民法典实务解读--19租赁合同之变化与律师实操.pptx

租赁合同之变化与律师实操全新视角 新增条文 变化条文 常用知识 重点难点 联想业务 理解运用主讲人：魏镇胜第 十 九 堂 课【条文】705条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。133【租租赁合同最合同最长期限期限】【业务与运用】科研建房 销售声称买卖 签订租赁合同 实际一次性交了50年的费用20年，到期自动续20年，无效到期如果承租人继续承租的，双方应另行签订租赁合同 【条文】706条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力134【未履行登未履行登记不影响合同效力不影响合同效力】【解读】登记不是禁止性 效力性 规定【条文】712条出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。135【租租赁物物维修修问题】【业务与运用】1 维修义务 法定 出租方 但可以意识自治2 审查修改合同时：作为一个商务条款，合理倾向委托人3 租赁合同诉讼纠纷中，注意区分导致租赁物需要维修的原因，是自然损耗，还是人为原因、第三方原因、不可抗力原因【条文】713条 增加内容条款 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维 修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。【条文】717条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。【条文】718条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租136【转租租问题】【解读】1 转租是可以解除租赁合同的法定理由2 转租在出租人同意情况下，转租期限可以长于租赁期限3 6个月未提异议，同意转租【业务与运用】如何收集固定出租人知道转租的证据 营业执照 水电费 门头 往来函件 【条文】719条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付 的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。137【次承租人代次承租人代为交租金交租金】【解读】1明确规定：转租有效情况下，次承租人可以向出租人交租金2范围：租金 违约金3交多了，可以向承租人追偿【业务与运用】承租人不交租金 建议次承租人直接向出租人交纳保障保障实际租租赁物使用人物使用人【条文】721条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。138【租金支付租金支付时间不明不明处理理规定定】【解读】交租交租时间不明不明相关条款相关条款交易交易习惯不不满一年一年租期届租期届满支付支付一年以上一年以上一年一付一年一付联联想：借款合同利息支付想：借款合同利息支付约约定不明定不明【条文】725条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。139【买卖不破租不破租赁】【解读】买卖不破租赁【业务与运用】承租人可以起诉新的房东，继续履行租赁合同，把原产权人列为第三人140【承租人承租人优先先购买权】优先购买权的例外：按份共有人 亲属 购买（无优先购买权）726条出租人通知：15日承租人未明确购买的（放弃优先购买权）726条出租人拍卖：通知承租人 承租人不参加拍卖（放弃优先购买权）727条优先购买权不能对抗物权变动 只能要求赔偿 728条 （律师实务：律师不要代理撤销物权转移 只能打赔偿纠纷诉讼）【条文】732条 增加了内容 承租人在房屋租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。141【共居人共居人继续承租承租权】【解读】共同生活 共同经营 继续租赁 【业务与运用】腾房诉讼 经营合伙人 两户家庭经营的感 谢 您 的 观 看 与 聆 听 魏镇胜 律师