2023北京办公楼市场白皮书-仲量联行-2023.10-40页 2023-10-12 9915 77.pdf
流动中的新均衡2023北京办公楼市场白皮书研究部2023年10月免费获取报告扫一扫二维码 关注公号 回复:“研究报告”加入“起点财经”微信群每日微信群内分享7+最新重磅报告;每日分享当日华尔街日报、金融时报;行研报告均为公开版,权利归原作者所有,起点财经仅分发做内部学习。前言自1995年成立北京办公室以来，仲量联行深耕北京办公楼市场已近30年。我们见证了北京从只有几栋甲级楼宇、几十万平方米的体量，大踏步地成长为现如今136栋楼、一千余万平方米的成熟市场，稳居中国大陆办公楼市场租金水平之首，并孕育出了跻身全球租金排行前三的子市场。迈入2023年，北京市场表现仍未达到各方的预期，传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力。我们认为行业当下的困境更多来源于北京办公楼市场发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟市场阶段。在这个关键的时间节点上，市场面临的挑战与此前已经截然不同在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题，基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引。因此，我们将观察视角由中观市场下沉到微观主体，希望通过研究市场中每一单租赁交易的达成，即每一个真实的市场均衡点，展现市场参与者的博弈情景。我们相信，这一个个均衡点汇聚在一起能够描绘出市场情绪的本来面貌，并为市场打开全新的思路，照亮前方。米阳 华北区研究部负责人 仲量联行2流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书目录01 拨云见日终有时 4（1）金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱 6（2）市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行 7（3）甲级与非甲级楼宇价差收缩 8（4）各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下 902业主的需求指南 10企业是如何流动的 11（1）全市需求流动全景图 12（2）海纳百川：高留存率及高虹吸力 13（3）溯流追源：外迁型子市场 14（4）往来不息：两组强关联区域 15搬迁顺差指数 17（1）全市搬迁顺差结构总览 17（2）从面积和数量的双重维度分析 18（3）过去三年搬迁顺差趋势变迁 19不同面积段的需求侧写 20（1）不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势 20（2）各面积段行业分布相对一致，无显著区别 22（3）大面积租户尚未获得突破性价格优势 2203企业的搬迁公式 25搬续决策的成本公式 26企业选择的历史参照 29（1）续租涨价和新租降价带来的价差交替出现 29（2）外资企业搬续决策受价格影响较低 30（3）不同规模的企业在疫情前后的谈判优势变化 31（4）高品质办公楼客户留存能力更强 32（5）价格并非触发搬迁的唯一因素 33（6）不同子市场在疫情前后的价差变化 3404守得云开见月明 36未来市场何去何从？3831流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书拨云见日终有时为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。4全篇报告所使用的市场租赁成交数据画像2017-2023年成交数据跨越周期1,900万平方米所涉租赁面积317元/平方米/月平均成交租金2,271平方米平均成交面积7,200+个租赁企业主体8,400+条全市场成交记录流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场中的各方参与者都能感同身受。自2019年起，北京市场进入下行周期，此后租金连续下降了近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，即312元/平方米/月（净有效口径）；步入2023年上半年，与市场年初期望相悖，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至3.4万平方米，达到历史最低水平区间。北京市场面临着预期震荡和不确定性，混杂的信号也容易引发不同推测和误读。越在这样的时刻，读懂迷雾中隐藏的真实信号就显得越发重要。为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。本报告将通过最真切的数据，探索当前租赁环境的根本逻辑，为接下来的发展趋势提供高屋建瓴的方向指引。注：租金为净有效租金口径（含税不含物业费，计免租期），为仲量联行季度更新的甲级办公楼市场数据数据来源：仲量联行研究部北京甲级办公楼市场历年平均单季度 净吸纳量及租金走势图净吸纳量（平方米）净有效租金（元/平方米/月）历史最高净吸纳量2010年 34.2万平方米/季度当前净吸纳量2023年前三季度3.4万平方米/季度当前市场租金2023年第三季度 312元历史最高租金2018年第三季度 390元2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023(YTD)5流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书1.金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱北京办公楼市场年度租赁活动价值排名以各行业历年年度办公楼租赁总成本为指标（单位：元）注：此图表为动态展示，当前图表中的数据截至2023年上半年。数据来源：仲量联行研究部上述八千余条租约共包含7,226个企业主体，主要涉及十个重点行业。从过去七年的成交数据来看，来自科技互联网、金融、专业服务三个行业的企业租赁成交占全市场的68%，持续构成驱动北京办公楼租赁活动的主要力量。此外，生命科学、制造及房地产行业构成第二梯队，成交数量加总可达到近20%的占比。通过对数据进行整体性分析，我们得出以下四个基础结论：金融专业服务建筑房地产生命科学制造业能源零售贸易其他教育32，096，14156，070，07080，833，841197，716，644203，863，956207，587，792225，075，376382，121，499695，123，977201720182019202020212022822,098,9802023注：按成交数量计算，2017年至2023上半年数据来源：仲量联行研究部北京办公楼市场 租赁成交行业分布31%科技互联网26%金融11%专业服务7%生命科学6%制造业5%房地产4%能源4%零售贸易3%其他2%物流运输2%教育扫描二维码 查看动态变化图表科技互联网6流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书2.市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行 通过展示各行业在北京办公楼市场中的办公楼租赁经济价值的排名和数值变化，我们能够直观感受到金融、科技互联网、专业服务业的支柱作用这三大行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领先地位。科技互联网行业在2017-2018年及2020-2021年两个时间段，超过金融行业，成为北京总租赁成本最高、带来的租赁市场经济价值最大的行业。虽然科技互联网行业平均租金不高，但在这两个时间段扩张或搬迁整合所带来的租赁面积规模巨大，成为市场中极具活力的需求来源。从办公楼项目租赁招商的角度出发，无论市场中哪些行业发展前景看好或热度提升，科技和金融始终应当是绝大部分业主的关注重点。历年平均单笔租赁成交面积及平均租金趋势注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部 2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。在此之前，北京租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰。自2019年开始，市场步入下行通道，此后租金连续下降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议价能力持续提升。就大面积租赁需求的活跃度而言，北京办公楼市场的平均单宗成交面积分别在2018年和2021年达到高位，然而所处市场环境和原因截然不同。面积（平方米）租金（元/平方米/月）20171,0001002001502,0002503,0003004,0003505,0004006,000450201820192020202120221H23平均单笔成交面积平均成交租金3313543643243113052847流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3.甲级与非甲级楼宇价差收缩 对比甲级和非甲级市场成交租金可见，本轮下行周期中甲级市场租金降幅更大，达到75元/平方米/月；而非甲级租金降幅为50元/平方米/月。甲级项目对市场变化做出反应调整的灵敏度更高，因此持续下调租金以保障优质的租户结构和稳健的入驻水平，对非甲级项目带来了激烈竞争和挤压。近几年甲级和非甲级物业租金差距收窄，非甲级项目面对的市场需求弱化趋势更为严峻，平均成交面积大幅下跌，空置率持续走高。2023年上半年，甲级平均成交面积与疫情前相比降低了23%，而非甲级平均成交面积则下降了45%。北京甲级与非甲级办公楼市场历年单笔租赁成交面积对比注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），图中所示分别为甲级和非甲级办公楼历年实际租赁成交的平均租金，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部面积（平方米）租金（元/平方米/月）1,0002017201820192020202120221H235,0004,0003,0002,000北京甲级与非甲级办公楼市场 历年平均成交租金4504003503002502002017201820192020202120221H23疫情前甲级 成交面积均值1,795平方米疫情前非甲级成交面积均值3,790平方米甲级平均单笔成交面积非甲级平均单笔成交面积8流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 截至2023年上半年，北京所有行业的成交租金均落至七年来最低水位区间，没有个别行业能在本轮周期中脱颖而出、支撑租金表现。对比上图选取的三个时间节点可见，金融行业在租金承付力方面持续领跑，疫情前平均成交租金达429元/平方米/月，当前平均约355元/平方米/月。除了金融行业以外，大部分行业疫情前成交单价集中在305-395元/平方米/月区间，当前集中在211-316元/平方米/月。其中，教育行业的成交租金跨度最大，其次是能源行业；物流及制造业的成交租金变化最小。4.各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下分行业看历年租赁成交租金均值注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），图中所示分别为甲级和非甲级办公楼历年实际租赁成交的平均租金，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部租金（元/平方米/月）2017年2019年2023年上半年150200250300350400450500由于篇幅所限，本研究仅回答对于市场中的资产持有方和租户企业方最关心的核心性问题，数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘，我们将以多样形式进行后续分享，也欢迎读者主动与我们联系交流。9流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书2业主的需求指南在充满挑战的下行周期中，办公楼资产持有方面临着庞大的压力和繁多的问题，从租赁市场角度而言，最根本的问题是“我的客户从哪来”。接下来，我们将从两个角度尝试解答这一问题一方面，在新增需求放缓的环境下，搬迁型需求重要性凸显，企业在北京全市范围内是如何搬迁流动的，各子市场之间的选址竞争关系如何？另一方面，不同面积段需求的客户会做出何种租赁选择，市场中稀缺大客户都在哪？10流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书企业是如何流动的随着新增的动能需求表现持续放缓，升级或搬迁型租赁需求在新租市场中的占比相应扩大，成为许多区域和项目业主目前重点关注的需求类型，子市场之间和项目之间竞争态势强化。在本节中，我们整理分析了北京办公楼租赁市场过去七年的数千条搬迁型租约，梳理每一个企业租户的原址、新址和租赁面积等信息，形成了一条条真实、鲜活的租户流动脉络。在此基础上，我们将子市场之间企业搬迁流动的关联关系绘制为弦图，每一个子市场为一段弧线子集，沿圆周排列，而其间的租户流动由和弦相互连接，和弦两端宽度反映了两个节点之间的双向矩阵关系。以下面几种简化情况为示例，我们可以更好地理解子市场之间的企业搬迁流动趋势：企业搬迁流动弦图示意ABDA区域A区域B区域B区域AB 多少 AB A端更宽，说明由A向B搬迁流出量较大 B端更窄，说明由B向A搬迁流入量较小 在A、B两区域之间，A为外溢迁出地，B为虹吸承接地 A区域约2/3的搬迁型需求均在A内部完成搬迁 A区域约1/3的搬迁型需求外迁至B区域AA本区域内换楼AB跨区域搬迁需要说明的是，本节统计的租约是完成最终搬迁行动的租赁成交，不包括原址续签或扩张的租约，如某区域续租型成交比例更高，则亦说明该区域留存率更高、竞争力更强，但这一特征并未为本节搬迁型需求的弦图所捕获；反之，如某区域企业大量撤租缩租而未迁往他处，也不作体现。为了简化弦图表达，我们将搬迁趋势或需求特征相近的子市场进行了合并：中关村和上地区域合并组成大中关村区域；东二环与东长安街合并；新兴区域包括丽泽、亦庄和通州。租户搬迁流动量（双向流动）由B到C：1.24万平方米由C到B：2.67万平方米C11流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书搬迁趋势：按成交面积搬迁趋势：按成交数量换一个角度来看，每个子市场都是搬迁型需求的来源地，也是迁入需求的目的地。具体而言，CBD区域既为全市贡献了最多的搬迁型需求源（占比13%），也对全市范围内具有搬迁意愿的企业产生了很高的虹吸力（占比17%），因此在两个排名中均位列榜首；望京的情况与CBD类似，已有租户搬迁活跃度高（占比11%），且对搬迁需求吸引力强劲（占比13%），在两个排名中均跻身前三。此外，金融街和第三使馆区为外迁型区域，作为搬迁型需求的来源地占比超过10%，而迁入租户占比分别仅为4%和8%。1.全市需求流动全景图各子集的弧线长度及占全市圆环的比例，体现了该子市场的搬迁活跃度情况，搬迁活动更多的区域弧线更长、占比更大。CBD、望京两区域均属于搬迁活动频繁区域。这两个区域搬迁数量庞大，但单宗成交面积相对偏小，中小面积选址需求热度更高；从成交数量来看，CBD、望京区域之间搬迁通道宽阔畅通，企业租户双向流动均表现活跃。金融街和第三使馆区外迁趋势显著。其中，金融街迁出租户单宗成交面积较大；而第三使馆区外迁租户则以中小型面积段为主，向CBD、望京两区域流动态势强劲。北京主要办公楼聚集区域间的搬迁型需求流动弦图搬迁型需求的来源地和目的地排名及占比注：加总不等于100%，剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部来源地：迁出区域目的地：流入区域CBD13%17%12%13%11%12%10%10%10%9%8%8%8%6%5%4%CBD金融街望京望京新兴区域第三使馆区东二环及 东长安街大中关村奥林匹克区域奥林匹克区域大中关村新兴区域金融街东二环及 东长安街第三使馆区奥林匹克区域望京新兴区域第三使馆区CBD大中关村东二环及东长安街金融街奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东长安街东二环及第三使馆区12流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书CBD 按成交面积望京 按成交面积2.海纳百川：高留存率及高虹吸力CBD及望京区域搬迁型需求流动弦图搬迁型需求留存本区域内占比（以来源于该区域的全部搬迁型租赁成交为100%）注：加总不等于100%，剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源：仲量联行研究部CBD、望京区域内搬迁流动活跃，超过半数的搬迁型需求最终选址仍在本区域内，说明这两个区域的客户对本区域的通达性、商务氛围和认可程度很高，且区域内可供考虑和搬迁的物业选择也比较充裕。但是同时，这两个区域留存率高背后的具体原因也有不同之处。望京：在全市成熟子市场中租金最低，企业如果希望通过搬迁实现降本，则外迁选择相对有限；区域内甲级、乙级和产业园办公产品均有分布，升级、降级等多种搬迁型需求均可满足；科技、制造业等行业及大型企业在此相对稳定，搬迁流动多在区域内部完成消化。CBD：尽管租金水平不低，但具有额外的竞争优势，尤其是具备优质企业聚集和全市最成熟的商务氛围，很多企业认为留在本区域内有助于保持或提升自身形象；近几年有一轮新项目集中入市，可供升级或整合的办公面积选择较多，且大批新楼落成有助于激发周边楼宇租户的搬迁意愿，并通过其灵活的降价和市场化竞争引导区域内企业前往选址。与此同时，CBD和望京两区域都对外部搬迁型需求构成了显著的虹吸效应。迁往CBD的需求主要来源于东二环、东长安街和第三使馆区，这三个临近区域的升级类需求。在北京，CBD子市场具有政策所划定的明确地理边界，但是成熟的商务氛围和企业聚集则没有边界，可与周边子市场共享，因此几个区域之间环境相仿、交流便捷。落址望京区域的需求则主要是来自大中关村、CBD和第三使馆区的降本提效类需求。由大中关村区域搬来的租户多为科技企业，青睐望京区域类似的科技产业聚集环境；由CBD和第三使馆区北上至望京区域的租户，大多追求在提升或保障办公品质的前提下实现租金成本的节约缩减。I 留存型超半数区域内部消化区内换楼和外迁比例为四六开或五五均分以上需求溢出，外迁意愿驱动搬迁决策60%46%27%望京大中关村金融街58%45%25%41%22%CBD东二环及东长安街奥林匹克区域新兴区域第三使馆区II 均衡型III 外迁型数据来源：仲量联行研究部奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街第三使馆区东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街第三使馆区13流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3.溯流追源：外迁型子市场由上图可见，在金融街和第三使馆区两地做出搬迁决策的企业中，70-80%的企业最终决定搬离原区域，本地的选择并不是企业的优先偏好。从这两个区域的外迁趋势来看，新址和原址之间距离的重要性较高，搬迁活动均呈现由该子市场向周边子市场扩散溢出的特征。第三使馆区：迁往CBD、望京、东长安街及东二环占比达47%。近几年区域内新增供应相对较少，且现有办公物业楼龄大多较高，因此迁入需求较为有限，而外迁趋势显著。从外迁租户角度来看，大部分办公空间升级类需求向南流动，前往CBD、东长安街及东二环区域；大部分降本提效的搬迁型需求向北流动，落地在性价比较高的望京区域。金融街：迁往丽泽、CBD和东二环及东长安街的需求占比超过50%。新兴的丽泽区域定位为北京第二金融街。近年来，丽泽凭借距金融街仅5公里的区位优势和发展初期强势的租金优惠力度，已成为金融街辐射需求的首要接收地。东长安街及东二环两区域分别位于长安街沿线和二环沿线，是距离金融街最近的成熟办公楼子市场，企业迁往后仍能保持在市区核心区位办公，也是除金融街外北京市内大型银行聚集的区域。CBD并非金融街外溢需求的主要承载地，由金融街迁入CBD的企业大多集中在500至1,000平方米，但租金承付能力较强，包括银行、证券、基金等。注：加总不等于100%，剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部第三使馆区按成交面积第三使馆区金融街搬迁型需求外迁选址分布（以来源于该区域的全部搬迁型租赁成交为100%）金融街按成交面积第三使馆区金融街22%27%18%24%15%17%14%10%5%6%3%4%1%1%1%0%CBD新兴区域东二环及东长安街东二环及东长安街望京CBD新兴区域大中关村奥林匹克区域奥林匹克区域金融街第三使馆区大中关村望京奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街第三使馆区东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街第三使馆区14流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书4.往来不息：两组强关联区域 东部四子市场：区位接壤，均在北京东部核心区域（二环至三环范围内）；共享浓厚的多元专业化商务氛围；如上文详述，在这四各子市场之间，CBD区域虹吸效应较为明显。北部科技带：单一产业氛围科技行业聚集；中关村过去七年甲级面积增长不足8%，难以满足上一轮科技行业爆发性扩张的需求，因此向望京及奥林匹克区域外溢显著，且多能实现租金节省及楼宇升级；望京及奥林匹克区域的租户结构相对更多元化，随着上一轮科技行业爆发而相应地“科技化”，但与东部商务区也保持了密切交互。两组关联子市场的搬迁型需求流动弦图东部四子市场按成交数量，排除同区域内搬迁北部科技带按成交数量，排除同区域内搬迁由下图可见，从搬迁流动的关联性角度而言，北京办公楼市场有两个强关联区域集群，集群内部的产业类型相仿、商务氛围互通、企业间交流频繁，从租赁市场来看客户结构具有相似性，客群搬迁流动表现显著。数据来源：仲量联行研究部奥林匹克区域望京新兴区域CBD第三使馆区第三使馆区东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD东二环及东长安街大中关村金融街大中关村金融街15流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书其他子市场的搬迁型需求流动弦图奥林匹克区域按成交面积大中关村按成交面积东二环及东长安街按成交面积新兴区域按成交面积数据来源：仲量联行研究部由于篇幅所限，数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘，我们将以多样形式进行后续分享，也欢迎读者主动与我们联系交流。第三使馆区奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街第三使馆区奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街望京新兴区域CBD第三使馆区大中关村金融街东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD第三使馆区大中关村金融街东二环及东长安街奥林匹克区域16流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书丽泽作为五环内最后一片新兴办公楼子市场，是近年北京最大的搬迁需求流入地区。从2020年到2023年上半年期间，丽泽甲级市场的净吸纳量达到近55万平方米，空置率从90%降至33%，其中包括新设立企业及从其他区域迁至的需求。2020至2021年，疫情推动市场中许多大租户寻求降本搬迁、整合重组的机会，丽泽凭借高性价比的租金差异化优势，吸引知名大型客户入驻，获得发展契机。点击这里查看更多 原位于金融街的银河证券搬迁至新青海大厦，租赁4万平方米面积；2020年末，仲量联行协助华为在丽泽SOHO签下6万平方米办公空间，荣登当年北京最大单笔办公楼租赁成交；2021年末，仲量联行协助某国际大型互联网科技集团布局丽泽，租赁3.2万平方米面积；嘉实基金、申万宏源证券、开源证券等已布局丽泽。金融街在过去几年是北京最大的搬迁需求逆差区域，自2020年起，金融街子市场内有约30家金融企业选择缩减原有办公面积或者退租向外搬迁，总面积超过11万平方米。但是金融街的政策中心优势坚实，且如我们在2022年中旬所建议，业主采取了更为积极主动、更加市场化的招商租赁策略，积极向内挖潜、对外接洽，租金水平仍保持在高位区间。点击这里查看更多1.全市搬迁顺差结构总览丽泽CBD奥林匹克区域望京东二环东长安街中关村上地第三使馆区其他金融街1.000.540.440.200.160.06-0.08-0.25-0.31-0.77-1.00搬迁逆差迁出企业更多搬迁顺差迁入企业更多图例搬迁顺差区间搬迁逆差区间注：其他区域包括通州及亦庄；数据归一化处理后映射到0,1及-1,0区间。数据来源：仲量联行研究部本节中我们将换一个角度来看各个子市场搬迁需求的净增量或净减量。在这里，我们借用国际收支的贸易顺差、逆差概念，来直观展示企业租户的搬迁情况。不言而喻，搬迁顺差即指迁入大于迁出的差额，而搬迁逆差则指迁出大于迁入的差额。与上一节搬迁流动弦图分析不同的是，本节分析仅针对跨区域搬迁的需求进行分析，不包括同区域内部置换的搬迁型需求，也不包括原址续租、扩张和新设立需求。录得搬迁逆差不代表客户需求流失，如续租留存率高、新设立需求增长大于搬迁逆差，则区域租赁需求仍保持稳定增长，本节分析仅代表客户在进行搬迁行为时的选择偏好。搬迁顺差指数搬迁顺差指数图（按搬迁成交面积）17流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书从成交面积和数量两个维度交叉对比来看，以下几个区域表现差别很大：若按成交个数而言，CBD区域搬迁顺差超过丽泽排名跃居第一，说明迁入成交数量大、活跃度高，吸引的企业租户群体庞大多元，但单笔成交面积显著小于新建的丽泽区域。望京区域与CBD类似，净迁入企业数量更大，净迁入面积则相对较小，搬迁需求表现活跃，但中小型租约占比较高。东二环是唯一在两种维度下正负区间相反的子市场，体现了该区域的流入企业承租面积比流出的租户更大。该区域近几年有新项目入市，对此均有贡献。金融街与丽泽之间交互关系显著，市场表现互为镜像，与上一节搬迁流动弦图趋势一致。从搬迁成交个数而言，金融街净迁出租户数量不多，但很多成交的单笔面积很大；而丽泽区域作为新兴商务区，吸引众多大面积至超大面积整合型需求入驻。外迁需求主要有两种类型，一种是大型内资金融企业的大面积扩张和整合需求，由于在金融街内难以获得适配面积，部分迁往丽泽、奥林匹克区域等拥有大面积连层选择的子市场，面积多在1万至3万平方米区间；另一种是部分中小型内资证券、基金公司等企业的降本增效需求，多迁往阜成门、菜市口等周边邻近区域，租金可以达到原址的1/3左右，约200-250元/平方米/月。与市场直观感受不尽相符的是，上地&中关村都落入逆差区间。伴随IT行业高速发展浪潮，大中关村区域的办公楼市场表现火热，自2008起的十年间，中关村甲级办公楼租金和上地区域产业园区租金增幅分别达到119%和97%，复合年增长率分别约为7%和5%。这两个区域内的很多企业，往往优先选择在原址或周边楼宇进行扩张布局或整合搬迁，因此中关村和上地并非需求流失区域。但若仅看跨区域情况，则两个区域均为逆差市场，中关村市场主要受制于大面积空置的稀缺，迁入机会有限、扩张选择不足；而上地区域作为产业的孵化地，培养了许多企业在达到一定规模后外溢升级，这也体现了北京产业园区与办公楼市场健康的内循环机制对全市需求流动发展的增益效应。点击这里查看更多2.从面积和数量的双重维度分析丽泽CBD奥林匹克区域望京东二环东长安街中关村上地第三使馆区其他金融街按搬迁成交面积按搬迁成交个数按搬迁成交面积按搬迁成交个数注：其他区域包括通州及亦庄；数据归一化处理后映射到0,1及-1,0区间。数据来源：仲量联行研究部18流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3.过去三年搬迁顺差趋势变迁 2021年市场需求旺盛，搬迁活动频繁，而2022至2023年市场活跃度整体低落。丽泽、奥林匹克区域、望京及东二环路：始终为搬迁顺差区域，疫情环境下仍然保持对搬迁客户的强劲竞争力；金融街及第三使馆区：始终为搬迁逆差区域，前者2021年需求外溢趋势显著，后者在2021-2022年持续面临部分企业择机外迁。CBD：搬迁活动由顺转逆，受整体市场环境下行影响而波动。近年新入市的CBD核心区项目在2021年去化约35万平方米，空置率目前降至10%水平，进入平稳期，租赁结构稳健的项目价格提升，迁入需求放缓。中关村&上地：作为北京的科创聚集区，多年来一直表现优越，在疫情前为北京租赁、投资热度最高区域。但随着科技行业调整和经济环境波动，科技企业陆续开始在不同程度上缩减不动产相关成本。2021年至2023年上半年：各子市场搬迁顺差指数变化趋势2021年2022年2023年上半年注：其他区域包括通州及亦庄数据来源：仲量联行研究部丽泽CBD奥林匹克区域东长安街望京中关村东二环路上地第三使馆区其他金融街连续三年顺差由顺转逆由逆转顺连续三年逆差19流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书1.不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势每个办公楼宇在不同的租赁阶段都有更为关注的需求面积段预租期物业和新建项目更关注能承租5,000乃至万平以上的大面积主力租户；2,000至5,000平方米面积段租户，即1-2层的整层需求始终是各类型业主竞争的对象；而整层以下的小型面积段租户议价能力相对较低，是租赁成熟期项目提涨租金、填补分散空置面积的主要选择。我们通过对租赁成交的不同面积段进行多个数据维度的分析，详解不同面积大小的需求偏好以及价格敏感变化，以期能够帮助业主更好地理解和应对租户的行为决策。不同面积段的需求侧写各面积段租赁成交均价走势图150200250300350400450500租金（元/平方米/月）小于500平方米500-1,000平方米1,000-2,000平方米2,000-5,000平方米5,000-10,000平方米大于10,000平方米2017201820192020202120221H23数据来源：仲量联行研究部20流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 从2017年至今，各个面积段的成交均价显著趋同。具体来看，在2018年，最大和最小面积段的成交均价之间的差值达到顶峰，价差录得210元/平方米/月的高值；而在2023年上半年，上述两个面积段的租金差值大幅降至26元/平方米/月。在本轮下行周期中，市场的底线租金（即市场中的租金下限）变化幅度极为有限，仍与五年前基本保持在相同水平。与此同时，市场中的上限租金大幅缩减，利好一直以来支付较高租金的中小型面积段。我们认为，这也是进入2023年以后大面积需求成交未被有效激发的一个原因。以当年全市场成交均价为基数，我们将不同面积段租金与全市均价之间的价差进行了指数化呈现。从图上看，高于基数线（100）说明该面积段支付租金溢价，反之则获得租金优惠。1,000平方米以下面积段的租户在不同时期均支付高于市场均价的租金水平，但溢价幅度逐渐收缩。对于1,000至2,000平方米面积段的租户，2017-2018年支付一定租金溢价，但自2019年起谈判优势提升。该面积段适配大多数标准楼宇半层至一层的租赁面积，其议价能力构成市场表现优劣的风向标。5,000平方米以上的面积段，在疫情前租金优惠幅度曾一度达到全市均价的30-40%，但当前幅度收敛，与市场均价差距不足10%。小于500平方米2,000-5,000平方米500-1,000平方米5,000-10,000平方米1,000-2,000平方米大于10,000平方米不同面积段历年成交租金指数 1501501501501501501001001001001001005050505050502017201720172017201720172019201920192019201920192021202120212021202120211H231H231H231H231H231H23注：基数100=当年全市场成交均价数据来源：仲量联行研究部21流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书2.各面积段行业分布图纸基本一致，无显著区别 科技和金融行业均为租赁需求的绝对主力，贡献一半以上的落地成交。尤其在2,000平方米以上的面积段中，科技和金融行业合计超过60%。此外，生命科学、制造及房地产行业构成需求的第二梯队。其中，2,000平方米以下的中小面积段以生命科学与制造业为主，2,000平方米以上的面积段中房地产业的需求更为突出。各面积段的需求来源行业分布数据来源：仲量联行研究部物流运输教育能源零售贸易房地产制造业生命科学专业服务金融科技互联网10,0005,000-10,0002,000-5,000面积（平方米）1,000-2,000500-1,0005000%20%40%60%80%100%22流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书233.大面积租户尚未获得突破性价格优势在当前市场环境中，一万平方米以上的大面积需求相对稀缺，备受新建、在建项目和面临大面积空置的项目业主追捧。而此类客户需求也颇具特殊性，基本可以撬动各区域租赁谈判的底线价格。过去七年，万平以上的大面积成交租金与市场均价之间的差值平均达到23%的高水平，但是近年来价差持续缩小在市场承压下行期间，一万平方米以上面积的价格底线一直没有被突破。换言之，推动市场中平均租金持续下跌的主要影响因素，并非底线租金的降低，而是上限租金的下降。与过去七年间的峰值相比，整体市场成交和大面积成交租金分别下跌21%和2%。当前市场的大面积需求很少，主要是由于中型面积段价格下行，但是大面积租户没有获得突破底线的价格优惠，难以激发降本和搬迁型决策落地。一万平方米以上大面积成交租金变化趋势注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部2017201820192020202120221H23257331一万平方米以上成交平均租金（单位：元/平方米/月）全市场成交平均租金（单位：元/平方米/月）21835425536425531125630525328422132423流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 毋庸置疑，金融行业承付力最高，其万平以上大面积成交租金上限可达到550-650元/平方米/月，该价格区间成交均落位在金融街子市场。整体而言，金融行业历年来的万平以上大面积成交平均租金，大体在240-360元/平方米/月区间内浮动。科技互联网企业大面积需求体量最大，但整体承付能力较弱，万平以上租赁成交租金落在190-250元/平方米/月区间。房地产行业并不是传统意义上北京办公楼租赁市场需求的主要来源，但却占到全市万平以上大面积需求的10%。该行业大面积成交的租金承付能力位列第二，历年均值在160-300元/平方米/月区间波动，区位相对分散。一万平方米以上租赁需求中承付能力最强的行业前三名2017201920182020202120222023上半年金融房地产科技互联网金融专业服务房地产能源金融专业服务生命科学零售贸易金融金融房地产科技互联网能源金融教育生命科学制造业专业服务房地产大面积需求中承付力最高的行业金融 6年跻身前三房地产 4年跻身前三专业服务 3年跻身前三数据来源：仲量联行研究部TOP1TOP2TOP324流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3企业的搬迁公式作为市场中的重要参与者，以“租户”形象出现的企业往往需要基于自身的业务模式和发展周期，做出相应的不动产管理决策。随着外部环境迅速更新，企业所需要面对的不动产管理现状正日趋复杂。企业能否打破信息壁垒，在纷繁复杂的市场环境中做出正确的不动产决策，不仅仅影响企业自身的发展，更深刻影响办公楼市场的走势和发展。25流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书在诸多不动产决策中，企业需要面临租约到期时的第一个问题就是：搬还是续。这个问题并不能以严丝合缝的逻辑来思考，也没有放之四海而皆准的参考手册，更多的是企业在不同发展阶段、基于自身的发展情况，不断重新审视其不动产战略，并根据市场变化作出调整的动态解决方案。而影响搬迁决策的因素复杂多变，包括人员流失风险、政策及税收优惠、企业形象提升、组织架构调整、办公环境带来的员工体验、职住平衡等。在一系列的影响因素中，成本控制在如今充满挑战的经济环境中愈发受到企业关注。因此，我们认为有必要把成本摊开，用合理的推导公式来理解如何以最小的代价获得最大的利益。首先，我们需要了解一下搬迁和续租的成本都包括什么。通常来讲，除了两种方案都会涉及的增值税、印花税等税费、中介费、物业管理费等，续租方案的成本主要包括续租租金和装修改造成本，搬迁方案的成本主要包括新租租金、装修成本、复原成本、前期费用和隐性成本。新址租金 净租金口径（含税不含物业费，不计免租期）与原址租金有价差复原成本租约期满后，租户需要承担将所租办公室还原至交付状态的费用。装修成本 建造成本工程 机电工程 安保、影音及综合布线 设计及专业顾问费用隐性成本 租期衔接的过渡方案 人员流失成本前期费用 审批图/装修管理费 尽职调查费用 法律费用 前期准备搬续决策的成本公式搬迁方案的主要成本构成26流动中的新均
