物业服务合同审查清单.docx

物业服务合同审查清单宏观-合同主体审查点提供物业服务的主体已无资质要求审查点描述1. 物业服务企业资质管理办法已于2018年废止。2. 目前，业委会自行组织服务、聘请个人提供服务、个人直接提供物业服务等，都是合规的。审查点前期物业服务合同由开发商与物业服务人签订，对买房人有约束力审查点描述1. 业主委员会成立前的前期物业服务由开发商与物业服务人签订合同，但能约束买房人。2. 业主委员会成立后，由业主委员会作为委托方与物业服务人签订合同。3. 如果是写字楼、商铺，也可能是业主、承租方与物业服务公司签订合同。宏观-合同程序审查点住宅物业的开发商应通过招投标选聘前期物业服务企业审查点描述1. 住宅物业的开发商未按照物业管理条例的规定选聘前期物业服务企业的，可能被处以罚款。2. 未经招投标程序或招投标程序瑕疵，不影响前期物业服务合同的效力。中观-合同形式审查点物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺属于物业服务合同的组成部分审查点描述1. 物业服务企业应注意内部类似公告、通知方面的审批管理，避免员工未经授权即作出该类承诺。2. 开发商售楼时对个别买受人的降价、减免费用的承诺，不属于物业服务企业作出的承诺，物业服务企业无须承担。微观-合同条款审查点应对业主提前解除合同下的费用、赔偿作出特别约定审查点描述1. 民法典第946条增加了物业服务合同中“业主单方任意解除权”的规定，并规定物业服务合同终止后，原物业服务人应当继续提供服务直至新物业服务人接管为止。2. 从物业服务人的角度：因为业主提前解除合同会产生损失，可对业主提前解除合同下的费用、赔偿作出特别约定。3. 如物业服务人可能提前解除合同，也可以约定提前解除合同的权利以及退出物业服务区域的最晚时间，以督促业主委员会尽快交接。审查点应明确物业服务费收费方式审查点描述1. 物业服务收费模式可分为包干制和酬金制。（1）包干制：固定物业服务费用标准，由物业服务人按照物业服务标准履行，盈余或者亏损均由物业服务人承担。（2）酬金制：在预收的物业服务资金中，按约定比例（例如实际物业服务成本的10%）或者约定数额，提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主承担。2. 包干制下，要明确物业服务标准。3. 酬金制下，要明确约定物业服务人向业主大会或全体业主公示物业服务资金年度预决算，公布物业服务资金的收支情况，答复业主对物业服务资金年度预决算和收支的质询，配合审计等义务。审查点应明确利用业主共有部分所产生的收入的分配方式审查点描述1. 业主的共有部分会产生停车费、广告位费之类的收益。民法典规定利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。2. 基于民法典的规定，物业服务人可以收取“合理成本”，为避免争议、激励物业服务人，可以在合同中直接约定“合理成本”的计算方式，以明确共有部分收入的分配方式。审查点应区分前期物业服务合同两个阶段不同的服务内容审查点描述1. 在房屋尚未建成交付之前，前期物业服务内容为协助完成交付、验收、入住和装修管理、前期卫生管理和安全管理。2. 交付之后，则为日常物业服务内容。