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新旧物业管理交接难点及对策 新旧物业管理交接难点及对策 随着物业管理的市场化推进，小区业主大会、业主委员会的逐渐成立，在我国，特别是 北京、上海、深圳等大城市，部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期，开发公司委派的 前期物业公司按照合同应退出小区，由业委会选举的新物业进驻小区，进入了新老物业的交 接阶段。在交接过程中，由于前期遗留问题、物业欠费问题、业主委员会的操作问题等使物 业新旧交接过程中发生了不少纠纷，出现了旧物业不走、新物业进不来的局而。如何能够更好的解决这些问题，不仅关系到物业管理公司的利益，物业管理行业的规范 发展，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。新旧物业交接的难点和对策，需 要我们物业管理行业和各界人士的关注。一、新旧物业管理交接难的三大体现 在物业管理实践中，业主委员会通过正常的招投标，希望新物业管理公司进驻小区，在 进驻过程中，新的物业管理公司感到交接工作存在很多的问题，阻碍了以后物业管理正常的 开展，主要体现在以下三点：1、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。按照物业管理条例规左，物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产 开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权 如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业 管理公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业管理公司、新的 物业管理公司、业主委员会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。2、物业资料移交难。按照物业管理条例第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等 竣工验收资料。（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料。（四）物业管理所必须的其他资料。要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。虽然物业管理条例上对交接的内容有规左，但是比较笼统，不能充分的将日后新物 业管理公司顺利开展公司所需要的资料(如财产记录、设备情况和客户资料等)涵盖在内。另 外，由于大部分前期物业管理公司都是由开发商选聘的或者自己组建的物业管理公司，开发 商不按规定向物业管理公司移交相关资料，旧物业管理公司也就无法在新旧物业交接中提交 完整的资料。若没有设备竣工图等重要的原始资料,新物业管理公司则无法在小区内顺利开展物业管 理工作。如某新物业管理公司在入驻小区后，不少业主反映下水管道堵塞，新公司请来专业 疏通人员检查后发现，整个小区要进行大的疏通，但由于物业管理公司在交接时没有将下水 管道的图纸移交过来，这样疏通工作也不能开展，影响了业主的正常生活。3、物业管理费支出、欠费问题处理难。由于物业管理合同的特殊性，体现在物业合同主体和标的的特殊性，当业主委员会代表 业主和物业管理公司签订了合同，这样物业管理公司所提供的服务是而向所有业主，而各业 主的服务要求和判断服务质虽:的标准又不一样，这样造成某些业主对物业服务的不满，通过 拒绝交纳物业管理费来抗议，而开发商的遗留问题难以解决，又加剧了物业管理公司和业主 之间的矛盾。这样在旧物业退出小区时，业主所欠的物业管理费则成为一个阻碍交接成功的 难题。(1)物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中 的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出 进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不淸，不能顺利接管。(2)代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业管理公司 义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业管理公司承担，这样在交接时，对于差额 部分如何来妥善解决，原有物业管理公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物 业交接时就容易产生纠纷。(3)物业管理费欠交。现在，物业管理公司的物业费收缴率不高，好一点的公司到90%,而很多的是维护在70%,一些老小区还不到40%o这样，新旧物业交接时物业费的纠纷 就成为了一个很大的障碍。旧物业管理公司在物业费的问题没有解决前，让其退岀是很难的。(4)其他费用，如前期停车费、一些经营收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展。二、解决新旧物业交接纠纷的对策 而对业主对自主选择物业管理公司的权利主张，而业主委员会在选择物业管理公司后，发生了诸多的物业管理交接纠纷，如何规避纠纷，顺利实施此项物业管理市场化行为，需要 从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作。1、加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退岀 和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。不仅要有工商和税务的一般监督管理,还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的 加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，耙这个社会化的问 题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是 影响到的逐渐成立在我国特别是北京上海深圳等大城市部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期开发公司委派的前期物业公司按照合同应退出小区由业委会选举的新物业进驻小区进入了新老物业的交接阶段在交接过程中由于前期遗留问的局而如何能够更好的解决这些问题不仅关系到物业管理公司的利益物业管理行业的规范发展还涉及到小区居民的稳生活和社区社会的稳新旧物业交接的难点和对策需要我们物业管理行业和各界人士的关注一新旧物业管理交接难的理公司感到交接工作存在很多的问题阻碍了以后物业管理正常的开展主要体现在以下三点小区相关设施如物业管理用房公共设施等移交难按照物业管理条例规左物业管理用房等房产的所有权属于业主但由于在房地产开发建设和登记整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理 公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。2、加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市 场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行 为的可操作性细肖考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是在现在这个 竞争不规范、规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。3、提高业委会成员的专业能力。可聘请物业管理专家和法律顾问来操盘此事，从业委 会的备案、招投标过程、新旧物业的接管程序上有一个符合法规、业主需求的过程规划。三、成功案例 某小区业主对现有物业管理公司的物业管理不满意，希望通过合法的途径来改选物业管 理公司，下面是小区业主的一系列做法，最终成功的改选了物业管理企业，而且原有的物业 管理公司也收回了业主所欠的费用，移交了全部的相关物业管理资料，三方达成了共赢。1、就是按照法规合法成立业主委员会，完善了组织机构。从2004年9月起，小区居民 开始认真筹备成立业主委员会。从候选人报名中确定人选作为业主委员会成员，特聘全职秘 书。业委会成立了专门的财务组、督察组、宣传组，邀请有专业背景的热心人士参与。2、业主委员会成员认頁开展各项工作。与业主通过互连网讨论业主公约、业主大 会议事规则，制左业主委员会全年工作计划。学习相关的物业条例，吃透各种法律条文，研究物业管理条例。3、公开招标选择物业管理公司。业主委员会聘请专业审计公司做财务统讣，与新物业 签订协议 感谢您的阅读!的逐渐成立在我国特别是北京上海深圳等大城市部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期开发公司委派的前期物业公司按照合同应退出小区由业委会选举的新物业进驻小区进入了新老物业的交接阶段在交接过程中由于前期遗留问的局而如何能够更好的解决这些问题不仅关系到物业管理公司的利益物业管理行业的规范发展还涉及到小区居民的稳生活和社区社会的稳新旧物业交接的难点和对策需要我们物业管理行业和各界人士的关注一新旧物业管理交接难的理公司感到交接工作存在很多的问题阻碍了以后物业管理正常的开展主要体现在以下三点小区相关设施如物业管理用房公共设施等移交难按照物业管理条例规左物业管理用房等房产的所有权属于业主但由于在房地产开发建设和登记