四阶段施工管理法.pptx
四阶段施工管理法四阶段施工管理法阶段阶段施工方主要工作内容施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备办公准备解决系统性的设计问题解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作甲购物资采购准备工作无需移交的无需移交的施工阶段施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场甲购材料及时供应到现场需要移交的需要移交的施工阶段施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量按照规范检查施工质量整改、验收整改、验收和移交和移交地毯式检查整改，小业主提前开放地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，甲方监理检查，分户验收，入伙移交入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识组织各单位共同搞好入伙的质量意识准备阶段工作准备阶段工作1开始开始2 2工棚搭建工棚搭建3办公设备进场办公设备进场4 4施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加5 5图纸会审图纸会审6 6施工组织设计报审施工组织设计报审7 7详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）8 8与总包开始移交场地与总包开始移交场地, ,木门单位进场检查移交洞口木门单位进场检查移交洞口, ,橱柜单位进场测量尺寸橱柜单位进场测量尺寸, ,木地板单位进场检查场地木地板单位进场检查场地9 9冷水管打压，冷热水管对接长时间试验冷水管打压，冷热水管对接长时间试验, ,电气管线逐条测试移交电气管线逐条测试移交1010总包整改总包整改1111接收时的再次检查接收时的再次检查本阶段工作本阶段工作1、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。2、工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。、工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。3、办公设备进场。要求按照公司的规定搭建办公场地。车辆是最重要的办公设备之、办公设备进场。要求按照公司的规定搭建办公场地。车辆是最重要的办公设备之一，必须重点考虑。办公场所的要求是：方便办公，讲究效率，干净整洁，体一，必须重点考虑。办公场所的要求是：方便办公，讲究效率，干净整洁，体现形象。现形象。4、施工队伍进场、队伍培训：是一件非常重要的工作，直接关系到项目成败。特别、施工队伍进场、队伍培训：是一件非常重要的工作，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。5、图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要、图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。遗漏阳台上的管线与室内的关系。6、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。7、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。8、与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。、与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。需要注意，不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间等需要注意，不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间等待。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。应注意的是，待。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。应注意的是，此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。另外，由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。另外，由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。9、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。10、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。11、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。本阶段工作重点本阶段工作重点首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。其次，是与土建的移交。这件事情一直比较费力，要很好地重视。如其次，是与土建的移交。这件事情一直比较费力，要很好地重视。如土建单位未在限定时间内整改完成，我们承诺土建遗留问题由我方整土建单位未在限定时间内整改完成，我们承诺土建遗留问题由我方整改，并按甲方、监理及土建单位确认的整改工程量清单提交签证单。改，并按甲方、监理及土建单位确认的整改工程量清单提交签证单。但是以下问题属于总包不可推卸的责任：但是以下问题属于总包不可推卸的责任：基层裂缝。基层裂缝。卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏。卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏。外墙及外窗渗漏。外墙及外窗渗漏。由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。各个。各个地方地方的分户验收标准各地政府、业主对于最终验楼的标准很不一样，的分户验收标准各地政府、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。需要指出的是：这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只准。需要指出的是：这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件，而非充分条件能当作必要条件，而非充分条件。防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。本阶段工作重点本阶段工作重点安全玻璃安全玻璃。建筑安全玻璃使用规定建筑安全玻璃使用规定颁布已有数年，但是颁布已有数年，但是不少设计师仍不完全知情，或者在故意走钢丝。以下部位需不少设计师仍不完全知情，或者在故意走钢丝。以下部位需要采用安全玻璃：要采用安全玻璃：7层及层及7层以上建筑物外开窗；面积大于层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚窗、各类天棚(含天窗、采光顶含天窗、采光顶)、吊顶；室内隔断、浴室围、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。护和屏风。楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细地测量房楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细地测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时，在每个房间内间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时，在每个房间内设置设置5个测高点，检查房间净高误差，标准十分严格。个测高点，检查房间净高误差，标准十分严格。卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。这是个常识问题，卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。这是个常识问题，但是我们曾经也在移交时碰到过此类麻烦。但是我们曾经也在移交时碰到过此类麻烦。无需移交阶段的工作无需移交阶段的工作12开工报告及正式开工开工报告及正式开工13样板层施工样板层施工14轻钢龙骨石膏板吊顶基层轻钢龙骨石膏板吊顶基层15乳胶漆刮腻子以及底漆乳胶漆刮腻子以及底漆16地砖铺贴地砖铺贴17门槛石、窗台石、其它石材铺贴门槛石、窗台石、其它石材铺贴18木门单位正式开工，门框底框安装木门单位正式开工，门框底框安装,公共楼梯踏步砖铺贴公共楼梯踏步砖铺贴19墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口24公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工20厨房墙面不锈钢安装厨房墙面不锈钢安装,橱柜以及洗脸台的框架安装橱柜以及洗脸台的框架安装21正式的门框安装正式的门框安装22橱柜门扇、台面安装橱柜门扇、台面安装23乳胶漆第一遍面漆施工乳胶漆第一遍面漆施工本阶段的管理工作本阶段的管理工作12政府验收的问题。政府验收的问题。13样板层施工。样板层施工。14轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。15乳胶漆刮腻子以及第一遍面漆：实际上和第乳胶漆刮腻子以及第一遍面漆：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。宽广，条件上允许交错施工。16地砖铺贴。地砖铺贴。 门槛石、窗台石、其它石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。门槛石、窗台石、其它石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。 门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。来受潮发黑的问题。17楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。18门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。19墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。20厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。工厂实际的生产过程。21正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。22橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。23乳胶漆第二遍面漆施工。乳胶漆第二遍面漆施工。24公共楼梯间墙面乳胶漆及第一遍面漆施工：工序比招标文件有提前，理由同前。公共楼梯间墙面乳胶漆及第一遍面漆施工：工序比招标文件有提前，理由同前。本阶段工作重点首先首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量，一般宜在个月的工期作为考量，一般宜在50天左天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，清爽的验收移交必右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。无缝砖对砖泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。无缝砖对砖的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在上海，贴砖时较为广泛地使用塑的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在上海，贴砖时较为广泛地使用塑料十字叉，以保证墙砖缝均匀一致，值得推广。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。料十字叉，以保证墙砖缝均匀一致，值得推广。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是上海万科的检验标准是50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的的标准更严格一些，墙地以内的空鼓可以不返工，我公司的的标准更严格一些，墙地砖均不允许出现空鼓，但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我们的质砖均不允许出现空鼓，但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我们的质量要求不到位有关，也与供货质量有关。量要求不到位有关，也与供货质量有关。其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。遍工序安排在所有主要工序完工后。合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱。合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱。第三，本工程的木工工作量也不小，要重点组织。第三，本工程的木工工作量也不小，要重点组织。 必须移交阶段的管理工作必须移交阶段的管理工作25入户门安装，上锁入户门安装，上锁26煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装27甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装28镜子安装镜子安装29卫生间、厨房五金安装卫生间、厨房五金安装30木地板单位正式进场，木地板安装木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装踢脚线安装31撕门、窗保护膜撕门、窗保护膜32最后一遍乳胶漆打胶最后一遍乳胶漆打胶本阶段的主要工作25、入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。、入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生的费用建议由各分包按照造价分摊。由于需要的看护人数比较多，所发生的费用建议由各分包按照造价分摊。在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。同分摊相应发生的费用。26、煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。、煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。27、卫生洁具安装。、卫生洁具安装。28、镜子安装：和甲方招标文件相比有滞后，主要是成品保护困难。、镜子安装：和甲方招标文件相比有滞后，主要是成品保护困难。29、卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。、卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。30、木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。、木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。本工程中踢脚线由装修单位单独施工，不太常见。一般的木地板专业公司安装踢脚线时本工程中踢脚线由装修单位单独施工，不太常见。一般的木地板专业公司安装踢脚线时有偷工减料的嫌疑，应予避免。首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则有偷工减料的嫌疑，应予避免。首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。31、最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉占总投诉的比例最高，故预留一遍面漆最后施工。、最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉占总投诉的比例最高，故预留一遍面漆最后施工。32、撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提、撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。本阶段的工作重点本阶段的工作重点首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。进行分摊。广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。的方面。这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。地毯式整改、验收、移交阶段地毯式整改、验收、移交阶段33施工单位地毯式检查施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验包括重新试水打压、蓄水试验34业主组织的地毯式检查业主组织的地毯式检查35小业主开放日及其随后的整改小业主开放日及其随后的整改36入伙及随后的整改入伙及随后的整改37结算结算38保修保修本阶段的主要工作本阶段的主要工作33.施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。完毕后；三是验收整改时。34.业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。35.小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。天。小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。专业公司完成。36.入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。37.结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！38.保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。本阶段的工作重点本阶段的工作重点检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。工程进展到工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。心很大，组织要有序、检查落实要彻底。其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。时，反而能提高满意度。第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。八、批量精装修品质管控体系建立相关检验标准体系GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范DB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准各地政府发布的分户验收标准 实用的检验标准是菜单式问题清单建立统一的、标准化的管理体系沟通评估沟通评估沟通评估沟通评估统一的工程管理体系统一的工程管理体系客户的客户的工程管理体系工程管理体系供应商在本工程供应商在本工程上的管理体系上的管理体系咨询公司的咨询公司的管理体系管理体系关键流程管理程序关键流程管理程序P1，2.支持性流程管理程序支持性流程管理程序P-1.1,1.2.C:安装类工程安装类工程作业指导书作业指导书B:装饰类工程装饰类工程作业指导书作业指导书A:操作类工程操作类工程作业指导书作业指导书协同工作的可能性一体化管理的范例第一部分：内部管理篇第一部分：内部管理篇1.6.4室内覆盖承建单位奖惩考评管理办法室内覆盖承建单位奖惩考评管理办法2.2.7基建工程监理工作详细内容及要求基建工程监理工作详细内容及要求1.1 职责1.6.5施工单位考评工作规范施工单位考评工作规范2.3室内覆盖工程1.1.1工程建设部及各室职责1.6.6基站钥匙使用处罚管理规定2.3.1室内覆盖工程监理工作规范1.1.2工程管理中心及各室职责1.7 综合管理2.3.2室内覆盖工程监理工作详细内容及要求室内覆盖工程监理工作详细内容及要求1.2 项目管理1.7.1工程设备管理工作规范2.4传输工程1.2.1项目管理规范管理办法1.7.2工程资料管理工作规范2.4.1传输工程监理细则1.2.2项目经理人操作指南1.7.3公文收发管理办法2.4.2传输工程监理工作内容及要求传输工程监理工作内容及要求1.3 质量管理1.8 信息管理2.5无线工程1.3.1选址工作规范1.8.1工程管理中心服务器管理办法2.5.1无线工程监理细则1.3.2前期配套工程施工管理规范1.9 安全管理2.5.2无线工程监理工作详细内容及要求无线工程监理工作详细内容及要求1.3.3交换工程管理规范1.9.1工程管理中心安全生产事故申报制度第三部分 施工管理篇第三部分 施工管理篇1.3.4动力工程施工管理规范1.9.2工程施工现场安全巡检管理制度3.1交换工程1.3.5基站无线工程施工管理规范1.9.3工程敏感操作界限界定表3.1.1搅浑工程施工作业指南1.3.6室内覆盖工程施工管理规范1.9.4交换及新技术工程安全管理规定3.1.2电源工程直流部分施工作业指南1.3.7传输工程管理规范1.9.5无线工程安全管理规定3.1.3电源工程交流部分施工作业指南1.3.8整改工程施工工作规范1.9.6传输工程安全管理规定3.1.4UPS电源工程施工作业指南1.3.9交换局拆除工程工作规范1.9.7基建工程安全管理规定3.2基建工程1.3.10网络物业维护工作规范1.9.8工程期间网络信息安全管理规定3.2.1基站工程前期配套工程作业指南1.3.11A类工程建设工作规范1.9.9办理机房出入证补充管理办法3.2.2机房改造工程施工作业指南1.4 进度管理第二部分 监理管理篇第二部分 监理管理篇3.2.3结构加固工程施工作业指南1.4.1监理管理工作规范2.1交换工程3.3室内覆盖工程1.4.2委托施工监理工作规范2.1.1交换工程监理细则3.3.1室内覆盖工程施工作业指南1.4.3工程监督控制工作规范2.1.2电源工程监理细则3.3.2直放站工程施工作业指南1.5 成本管理2.1.3交换及动力工程监理工作详细内容及要求3.4传输工程1.5.1工程建设合同管理规范2.2基建工程3.4.1SDH设备安装施工作业指南1.5.2工程结算管理规范2.2.1无线工程监理细则3.4.2传输光缆线路工程施工作业指南1.5.3工程预结算审计管理补充规定2.2.2土建工程监理细则3.4.3基站光端机工程施工作业指南1.6 考核奖惩管理2.2.3电力引入工程监理细则3.4.4数字小微波工程施工作业指南1.6.1监理工作考评处罚管理办法监理工作考评处罚管理办法2.2.4空调工程监理细则3.5无线工程1.6.2室内覆盖工程监理工作考评办法室内覆盖工程监理工作考评办法 2.2.5消防工程监理细则3.5.1基站无线工程施工作业指南1.6.3承建单位奖惩考评管理办法承建单位奖惩考评管理办法2.2.6防水工程监理细则运用统计技术标准化简单化数字化ABC分析持续改进因素A因素C因素B80%100%因素N累计出现百分比累计出现次数M（A）M（AN）数字化的实例编制详尽的作业指导书利用图片进行教育质量通病防治混凝土及抹灰裂缝质量通病防治混凝土及抹灰裂缝混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步。混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步。抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。质量通病防治墙砖空鼓规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：施如下：基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。墙砖要泡水墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大大门边、门头位置尤其要防止空鼓。门边、门头位置尤其要防止空鼓。在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。时也容易造成空鼓。瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。 质量通病外窗渗漏的改进节点质量通病外窗渗漏的改进节点1.洞口移交。砌体洞口应做抹洞口移交。砌体洞口应做抹成成标准形状的窗套标准形状的窗套2.临时固定窗框，螺钉固定，临时固定窗框，螺钉固定，深度深度40-50mm3.素水泥浆刷面素水泥浆刷面4.砂浆塞缝，充分密实砂浆塞缝，充分密实5.木砖部位塞缝，充分密实木砖部位塞缝，充分密实6.塞缝部位刷素水泥浆塞缝部位刷素水泥浆7.聚合物水泥基复合涂膜聚合物水泥基复合涂膜8.外墙抹灰收口（向外墙卷，外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远离窗框）接槎远离窗框）9.贴外墙砖贴外墙砖10.DC793填缝填缝指定班组，责任到人指定班组，责任到人逐一记录，旁站管理逐一记录，旁站管理渗漏问题早在96年已经研究得相当清楚，但是各地渗漏仍然普遍存在质量通病塑钢窗塞缝加强质量通病塑钢窗塞缝加强1质量通病塑钢窗塞缝加强质量通病塑钢窗塞缝加强2质量通病防治厨房卫生间渗漏质量通病防治厨房卫生间渗漏质量通病防治烟道渗漏质量通病防治烟道渗漏质量通病防治地砖空鼓质量通病防治地砖空鼓规范对地砖的空过稍微宽松，我司标准仍然为不允许出现空鼓。规范对地砖的空过稍微宽松，我司标准仍然为不允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：空鼓，建议的措施如下：铺贴前楼面板要湿润。铺贴前楼面板要湿润。干铺砂浆配合比约干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。，要均匀地铺在楼板上。采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。铺完之后铺完之后24小时以上严禁上人。小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。采取养护措施对防止空鼓大为有利。 质量通病防治墙地砖色差质量通病防治墙地砖色差 损耗比定额规定大得多。损耗比定额规定大得多。 瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。 预留预留2瓷砖用于维修。瓷砖用于维修。质量通病防治木作工程裂缝质量通病防治木作工程裂缝有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。尽量减少木材使用范围，能用石膏板代替的吊顶可尽量替换。尽量减少木材使用范围，能用石膏板代替的吊顶可尽量替换。“回回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。木材与木材接缝处做成木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好避免。某些木材更容易受潮，最好避免。质量通病吊
