 3 月份两会政府报告的指导下，各地从需求端加大购房交易难度，以达到对市场热度降温的作用，其中，就包括了覆盖面较广的限购、限售。限购包含扩大限购年限、扩大限购人群范围两大举措。2021 年，在打击通过“假离婚”、“假赠予”来获得“房票”，或是打击通过购买原先不限购的法拍房来进入市场等方面，各城市纷纷出台限离、限赠予、法拍房纳入限购等“打补丁”政策，来堵住原先政策的漏洞。这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 4出现明显升温的城市。而这些受调控城市的主要表现为，在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索，如深圳“深房理”事件等。市场的迅速升温尤其是房价的再度快速上扬会使购房者对房价出现继续上涨的预期，不利于市场向稳定健康的方向发展，更不符合 2019 年中央经济会议就已提出的“稳地方、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。因此，通过限制需求和打击投机，达到稳房价和稳预期的终极目标，避免房价上涨引发资金过度进场造成金融性风险。此轮调控涉及城市也从最初的一二线热点城市向三四线城市所蔓延。2021 年出台需求端收紧政策的主要涉及城市政策分类涉及省市收紧全市限购、限贷杭州、南京、宁波、西安、成都、绍兴、衢州、惠州、银川收紧全市限售杭州、宁波、西安、大连、成都、湖州、绍兴、金华、衢州、惠州、义乌、银川、芜湖、西宁限制离婚后购房上海、北京、长沙、西安、成都限制法拍房交易（12 月份全国法拍房都纳入限购）上海、杭州、厦门、东莞限制赠予交易上海、成都限制企业购房东莞、衢州取消人才购房优惠/提高入户门槛广州、深圳、杭州、海南增值税免税年限增加广州、东莞、衢州2 2.二二手手房房指指导导价价横横空空出出世世二手房指导价是调控二手楼市的利器，第一个“吃螃蟹”推出二手房指导价的是深圳市。截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共 15 个城市出台二手房指导价，其他热点城市也有跟进和效仿的可能。但从已出台指导价的城市看，覆盖范围和执行力度不一。从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布；而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 5源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布；上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客；而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。原因主要就在于其调控力度大，不仅对市场预期产生较大影响，“三价合一”使首付支出方面的大增也将很多购房者拒之门外，直接导致市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，那么对整个市场的调节功能是相当有限的。各地二手房指导价政策发布时间涉及城市具体内容2 月 8 日深圳发发布布全全市市 3 35 59 95 5 个个住住宅宅小小区区二二手手住住房房成成交交参参考考价价格格挂牌价格必须在参考价格范围波动以以此此作作为为按按揭揭贷贷款款的的参参考考依依据据4 月 27 日宁波发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况（以按揭贷款成交案例为基准）先行发布 9 个热点学区范围内，112 个小区参考价5 月 28 日成都已发布两批共 487 个交易活跃度较高的楼盘的参考价格，后续原则上每半年更新一次。及时将挂牌价格高于对应小区参考价格的存量房源予以下架按按合合同同网网签签价价、房房屋屋评评估估价价、参参考考价价，三三价价最最低低值值，计计算算公公积积金金贷贷款款额额度度7 月 8 日西安已发布第一批 102 个小区、第二批 103 个小区的二手房参考价，适时增加发布其他热点小区的二手住房成交参考价格下架价格虚高的二手住房房源涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期7 月 9 日上海将以市场真实价格为依据，对对每每套套房房源源进进行行核核验验，没没有有通通过过价价格格核核验验的的房房源源不不得得对对外外发发布布合合同同网网签签价价、贷贷款款评评估估价价、计计税税评评估估价价，三三价价最最低低值值，计计算算贷贷款款额额度度7 月 23 日绍兴在重点、热点区域先行试点，首批已发布 23 个小区，并适时在全市范围内推广商商业业银银行行应应严严格格按按照照二二手手住住房房成成交交参参考考价价格格发发放放住住房房贷贷款款7 月 26 日无锡首批发布 100 个住宅小区二手住房成交参考价格，后续将根据房地产市场变化情况，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。原则上每一年更新一次。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 68 月 2 日金华热点区域二手住宅交易参考价格发布试点落实交易参考价在金融信贷等方面的应用8 月 7 日衢州在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，已发布第一批 4 个小区价格8 月 23 日温州重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测落实交易参考价格在金融信贷等应用8 月 24 日合肥发布 16 个双学区房涉及的 174 个小区参考价8 月 31 日广州成交活跃的热点区域小区在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素不得发布价格虚高的二手住房房源9 月 30 日北京海淀区房地产经纪协会发布的行业内部自律倡议发布 29 个小区的二手房指导价，号召中介公司自 10 月 8 日起，不再挂牌高于指导价的房源10 月 8 日东莞今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过 10 套（含）的住宅小区纳入统计范围，首批发布 218 个活跃小区价格不得对外发布明显高于参考价格的挂牌价格二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一11 月 22 日三亚挂挂牌牌房房源源必必须须进进行行房房源源核核验验，其其中中住住宅宅类类房房产产还还要要进进行行价价格格审审核核，未未获获取取二二维维码码的的房房源源一一律律不不得得挂挂牌牌上上市市11 月发布 30 个住宅小区参考价，每月公开发布超出参考价格的，不得办理交易网签手续3 3.市市场场整整治治全全覆覆盖盖房地产调控要形成长效机制，市场秩序整顿治也是 2021 年房地产调控的大头，从市场整治的大范围看，主要分为违规宣传、违规交易，及违规金融三小类。据 58 安居客研究院统计，2021 年已有上海、北京、广州、深圳、苏州、杭州、浙江、合肥、安徽等 31 个省市出台相关整治措施。一线及热点二线城市的整治重点集中在违规宣传和金融类违规上，主要通过制订规章或约谈中介企业，规范房源信息和价格发布，杜绝通过利用“学区”进行炒房。而三四线城市在中介交易违规方面尤为关注，如兰州在今年 4 月治理房地产市场乱象专项行动动员会上，针对二手房交易提出了重点整治 12 点违规行为，其中包括未备案/无证销售、导购房者弄虚作假骗取购房资格、阴阳合同非法避税、侵占购房资金、违规收费/赚取差价、法集资/涉黑涉恶等多条交易违规内容。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 74 4.交交易易监监管管系系统统方方心心未未艾艾除了主管部门不定期的对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传、学区房炒作等进行整治外，二手房市场开始出现“去中介化”的趋势。如上海、深圳、杭州、宁波等城市的二手房交易官方平台上都开通了市民自主网签的功能。深圳不仅上线新版二手房交易网签系统，并变“多方委托”为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源；二是从“双边代理”变为“单边代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。若基于此逻辑的网签系统运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还让房产中介企业回归到服务的本质，更有力地保障消费者权益。二二、2 20 02 21 1 年年全全国国二二手手房房市市场场总总结结1 1.在在架架房房源源分分析析1.1 全国在架房源量连续 8 个月下滑，当前在架量为近 10 个月新低2021 年中央和地方调控政策频发，对二手房市场威慑力巨大，市场降温明显。监测 65 城二手房在架量自从 4 月达到年内顶峰后连续下滑至 12 月末，58安居客研究院数据显示，2021 年年末监测 65 城二手房在架量较上一年年末同比下滑幅度达 38%，在架量绝对值为去年 3 月份以来新低。全国在架房源量环比走势5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 81.2 各区域在架房源量华南区域受重创，部分城市在架量同比腰斩分区域看，在架量同比下滑幅度最大的为华南区域，达 51.8%，而其余三个区域的同比下滑幅度也在 30-36%之间。从具体城市看，监测的 65 城中仅武汉和包头年末在架量出现同比上扬，其余各城市在架量普遍下滑，下滑幅度超过 50%的就有 9 个城市，分别为宁波、南宁、东莞、哈尔滨、杭州、深圳、惠州、珠海、海口。这之中，华南区域城市就占到 6 个，这也致使了整个华南区域二手房市场热度整体集聚下滑。而其中深圳则是典型代表，究其原因，是全方面的政策围堵，2 月 8 日深圳成为首个出台二手房指导价的城市，严查资金来源以及信贷利率上调也接踵而至，深圳相继出台的多重政策从最关键的资金层面卡住了市场的咽喉，给 2020 年过热的市场浇了一盆冷水，而导致其在架量出现腰斩的主要因素依旧是二手房指导价的执行。时至年末，各城市在架量环比下滑幅度有所趋缓，一方面是原先受房源核验等因素下架的房源慢慢上线，另一方面也是受政策面对刚需和合理改善性购房者在信贷上的支持影响，加之各地对长期以来的二手房政策慢慢消化，对于出台指导价的城市的业主的心态也开始转变，慢慢选择调价挂牌，使得在架房源量有回升态势。各区域在架房源量环比走势5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 92 2.供供需需分分析析2.1 新增上架、下架房源对比新增上架量已现环比上扬，呈现复苏苗头全国二手房市场基本保持供需平衡，新增上架和下架的房源各月基本呈现同向变化。从近两个月表现看，新增上架和下架的房源下滑幅度有所趋缓，其中新增上架房源出现了 4 月份以来的首次环比上扬，说明二手房市场有复苏苗头，整体态势趋好，市场信心有所恢复。全国二手房供需环比走势2.2 代表城市网签量一二线城市年末翘尾幅度较大2021 年 1-11 月，24 个代表城市二手房累计成交套数为 133 万套，同比上年 1-11 月上扬 1.2%，月度走势呈现先扬后抑，在年末又出现翘尾。一季度整体市场延续了 2020 年下半年的活跃，受 2020 年年初疫情影响被压抑的需求积极释放。2021 年一季度，24 个代表城市二手房成交套数达 42 万套，同比增幅达惊人的 140%。3 月以后受到各项叠加调控政策影响，二手房市场热度随之降温，网签量迅速下滑，7-11 月代表城市累计成交量为 46 万套，同比下滑 38%。9 月末央行提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府做好“两个维护”，并多次释放信贷支持信号，11 月代表城市二手房成交套数达 8.4万套，环比反弹 24%。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 10从不同等级城市看，一线和二线城市整体变化幅度相对较大，而三四线城市变化幅度相对较弱，即使年末在各项购房补贴政策集中推出下，三四线城市的二手房市场成交 18%的上扬幅度依旧不及补贴政策较少的一二线城市，说明一二线城市受信贷政策影响较大，三四线城市的市场活跃度不高依旧还是城市本身人口和经济水平不足以支撑的带来的硬伤。2020-2021 年 24 城二手房网签套数变化备注：一线城市北京、上海、广州、深圳；二线城市重庆、南京、武汉、杭州、合肥、苏州、郑州、青岛、大连、临安、桐庐、建德、富阳、三亚；三四线城市佛山、东莞、绍兴、湖州、北海、襄阳从 4 个一线城市看，深圳同比下滑幅度最为明显，全年网签二手房套数仅4.07 万套，同比下滑 57%；上海在一线城市中成交量最大，但同比依旧呈现了8%的下滑；广州若加上最后一个月的成交量，预计持平上一年；而北京全年成交量超 19 万套，同比上扬 15%，成为一线城市中唯一一个网签量明显上扬的城市。随着 10 月以来信贷政策边际改善，北京二手房市场成交量迅速回升，成为首个走出成交低谷的一线城市。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 112021 年一线城市二手房网签套数及同比备注：广州数据截止至 2021 年 11 月从 14 个二线代表城市看，有 6 个城市出现二手房网签量同比下滑，其中，大连、建德、富阳的同比下滑幅度都在 3 成左右，但同时又有一批受政策调控影响较弱的城市出现逆势大涨，以合肥、郑州、三亚为代表。其中，三亚 2021 年1-11 月二手房网签量达 2903 套，已经较 2020 年全年上扬了 8 成。海南楼市特殊，面向全国市场，自 2020 年 6 月海南自贸港建设总体方案发布以来，海口、三亚房价鲜有下跌时刻。但海南的房价对于经济发达的城市而言价格依旧不高，叠加自贸港政策红利，自然成为投资者蜂拥而入的市场，所以调控压力非常大。直到 2021 年 8 月，海口、三亚才相继公布备案价“限涨令”，这也有现实层面的考量。因此，12 月 70 城房价指数中，三亚二手房价格，由去年 11 月份“结束 14 连涨”、环比持平后，刚刚开始调头向下。因此，二线城市面临的情况则更为复杂，“因城施策”的调控手段在这之中发挥广泛作用。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 122021 年代表二线城市二手房网签套数及同比备注：武汉、合肥、三亚数据截止至 2021 年 11 月从 6 个三四线代表城市看，有 4 个城市出现二手房网签量同比下滑，其中，东莞、绍兴的同比下滑幅度较大，都在 4 成左右。受大湾区政策利好，及深圳对外来购房者的限制，很多炒房客转向东莞，使得东莞的房价涨幅过大过快，激发了政府对其包括二手房指导价在内的密集调控。而绍兴同样受指导价调控影响，有效遏制了炒房客的进场。2021 年代表三四线城市二手房网签套数及同比备注：上述城市数据截止至 2021 年 11 月2.3 全国二手房成交周期12 月成交周期为 57 天，已连续 9 个月上扬58 安居客房产研究院数据显示，12 月，全国二手房成交周期为 57 天，已连续 9 个月环比上扬，创下去年 5 月份以来新高，但近三个月保持在 5%上下，相5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 13较前期有一定幅度的收窄。尽管在楼市调控背景下，各城市二手房成交周期普遍拉长在所难免，但随着信贷环境的转好，成交周期有望在 2022 年转升为降。从 2021 年全年平均水平看，监测 65 城的平均成交周期在 44 天，同比下滑幅度仅 3%。这是由于 2020 年一季度受新冠疫情影响严重，整个二手房市场几乎停滞，直到二季度以后各地陆续复工复产，一些积压的购房需求开始迸发，到2020 年年末形成小高峰，也直接激发了 2021 年年初对整个楼市的大调控方向。因此 2020 年全年平均成交周期实际上也和 2021 年相当。全国二手房平均成交周期从各区域看，全年平均成交周期最短的依旧是华南地区，为 37 天，同比上扬 1%；而成交周期向来最长的中西部为 51 天，同比上扬 4%；华北东北地区成交周期为 45 个月，成为唯一一个成交周期同比下滑的区域。从各城市情况看，上海、北京、兰州全年二手房平均成交周期的分别为 25天、28 天、30 天，居监测 65 城前三，也是监测 65 城中唯有的三个低于 30 天的城市，它们的同比下滑幅度分别为 1%、12%、3%。而绵阳、南昌、南阳、秦皇岛、武汉、郴州的年平均成交周期都在 60 天以上，其中，武汉受 2020 年疫情爆发影响巨大导致当年平均成交周期达 85 个月，直接导致其成交周期呈同比下滑，且下滑幅度最大，达 15%。而其他 5 个城市的成交周期同比均呈现上扬。从这些城市特征看，以三四五线城市为主，本地购房能力有限，本身去化就较为缓慢，在调控冲击下更是捉襟见肘。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 142021 年各区域平均成交周期3 3.价价格格分分析析3.1 全国二手房挂牌均价全年均价 16829 元/平米，8 月已出现拐点2021 年 12 月，全国 65 城二手房挂牌均价为 16829 元/平米，已连续 5 个月呈环比微幅下滑态势，从同比看，仅上扬 2.5 个百分点。2021 年全年二手房挂牌均价为 16840 元/平米，同比上扬 4%。执行二手房指导价的城市越来越多，截止目前，已有 15 个城市陆续发布二手房指导价政策，6-7 月份是指导价发布的密集期，纵览全年挂牌均价走势，发现从 8 月份起出现拐点，房价止涨转跌，政策效果持续在发力，同时，受调控政策持续作用的影响，部分业主为加快交易也会选择降价出售。全国二手房挂牌均价走势5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 153.2 各区域均价对比华北东北地区房价受挫最重从四个区域看，仅华北东北地区价格近一年出现明显波动下滑态势，全年挂牌均价为 14370 元/平米，同比下滑 1.75%。而其他三个区域尽管近 4 月基本出现止涨，但与同期相比依旧出现小幅上扬。其中，华东地区挂牌均价为 18802元/平米，同比增幅 6.31%；华南地区挂牌均价为 23122 元/平米，同比增幅 7.2%；中西部地区挂牌均价为 10989 元/平米，同比增幅 3.28%。从具体城市看，全年挂牌均价同比下滑幅度超 5%的分别是天津、太原、保定、石家庄，均来自华北东北地区，这些区域人口流入不大，导致对房屋的流转需求无法支撑房价上扬，因此在整个楼市出现调控的情况下，华北东北区域率先进入拐点。而房价同比增幅居前的城市多来自于华南地区，如泉州、海口等，同比增幅都在 10%以上，这都得益于粤港澳大湾区的协同发展及其辐射效应。各区域 2021 年二手房挂牌均价对比5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 163.3.全国二手房房价地图5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 175 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 183.4.全国二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜排名城市同比涨幅排名城市同比涨幅1泉州18.31%34蚌埠2.22%2东莞16.78%35乌鲁木齐1.86%3杭州14.43%36郴州1.77%4盐城13.37%37绵阳1.77%5咸阳11.92%38沈阳1.77%6宁波10.96%39洛阳1.70%7海口10.82%40徐州1.47%8南通10.10%41昆明1.20%9无锡10.02%42北京0.92%10嘉兴9.50%43潍坊0.83%11绍兴9.44%44兰州0.81%12合肥8.76%45淄博0.40%13广州8.41%46湖州0.31%14重庆7.69%47郑州0.18%15西安7.12%48福州-0.02%16昆山6.96%49济南-0.16%17佛山6.89%50青岛-0.42%18苏州6.81%51包头-0.48%19珠海6.71%52南阳-0.82%20三亚6.67%53长春-0.97%21常州5.44%54秦皇岛-1.01%22大连5.21%55南昌-1.07%23成都5.08%56哈尔滨-1.09%24厦门4.85%57贵阳-1.83%25惠州4.60%58烟台-1.95%26上海3.82%59呼和浩特-2.31%27温州3.44%60柳州-2.50%28长沙3.34%61威海-2.91%29南宁3.20%62石家庄-5.37%30中山2.95%63保定-5.73%31武汉2.72%64太原-6.44%32南京2.26%65天津-6.91%33深圳2.25%5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 194 4.购购房房者者线线上上活活跃跃度度临临近近年年末末，买买卖卖双双方方心心态态发发生生微微妙妙变变化化从购房者线上活跃度看，2019年以后呈下滑态势，2021年下滑幅度为 13.08%，较上一年略有收窄。从月度情况看，2021 年 3 月的线上活跃度最高，随后受到调控来袭影响逐月下滑，但 11-12 月份的下滑幅度明显收窄。这是线下市场实际情况相符，11 月份以后买家的看房次数明显增多，在一定程度上反映了购房者心态的微妙变化，线下市场的活跃性较 10 月份明显提升。监测 65 城挂牌均价在 12 月份降幅也出现了收窄，说明带看量增加后，在售业主心态也随之变化，调价幅度缩小，虽然年末依旧是买房市场，但买房谈价的优势有所缩小。2018-2021 年全国二手房线上活跃度变化2020-2021 年全国二手房线上活跃度月度变化从一线城市情况看，呈现不同特征。2017-2021 年，上海购房者的线上活跃度表现相对平稳，2021 年仅较上一年下滑 1%；北京则呈现波动幅度较大，且 20215 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 20年较上年下滑幅度达 21%；而广深两地基本连年下滑，2021 年下滑幅度分别达13%和 29%。深圳的大幅下挫不言而喻，二手房指导价及各种对炒房管控的严厉程度全国居前，而广州在 8 月份出台的指导价虽然仅涉及 96 个小区，但是对楼市的整体氛围还是起到很大影响。2017-2021 年一线从城市二手房线上活跃度变化从二线城市情况看，购房者线上活跃度从 2019 年出现下滑态势。2021 年较上一年下滑幅度为 15%。从具体城市看，西安、无锡、宁波、乌鲁木齐、昆明、兰州、长春、沈阳、哈尔滨、呼和浩特这 10 个城市 2021 年的购房者线上活跃度较上一年下滑幅度超2 成，其中，华北东北地区的城市占到过半。2017-2021 年二线城市二手房线上活跃度变化备注：本图表中二线城市为，海口、杭州、重庆、合肥、西安、无锡、三亚、宁波、长沙、厦门、成都、苏州、温州、郑州、武汉、济南、乌鲁木齐、大连、南宁、福州、南昌、昆明、兰州、青岛、长春、沈阳、贵阳、南京、哈尔滨、太原、呼和浩特、天津、石家庄。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 21从三四线城市情况看，购房者线上活跃度同样从 2019 年出现下滑态势。2021年较上一年下滑幅度为 10%。从具体城市看，呈现分化，泉州、湖州、郴州、保定的购房者线上活跃度出现上扬，而其余城市则均呈现下滑。三四线城市由于房价基数不高，经济能力较弱，对外来投资炒房客的吸引能力较弱，因此对于楼市需求端的如限购、限售等行政手段调控力度较弱，但三四线城市二手房市场交易透明度不高，整体调控方向趋向于市场整治。因此地方政策对于购房者在线活跃度影响不大，但由于全国楼市市场预期发生转变加上疫情影响，三四线城市整体依旧呈现购房者线上活跃度的下滑。2017-2021 年三四线线城市二手房线上活跃度变化备注：本图表中三四线城市为，泉州、咸阳、珠海、东莞、佛山、盐城、绍兴、昆山、嘉兴、惠州、中山、常州、绵阳、湖州、南通、蚌埠、郴州、淄博、洛阳、徐州、潍坊、烟台、威海、包头、南阳、柳州、保定、秦皇岛。三三、2 20 02 22 2 年年全全国国二二手手房房市市场场预预判判2021 年是二手房市场迎来大变革的一年，二手房价格参考制度成为全新的调控工具对市场交易和预期都产生巨大影响。尤其是将该指导价作为银行放贷标准的城市，对市场的降温力度更为明显，这也为其他未执行“指导价”或者“指导价”执行程度较松的城市提供了借鉴和指导意义。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 22展望 2022 年，中央坚持“房住不炒”定位和实现“三稳”目标的政策主基调不变，一旦有城市出现市场过热苗头，“指导价”将亮剑发挥其作用。而除此之外，“房产税”也箭在弦上，只是在当前整体市场呈降温局面的状况下，不适宜推行，但如果房地产税试点真正落地，短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。市场方面，买卖双方的观望态势会进一步缓解，随着对前期政策的消化，市场挂牌量将稳步提升，挂牌价更接近于实际成交价格，买方会加速入市步伐，交易过程摩擦减少，带动成交量的回升。同时，信贷端对刚需和合理改善性购房的支持，也会进一步调整“认房又认贷”的标准，并且缩短贷款周期。以存量房屋为主的部分一二线城市，卖旧入新的周转会进一步加快，形成联动。随着三胎支持政策的推行，卖小买大的选择将会在一些房价基数较低的城市形成趋势。行业方面，“良性循环”成了一个新字眼，传统线下门店精简或收缩，回归服务本质；大型中介或平台兼并小型企业的趋势也会愈演愈烈。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 23报报告告说说明明1 1.数数据据来来源源：58 安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58 同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。具体数据指标参考各页标注华北东北（15 城）：北京，天津，大连，石家庄，哈尔滨，沈阳，太原，长春，威海，潍坊，呼和浩特，包头，秦皇岛，烟台，保定华东地区（22 城）：上海，杭州，苏州，南京，无锡，济南，青岛，昆山，宁波，南昌，福州，合肥，徐州，淄博，南通，常州，湖州，绍兴，盐城，蚌埠，温州，嘉兴华南地区（13 城）：深圳，广州，佛山，三亚，惠州，东莞，海口，珠海，中山，厦门，南宁，泉州，柳州中 西 部（15 城）：成都，重庆，武汉，郑州，西安，昆明，贵阳，兰州，洛阳，南阳，郴州，咸阳，绵阳，乌鲁木齐，长沙2 2.版版权权声声明明：58 安居客房产研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为 58 安居客房产研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反中华人民共和国著作权和其他法律法规以及有关国际公约的规定。3 3.免免责责条条款款：本报告内容由 58 安居客房产研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述，力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证责任。报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读，本公司对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。5 8 安居客房产研究院2021 年全国二手房市场总结与预判合作洽谈联系方式：微信 19101732989邮箱 245 8 安居客房产研究院